【正文】 長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的關(guān)鍵是資本，基金和開發(fā)銀行應(yīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心和主導(dǎo)，取消商品房預(yù)售制度可以成為一個(gè)契機(jī)，引發(fā)新的融資方式，建立多元化的金融體系，使整個(gè)行業(yè)更加安康成熟。但時(shí)機(jī)是否適宜值得研究討論，只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟，開發(fā)商有足夠開發(fā)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)才能的情況下，才可以正式取消商品房預(yù)售制度。此舉不光是一個(gè)經(jīng)濟(jì)信號(hào)，而且還是一個(gè)包括建立和諧社會(huì)在內(nèi)的社會(huì)信號(hào)。另外，即便取消房屋預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問(wèn)題、房地產(chǎn)金融問(wèn)題也難以一勞永逸地得到解決。取消商品房預(yù)售制度等于給開發(fā)商的脖子套了一個(gè)枷鎖，導(dǎo)致銀行貸款難，承建方墊資難等問(wèn)題，使一些實(shí)力不夠的開發(fā)商因無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)而放棄相關(guān)的開發(fā)工程，甚至退市。按2004年全國(guó)的數(shù)據(jù)估算，假設(shè)取消商品房預(yù)售制度會(huì)使開發(fā)周期增加612個(gè)月，資金壓力將增大1/41/3。　　取消商品房預(yù)售制度可能帶來(lái)的負(fù)面影響和市場(chǎng)震蕩不容無(wú)視　　實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前尚欠成熟，絕大多數(shù)開發(fā)商都依賴銀行貸款和期房預(yù)售資金滾動(dòng)開發(fā)。這有利于完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，有助于壓縮我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的泡沫，從開發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)金融的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、法制化建立。這都為取消商品房預(yù)售制度提供了必要的前提和條件。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是多部門管理，部門之間不夠協(xié)調(diào)，又存在著房地產(chǎn)開發(fā)商自律才能差、法律法規(guī)不健全、金融機(jī)構(gòu)處于改革期等問(wèn)題，使銀行面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠(chéng)信的企業(yè)利用預(yù)售制度中的缺陷，人為操控期房的供求關(guān)系，預(yù)售中以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者，所建工程延期甚至停工爛尾，使市場(chǎng)信號(hào)發(fā)生混亂，從中牟利。同時(shí)，這些年我國(guó)的預(yù)售制度理論也在不斷修改完善，例如預(yù)售門檻不斷進(jìn)步，政府逐漸加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款監(jiān)視管理，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)操作的懲罰力度等。國(guó)內(nèi)仿照香港的房屋預(yù)售制度，1993年開始在廣東省施行這一制度，1995年推向全國(guó)?！　≡趯?duì)取消房屋預(yù)售制度可能引發(fā)的主要問(wèn)題還沒(méi)有積極有效的解決方法之前，不宜全面施行現(xiàn)房銷售。同時(shí)，結(jié)合國(guó)務(wù)院提出的區(qū)別對(duì)待，因地制宜，分類指導(dǎo)的調(diào)控方針，我認(rèn)為，對(duì)產(chǎn)品和效勞優(yōu)良的品牌房地產(chǎn)企業(yè)與非品牌的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。不少現(xiàn)樓銷售后也給百姓帶來(lái)苦不堪言的損害就是明證。　　央行提出取消商品房預(yù)售制度的建議，我想主要出發(fā)點(diǎn)是防止預(yù)售帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)和百姓購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。支持開發(fā)商預(yù)售，不但有效地增加了市場(chǎng)供給，滿足了百姓需求，而且為開發(fā)商及時(shí)籌集大量資金，加快建立更多的商品房提供了最有效的途徑，同時(shí)也大大減輕了開發(fā)商對(duì)銀行借貸的依賴和風(fēng)險(xiǎn)。主要依靠市場(chǎng)的力量，就一定會(huì)涌現(xiàn)出更多中低收入家庭買得起的物美價(jià)宜的商品房?！　∫雰r(jià)格穩(wěn)定和增長(zhǎng)合理，必須靠足夠的有效供給，要鼓勵(lì)、支持物美價(jià)宜的商品房更大量地供給市場(chǎng)，這是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開展的關(guān)鍵，當(dāng)然也是貫徹房產(chǎn)新政的關(guān)鍵。廣東省建立廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于尚未接到任何上級(jí)部門的通知或要求，廣東不考慮央行關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的建議?！　?wèn)題的癥結(jié)不在預(yù)售還是現(xiàn)樓銷售，而在開發(fā)商以及整個(gè)社會(huì)的信譽(yù)缺失。在這個(gè)過(guò)程中，新的房地產(chǎn)融資方式的培育與開展是必不可少的環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、引進(jìn)外資、基金融資以及房地產(chǎn)證券化等，都是可以考慮的融資方式。因此，取消房屋預(yù)售改現(xiàn)房銷售，從某種程度上說(shuō)，是降低了全社會(huì)的交易本錢，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、安康開展，保障消費(fèi)者的購(gòu)房平安，構(gòu)建和諧社會(huì)，意義重大。但一些資金實(shí)力不強(qiáng)、開發(fā)才能較小的中小企業(yè)，因資金壓力而被淘汰、或被大企業(yè)兼并、或幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇重組，倒是取消預(yù)售制度后完全有可能發(fā)生的情況。目前，很多有實(shí)力、有品牌的開發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)根本做到了現(xiàn)樓銷售?！　〉诙?，消費(fèi)者在購(gòu)置期房獲得優(yōu)惠的同時(shí)，也替開發(fā)商承當(dāng)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)房者所獲得的收益相比，是極不匹配的。開發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤(rùn)程度不變的情況下，也許會(huì)進(jìn)展加價(jià)銷售。期房銷售對(duì)消費(fèi)者最大的吸引力就是其相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言更低的價(jià)格與對(duì)戶型和樓層更多的選擇。應(yīng)該說(shuō)，取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，不僅是一項(xiàng)有利于降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融政策建議，也是一項(xiàng)保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，降低消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)政策建議。但同時(shí)我們也看到，由于相關(guān)制度的缺失、法規(guī)訂立的缺乏以及市場(chǎng)的欠成熟，這項(xiàng)制度引發(fā)了一系列復(fù)雜的問(wèn)題?！　∪∠诜夸N售，開發(fā)商融資本錢增加導(dǎo)致開發(fā)總本錢增加，開發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤(rùn)程度不變的情況下，也許會(huì)加價(jià)銷售，但對(duì)這一價(jià)格進(jìn)步應(yīng)從多方面看　　取消預(yù)售未必導(dǎo)致價(jià)格大幅上升　　陳琳〔廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、副教授〕　　現(xiàn)房銷售有利于降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)預(yù)售制度起源于上世紀(jì)50年代中期的香港，其設(shè)立的根底是香港完善的律師和公示制度，以及行業(yè)的成熟標(biāo)準(zhǔn)管理。一個(gè)以房地產(chǎn)工程投資為核心的房地產(chǎn)金融體系終將形成。入世后的中國(guó)金融體系，正面臨重大的運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革。由此看來(lái)，20余年的開展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)本身及其開展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預(yù)售制度賴以為繼的根底條件已不復(fù)存在，是到了宣告其完畢的時(shí)候了?！　⊥ｎD施行商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟　　商品房預(yù)售制度賴以存在的條件已不復(fù)存在?！　∫l(fā)金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)源　　相當(dāng)一部分開發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他金融工具，把開發(fā)工程龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、規(guī)劃與配套設(shè)施、設(shè)備等等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的重大事項(xiàng)僅靠一紙售樓合同和開發(fā)商提供的售樓書來(lái)界定，自然得不到根本性的保障。消費(fèi)者在一無(wú)實(shí)物可視，二無(wú)證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都由開發(fā)商說(shuō)了算。商品房交易過(guò)程中的欺詐行為雖然不都是預(yù)售制度造成的，但預(yù)售制度無(wú)疑為開發(fā)商的欺詐騙貸行為翻開了方便之門，提供了可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士都明白，這種假按揭的手法是相當(dāng)普遍的。而未經(jīng)合格驗(yàn)收的商品房是無(wú)法獲得房地產(chǎn)證的，這也是商品房交易法律糾紛不斷的根源所在。而商品房的預(yù)售卻允許尚未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收甚至未建成的商品房進(jìn)入市場(chǎng)，顯然違犯了國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。　　背離了國(guó)家法規(guī)關(guān)于建立工程交付使用程序的根本規(guī)定　　國(guó)家對(duì)建立工程的交付使用，有嚴(yán)格的合格驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn))和根本程序。巨額的利潤(rùn)，極大地刺激了開發(fā)商的胃口。許多爛尾樓害得眾多無(wú)辜的消費(fèi)者一生積蓄血本無(wú)歸就是明證。消費(fèi)那么是為了獲取生活或消費(fèi)必需品，無(wú)須為投資者承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，這是非常粗淺的道理?！　』煜朔康禺a(chǎn)領(lǐng)域中投資和消費(fèi)的界限，將投資行為的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上　　商品房預(yù)售制度的實(shí)行，將消費(fèi)者的消費(fèi)資金，經(jīng)過(guò)預(yù)售這一環(huán)節(jié)，名正言順地變成了開發(fā)商的投資資金。但是，事實(shí)證明，這一制度的推行也產(chǎn)生了一系列負(fù)面作用，嚴(yán)