【正文】 報警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實 人為誤報 設備誤報 一般事件 重大事件 智能中心 工程技術人員 固定崗 110 報警 巡更人員 巡更人員 快速應急隊 快速應急隊 公安局 消 除 檢修調(diào)整 現(xiàn)場處理 參與防范 全力配合 治安報警處理流程圖 4．電梯故障的應急處理 公司將派專人負責電梯維護保養(yǎng)和應急故障處理。 管理處全體員工均是義務消防宣傳員和消防救護員 、 平時在不同的崗位從事本職工作。 應急處理 養(yǎng)兵千日 、 用兵一時。 （一）智能化系統(tǒng)的概況 1．系統(tǒng)構(gòu)成： （ 1）防盜、保安對講系統(tǒng) （ 2）火災自動報警、消防聯(lián)動控 制、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng) （ 3）停車場智能化管理系統(tǒng) （ 4）自動抄送水、電、煤氣三表系統(tǒng) （ 5）住戶安防系統(tǒng) （ 6）小區(qū)巡更及閉路監(jiān)控周邊防護系統(tǒng) （ 7）電子布告欄及背景音樂系統(tǒng) 2． 功能： 通過采用計算機集控技術 、 將各現(xiàn)場采集點的監(jiān)控對象的狀況集中到智能化監(jiān)控中心 、經(jīng)電腦處理后作出處理決定并反映于智控顯示報警設備 、 使值班人員及時準確掌握現(xiàn)場情況 、并能通過遙控設備實施相應操作。檢測需每季度進行一次。各責任人按規(guī)程、計劃作完保養(yǎng)維護工作后在相應圖表中作記錄。 9．戶外綠地背景音樂系統(tǒng) 為營造溫馨的小區(qū)環(huán)境 、 活躍小區(qū)氣氛 、 智能中心將根據(jù)小區(qū)的特點及住戶的層次結(jié)構(gòu) 、按不同的季節(jié)、時間定時播放幽雅的音樂 、 可通過該系統(tǒng)發(fā)布一些重要信息 、 在相關的社區(qū)文化活動中發(fā)揮作用。 6．電梯報警對講系統(tǒng) 電梯是住宅樓宇和辦公樓重要的垂直交通工具 、 但由于電梯轎箱是一個較小的封閉空間 、一旦發(fā)生停梯困人故障 、 被困人員會感到處于孤立無援境地 、 心情將十 分緊張煩躁。智能中心的監(jiān)控人員將實施 24 小時屏幕 監(jiān)控 、 同時將異常情況記入錄像帶 、 以備查證。我公司將積極創(chuàng)造條件 、 使 三表自動抄表計費系統(tǒng)正常運作 、 以便準確、及時、無打擾地完成業(yè)主、客戶水電表抄錄 、 我方將與供水供電主管部門聯(lián)系 、 采用統(tǒng)一的計費標準和方法 、 按市政府規(guī)定實施統(tǒng)一收費 、 并以銀行托收方式結(jié)算 、 減輕居民水電費負擔 、 消除收費中間層糾紛。 —— 發(fā)生應急事件時 、 履行調(diào)度指揮職能 、 及時組織力量處理并向上級報告。 3．對工程維修人員進行有關設備設施原理、使用操作方法、維護 、 維修規(guī)程等方面的培訓。 （十一）管理處對裝修施工實行巡查監(jiān)督管理 、 每天不少于三次進入施工現(xiàn)場巡查監(jiān)督 、發(fā)現(xiàn)問題立即處理。 （六）嚴禁改動或損 壞室內(nèi)外的柱、梁、樓板、承重墻、消防通道、外墻等主要建筑。 3．出示裝修公司營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明、施工方案及圖紙。 入“城”儀式日程安排 1． 由 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 有 關領導宣布入“城”儀式開始； 2． 升旗、奏國歌、儀仗隊象征性入城； 3． 地產(chǎn)有關領導講話并宣布“金鑰匙”交付開始； 4． 由 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 領導將象征 怡泰雅苑 特制“金鑰匙”交給 我物業(yè) 領導 、 以示 我物業(yè) 正式接管 怡泰雅苑 ； 5． 由 我物業(yè) 領導將象征住戶房門的“金鑰匙”交給住戶代表 、 以示住戶 正式入伙。 （ 2） 全面收集各種資料 、 同時熟悉各個部分 、 為日后的管理作充分準備。當然 、 前期介入最終的受益人是業(yè)主本人。 5．參加現(xiàn)場施工管理 時間：由管理處成立至工程竣工 內(nèi)容：全面了解施工過程 、 工程內(nèi)容 、 特別是隱蔽工程的情況 6．參與智能化系統(tǒng) 、 機電設備的安裝、調(diào)試 時間：按工程進度要求 內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場培訓 、 借此項工作充分了解 怡泰雅苑 的智能化系統(tǒng)、機電設備系統(tǒng) 7．參與小區(qū)的竣工驗收 時間： 珠海市紅花房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 安排 內(nèi)容：建立記錄檔案 、 督促施工單位修整 、 并進行復驗。 （七）對業(yè)務（技術）作業(yè)層實行量化管理及標準化運作 1．量化管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 （ 1）實行目標管理責任制 、 對管理處的經(jīng)營和管理目標進行細化和量化 、 作出具體要求。物業(yè)管理公司任何時候都是以人為核心 、為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務。 （ 5）定期走訪聽取用戶意見 、 發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。 （四）激勵 與懲罰 實施上述一系列的考評、考核辦法 、 除每月評出量化分數(shù)作為管理處及其每一員工當月績效工資的發(fā)放依據(jù)外 、 每月量化分數(shù)累計到年底還作為管理處及員工年終獎和評選先進的重要依據(jù)。 2．全體員工均采用崗位競聘制度 、 做到以崗定人 、 以崗定薪 、 崗動薪動的崗位績效工資制度 、 員工能上能下 、 競爭上崗 、 優(yōu)勝劣汰。管理處常規(guī)性在崗培 訓內(nèi)容包括： （ 1）員工職業(yè)道德、服務意識、工作態(tài)度； （ 2）工作職責、勞動紀律、規(guī)章制度、管理處狀況； （ 3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓。 （三）培訓類型 1．入司培訓： 所有新入司員工應該接受企劃培訓部的入司培訓 、 主要內(nèi)容有： （ 1） 公司的基本情況、組織機構(gòu)及主要領導成員。由公司內(nèi)部的資深管理人員和技術專業(yè)人員舉辦各種專業(yè)培訓 、 培訓類型包括入司培訓 、 上崗培訓 、 在崗培訓等 、 根據(jù)培訓內(nèi)容可集中進行培訓 、 也可分工種進行培訓。 （二十一） 住戶對物業(yè)管理滿意率 96% 怡泰雅苑 管理處通過“互動式物業(yè)管理”的運作 、 通過對上述各項承諾的 達標 、 住戶對物業(yè)管理的滿意率達到或超過 96%是很順理成章的。 （十四） 公用設備完好率 99% 怡泰雅苑 是小高層建筑群 、 公用設備較多 、 智能化水平較高 、 所以要保證 公用設備完好率 、 必須建立健全各項設備的維修、養(yǎng)護制度 、 除充分發(fā)揮 我物業(yè) 的技術實力之外 、 還必須以協(xié)議、合同的形式加強與其它專業(yè)隊伍的協(xié)作 、 并以每臺設備責任到人的內(nèi)部管理方式 、 保證設備完好率 99%。保安人員和維修人員負責交通管理和道路維修工作 、 實現(xiàn)道路完好率達到現(xiàn)定要求。 （四） 維修工程質(zhì)量合格率 100% 怡泰雅苑 管理處對于需要委托給其它承包商作業(yè)的工程 、 從選擇承包商 、 鑒訂合同到開始施工和工程驗收 、 管理處自己承擔的維修工程 、 也必須通過內(nèi)部質(zhì)檢人員和用戶的聯(lián)合檢查驗收 、 全力保證維修工程質(zhì)量合格率 100%。 在社區(qū)人文環(huán)境營造方面。互動式物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理處與業(yè)主的互動 、 這樣既維護業(yè)主權(quán)利、服務業(yè)主、讓業(yè)主滿意 、 也便于物業(yè)管理工作的正常展開。 企業(yè)發(fā)展目標： 樹立物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)秀品牌。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務宗旨 、 24 小時全天候為住戶提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務。讓業(yè)主滿意 、 將是我們孜孜追求的目標。本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 投 標 書 第一項 物業(yè)管理服務的整體策劃與構(gòu)想 一 、物業(yè)管理公司接管 怡泰雅苑 的優(yōu)勢分析 （一）精心設計管理方案 1．針對 怡泰雅苑 的招投標工作 、 我們組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的資深管理人員和專業(yè)技術人員 、 精心策劃管理方案。 （二）科學規(guī)范的物 業(yè)管理體制運作體系 1． 我公司已于 98 年 9 月通過 ISO9002 質(zhì)量認證；科學、嚴謹、規(guī)范、縝密 的質(zhì)量管理體系是我公司確保 怡泰雅苑 管理質(zhì)量的有力保證。我們?yōu)閺V大業(yè)主提供了形式多樣的無償服務和 合理收費的有償服務。 企業(yè) 文化是凝聚公司員工的價值觀、人生觀的思想指導 、 是加強公司凝聚 力 、 是員工孜孜為之奮斗的精神財富 、 是公司不斷發(fā)展的、強大的、源源不斷的、永不枯竭本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 的推動力。 （ 1） 管理目標互動 怡泰雅苑 的管理目標應該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制 定的 、 管理目的是一致的。位于 金灣 門戶的 怡泰雅苑 必須有一種和 金灣 整體風貌適宜的人文風景 、 為此 、 我們對于小區(qū)社區(qū)文化活動和環(huán)境社區(qū)文化進行了統(tǒng)一規(guī)劃和安排 、 并將在實際的管理過程中 、 經(jīng)常聽取客戶的意見 、 實現(xiàn)管理處與業(yè)主的互動。 （五） 管理費收費 率 99% 怡泰雅苑 管理處按照有關物業(yè)管理費的標準和規(guī)定 、 給住戶提供優(yōu)質(zhì)服務 、 并貫徹“互動式物業(yè)管理”的管理理念 、 建立“互動管理、共同受益”的管理模式 、 引導住戶自愿交費 、并通過有關銀行托收等技術手段 、 采取方便可行的繳費手續(xù) 、 以保證收費率的達標。 （九） 化糞池、雨水井、污水井完好率 100% 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 怡泰雅苑 管理處維修班 、 在日常巡查的基礎上 、 制定每年兩次疏通計劃 和雨季特別檢查計劃 、 保證上述設施完好。 （十五） 消防設施設備完好率 100% 怡泰雅苑 管理處將按照《消防管理工作手冊》的要求對消防設施設備進行維 修、保養(yǎng)和監(jiān)督管理。 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 第二項 管理組織架構(gòu)與人力資源管理 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 小區(qū)服務部 社區(qū)文化服務班 會 所 管 理 班 維 修 班 安 保 部 清 潔 部 綠 化 部 花園城市管理處 業(yè)主委員會 業(yè) 主 大 會 監(jiān)控中心 （智能化系統(tǒng)維護班） 展示中心服務部 本文檔由 維維大豆 整理提供 1410007848 買 染料 及 包裝機械 請致電 03177896222 劉雨桐 二、管理處人員配備 崗 位 人 數(shù) 職 責 素 質(zhì) 要 求 備 注 主任 1 人 負責 怡泰雅 苑 管理處物業(yè)管理全面工作 具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗 、 熟悉ISO9000 運作 副主任 1 人 協(xié)助主任進行物業(yè)管理全面工作 有 物 業(yè) 管 理 經(jīng) 驗 、 精通ISO9002 運作 監(jiān) 控 中 心 主管 1 人 主管監(jiān)控中心工作 電子類或自動化專業(yè) 、 精通物業(yè)管理 、 ISO9002 運作 調(diào)度員 3 人 值班和處理各類信息 、并負責智能化系統(tǒng)的維護 、 起到管理“樞鈕”作用 中專以上文化或初級以上技術職稱 、 電子或自動化專業(yè) 、懂 ISO9002 運作 、 熟悉物業(yè)管理業(yè)務 小 區(qū) 事 務 部 主管 （兼） 負責聯(lián)絡保障工作 本科 、 土建專業(yè) 、 二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗 、 綜合協(xié)調(diào)能力強 、 懂 ISO9002 運作 財務 人員 2 人 負責小區(qū)財務工作 、 收支工作 、 并兼管管理處檔案、資料管理工作 中專以上會計專業(yè) 、 有物業(yè)管理經(jīng)驗 、 懂 ISO9002 運作 管理員 1 人 負責日常運營服務的管理、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務 、 處理各類投訴、違章以及對外聯(lián)絡工作 ?？埔陨衔幕?、 有物業(yè)管理上崗證 、 懂 ISO9002 運作 社區(qū)文化 服務部 1 人 專職負責小區(qū)社區(qū)文化宣傳、組織業(yè)主大會、業(yè)主委員會 本科 、 文科類 、 具創(chuàng)造力 、 豐富想象力 、 有能力成功策劃各類活動 會所 管理部 主管 （兼） 負責會所的營運