【正文】 重影響著市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，制約著房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。　　房屋預(yù)售制度的負(fù)面效應(yīng)　　潘蜀健〔廣東省人民政府參事、廣州大學(xué)教授〕　　我國的商品房預(yù)售制度源于房地產(chǎn)業(yè)剛剛恢復(fù)與興起的年代，鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的資金密集性及當(dāng)時(shí)這一產(chǎn)業(yè)剛剛萌芽，為了支持和幫扶這一新興行業(yè)，從香港引進(jìn)了商品房預(yù)售制度?！　】傊?，房屋預(yù)售制度早就該取消了，因?yàn)樗仨毥⒃诤玫男抛u(yù)及法律規(guī)那么的根底上，而這些目前中國都非常缺乏。因此這樣的制度早該廢黜了。當(dāng)住房要交付到業(yè)主手上時(shí)，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司檢驗(yàn)與驗(yàn)收，以此來保障消費(fèi)者的根本權(quán)利，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴(yán)加監(jiān)視。即使是這樣，這些房地產(chǎn)公司房屋預(yù)售也不像我國這樣一預(yù)售就把整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購房者及銀行，而是凡有意購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進(jìn)展預(yù)付不同額度款項(xiàng)。如比利時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入非常嚴(yán)格，沒有良好的資質(zhì)是無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場的?！　∽》款A(yù)售制度并不是全世界非常普遍的現(xiàn)象。而這些目前國內(nèi)都非常缺乏。一那么這種制度的創(chuàng)造者是中國人，是香港人在上個(gè)世紀(jì)創(chuàng)造的?！　W美幾乎都沒有房屋預(yù)售制　　至于所謂的房地產(chǎn)大佬言論，完全是一種不知天高地厚的自以為是。試想，一些人即使身無分文，但一旦進(jìn)入房地產(chǎn)市場，就可以在短期內(nèi)牟取暴利，最關(guān)鍵的一招就是利用房屋預(yù)售制度之缺陷空手套白狼，通過銀行金融杠桿之工具，套取銀行的資金為其牟取暴利，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，它們就把這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行?！　∫坏┓康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，最后承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)然是社會(huì)廣闊民眾　　既然房屋預(yù)售制度不利于房地產(chǎn)市場開展，央行建議取消該制度也就理所當(dāng)然了。如通過炒樓花來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描繪浮夸等行為來進(jìn)犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)展房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮?！　∥覀円獑柕氖?，房地產(chǎn)開發(fā)商為什么對取消該制度反響如此強(qiáng)烈？司馬昭之心，路人皆知，即房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會(huì)財(cái)富的方式已為央行所覺察并建議改良。供讀者參考。有人認(rèn)為取消房屋預(yù)售必定引起房價(jià)上漲，受損害的將是廣闊購房者。此言一出，立即激起了社會(huì)各方的極大反響。房地產(chǎn)工程開發(fā)將會(huì)面臨多種可供選擇的融資形式，商品房預(yù)售制度取消后所帶來的工程融資的困難，將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決。不久的將來，各種融資渠道和融資工具會(huì)相繼問世?！　∪找嫔罨慕鹑隗w制改革，為取消商品房預(yù)售制提供了條件。中國的房地產(chǎn)業(yè)已完成了資本原始積累，不再是弱小的、需要扶持的幼稚產(chǎn)業(yè)，擁有雄厚的資本和宏大的融資才能；房地產(chǎn)市場劇烈競爭的場面和大量商品房空置的現(xiàn)實(shí)，預(yù)示著買方市場的形成，每個(gè)工程都面臨著宏大的競爭壓力，工程開發(fā)過程的風(fēng)險(xiǎn)無處不在；而大量違規(guī)、違法及欺詐行為的發(fā)生警示我們，社會(huì)信譽(yù)機(jī)制存在著許多問題。由地產(chǎn)巨頭的破產(chǎn)牽連到金融機(jī)構(gòu)、由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)的案例屢見不鮮。這也是近年來房地產(chǎn)成了消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)，房地產(chǎn)糾紛成為危及社會(huì)安定重要因素的根本原因之一。加上我們的信息公開機(jī)制建立嚴(yán)重滯后，預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對稱條件下發(fā)生的?！　∠M(fèi)者的合法權(quán)益得不到保障　　在預(yù)售制度安排下，交易雙方的標(biāo)的物(商品房)并不存在。只要開發(fā)商資金斷了鏈，他們首先想到的是通過假按揭從銀行那里把錢套出來?！　≈L了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生　　近年來，廣州一些樓盤相繼曝光了假按揭、重復(fù)抵押事件，在廣州樓市引起不小的震動(dòng)。它將工程驗(yàn)收不合格的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。未經(jīng)合格驗(yàn)收，不得交付使用。商品房預(yù)售制不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的場面，也使國家一切行政的、經(jīng)濟(jì)的制約手段均相形見絀，削弱了國家行政宏觀調(diào)控措施的力度，這就是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策始終落不到實(shí)處的根本原因之一。　　降低了入市門檻，推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹　　商品房預(yù)售制度這種房地產(chǎn)業(yè)所特有的營銷規(guī)那么，意味著開發(fā)商一旦獲得預(yù)售答應(yīng)，便可以小搏大、空手套白狼。而商品房預(yù)售制度卻幫助開發(fā)商將消費(fèi)者綁在他們的戰(zhàn)車上，替他們承當(dāng)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。投資是為了贏利，當(dāng)然要承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。如今應(yīng)該考慮停頓施行這一制度了。商品房預(yù)售制度的實(shí)行，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的快速開展起到了宏大的促進(jìn)作用。更何況世界上不少國家根本就不采取這種制度?！　〖偃缤硕笃浯?，房地產(chǎn)開發(fā)商一定要堅(jiān)持這種制度，假如有些地方政府要堅(jiān)持，就讓他們從其利潤中撥出一部分來成立一個(gè)基金，以便這種制度出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有化解的才能。　　房屋預(yù)售制度必須建立在好的信譽(yù)及法律規(guī)那么根底上，而這些目前中國都非常缺乏　　在中國目前的條件下，房屋預(yù)售制度根本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、而銀行來承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)那么。至于需要支付幾次，根本上視開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來定。而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商并不是都可以從銀行獲得貸款，只有那些有實(shí)力、資質(zhì)好的公司才可以獲得銀行貸款并進(jìn)展房屋預(yù)售。美國根本上沒有住房預(yù)售制度，購房者購置的大多是現(xiàn)房；在歐洲，即使有些國家有這種制度，但也必須有一套嚴(yán)格的監(jiān)管及準(zhǔn)入制度。在這樣的條件下，房屋預(yù)售制度在香港可以有效運(yùn)作，但是事實(shí)已經(jīng)說明在中國內(nèi)地那么不然。而香港的房屋預(yù)售制度所以可以順利開展，最為重要的是香港有一個(gè)非常完善的法律體系，一個(gè)非常健全的信譽(yù)市場以及一個(gè)監(jiān)管非常嚴(yán)密的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系?！　∽》款A(yù)售制度在世界非常普遍嗎？根本就不是這樣。而銀行的最后風(fēng)險(xiǎn)由誰來承當(dāng)？當(dāng)然是社會(huì)廣闊民眾了。但為什么會(huì)遭到房地產(chǎn)開發(fā)商和一些地方政府的竭力反對呢？問題就在于假如取消這項(xiàng)制度，可能會(huì)讓那些無良房地產(chǎn)開發(fā)商失去獲得暴利的時(shí)機(jī)。正如央行房地產(chǎn)金融報(bào)告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都是房屋預(yù)售制度所引起的?！　”緛矸课蓊A(yù)售制度是支持房地產(chǎn)市場開展一項(xiàng)不錯(cuò)的制度，但不少房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一制度的缺陷大牟暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會(huì)之財(cái)富?！　∫豁?xiàng)本來不錯(cuò)的制度被不少房地產(chǎn)商利用其缺陷大牟暴利　　房屋預(yù)售制度本來是國內(nèi)房產(chǎn)市場開展初期，給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功?！　≡谥袊壳暗臈l件下，房屋預(yù)售制度根本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行來承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)那么　　房屋預(yù)售制度早該廢黜了　　奕顥　　央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的?2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告?一公布，房地產(chǎn)市