【正文】 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/4 內(nèi)部審核控制程序 文件編號： Q/ TFCX 102021 44 責(zé)任部門按批準(zhǔn)后的糾正計劃具體實施。按不合格性質(zhì)分，不合格有三種類型：體系性不合格、實施性不合格、效果性不合格。 審核組長按照年度內(nèi)審方案編制《 年度第 次內(nèi)審計劃》，內(nèi)容包括：審核目的與范圍、審核依據(jù)、審核組成員、審核日期及日程安排等。 2） 戰(zhàn)略發(fā)展部是內(nèi)部審核的歸口管理部門，在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下具體組織內(nèi)審的實施，并負(fù)責(zé)管理內(nèi)審文件和記錄。 所指的顧客財產(chǎn)包括： a) 顧客在收樓前提供給本公司進(jìn)行施工、改建、裝飾等用的建筑材料、設(shè)備等； b) 顧客在收樓時提供給本公司的個人 信息； c) 顧客已付款但尚未入住的樓宇； 對上述顧客財產(chǎn)，應(yīng)由接收部門在相關(guān)的合同中予以準(zhǔn)確記載。 工程管理部項目管理人員和監(jiān)理工程師應(yīng)該監(jiān)督檢查施工單位對于特 殊過程的確認(rèn)是否滿足標(biāo)準(zhǔn)的要求，包括： a) 施工前必須有書面的技術(shù)交底或 施工方案，明確規(guī)定施工方法和要求； b) 所用的設(shè)備必須是狀態(tài)良好，有維護(hù)保養(yǎng)制度并遵照執(zhí)行； c) 操作人員資格及設(shè)備狀態(tài)應(yīng)在施工前得到確定； d) 對這些過程的施工應(yīng)有完整的記錄要求，能證明產(chǎn)品的合格。 過程確認(rèn) 當(dāng)項目實現(xiàn)和服務(wù)提供過程的輸出不能由后續(xù)的監(jiān)視與測量加以驗證時，公司應(yīng)對任何這樣的過程實施 確認(rèn)。 工程管理部按照《房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制 程序》的規(guī)定，編制《竣工驗收計劃》，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后組織實施。復(fù)檢的結(jié)果應(yīng)填寫在《單項、單位工程驗收報告》上。 表述產(chǎn)品特性的信息包括： a) 建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)項目用地使用權(quán)出讓合同》、《房地產(chǎn)開發(fā) 項目手冊》、《建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告書》； b) 勘察設(shè)計與勘察資料、建筑施工圖、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》； c) 《商品房銷售許可證》、《商品房準(zhǔn)許交付許可證》等。 2 適用范圍 適用于公司對房地產(chǎn)項目開發(fā)管理和服務(wù)提供過程的控制，包括標(biāo)識和可追溯性、顧客財產(chǎn)、產(chǎn)品的防護(hù)及放行、產(chǎn)品交付和交付后的活動的控制等。 b) 對于外包服務(wù)項目，包括勘察、規(guī)劃、設(shè)計、施工、運輸、監(jiān)理、物業(yè)管理等，由主管人員和公司其他部門與主管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)項目施工進(jìn)展情 況提出采購申請，由公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后在經(jīng)評價合格的供方中進(jìn)行選擇并簽訂合同或協(xié)議 采購物資 /服務(wù)的進(jìn)貨檢驗與評價 采購物資到貨后由管理人員接貨，按采購人員提供的依據(jù)查驗物品名稱、規(guī)格、型號、數(shù)量與表面或外觀質(zhì)量。 2） 公司各部門根據(jù)需要提出物資與服務(wù)的采購申請； 3） 總經(jīng)理批準(zhǔn)采購申請與采購合同。 c) 項目竣工，順利通過政府房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)規(guī)劃、設(shè)計及環(huán)保等相關(guān)部門的驗收，取得驗收合格證，即完成對設(shè)計開發(fā)項目的最終確認(rèn)。 d) 規(guī)定對產(chǎn)品的安全和正常使用所必需的產(chǎn)品特性。上述各種信息將作為建筑設(shè)計的重要輸入內(nèi)容。 公司還應(yīng)聘請有資質(zhì)的環(huán)境咨詢機構(gòu)編制《建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告書》。 規(guī)劃和設(shè)計的策劃 1) 規(guī)劃是指對建筑設(shè)計以外的規(guī)劃設(shè)計，包括位置、環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理以及小區(qū)服務(wù)等區(qū)域的規(guī)劃設(shè)計。 在銷售過程中，可通過以下方式與顧客進(jìn)行溝通： a) 編制 《售樓書》及各種廣告宣傳材料，為潛在的購房者提供選擇； b) 編制《銷售手冊》，向顧客提供購樓指南； c) 銷售人員應(yīng)熱情、禮貌地接待顧客，回答顧客提出的各種問題，指導(dǎo)顧客參觀樣板房，無論 成交與否，都應(yīng)一視同仁； d) 商品房預(yù)售和銷售合同內(nèi)容應(yīng)真實，符合相關(guān)法律法規(guī)的要求； e) 售房時銷售人員應(yīng)向顧客提供 《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并予以解釋； f) 銷售現(xiàn)場應(yīng)懸掛本公司的營業(yè)執(zhí)照和銷售許可證，以增加顧客的信任感。 c) 公司公開的承諾是公司通過大眾媒體作出的承諾，它闡明了公司產(chǎn)品和服務(wù)的主要指標(biāo)、收費及責(zé)任，是具有“要約”性質(zhì)的合同，公司應(yīng)該受到它的約束。 4 工作程序 與產(chǎn)品有關(guān)要求的確定 銷售管理部負(fù)責(zé)確定顧客對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求與期望，將顧客規(guī)定的要求填寫在《產(chǎn)品要求評審表中》，具體應(yīng)包括： 1) 顧客規(guī)定的要求，包括產(chǎn)品質(zhì)量要求、環(huán)保與安全要求、價格與交付后的活動（如保修）方面的要求； 2) 顧客沒有明示，但規(guī)定的或預(yù)期的用途所必需的要求； 3) 與產(chǎn)品有關(guān)的法律法規(guī)要求，包括在環(huán)保、安全、健康等方面與產(chǎn)品及產(chǎn)品生產(chǎn)過程有關(guān)的要求； 4) 公司規(guī)定的附加要求，這是公司自己主動承諾實現(xiàn)的要求。 計劃的封面寫明項目名稱、計劃編號、編制人、審核人、批準(zhǔn)人和發(fā)布 日期。應(yīng)確認(rèn)主要過程和支持性過程包括識別關(guān)鍵的過程和活動；對過程和涉及到的活動規(guī)定途徑，并對這些途徑進(jìn)行評審和形成文件；確認(rèn)所需的資源，包括人力、物力、財力和信息等。 有關(guān)專業(yè)技術(shù)職稱的晉升問題，具體執(zhí)行國家和本地區(qū)政府行政主管部門的相關(guān)規(guī)定，公司負(fù)責(zé)組織或聯(lián)系辦理。 質(zhì)量管理體系內(nèi)審員參加認(rèn)證咨詢機構(gòu)組織的培訓(xùn)，考核合格后取得內(nèi)審員資格證書。 2 適用范圍 適用 于公司所有與質(zhì)量管理體系運行有關(guān)的員工的管理。 3) 戰(zhàn)略發(fā)展部報告質(zhì)量管理體系的運行情況，并提出需改進(jìn)和變動的事項。 管理評審參與人 總經(jīng)理、各部門負(fù)責(zé)人及相關(guān)人員參加。 記錄的銷毀處理 記錄如超過保存期或因其它特殊情況 需要銷毀時，由主管人員填寫《 文件發(fā)放、回收與銷毀記錄 》，報管理者代表批準(zhǔn)，由授權(quán)人執(zhí)行銷毀。 2）程序文件、管理文件所規(guī)定的記錄表格的“文件編號”一般為： TF（公司簡稱） /GL（管理） . .（ 對應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)條款號如 ） （序號如 01）； 表格的“使用編號”一般為： （年代號如 2021） （序號如 01）。 文件的存 檔管理 本公司的文件存檔以書面形式為主，部分文件也可存在于電子媒體或其它 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/4 文件控制程序 文件編號： Q/ TFCX 012021 5 媒介中；戰(zhàn)略發(fā)展部的檔案管理員定期整理、收集應(yīng)存檔的文件，分類保管，確保存檔文件的狀態(tài)完好；受控文件以《受控文件清單》為檢索依據(jù)，非受控文件以收發(fā)記錄為檢索依據(jù)； 作為記錄的文件應(yīng)予以控制，執(zhí)行《記錄控制程序》。 4 工作程序 文件的分類 1) 質(zhì)量管理手冊和程序文件； 2) 作為運行質(zhì)量管理體系的常用實施細(xì)則：如公司或部門管理制度、相關(guān)法律法規(guī)、國家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、外來的施工規(guī)范、技術(shù)文件、檢驗文件、作業(yè)指導(dǎo)書等； 3) 其它文件：如針對 特定產(chǎn)品、項目或合同編制的質(zhì)量計劃、專項工作計劃等； 4）記錄與其他工作記錄。 文件的編號 1）質(zhì)量 管理手冊編號為： Q(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代號 )/TJTF(公司簡稱 )SC(管理手冊 ) (年代號 ) 3 2） 程序文件編號為： Q(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)代號 )/TF(公司簡稱 )CX(程序文件 ) (順序號 ) (年代號 ) 3）綜合管理類文件編號： GL（管理） / TF（公司簡稱 ） (順序號 ) (年代 號 ) 綜合管理類文件包括人力資源管理、設(shè)備設(shè)施管理、銷售管理、采購管理、工程項目管理、企劃管理等內(nèi)容；如該 順序號 管理文件為系列文件，可在其后面接分序號即“ (順序號 )” 。 對計算機軟件的管理 用于公司日常管理的各種計算機軟件應(yīng)嚴(yán)格控制，在采購、登記、安裝、使用、加密、防病毒等方面設(shè)置專人管理。 7 3） 房地產(chǎn)項目 開發(fā)、 工程項目施工過程管理所使用的記錄的 “使用編號”可注明工程項目名稱。 5 相關(guān)文件 《文件控制程序》 6 質(zhì)量記錄 1） 《 記錄清單 》 2） 《 文件發(fā)放、回收與銷毀記錄 》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/2 記錄控制程序 文件編號： Q/ TFCX 022021 8 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 管理評審控制程序 文件編號： Q/ TFCX 032021 1 目的 對公司質(zhì)量管理體系的充分性、適宜性和有效性以及是否滿足公司的管理方針、管理目標(biāo)進(jìn)行評審， 從而不斷地完善質(zhì)量管理體系，實現(xiàn)質(zhì)量管理體系的持續(xù)改進(jìn)。 管理評審的實施 管理評審準(zhǔn)備 1) 總經(jīng)理確定評審具體日期，并提前一周通知戰(zhàn)略發(fā)展部進(jìn)行評審準(zhǔn)備。 4) 各 主管領(lǐng)導(dǎo)匯報職責(zé)范圍內(nèi)相關(guān)部門體系運行情況和需提出的建議。 3 職責(zé) 1） 人力資源部負(fù)責(zé)編制各崗位工作人員職責(zé)分配以及任職資格要求，建立員工檔案； 2） 根據(jù)公司項目開發(fā)與經(jīng)營管理的需要，人力資源部負(fù)責(zé)編制《年度培訓(xùn)計劃》或臨時培訓(xùn)計劃報總經(jīng)理批準(zhǔn)，完成培訓(xùn)工作的組織實施，并負(fù)責(zé)對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估，以確保公司各崗位員工具備完成具體工作的必要條件； 3） 各部門負(fù)責(zé)配合人力資源部做好培訓(xùn)工作。 專業(yè)技術(shù)人員培訓(xùn) 各類專業(yè)技術(shù)人員是公司的主力軍，應(yīng)創(chuàng)造條件使他們的知識不斷更新，公司可根據(jù)需要組織委外培訓(xùn)。 5 相關(guān) 文件 公司各部門與各崗位職責(zé)分配與任職要求 6 質(zhì)量記錄 1) 《培訓(xùn)申請表》 2) 《年度培訓(xùn)計劃》 3) 《培訓(xùn)記錄》 4) 《公司員工檔案》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 3/3 人力資源控制程序 文件編號： Q/ TFCX 042021 15 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 1/4 房地產(chǎn)項目開發(fā)的策劃控制程序 文件編號： Q/ TFCX 052021 1 目的 對特定房地產(chǎn)開發(fā)項目的各項準(zhǔn)備工作以及專項工作的策劃進(jìn)行控制，以確保項目施工順利進(jìn)行。 c) 運作階段的劃分、人員的職責(zé)權(quán)限與相互關(guān)系； d) 確定過程涉及的驗證、確認(rèn)、監(jiān)視、檢驗、實驗活動以 及產(chǎn)品接收準(zhǔn)則； e) 確定為實現(xiàn)過程符合性提供證據(jù)所需的記錄。 計劃的實施、監(jiān)督和修改 各部門在計劃的執(zhí)行中應(yīng)按計劃的規(guī)定要求進(jìn)行控制，并將計劃的執(zhí)行情況及時反饋到戰(zhàn)略發(fā)展部。 對產(chǎn)品要求的評審 在公司向顧客作出提供產(chǎn)品之前（如提交標(biāo)書、接收合同或接收合同的更改），銷售管理部應(yīng)組織對已確定的產(chǎn)品要求實施評審。因此，在發(fā)布這類承諾之前，應(yīng)由銷售管理部組織有關(guān)部門依據(jù) 的要求進(jìn)行內(nèi)容評審，填寫《產(chǎn)品要求評審表》 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 062021 21 報總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可發(fā)表。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié) ： 頁 碼： 3/4 與顧客有關(guān)的過程控制程序 文件編號： Q/ TFCX 062021 22 售后與顧客的溝通 a) 銷售人員應(yīng)按國家有關(guān)的法律法規(guī)要求，協(xié)助 顧客解決各種問題； b) 銷售管理部應(yīng)監(jiān)督檢查售樓時向顧客作出的各種承諾是否落實，包括 顧客驗房時提出的各種質(zhì)量問題及房屋的保修承諾； c) 產(chǎn)品售出后，銷售管理部應(yīng)建立顧客檔案，定期搜集顧客的反饋信息并填寫與顧客溝通情況記錄，妥善處理顧客投訴，以取得顧客的持續(xù)滿意。 2) 設(shè)計是指對建筑物本身的設(shè)計。 版 次： 1 修改狀態(tài)： 0 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 程序文件 標(biāo)準(zhǔn)章節(jié)： 頁 碼： 2/6 房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃與設(shè)計控制程序 文件編號： Q/ TFCX 072021 25 主管人員將《開發(fā)項目建議書》和《建設(shè)項目環(huán)境影響評價報告書》 報 政府主管部門，獲得批準(zhǔn)后開發(fā)項目即正式立項。