【正文】 附表 8：現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 9：貸款償還期測(cè)算表 附表 10：敏感性分析表 1 一、報(bào)告摘要 評(píng)估假設(shè)和限制條件 本次評(píng)估項(xiàng)目為 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西的君逸酒店 ，對(duì)項(xiàng)目 各樓層功能分布及經(jīng)營(yíng)面積的統(tǒng)計(jì)分析 參考 深圳市君逸酒店籌備處撰寫(xiě)的 《 深圳市君逸酒店可行性研究報(bào)告 》。 截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)， 項(xiàng)目的權(quán)益主體為深圳 市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份 有限公司，貸款主體為深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 （為深圳市雙義發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的股東之一）， 本次分析 未考慮權(quán)益主體與貸款主體分離對(duì)本項(xiàng)目的 操作及銀行還款的 影響。 因酒店用地與其他住宅等用地未分割，在成本測(cè)算求取地價(jià)時(shí)，我們先根據(jù)龍崗區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算出宗地的完全地價(jià)，按實(shí)際繳納地價(jià)所占完全地價(jià)的百分比，計(jì)算酒店商業(yè)地價(jià)的總額。 根據(jù)貸款企 業(yè)提供的資料，還款計(jì)劃為 按月付息，在貸款第三年起（ 2020 年 7 月起），每個(gè)季度償還 500 萬(wàn)元，至2020 年 6 月止，貸款全部清償。在此我們依 據(jù) 酒店經(jīng)營(yíng)收入 優(yōu)先償還貸款進(jìn)行測(cè)算，不考慮 還貸期間 各股東的利潤(rùn)分配。 2 我們是根據(jù)項(xiàng)目 100%權(quán)益下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算。 項(xiàng)目評(píng)估說(shuō)明 評(píng)估說(shuō)明事項(xiàng) 深圳 市橫崗?fù)顿Y股份 有限公司于 2020 年 6 月計(jì)劃向 中國(guó) 農(nóng)業(yè) 銀行深圳分行 申請(qǐng) 6,000 萬(wàn)元貸款，貸 款期限為 5 年 ，用于 君逸酒店 項(xiàng)目 裝修 工程 及支付工程款 。該公司特委托我司對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，以便為銀行貸款決策提供參考依據(jù) 。 主要評(píng)估依據(jù) (1)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]193 號(hào)） (2)《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行中長(zhǎng)期貸款項(xiàng)目評(píng)估辦法》 （農(nóng)銀發(fā) [2020]230 號(hào)） (3)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 （建設(shè)部：建標(biāo) [2020]205 號(hào)） (4)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資 [1993]530 號(hào)） (5)中國(guó)人民銀行關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定 (6)開(kāi)發(fā)商取得的項(xiàng)目批文及用地建設(shè)法律文件 (7)開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目 方案設(shè)計(jì)說(shuō)明 等資料 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 君逸酒店 項(xiàng)目位 于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑3 以西，在 G0821334 號(hào)宗地上，總用地面積 7, ㎡，該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》中記載，其中酒店總建筑面積為 44,000 ㎡ 。 該項(xiàng)目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無(wú) 14 層）， 27～ 28 層為酒店行政樓層，29 層為自助式餐廳 。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車(chē) 場(chǎng) ， 提供 220個(gè)停車(chē)位 。 項(xiàng)目于 1992 年 底 開(kāi)工， 1994 年因國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策宏觀調(diào)控的影響而停工， 1995 年重新施工，至 1996 年 主體全部完 工后，又因資金不足而停工 。 1999 年 3 月開(kāi)始外墻裝修 ， 同年底外墻裝修工程完工。 2020 年 4 月 開(kāi)始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 2020 年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為60%， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目于 2020 年 7 月竣工 開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè) 。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營(yíng)者簽訂出租經(jīng)營(yíng)合同，租期十年（原合同從 2020 年開(kāi)始計(jì)）。 承貸主體簡(jiǎn)介 企業(yè)名稱 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊(cè)資本 11,800 萬(wàn)元 企業(yè)類(lèi)型 股份有限公司 股東構(gòu)成 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額 2,243萬(wàn)元，出資比例 % 4 深圳市橫崗股份投資有限公司工會(huì)：出資額 1,180 萬(wàn)元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 937 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 733萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 623 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 491 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 368 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 317 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 139萬(wàn)元，出資比例 % 經(jīng)營(yíng)范圍 投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；地塊號(hào)為 G0721214 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 營(yíng)業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 資質(zhì)證書(shū) 2020 年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)第 50 名 貸款企業(yè) 是由橫崗鎮(zhèn)九個(gè)行政村和橫崗經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司、橫崗鎮(zhèn)投資管理公司、深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司工會(huì)委員會(huì)共十二個(gè)單位參股投資組成。 公司經(jīng)過(guò)近十年的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，已形成以“三來(lái)一補(bǔ)”、合資、合作企業(yè)為基礎(chǔ)，房地產(chǎn)為主導(dǎo)；建材經(jīng)營(yíng)、賓館、酒店娛樂(lè)、商貿(mào)、自營(yíng)工業(yè)企業(yè)為輔的多元化企業(yè)集團(tuán)；曾被深圳市政府評(píng)為“深圳市最大集體企業(yè)”第二名。截止 2020 年底，公司資產(chǎn)總額達(dá) 億元，凈資產(chǎn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 4,234 萬(wàn)元。 目前公司經(jīng)營(yíng)的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評(píng)星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最久的賓館。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議5 廳、多功能歌舞廳、卡拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施?？头咳胱÷始s為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 評(píng)估結(jié)論與建議 、評(píng)估結(jié)論 項(xiàng)目 地理位置較好 君逸酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) 橫崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 為橫崗的發(fā)展的新中心區(qū) 。 方案可行性 橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工業(yè)發(fā)展前景較好，區(qū)內(nèi)與港澳臺(tái)地區(qū)及國(guó)外商務(wù) 交流較多，目前區(qū)內(nèi)無(wú)星級(jí)酒店可提供高檔次的服務(wù)，存在市場(chǎng)空缺。 建設(shè)合法 該項(xiàng)目的宗地號(hào)為 G0821334，已 付清地價(jià)款， 并 辦理 了 宗地的《房地產(chǎn)證》。地塊目前 已 取得 《建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)工許可證（挖孔樁）》、《深圳市規(guī)劃國(guó)土局規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)》、《深圳市龍崗區(qū)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)局文件》、《建設(shè)工程施工許可證》、 《深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《 中華人民共和國(guó)建筑 工程 施工許可證》（ 室內(nèi)裝飾工程部 分）， 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)手續(xù) 基本 合法。 建設(shè)資金到位，建設(shè)工期有保障 君逸酒店 總投資為 23, 萬(wàn)元， 項(xiàng)目已投入 建設(shè)資金6 10,300 萬(wàn)元 （其中自用資金約 6,000 萬(wàn)元，其它為施工單位墊資） ，農(nóng)行貸款 6,000 萬(wàn)元 ，尚余 4,300 萬(wàn)元，主要來(lái)源于企業(yè)自有資金。 因酒店主體及外裝修已全部完工，內(nèi)裝修工程也已過(guò)半，因此建設(shè)工程有保障。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好 具體指標(biāo)見(jiàn)下表 表 1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 名 稱 單 位 數(shù) 據(jù) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模 1 總建筑面積 ㎡ 44,000 酒店總面積 ㎡ 44,000 酒店自營(yíng)面積 ㎡ —— 2 層出租面積 ㎡ 2, 3 層出租面積 ㎡ 2, 4 層及夾層出租面積 ㎡ 2, 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總 投資 萬(wàn)元 23, 其中 :財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 1, 2 資金籌措 萬(wàn)元 其中 ：自有資金 萬(wàn)元 15,600 農(nóng)行借款 萬(wàn)元 6,000 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 1, 3 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 390, 4 經(jīng)營(yíng)成本及費(fèi)用 萬(wàn)元 240, 5 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 126, 6 所得稅 萬(wàn)元 18, 7 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 107, 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 稅前 成本 利潤(rùn)率 % % 2 稅后 成本 利潤(rùn)率 % % 3 全部投資內(nèi)部收益率 (所得稅后 ) % % 4 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 9,572 5 全部投資動(dòng)態(tài)回收期 (所得稅后 ) 年 6 借款償還期 年 5 7 注： ① 以上經(jīng)濟(jì)效益以委托方提供之設(shè)計(jì)方案分析測(cè)算； ② 上表為考慮 2～ 4 層裙樓出租經(jīng)營(yíng)，酒店客房及自助餐廳自營(yíng) 情況下的經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)。 根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)上具有可行性。 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及建議 本貸款項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)為 ： ①因 2～ 4 層分租經(jīng)營(yíng)，承租方為個(gè)人，其經(jīng)營(yíng)能力及管理水平無(wú)法考查，而酒店的整體經(jīng)營(yíng)對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)成敗有極大的影響，分租部分經(jīng)營(yíng)狀況的好壞直接影響到酒店的入住率； ②貸款主體作為酒店管理者，無(wú)大型星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，帶來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)； ③ 項(xiàng)目的貸款主體與權(quán)益主體分離的風(fēng)險(xiǎn)。 銀行應(yīng)有效監(jiān)控該貸款，專(zhuān)款專(zhuān)用；跟進(jìn)酒店的裝修情況，保證酒店按時(shí)營(yíng)業(yè)，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入優(yōu)先用于償還貸款，化解貸款風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目貸款回流 。 項(xiàng)目具 有較好的市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)評(píng)估，貸款經(jīng)濟(jì)效益較好。建議銀行在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，可對(duì) 貸款企業(yè)提供貸款額度人民幣 6,000 萬(wàn)元，用于完成本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，貸款期限 5 年。 8 二、貸款企業(yè)評(píng)估 貸款企業(yè)概況 表 2：貸款企業(yè)情況簡(jiǎn)介表 企業(yè)名稱 深圳市橫崗?fù)顿Y股份有限公司 住 所 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗?fù)顿Y股份有限公司大樓 法定代表人 李智勇 注冊(cè)資本 11,800 萬(wàn)元 企業(yè)類(lèi)型 股份有限公司 股東構(gòu)成 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)物業(yè)發(fā)展公司，出資額 3,968 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍 崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司，出資額 2,243 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市橫崗股份投資有限公司工會(huì)：出資額 1,180 萬(wàn)元，出資比例 10% 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)六約經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 937 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)橫崗村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 733 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗坳經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司：出資額 623 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)四聯(lián)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 552 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)保安經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 491 萬(wàn)元， 出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)安良經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 368 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)大康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 317 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)西坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 248 萬(wàn)元，出資比例 % 深圳市龍崗區(qū)橫崗鎮(zhèn)黃閣坑經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司，出資額 139 萬(wàn)元，出資比例 % 注冊(cè)號(hào) 4403011026412 經(jīng)營(yíng)范圍 投資興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷(xiāo)業(yè)（不含專(zhuān)營(yíng)、專(zhuān)控、專(zhuān)賣(mài)商品）；自有物業(yè)管理；在合法取得土地使用權(quán)范圍內(nèi)從事 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；地塊號(hào)為 G0721214 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。 營(yíng)業(yè)期限 1990 年 3 月 10 日至 2040 年 3 月 10 日 成立日期 1990 年 3 月 10 日 房地產(chǎn) 資質(zhì)等級(jí) 2020 年項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)第 50 名 9 注：本表來(lái)源于深圳市工商行政管理局《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》 （副本） ， 股東構(gòu)成根據(jù) 企業(yè)提供的 深圳市 工商物價(jià)信息中心《核準(zhǔn)內(nèi)資有限責(zé)任公司注冊(cè)登記的有關(guān)資料》 。 貸 款企業(yè) 深圳市 橫崗?fù)顿Y股份 有限公司 ，成立于 1990 年 3月 10 日，是 股份有限公司 ，注冊(cè)資本金人民幣 11,800 萬(wàn)元 。截止 2020 年底，公司資產(chǎn)總額達(dá) 億元，凈資產(chǎn) 億元， 2020 年實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 4,313 萬(wàn)元。 貸款企業(yè) 具有深圳市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，近年來(lái)完成開(kāi)發(fā)了華僑新村住宅區(qū)、聯(lián)建商住樓、康樂(lè)花園、梧桐花園住宅區(qū)等， 2020 年建設(shè)的雅景苑項(xiàng)目已全部售罄， 2020 年新建的時(shí)代商城項(xiàng)目已封頂，目前計(jì)劃整體招商，出租經(jīng)營(yíng)。 目前公司經(jīng)營(yíng)的酒店有位于橫崗鎮(zhèn)松柏路的同心賓館（未評(píng)星），為橫崗鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)營(yíng)時(shí)間最久的賓館。賓館占地 12,837 平方米，擁有 96 套客房，賓館還配有中西餐廳、多功能會(huì)議廳、多功能歌舞廳、卡 拉 OK 廂房、健身、美容美發(fā)室等設(shè)施?？头咳胱÷始s為 65%，以商務(wù)客為主，主要集中在周一至周五居住。 10 經(jīng)營(yíng)者素質(zhì) 表 3：貸款企業(yè)管理層人員情況表 姓名 職務(wù) 性別 出生年月 戶籍所 在地 學(xué)歷 畢業(yè)院校 職稱 李智勇 董事長(zhǎng) 男 深圳 大專(zhuān) 華南農(nóng)業(yè)大學(xué) 魏兆淵 總經(jīng)理 男 深圳 大專(zhuān) 深圳 大學(xué) 陳澤彬 財(cái)務(wù)總監(jiān) 男 深圳 大 專(zhuān) 廣州大學(xué) 會(huì)計(jì)師