【正文】 積蓄血本無(wú)歸就是明證?！　〗档土巳胧虚T(mén)檻，推動(dòng)著房地產(chǎn)業(yè)的惡性膨脹　　商品房預(yù)售制度這種房地產(chǎn)業(yè)所特有的營(yíng)銷規(guī)那么，意味著開(kāi)發(fā)商一旦獲得預(yù)售答應(yīng)，便可以小搏大、空手套白狼。巨額的利潤(rùn)，極大地刺激了開(kāi)發(fā)商的胃口。商品房預(yù)售制不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門(mén)檻，造成百業(yè)齊奔房地產(chǎn)的場(chǎng)面，也使國(guó)家一切行政的、經(jīng)濟(jì)的制約手段均相形見(jiàn)絀，削弱了國(guó)家行政宏觀調(diào)控措施的力度，這就是在某些地方房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策始終落不到實(shí)處的根本原因之一?！　”畴x了國(guó)家法規(guī)關(guān)于建立工程交付使用程序的根本規(guī)定　　國(guó)家對(duì)建立工程的交付使用，有嚴(yán)格的合格驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(標(biāo)準(zhǔn))和根本程序。未經(jīng)合格驗(yàn)收，不得交付使用。而商品房的預(yù)售卻允許尚未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收甚至未建成的商品房進(jìn)入市場(chǎng)，顯然違犯了國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。它將工程驗(yàn)收不合格的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。而未經(jīng)合格驗(yàn)收的商品房是無(wú)法獲得房地產(chǎn)證的，這也是商品房交易法律糾紛不斷的根源所在?！　≈L(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生　　近年來(lái)，廣州一些樓盤(pán)相繼曝光了假按揭、重復(fù)抵押事件，在廣州樓市引起不小的震動(dòng)。事實(shí)上，業(yè)內(nèi)人士都明白，這種假按揭的手法是相當(dāng)普遍的。只要開(kāi)發(fā)商資金斷了鏈，他們首先想到的是通過(guò)假按揭從銀行那里把錢套出來(lái)。商品房交易過(guò)程中的欺詐行為雖然不都是預(yù)售制度造成的，但預(yù)售制度無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商的欺詐騙貸行為翻開(kāi)了方便之門(mén)，提供了可乘之機(jī)，助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為的發(fā)生?！　∠M(fèi)者的合法權(quán)益得不到保障　　在預(yù)售制度安排下，交易雙方的標(biāo)的物(商品房)并不存在。消費(fèi)者在一無(wú)實(shí)物可視，二無(wú)證據(jù)可查的條件下參與交易，一切都由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。加上我們的信息公開(kāi)機(jī)制建立嚴(yán)重滯后，預(yù)售制度下的商品房交易是在完全的信息不對(duì)稱條件下發(fā)生的。商品房的質(zhì)量、權(quán)屬關(guān)系、規(guī)劃與配套設(shè)施、設(shè)備等等關(guān)系著消費(fèi)者切身利益的重大事項(xiàng)僅靠一紙售樓合同和開(kāi)發(fā)商提供的售樓書(shū)來(lái)界定，自然得不到根本性的保障。這也是近年來(lái)房地產(chǎn)成了消費(fèi)者投訴熱點(diǎn)，房地產(chǎn)糾紛成為危及社會(huì)安定重要因素的根本原因之一?！　∫l(fā)金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)源　　相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商借助于抵押貸款、按揭、流動(dòng)資金貸款和其他金融工具，把開(kāi)發(fā)工程龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)最終都落在銀行身上，使商品房的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行。由地產(chǎn)巨頭的破產(chǎn)牽連到金融機(jī)構(gòu)、由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)金融危機(jī)的案例屢見(jiàn)不鮮?！　⊥ｎD施行商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟　　商品房預(yù)售制度賴以存在的條件已不復(fù)存在。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已完成了資本原始積累，不再是弱小的、需要扶持的幼稚產(chǎn)業(yè)，擁有雄厚的資本和宏大的融資才能；房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈競(jìng)爭(zhēng)的場(chǎng)面和大量商品房空置的現(xiàn)實(shí)，預(yù)示著買方市場(chǎng)的形成，每個(gè)工程都面臨著宏大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，工程開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在；而大量違規(guī)、違法及欺詐行為的發(fā)生警示我們，社會(huì)信譽(yù)機(jī)制存在著許多問(wèn)題。由此看來(lái)，20余年的開(kāi)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)本身及其開(kāi)展環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，商品房預(yù)售制度賴以為繼的根底條件已不復(fù)存在，是到了宣告其完畢的時(shí)候了。　　日益深化的金融體制改革，為取消商品房預(yù)售制提供了條件。入世后的中國(guó)金融體系，正面臨重大的運(yùn)營(yíng)機(jī)制改革。不久的將來(lái)，各種融資渠道和融資工具會(huì)相繼問(wèn)世。一個(gè)以房地產(chǎn)工程投資為核心的房地產(chǎn)金融體系終將形成。房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)將會(huì)面臨多種可供選擇的融資形式，商品房預(yù)售制度取消后所帶來(lái)的工程融資的困難，將由新興的房地產(chǎn)金融體系予以解決?！　∪∠诜夸N售，開(kāi)發(fā)商融資本錢增加導(dǎo)致開(kāi)發(fā)總本錢增加，開(kāi)發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤(rùn)程度不變的情況下，也許會(huì)加價(jià)銷售，但對(duì)這一價(jià)格進(jìn)步應(yīng)從多方面看　　取消預(yù)售未必導(dǎo)致價(jià)格大幅上升　　陳琳〔廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)、副教授〕　　現(xiàn)房銷售有利于降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)和消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)預(yù)售制度起源于上世紀(jì)50年代中期的香港，其設(shè)立的根底是香港完善的律師和公示制度，以及行業(yè)的成熟標(biāo)準(zhǔn)管理。我國(guó)內(nèi)地從上世紀(jì)90年代初引入該項(xiàng)制度，10多年的開(kāi)展說(shuō)明，這項(xiàng)制度對(duì)于培育我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展確實(shí)起到了重要的歷史性作用。但同時(shí)我們也看到，由于相關(guān)制度的缺失、法規(guī)訂立的缺乏以及市場(chǎng)的欠成熟，這項(xiàng)制度引發(fā)了一系列復(fù)雜的問(wèn)題。其中最為直接的是涉及買賣雙方當(dāng)事人權(quán)利與義務(wù)方面的不確定性因素，令購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商處于極不對(duì)稱的地位，一直面臨比購(gòu)置現(xiàn)房大得多的風(fēng)險(xiǎn)，由此引發(fā)了一系列的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)矛盾。應(yīng)該說(shuō)，取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度，不僅是一項(xiàng)有利于降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)的金融政策建議，也是一項(xiàng)保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，降低消費(fèi)者購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)政策建議?！　‖F(xiàn)房銷售降低了全社會(huì)的交易本錢　　取消房屋預(yù)售制度后對(duì)房屋價(jià)格會(huì)有哪些影響，這也許是許多消費(fèi)者最關(guān)心的問(wèn)題。期房銷售對(duì)消費(fèi)者最大的吸引力就是其相對(duì)于現(xiàn)房銷售而言更低的價(jià)格與對(duì)戶型和樓層更多的選擇。取消期房銷售，開(kāi)發(fā)商融資本錢增加，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)總本錢增加。開(kāi)發(fā)商在維持現(xiàn)有利潤(rùn)程度不變的情況下，也許會(huì)進(jìn)展加價(jià)銷售。但對(duì)于這一問(wèn)題我們應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)看:　　首先，消費(fèi)者購(gòu)置期房所獲得的價(jià)格上的優(yōu)惠，其本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商對(duì)占用購(gòu)房者資金的一種回報(bào)，所謂羊毛出在羊身上，購(gòu)房者假設(shè)不是提早支付這筆資金購(gòu)置期房，同樣可以從別的投資渠道上獲得收益?！　〉诙?，消費(fèi)者在購(gòu)置期房獲得優(yōu)惠的同時(shí)，也替開(kāi)發(fā)商承當(dāng)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，而這一風(fēng)險(xiǎn)與購(gòu)房者所獲得的收益相比，是極不匹配的?！　〉谌?，房屋的售價(jià)最終還是取決于市場(chǎng)而不是取決于個(gè)別本錢。目前，很多有實(shí)力、有品牌的開(kāi)發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)根本做到了現(xiàn)樓銷售。因此，即或是取消預(yù)售會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的本錢增加，也未必就一定會(huì)導(dǎo)致銷售價(jià)格的大幅上升。但一些資金實(shí)力不強(qiáng)、開(kāi)發(fā)才能較小的中小企業(yè)，因資金壓力而被淘汰、或被大企業(yè)兼并、或幾家房地產(chǎn)企業(yè)選擇重組，倒是取消預(yù)售制度后完全有可能發(fā)生的情況?！　〉谒?，從全社會(huì)的角度而言，本錢其實(shí)有著更廣泛的含義，不僅開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的投入是本錢，銀行因不良貸款造成的損失也是本錢，政府對(duì)開(kāi)發(fā)及預(yù)售各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)控都是本錢，購(gòu)房者因買樓蒙受欺騙而引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)更是本錢。因此，取消房屋預(yù)售改現(xiàn)房銷售，從某種程度上說(shuō)，是降低了全社會(huì)的交易本錢，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、安康開(kāi)展，保障消費(fèi)者的購(gòu)房平安，構(gòu)建和諧社會(huì)，意義重大?！　∪∠A(yù)售制度不等于解決了房地產(chǎn)交易中的一切問(wèn)題　　當(dāng)然，房屋預(yù)售制度是歷史的產(chǎn)物，其使命的終結(jié)，應(yīng)該是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程而不應(yīng)該是一個(gè)一蹴而就的瞬間。在這個(gè)過(guò)程中，新的房地產(chǎn)融資方式的培育與開(kāi)展是必不可少的環(huán)節(jié)，包括房地產(chǎn)公司的上市融資、發(fā)行債券、房地產(chǎn)信托、引進(jìn)外資、基金融資以及房地產(chǎn)證券化等，都是可以考慮的融資方式。同時(shí)，取消預(yù)售制度，也并不意味著就解決了房地產(chǎn)交易過(guò)程中所存在的一切問(wèn)題，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管與行業(yè)自律，構(gòu)建全社會(huì)信譽(yù)體系，施行信息公開(kāi)，完善制度與法規(guī)建立，才真正是