【正文】 房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開(kāi)展的關(guān)鍵?！　?wèn)題的癥結(jié)不在預(yù)售還是現(xiàn)樓銷(xiāo)售，而在開(kāi)發(fā)商以及整個(gè)社會(huì)的信譽(yù)缺失。不少現(xiàn)樓銷(xiāo)售后也給百姓帶來(lái)苦不堪言的損害就是明證　　癥結(jié)不在房屋預(yù)售制　　金貽國(guó)〔北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授〕　　據(jù)報(bào)載:近日，央行提出取消商品房預(yù)售制度。廣東省建立廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于尚未接到任何上級(jí)部門(mén)的通知或要求，廣東不考慮央行關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的建議。我完全贊成省建立廳的意見(jiàn)?！　∫雰r(jià)格穩(wěn)定和增長(zhǎng)合理，必須靠足夠的有效供給，要鼓勵(lì)、支持物美價(jià)宜的商品房更大量地供給市場(chǎng)，這是促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)安康開(kāi)展的關(guān)鍵，當(dāng)然也是貫徹房產(chǎn)新政的關(guān)鍵。因?yàn)槿珖?guó)各大中城市在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，需求增長(zhǎng)快于供給增長(zhǎng)是總的趨勢(shì)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，供求決定價(jià)格，要想價(jià)格穩(wěn)定和增長(zhǎng)合理，就必須靠足夠的有效供給。主要依靠市場(chǎng)的力量，就一定會(huì)涌現(xiàn)出更多中低收入家庭買(mǎi)得起的物美價(jià)宜的商品房?！　“凑?中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法?的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商依法預(yù)售商品房是完全合法的。支持開(kāi)發(fā)商預(yù)售，不但有效地增加了市場(chǎng)供給，滿足了百姓需求，而且為開(kāi)發(fā)商及時(shí)籌集大量資金，加快建立更多的商品房提供了最有效的途徑，同時(shí)也大大減輕了開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行借貸的依賴和風(fēng)險(xiǎn)。這是使房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)性強(qiáng)的支柱產(chǎn)業(yè)能充分發(fā)揮作用所必須的政策支持?！　⊙胄刑岢鋈∠唐贩款A(yù)售制度的建議，我想主要出發(fā)點(diǎn)是防止預(yù)售帶來(lái)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)和百姓購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。但應(yīng)該看到，問(wèn)題的癥結(jié)不在預(yù)售還是現(xiàn)樓銷(xiāo)售，而是在開(kāi)發(fā)商以及整個(gè)社會(huì)的信譽(yù)缺失。不少現(xiàn)樓銷(xiāo)售后也給百姓帶來(lái)苦不堪言的損害就是明證?！　∮梢陨细鼽c(diǎn)，可以得出不應(yīng)取消商品房預(yù)售制度的結(jié)論。同時(shí)，結(jié)合國(guó)務(wù)院提出的區(qū)別對(duì)待，因地制宜，分類指導(dǎo)的調(diào)控方針，我認(rèn)為，對(duì)產(chǎn)品和效勞優(yōu)良的品牌房地產(chǎn)企業(yè)與非品牌的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。因此，假設(shè)確有必要修改商品房預(yù)售制度，至少亦應(yīng)作出這樣的區(qū)別?！　≡趯?duì)取消房屋預(yù)售制度可能引發(fā)的主要問(wèn)題還沒(méi)有積極有效的解決方法之前，不宜全面施行現(xiàn)房銷(xiāo)售。關(guān)鍵在于地區(qū)差異、市場(chǎng)成熟度、開(kāi)發(fā)商才能、消費(fèi)者程度和金融體系改革配套等條件的具備　　時(shí)機(jī)是否適宜值得研究　　王幼松〔華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建立經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、博士〕　　商品房預(yù)售制度本質(zhì)上是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種手段。國(guó)內(nèi)仿照香港的房屋預(yù)售制度，1993年開(kāi)始在廣東省施行這一制度，1995年推向全國(guó)。10多年的開(kāi)展說(shuō)明，這一制度為我國(guó)各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了重要的融資渠道，加快了資金周轉(zhuǎn)，在開(kāi)展初期對(duì)培育房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)起到了顯著的作用。同時(shí)，這些年我國(guó)的預(yù)售制度理論也在不斷修改完善，例如預(yù)售門(mén)檻不斷進(jìn)步，政府逐漸加強(qiáng)對(duì)預(yù)售款監(jiān)視管理，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)操作的懲罰力度等?！　∩唐贩款A(yù)售制度的正效果在逐步減弱　　進(jìn)入新世紀(jì)后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)初具規(guī)模，當(dāng)初實(shí)行商品房預(yù)售制度的正效果在逐步減弱，因利益過(guò)多傾向于開(kāi)發(fā)商，更由于缺乏有效的監(jiān)管機(jī)制和完善的市場(chǎng)環(huán)境配合，出現(xiàn)諸多問(wèn)題甚至弊端。首先，房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊，一些不講誠(chéng)信的企業(yè)利用預(yù)售制度中的缺陷，人為操控期房的供求關(guān)系，預(yù)售中以廣告和宣傳資料欺騙消費(fèi)者，所建工程延期甚至停工爛尾，使市場(chǎng)信號(hào)發(fā)生混亂，從中牟利。由于時(shí)間差的存在，有的開(kāi)發(fā)商為了套錢(qián)獲利，要么一房多賣(mài)，要么在收取了買(mǎi)房人預(yù)付房款后，又將房屋抵押給銀行或其他債權(quán)人，因此增加了投訴糾紛。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是多部門(mén)管理，部門(mén)之間不夠協(xié)調(diào)，又存在著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自律才能差、法律法規(guī)不健全、金融機(jī)構(gòu)處于改革期等問(wèn)題，使銀行面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)?！　∪∠A(yù)售制度有利于完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，壓縮房地產(chǎn)泡沫，從開(kāi)發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸　　客觀地講，目前的市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)具備了根本的條件，市場(chǎng)發(fā)育根本成型，經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，供求矛盾得到一定緩和，將來(lái)供給需求可以保證大體平衡。這都為取消商品房預(yù)售制度提供了必要的前提和條件。　　取消商品房預(yù)售制度的好處主要表如今，從控制銷(xiāo)售方式入手，進(jìn)步投資門(mén)檻，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金約束，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行資金的過(guò)重依賴，以降低房地產(chǎn)貸款的違約金融風(fēng)險(xiǎn)，減少我國(guó)商業(yè)銀行體系面臨的金融脆弱性。這有利于完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，有助于壓縮我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的泡沫，從開(kāi)發(fā)源頭推動(dòng)樓市理性回歸，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)金融的標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、法制化建立。同時(shí)，由于開(kāi)發(fā)商(包括中介)與消費(fèi)者之間，無(wú)論是市場(chǎng)信息還是專業(yè)知識(shí)都存在不對(duì)稱，消費(fèi)者一方處于弱勢(shì)，所以，取消房屋預(yù)售制度可以增加無(wú)良開(kāi)發(fā)商的操控本錢(qián)，凈化市場(chǎng)，減少延期交樓、抵押再售、拖壓房產(chǎn)證、爛尾樓等投訴糾紛，維護(hù)消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益，有利于促進(jìn)社會(huì)公平與和諧?！　∪∠唐贩款A(yù)售制度可能帶來(lái)的負(fù)面影響和市場(chǎng)震蕩不容無(wú)視　　實(shí)際上，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前尚欠成熟，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都依賴銀行貸款和期房預(yù)售資金滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷(xiāo)售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。按2004年全國(guó)的數(shù)據(jù)估算，假設(shè)取消商品房預(yù)售制度會(huì)使開(kāi)發(fā)周期增加612個(gè)月，資金壓力將增大1/41/3。顯然這是一個(gè)不小的比例。取消商品房預(yù)售制度等于給開(kāi)發(fā)商的脖子套了一個(gè)枷鎖，導(dǎo)致銀行貸款難，承建方墊資難等問(wèn)題，使一些實(shí)力不夠的開(kāi)發(fā)商因無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)而放棄相關(guān)的開(kāi)發(fā)工程，甚至退市。這在一定時(shí)間內(nèi)勢(shì)必減少商品房供給量，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊會(huì)比擬大。另外，即便取消房屋預(yù)售制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序問(wèn)題、房地產(chǎn)金融問(wèn)題也難以一勞永逸地得到解決?！　≈挥性诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟的情況下，才可以取消商品房預(yù)售制度　　綜合起來(lái)看，取消商品房預(yù)售制度本質(zhì)上是將政策的支持點(diǎn)從開(kāi)發(fā)商和地方政府轉(zhuǎn)向普通購(gòu)房者。此舉不光是一個(gè)經(jīng)濟(jì)信號(hào)，而且還是一個(gè)包括建立和諧社會(huì)在內(nèi)的社會(huì)信號(hào)。因此開(kāi)展趨勢(shì)是正確的，將來(lái)市場(chǎng)也是可以承受的。但時(shí)機(jī)是否適宜值得研究討論，只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)成熟，開(kāi)發(fā)商有足夠開(kāi)發(fā)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)才能的情況下，才可以正式取消商品房預(yù)售制度。換言之，在對(duì)可能引發(fā)的主要問(wèn)題還沒(méi)有積極有效的解決方法之前，不宜全面施行現(xiàn)樓銷(xiāo)售制，關(guān)鍵在于地區(qū)差異、市場(chǎng)成熟度、開(kāi)發(fā)商才能、消費(fèi)者程度和金融體系改革配套等條件的具備。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的關(guān)鍵是資本，基金和開(kāi)發(fā)銀行應(yīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心和主導(dǎo)，取消商品房預(yù)售制度可以成為一個(gè)契機(jī)，引發(fā)新的融資方式，建立多元化的金融體系，使整個(gè)行業(yè)更加安康成熟。內(nèi)容總結(jié)（1）房鬧是住房預(yù)售制的產(chǎn)物
　　經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)松動(dòng)，許多城市的樓盤(pán)開(kāi)始大幅降價(jià)銷(xiāo)售（2）網(wǎng)上將這種因房?jī)r(jià)下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為房鬧（3）為何國(guó)外沒(méi)有房鬧
　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房既可以滿足居住需求，具有消費(fèi)品屬性26 / 26