【文章內(nèi)容簡介】 宣告其完畢的時(shí)候了?！　∪找嫔罨慕鹑隗w制改革，為取消商品房預(yù)售制提供了條件。入世后的中國金融體系，正面臨重大的運(yùn)營機(jī)制改革。不久的將來，各種融資渠道和融資工具會(huì)相繼問世。一個(gè)以房地產(chǎn)工程投資為核心的房地產(chǎn)金融體系終將形成。房地產(chǎn)工程開發(fā)將會(huì)面臨多種可供選擇的融資形式，商品房預(yù)售制度取消后所帶來的工程融資的困難，將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決?！　∪∠诜夸N售，開發(fā)商融資本錢增加導(dǎo)致開發(fā)總本錢增加，開發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤程度不變的情況下，也許會(huì)加價(jià)銷售，但對這一價(jià)格進(jìn)步應(yīng)從多方面看話題緣起　　8月15日，中國人民銀行發(fā)布的?2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告?稱:很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。此言一出，立即激起了社會(huì)各方的極大反響。有人認(rèn)為房屋預(yù)售制度是銀行風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之源，助長了房地產(chǎn)泡沫，給開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為以可乘之機(jī)，早該取消。有人認(rèn)為取消房屋預(yù)售必定引起房價(jià)上漲，受損害的將是廣闊購房者。到底這一制度的利弊、功過如何？其存在需要什么根底、取消需要什么條件？假設(shè)實(shí)行現(xiàn)房銷售對房價(jià)、對整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生什么影響？我們特組織有關(guān)專家展開討論。供讀者參考?！　≡谥袊壳暗臈l件下，房屋預(yù)售制度根本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、銀行來承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)那么　　房屋預(yù)售制度早該廢黜了　　奕顥　　央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的?2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告?一公布，房地產(chǎn)市場一片嘩然，廣闊民眾拍手稱快，而房地產(chǎn)商個(gè)個(gè)咬牙切齒，紛紛指責(zé)該政策，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬代替央行出來說話，說央行的報(bào)告只是建議而不是政策，房屋預(yù)售制度是世界盛行的制度，中國也不可以取消這項(xiàng)制度?！　∥覀円獑柕氖牵康禺a(chǎn)開發(fā)商為什么對取消該制度反響如此強(qiáng)烈？司馬昭之心，路人皆知，即房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會(huì)財(cái)富的方式已為央行所覺察并建議改良?！　∫豁?xiàng)本來不錯(cuò)的制度被不少房地產(chǎn)商利用其缺陷大牟暴利　　房屋預(yù)售制度本來是國內(nèi)房產(chǎn)市場開展初期，給成長中的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)予以扶持的一項(xiàng)政策，意在降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，以便保證中國的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產(chǎn)市場也很快地得到繁榮?！　”緛矸课蓊A(yù)售制度是支持房地產(chǎn)市場開展一項(xiàng)不錯(cuò)的制度，但不少房地產(chǎn)開發(fā)商利用這一制度的缺陷大牟暴利，不擇手段地掠奪民眾及社會(huì)之財(cái)富。如通過炒樓花來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描繪浮夸等行為來進(jìn)犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)展房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃。正如央行房地產(chǎn)金融報(bào)告所指出的那樣，目前房地產(chǎn)市場許多風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都是房屋預(yù)售制度所引起的?！　∫坏┓康禺a(chǎn)市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，最后承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)然是社會(huì)廣闊民眾　　既然房屋預(yù)售制度不利于房地產(chǎn)市場開展，央行建議取消該制度也就理所當(dāng)然了。但為什么會(huì)遭到房地產(chǎn)開發(fā)商和一些地方政府的竭力反對呢？問題就在于假如取消這項(xiàng)制度，可能會(huì)讓那些無良房地產(chǎn)開發(fā)商失去獲得暴利的時(shí)機(jī)。試想，一些人即使身無分文，但一旦進(jìn)入房地產(chǎn)市場，就可以在短期內(nèi)牟取暴利，最關(guān)鍵的一招就是利用房屋預(yù)售制度之缺陷空手套白狼，通過銀行金融杠桿之工具，套取銀行的資金為其牟取暴利，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，它們就把這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行。而銀行的最后風(fēng)險(xiǎn)由誰來承當(dāng)？當(dāng)然是社會(huì)廣闊民眾了。　　歐美幾乎都沒有房屋預(yù)售制　　至于所謂的房地產(chǎn)大佬言論，完全是一種不知天高地厚的自以為是?！　∽》款A(yù)售制度在世界非常普遍嗎？根本就不是這樣。一那么這種制度的創(chuàng)造者是中國人，是香港人在上個(gè)世紀(jì)創(chuàng)造的。而香港的房屋預(yù)售制度所以可以順利開展，最為重要的是香港有一個(gè)非常完善的法律體系，一個(gè)非常健全的信譽(yù)市場以及一個(gè)監(jiān)管非常嚴(yán)密的房地產(chǎn)市場監(jiān)管體系。而這些目前國內(nèi)都非常缺乏。在這樣的條件下，房屋預(yù)售制度在香港可以有效運(yùn)作，但是事實(shí)已經(jīng)說明在中國內(nèi)地那么不然?！　∽》款A(yù)售制度并不是全世界非常普遍的現(xiàn)象。美國根本上沒有住房預(yù)售制度，購房者購置的大多是現(xiàn)房；在歐洲，即使有些國家有這種制度，但也必須有一套嚴(yán)格的監(jiān)管及準(zhǔn)入制度。如比利時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入非常嚴(yán)格，沒有良好的資質(zhì)是無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場的。而進(jìn)入房地產(chǎn)市場的開發(fā)商并不是都可以從銀行獲得貸款，只有那些有實(shí)力、資質(zhì)好的公司才可以獲得銀行貸款并進(jìn)展房屋預(yù)售。即使是這樣，這些房地產(chǎn)公司房屋預(yù)售也不像我國這樣一預(yù)售就把整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購房者及銀行，而是凡有意購房者在與房地產(chǎn)公司簽訂購房合約后，根據(jù)房屋建造進(jìn)展預(yù)付不同額度款項(xiàng)。至于需要支付幾次，根本上視開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力來定。當(dāng)住房要交付到業(yè)主手上時(shí)，一定要經(jīng)過房產(chǎn)公證公司檢驗(yàn)與驗(yàn)收，以此來保障消費(fèi)者的根本權(quán)利，并對開發(fā)商的資質(zhì)狀況嚴(yán)加監(jiān)視?！　》课蓊A(yù)售制度必須建立在好的信譽(yù)及法律規(guī)那么根底上，而這些目前中國都非常缺乏　　在中國目前的條件下，房屋預(yù)售制度根本上是消費(fèi)者利益隨時(shí)會(huì)受到損害、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利、而銀行來承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的不平等游戲規(guī)那么。因此這樣的制度早該廢黜了?！　〖偃缤硕笃浯危康禺a(chǎn)開發(fā)商一定要堅(jiān)持這種制度，假如有些地方政府要堅(jiān)持，就讓他們從其利潤中撥出一部分來成立一個(gè)基金，以便這種制度出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有化解的才能?！　】傊?，房屋預(yù)售制度早就該取消了，因?yàn)樗仨毥⒃诤玫男抛u(yù)及法律規(guī)那么的根底上，而這些目前中國都非常缺乏。更何況世界上不少國家根本就不采取這種制度?！　》课蓊A(yù)售制度的負(fù)面效應(yīng)　　潘蜀健〔廣東省人民政府參事、廣州大學(xué)教授〕　　我國的商品房預(yù)售制度源于房地產(chǎn)業(yè)剛剛恢復(fù)與興起的年代，鑒于房地產(chǎn)業(yè)自身的資金密集性及當(dāng)時(shí)這一產(chǎn)業(yè)剛剛萌芽，為了支持和幫扶這一新興行業(yè)，從香港引進(jìn)了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售制度的實(shí)行，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的快速開展起到了宏大的促進(jìn)作用。但是，事實(shí)證明，這一制度的推行也產(chǎn)生了一系列負(fù)面作用，嚴(yán)重影響著市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，制約著房地產(chǎn)業(yè)的安康開展。如今應(yīng)該考慮停頓施行這一制度了。　　混淆了房地產(chǎn)領(lǐng)域中投資和消費(fèi)的界限，將投資行為的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上　　商品房預(yù)售制度的實(shí)行，將消費(fèi)者的消費(fèi)資金，經(jīng)過預(yù)售這一環(huán)節(jié)，名正言順地變成了開發(fā)商的投資資金。投資是為了贏利，當(dāng)然要承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)那么是為了獲取生活或消費(fèi)必需品，無須為投資者承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)，這是非常粗淺的道理。而商品房預(yù)售制度卻幫助開發(fā)商將消費(fèi)者綁在他們的戰(zhàn)車上，替他們承當(dāng)工程的投資風(fēng)險(xiǎn)。許多爛尾樓害得眾多無辜的消費(fèi)者一生