【正文】 中國特色商品房預售制度房鬧是住房預售制的產(chǎn)物　　經(jīng)過連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房價終于出現(xiàn)松動，許多城市的樓盤開始大幅降價銷售。隨之而來的是，一些前期購房者看到自己用血汗錢堆起的樓房縮水，紛紛向開發(fā)商提出補償甚至退房要求。在訴求不能得到滿足的情況下，便選擇打砸售樓處等過激行為借以泄憤。網(wǎng)上將這種因房價下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為房鬧?！　∈袌鼋?jīng)濟條件下，包括購置或出售住房在內(nèi)的各種買賣行為，不僅要遵循公平交易原那么，同時又必須信守承諾。所以，無論對買方還是賣方而言，也無論是協(xié)議達成之后價格上漲還是下跌，交易各方都必須履約而不得反悔，任何無視契約、撕毀協(xié)議的主張和行為都不應當?shù)玫街С?。正因為如此，幾乎所有的地方政府面對房鬧給出的態(tài)度都是不干預，社會言論也對這種無視市場規(guī)那么的行為報以鄙夷的態(tài)度?！　∪欢档藐P(guān)注的是，在那些房鬧的參與者中，相當部分是通過現(xiàn)行的住房預售制度購得住房的。他們已經(jīng)交了房款，眼瞅著自己買的房子在縮水，卻還不知道什么時候才能拿到鑰匙，于是便引發(fā)了這部分人心中的不滿乃至參與鬧事。用他們自己的話說，假如房子已經(jīng)住上也就認了。事實似乎也印證了他們的辯白，因為房鬧者中很少有通過現(xiàn)房或二手房市場購得住房的?！　∶鎸@一現(xiàn)實，在對那些參與房鬧的前期購房者們進展教育和勸導，要求他們遵守契約精神的同時，又不能不對現(xiàn)行的住房預售制度進展一番檢討。其實，住房預售制度一開始就是為開發(fā)商設計的，實行這一制度的初衷就是為了給開發(fā)商提供融資便利，認為當時房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長發(fā)育階段，期望通過這一制度促其盡快成長起來。正是這樣一種初衷，決定了這項制度在設計上很難做到科學、合理和公平。它實際上等于把房地產(chǎn)開發(fā)中的風險全部推給了購房者和商業(yè)銀行，是一種單邊的風險承當機制，對于購房者來說本來就不公平。　　在這種不公平的住房銷售制度下，開發(fā)商與購房者簽訂的大都是格式化的霸王條款。即使在這樣的條款下，最終不是房屋面積缺乏、會所和附屬設施不齊，就是開發(fā)商不遵守交房時間和交房應具備的條件。由此引發(fā)的購房者與開發(fā)商之間的糾紛和矛盾從來就沒有停息過，甚至在雙方爭執(zhí)過程中也出現(xiàn)過房鬧的過激行為。所以說，房鬧其實是住房預售制度的產(chǎn)物，只要實行這種不科學、不合理、不公平的制度就無法防止房鬧的發(fā)生。只不過是在房價處于上升和賣方市場的情況下，大多數(shù)購房者都會采取默認的態(tài)度罷了。然而一旦房價下跌，前期購房者就不會再保持沉默，房鬧現(xiàn)象便會蔓延開來。而且那些參與房鬧的前期購房者，往往不是拿房價下跌說事兒，而是以開發(fā)商未能兌現(xiàn)合同為由要求退房或補償。 為何國外沒有房鬧　　市場經(jīng)濟條件下的住房既可以滿足居住需求，具有消費品屬性；也可以用作投資投機，具有資本屬性。滿足居住需求，主要應通過現(xiàn)房銷售制度，這樣才不至于讓購置住房的消費者遙遙無期地等待。　　而住房預售制度或者說期房制度，那么更能滿足投資投機的要求，因為它不僅為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了融資便利，也給市場炒作提供了條件，可以將住房的遠期合約像期貨一樣拿來炒作，如香港的炒樓花。這樣一來無疑會加大房地產(chǎn)泡沫，并帶來宏大的經(jīng)濟風險?！　∫虼耍瑖夂苌儆袊覍嵭猩唐纷》康念A售制度或期房制度，即使實行，也都加以嚴格的標準和限制：一是國外對住房預售市場有著嚴格的準入制度，只有那些信譽高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才可以進入，而且通常不超過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，但我國卻是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以進入預售市場。二是國外的住房預售制度是按照工程進度分期交付房款的，不允許超越工程進度預收，而我國一次收多少、怎么收完全由開發(fā)商說了算。三是國外的預售款都是由第三方來保管，而我國那么全部歸到了開發(fā)商的賬戶上。四是國外在住房交收時都由第三方嚴格驗收，而我國那么是開發(fā)商向購房者的直接交接。正因為這樣一些差異，所以在國外即使房價下跌，也不會像我國這樣出現(xiàn)房鬧?！　∥覈嘘P(guān)部門也注意到國內(nèi)的住房預售制度存在某些弊端，并采取了一些治理措施。但從理論看收效甚微，這次房價下跌過程中房鬧潮的出現(xiàn)，就說明了以往的治理效果并不理想?！　∑鋵?，即使我們可以像有些國家那樣，對商品住房的預售做到嚴格標準，其審核、監(jiān)視等過程中過高的管理本錢也未必符合中國國情。而且，實行這一制度的初衷是為的扶持當時處于成長發(fā)育階段的房地產(chǎn)業(yè)，可如今的房地產(chǎn)業(yè)已然成為強勢產(chǎn)業(yè)，這樣的支持政策和制度標準理應退出才是。更重要的是，為了保證國民經(jīng)濟平穩(wěn)安康運行和維護社會安定，也不能再讓這樣一種偏頗的制度繼續(xù)制造房鬧了?！?月15日，中國人民銀行發(fā)布的?2004年中國房地產(chǎn)金融報告?稱:很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。此言一出，立即激起了社會各方的極大反響。有人認為房屋預售制度是銀行風險和社會風險之源，助長了房地產(chǎn)泡沫，給開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為以可乘之機，早該取消。有人認為取消房屋預售必定引起房價上漲，受損害的將是廣闊購房者。到底這一制度的利弊、功過如何？其存在需要什么根底、取消需要什么條件？假設實行現(xiàn)房銷售對房價、對整個房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生什么影響？我們特組織有關(guān)專家展開討論。供讀者參考?！　≡谥袊壳暗臈l件下，房屋預售制度根本上是消費者利益隨時會受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行來承當風險的不平等游戲規(guī)那么　　房屋預售制度早該廢黜了　　奕顥　　央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的?2004年中國房地產(chǎn)金融報告?一公布，房地產(chǎn)市場一片嘩然，廣闊民眾拍手稱快，而房地產(chǎn)商個個咬牙切齒，紛紛指責該政策，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬代替央行出來說話，說央行的報告只是建議而不是政策，房屋預售制度是世界盛行的制度，中國也不可以取消這項制度。　　我們要問的是，房地產(chǎn)開發(fā)商為什么對取消該制度反響如此強烈？司馬昭之心，路人皆知，即房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會財富的方式已為央行所覺察并建議改良?！　∫豁棻緛聿诲e的制度被不少房地產(chǎn)商利用其缺陷大牟暴利　　房屋預售制度本來是國內(nèi)房產(chǎn)市場開展初期，給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功。可以說，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮?！　”緛矸课蓊A售制度是支持房地產(chǎn)市場開展一項不錯的制度，但不少房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一制度的缺陷大牟暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會之財富。如通過炒樓花來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環(huán)境描繪浮夸等行為來進犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進展房屋重復預售，最后攜款潛逃。正如央行房地產(chǎn)金融報告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風險和交易問題都是房屋預售