【正文】 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 1/4 采購(gòu)控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 082021 1 目的 通過(guò)對(duì)采購(gòu)過(guò)程及供方進(jìn)行控制 ，保證所采購(gòu)的產(chǎn)品 /服務(wù)符合要求。規(guī)劃技術(shù)部會(huì)同工程管理部應(yīng)正確識(shí)別和評(píng)估更改可能對(duì)原材料使用、施工過(guò)程、環(huán)境影響、使用性能、安全性、可靠性等方面帶來(lái) 的影響。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改控制 規(guī)劃與設(shè)計(jì)更改發(fā)生的原因可能是： a) 施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)地質(zhì)、水文實(shí)際情況與勘察資料不符； b) 施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)或工藝問(wèn)題，需與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行洽商； c) 投資或項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)生變化及其他。 b) 建筑設(shè)計(jì)經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》， 即完成建筑設(shè)計(jì)的確認(rèn)。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)確認(rèn) 確認(rèn)的目的是為了證明所 開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（產(chǎn)品）能夠滿足規(guī)定的或已 知的預(yù)期用途的要求。 對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審和驗(yàn)證的依據(jù)是： a) 規(guī)劃、設(shè)計(jì)合同書或委托書的內(nèi)容； b) 施工現(xiàn)場(chǎng)的工程地質(zhì)勘察報(bào)告； c) 相關(guān)法律法規(guī)及政府主管部門的批文； d) 適用的設(shè) 計(jì)規(guī)范、技術(shù)與環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天 津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 4/6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 072021 27 由設(shè)計(jì)主管人員負(fù)責(zé)參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)輸出評(píng)審，對(duì)參加的評(píng)審活動(dòng)提出必要的建議， 將評(píng)審的結(jié)果記錄在《規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證報(bào)告》 。 b) 為采購(gòu)、生產(chǎn)和服務(wù)提供適當(dāng)?shù)男畔ⅲ? c) 包含或引用產(chǎn)品接收準(zhǔn)則 。輸出內(nèi)容可包 括方案圖、規(guī)劃圖、施工圖、裝修與裝飾效果圖、工藝圖以及施工要求等。 規(guī)劃技術(shù)部 設(shè)計(jì)主管人員參加設(shè)計(jì)單位組織的設(shè)計(jì)輸入評(píng)審活動(dòng)，確保設(shè)計(jì)輸入的充分性， 將評(píng)審的結(jié)果記錄在《規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證報(bào)告》中 。 規(guī)劃與設(shè)計(jì)的輸入 設(shè)計(jì)開發(fā)的輸入應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1) 本公司確定的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、工程項(xiàng)目施工等要求； 2) 適用的法律法規(guī)、政府管理?xiàng)l例 要求，國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)一定要滿足； 3) 以前類似設(shè)計(jì)開發(fā)項(xiàng)目提供的可借鑒的信息。 公司依據(jù)上述結(jié)果，委托有資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)。 公司委托有資質(zhì)的工程勘察機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)區(qū)域的地形、地質(zhì)及水文等要素進(jìn)行測(cè)繪、勘探、測(cè)試及綜合評(píng)定，提出可行性評(píng)價(jià)及建設(shè)所需的勘察資料，以此作為建筑設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)營(yíng)及綜合治理的基礎(chǔ)。 報(bào)告由主管人員組織評(píng)審，上述文件 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 2/6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 072021 25 主管人員將《開發(fā)項(xiàng)目建議書》和《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告書》 報(bào) 政府主管部門，獲得批準(zhǔn)后開發(fā)項(xiàng)目即正式立項(xiàng)。《開發(fā)項(xiàng)目建議書》由總經(jīng)理批準(zhǔn)。 編制《開發(fā)項(xiàng)目建議書》 根據(jù)公司的戰(zhàn)略決策，主管人員組織編制《開發(fā)項(xiàng)目建議書》，建議書內(nèi)容一般包括： a) 項(xiàng)目?jī)?nèi)容、性質(zhì)，例如地址、規(guī)模、規(guī)劃、功能、市場(chǎng)定位及開發(fā)時(shí) 機(jī)等； b) 項(xiàng)目規(guī)劃、目標(biāo)設(shè)計(jì)及預(yù)期結(jié)果； c) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案及投資經(jīng)營(yíng)方案； d) 項(xiàng)目投資概算； e) 項(xiàng)目工作計(jì)劃； f) 其他相關(guān)的數(shù)據(jù)資料。 投資市場(chǎng)調(diào)查 規(guī)劃技術(shù)部依據(jù)《房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序》的要求進(jìn)行策劃，組 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 1/6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 072021 24 織編制《開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，調(diào)查報(bào)告內(nèi)容一般包括： a) 經(jīng)濟(jì)與自然環(huán)境評(píng)估； b) 顧客群體； c) 相關(guān)法律法規(guī)，包括建筑與環(huán)保的法律法規(guī) ； d) 同行業(yè)市場(chǎng)情況； e) 市場(chǎng)定位； f) 價(jià)格定位； g) 銷售渠道與營(yíng)銷策略等。 2) 設(shè)計(jì)是指對(duì)建筑物本身的設(shè)計(jì)。 4 工作程序 本公司開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)均委托有資質(zhì)的規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)院承擔(dān)，由設(shè)計(jì)開發(fā)主管人員嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)過(guò)程。 總經(jīng)理 負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》、《開發(fā)項(xiàng)目建議書》、《項(xiàng)目綜合評(píng)估報(bào)告》以及相關(guān)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)評(píng)審、驗(yàn)證與確認(rèn)報(bào)告。 2 適用范圍 適用于對(duì)本公司房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的控制。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié) ： 頁(yè) 碼： 3/4 與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 062021 22 售后與顧客的溝通 a) 銷售人員應(yīng)按國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)要求，協(xié)助 顧客解決各種問(wèn)題； b) 銷售管理部應(yīng)監(jiān)督檢查售樓時(shí)向顧客作出的各種承諾是否落實(shí)，包括 顧客驗(yàn)房時(shí)提出的各種質(zhì)量問(wèn)題及房屋的保修承諾； c) 產(chǎn)品售出后，銷售管理部應(yīng)建立顧客檔案，定期搜集顧客的反饋信息并填寫與顧客溝通情況記錄，妥善處理顧客投訴，以取得顧客的持續(xù)滿意。如可通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查、營(yíng)銷策劃、廣告宣傳、招投標(biāo)會(huì)議等向顧客介紹公司的產(chǎn)品，回答顧客的咨詢，應(yīng)保存與顧客溝通情況記錄。 合同簽訂后，由銷售管理部負(fù)責(zé) 建立《合同臺(tái)帳》， 將合同轉(zhuǎn)發(fā)至資 金財(cái)務(wù)部，作為實(shí)施收款、房屋交付、協(xié)助顧客辦理消費(fèi)信貸的依據(jù)。在合同簽訂三十日內(nèi)，到房地產(chǎn)行政主管部門辦理商品房買賣合同備案。因此，在發(fā)布這類承諾之前，應(yīng)由銷售管理部組織有關(guān)部門依據(jù) 的要求進(jìn)行內(nèi)容評(píng)審，填寫《產(chǎn)品要求評(píng)審表》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 2/4 與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 062021 21 報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)表。 b) 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)合同，公司成立投標(biāo)工作小組，由主管領(lǐng)導(dǎo)組織對(duì)甲方的標(biāo)書進(jìn)行評(píng)審，結(jié)果報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后起草投標(biāo)書進(jìn)行投標(biāo)。 a) 對(duì)于商品房銷售合同，因其屬于“格式合同”，即公司采用政府主管部門制定的統(tǒng)一格式的商品房買賣合同示范文本，依此與顧客簽訂房銷售合同。 常見合同及產(chǎn)品要求文件的分類 a) 商品房銷售合同； b) 房地產(chǎn)開發(fā)招標(biāo)合同； c) 公司公開承諾。 對(duì)產(chǎn)品要求的評(píng)審 在公司向顧客作出提供產(chǎn)品之前（如提交標(biāo)書、接收合同或接收合同的更改），銷售管理部應(yīng)組織對(duì)已確定的產(chǎn)品要求實(shí)施評(píng)審。 3 職責(zé) 1) 銷售管理部負(fù)責(zé)確定顧客的要求與期望，組織有關(guān)部門和人員對(duì)產(chǎn)品 /工程項(xiàng)目要求進(jìn)行評(píng)審，并負(fù)責(zé)與顧客的溝通； 2) 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批 《 產(chǎn)品要求評(píng)審表 》和批準(zhǔn)合同。 5 相關(guān)文件 1) 《文件控制程序》 2) 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1) 《開發(fā)項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》 2) 《項(xiàng)目籌資計(jì)劃》 3) 各部門專項(xiàng)工作計(jì)劃 4) 計(jì)劃實(shí)施情況檢查記錄 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 4/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 052021 19 版 次： 1 修改 狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 1/4 與顧客有關(guān)的過(guò)程控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 062021 1 目的 充分了解顧客的要求并轉(zhuǎn)化為公司對(duì)產(chǎn)品 /工程項(xiàng)目的要求，從而確保滿足顧客的要求和期望。 當(dāng)計(jì)劃需要修改時(shí)，由修改部門填寫《文件更改申請(qǐng)單》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)行修改，具體執(zhí)行《文件控制程序》。 計(jì)劃的實(shí)施、監(jiān)督和修改 各部門在計(jì)劃的執(zhí)行中應(yīng)按計(jì)劃的規(guī)定要求進(jìn)行控制，并將計(jì)劃的執(zhí)行情況及時(shí)反饋到戰(zhàn)略發(fā)展部。 計(jì)劃的編制原則 a) 計(jì)劃的內(nèi)容要根據(jù)策劃內(nèi)容來(lái)確定； b) 應(yīng)參照管理手冊(cè)的有關(guān)內(nèi)容，應(yīng)符合公司的管理方針、管理目標(biāo)； c) 可引用已有的文件中的相關(guān)內(nèi)容； d) 根據(jù)實(shí)際情況，可編制總體計(jì)劃，也可編制單項(xiàng)計(jì)劃； e) 計(jì)劃可作為獨(dú)立的文件，也可根據(jù)需要作為其他文件（如項(xiàng)目計(jì)劃）的一部分； 計(jì)劃的編制、審批和發(fā)放 計(jì)劃由各主管部門的負(fù)責(zé)人組織編制，經(jīng)部門主管審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后， 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 3/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 052021 18 以受控文件的形式 發(fā)放到使用以及其他相關(guān)部門，報(bào)戰(zhàn)略發(fā)展部備案。 項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作策劃的輸出 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)編制《開發(fā)項(xiàng)目施工前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃》，其內(nèi)容除了 條款的要求外，還應(yīng)包括： a) 項(xiàng)目征地、拆遷和安置情況； b) 報(bào)建、報(bào)批手續(xù)； c) 各種合同的準(zhǔn)備、談判及簽訂； d) 規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)方案的確定； e) 與有關(guān)單位的合作協(xié)議； f) “四通一平”的組織實(shí)施，落實(shí)地面、地下、空中障礙物的拆除； g) 對(duì)開發(fā)成本和可能的工作量進(jìn)行概算； h) 勘探設(shè)計(jì)的 補(bǔ)充工作； i) 其他事項(xiàng)等。活動(dòng)方案或計(jì)劃、質(zhì)量計(jì)劃等是一種常見的形式。 c) 運(yùn)作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限與相互關(guān)系； d) 確定過(guò)程涉及的驗(yàn)證、確認(rèn)、監(jiān)視、檢驗(yàn)、實(shí)驗(yàn)活動(dòng)以 及產(chǎn)品接收準(zhǔn)則； e) 確定為實(shí)現(xiàn)過(guò)程符合性提供證據(jù)所需的記錄。 b) 有關(guān)活動(dòng)所需的過(guò)程、文件和資源要求。 常見的策劃工作包括： a) 開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃（執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)控制程序》）； b) 籌資活動(dòng)策劃； c) 征地拆遷工作的準(zhǔn)備； d) 施工前期準(zhǔn)備工作策劃； e) 開發(fā)項(xiàng)目施工過(guò)程管理活動(dòng)策劃； f) 工程竣工驗(yàn)收計(jì)劃； 16 g) 完工 項(xiàng)目配套工作策劃； h) 各部門開展特定活動(dòng)的策劃，例如售樓計(jì)劃、參加房屋展銷會(huì)計(jì)劃等； i) 現(xiàn)有體系文件未能涵蓋的特殊事項(xiàng)。 3 職責(zé) 規(guī)劃技術(shù)部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的先期總體策劃工作； 工程管理部負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的策劃； 資金財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目籌資工作的策劃； 前期開發(fā)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目配套工作的策劃； 總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)有關(guān)部門策劃的輸出文件； 戰(zhàn)略發(fā)展部配合主管領(lǐng)導(dǎo)完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃實(shí)施的監(jiān)督與管理； 各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織完成本部門相關(guān)的策劃工作及編制、落實(shí)相應(yīng)的策劃輸出文件。 5 相關(guān) 文件 公司各部門與各崗位職責(zé)分配與任職要求 6 質(zhì)量記錄 1) 《培訓(xùn)申請(qǐng)表》 2) 《年度培訓(xùn)計(jì)劃》 3) 《培訓(xùn)記錄》 4) 《公司員工檔案》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 3/3 人力資源控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 042021 15 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團(tuán)）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁(yè) 碼： 1/4 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號(hào)： Q/ TFCX 052021 1 目的 對(duì)特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作以及專項(xiàng)工作的策劃進(jìn)行控制，以確保項(xiàng)目施工順利進(jìn)行。 員工管理 人力資源部 建立公司員工檔案，結(jié)合對(duì)公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行情況的監(jiān)視與測(cè)量活動(dòng)，對(duì)各類員工的工作質(zhì)量制定考核標(biāo)準(zhǔn)與考核方法，配合公司各部門完成對(duì)員工的考核與獎(jiǎng)罰。 人力資源部 負(fù)責(zé)將相 應(yīng)的書面材料存入個(gè)人檔案。 培訓(xùn)計(jì)劃制定和審批 1) 各部門根據(jù)實(shí)際需要向 人力資源部 提出年度或臨時(shí)培訓(xùn)需求，填寫《培訓(xùn)申請(qǐng)表》； 2) 人力資源部 根據(jù)公司的發(fā)展需要、基本培訓(xùn)需求 以及各部門提交的培訓(xùn)申請(qǐng)，制定本年度培訓(xùn)計(jì)劃或臨時(shí)計(jì)劃（包括培訓(xùn)對(duì)象、時(shí)間、內(nèi)容、教師、教材、培訓(xùn)考核方式等內(nèi)容），經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，督促各部門按計(jì)劃進(jìn)行。 專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn) 各類專業(yè)技術(shù)人