【正文】 場(chǎng)一片嘩然，廣闊民眾拍手稱快，而房地產(chǎn)商個(gè)個(gè)咬牙切齒，紛紛指責(zé)該政策，甚至于一些所謂的房地產(chǎn)大佬代替央行出來說話，說央行的報(bào)告只是建議而不是政策，房屋預(yù)售制度是世界盛行的制度，中國(guó)也不可以取消這項(xiàng)制度。到底這一制度的利弊、功過如何？其存在需要什么根底、取消需要什么條件？假設(shè)實(shí)行現(xiàn)房銷售對(duì)房?jī)r(jià)、對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)將產(chǎn)生什么影響？我們特組織有關(guān)專家展開討論。有人認(rèn)為房屋預(yù)售制度是銀行風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)之源，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫，給開發(fā)商種種違法、違規(guī)、欺詐行為以可乘之機(jī)，早該取消?！?月15日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的?2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告?稱:很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。而且，實(shí)行這一制度的初衷是為的扶持當(dāng)時(shí)處于成長(zhǎng)發(fā)育階段的房地產(chǎn)業(yè)，可如今的房地產(chǎn)業(yè)已然成為強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，這樣的支持政策和制度標(biāo)準(zhǔn)理應(yīng)退出才是。但從理論看收效甚微，這次房?jī)r(jià)下跌過程中房鬧潮的出現(xiàn)，就說明了以往的治理效果并不理想。正因?yàn)檫@樣一些差異，所以在國(guó)外即使房?jī)r(jià)下跌，也不會(huì)像我國(guó)這樣出現(xiàn)房鬧。三是國(guó)外的預(yù)售款都是由第三方來保管，而我國(guó)那么全部歸到了開發(fā)商的賬戶上?！　∫虼?，國(guó)外很少有國(guó)家實(shí)行商品住房的預(yù)售制度或期房制度，即使實(shí)行，也都加以嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和限制：一是國(guó)外對(duì)住房預(yù)售市場(chǎng)有著嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，只有那些信譽(yù)高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)才可以進(jìn)入，而且通常不超過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的20％，但我國(guó)卻是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都可以進(jìn)入預(yù)售市場(chǎng)?！　《》款A(yù)售制度或者說期房制度，那么更能滿足投資投機(jī)的要求，因?yàn)樗粌H為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了融資便利，也給市場(chǎng)炒作提供了條件，可以將住房的遠(yuǎn)期合約像期貨一樣拿來炒作，如香港的炒樓花。 為何國(guó)外沒有房鬧　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的住房既可以滿足居住需求，具有消費(fèi)品屬性；也可以用作投資投機(jī)，具有資本屬性。然而一旦房?jī)r(jià)下跌，前期購房者就不會(huì)再保持沉默，房鬧現(xiàn)象便會(huì)蔓延開來。所以說，房鬧其實(shí)是住房預(yù)售制度的產(chǎn)物，只要實(shí)行這種不科學(xué)、不合理、不公平的制度就無法防止房鬧的發(fā)生。即使在這樣的條款下，最終不是房屋面積缺乏、會(huì)所和附屬設(shè)施不齊，就是開發(fā)商不遵守交房時(shí)間和交房應(yīng)具備的條件。它實(shí)際上等于把房地產(chǎn)開發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)全部推給了購房者和商業(yè)銀行，是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)機(jī)制，對(duì)于購房者來說本來就不公平。其實(shí)，住房預(yù)售制度一開始就是為開發(fā)商設(shè)計(jì)的，實(shí)行這一制度的初衷就是為了給開發(fā)商提供融資便利，認(rèn)為當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)業(yè)尚處于成長(zhǎng)發(fā)育階段，期望通過這一制度促其盡快成長(zhǎng)起來。事實(shí)似乎也印證了他們的辯白，因?yàn)榉眶[者中很少有通過現(xiàn)房或二手房市場(chǎng)購得住房的。他們已經(jīng)交了房款，眼瞅著自己買的房子在縮水，卻還不知道什么時(shí)候才能拿到鑰匙，于是便引發(fā)了這部分人心中的不滿乃至參與鬧事。正因?yàn)槿绱?，幾乎所有的地方政府面?duì)房鬧給出的態(tài)度都是不干預(yù)，社會(huì)言論也對(duì)這種無視市場(chǎng)規(guī)那么的行為報(bào)以鄙夷的態(tài)度?！　∈袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，包括購置或出售住房在內(nèi)的各種買賣行為，不僅要遵循公平交易原那么，同時(shí)又必須信守承諾。在訴求不能得到滿足的情況下，便選擇打砸售樓處等過激行為借以泄憤。中國(guó)特色商品房預(yù)售制度房鬧是住房預(yù)售制的產(chǎn)物　　經(jīng)過連續(xù)兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，居高不下的房?jī)r(jià)終于出現(xiàn)松動(dòng)，許多城市的樓盤開始大幅降價(jià)銷售。隨之而來的是，一些前期購房者看到自己用血汗錢堆起的樓房縮水，紛紛向開發(fā)商提出補(bǔ)償甚至退房要求。網(wǎng)上將這種因房?jī)r(jià)下調(diào)而引發(fā)的鬧事行為稱之為房鬧。所以，無論對(duì)買方還是賣方而言，也無論是協(xié)議達(dá)成之后價(jià)格上漲還是下跌，交易各方都必須履約而不得反悔，任何無視契約、撕毀協(xié)議的主張和行為都不應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。　　然而值得關(guān)注的是，在那些房鬧的參與者中，相當(dāng)部分是通過現(xiàn)行的住房預(yù)售制度購得住房的。用他們自己的話說，假如房子已經(jīng)住上也就認(rèn)了?！　∶鎸?duì)這一現(xiàn)實(shí)，在對(duì)那些參與房鬧的前期購房者們進(jìn)展教育和勸導(dǎo)，要求他們遵守契約精神的同時(shí)，又不能不對(duì)現(xiàn)行的住房預(yù)售制度進(jìn)展一番檢討。正是這樣一種初衷，決定了這項(xiàng)制度在設(shè)計(jì)上很難做到科學(xué)、合理和公平?！　≡谶@種不公平的住房銷售制度下，開發(fā)商與購房者簽訂的大都是格式化的霸王條款。由此引發(fā)的購房者與開發(fā)商之間的糾紛和矛盾從來就沒有停息過，甚至在雙方爭(zhēng)執(zhí)過程中也出現(xiàn)過房鬧的過激行為。只不過是在房?jī)r(jià)處于上升和賣方市場(chǎng)的情況下，大多數(shù)購房者都會(huì)采取默認(rèn)的態(tài)度罷了。而且那些參與房鬧的前期購房者，往往不是拿房?jī)r(jià)下跌說事兒，而是以開發(fā)商未能兌現(xiàn)合同為由要求退房或補(bǔ)償。滿足居住需求，主要應(yīng)通過現(xiàn)房銷售制度，這樣才不至于讓購置住房的消費(fèi)者遙遙無期地等待。這樣一來無疑會(huì)加大房地產(chǎn)泡沫，并帶來宏大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。二是國(guó)外的住房預(yù)售制度是按照工程進(jìn)度分期交付房款的，不允許超越工程進(jìn)度預(yù)收，而我國(guó)一次收多少、怎么收完全由開發(fā)商說了算。四是國(guó)外在住房交收時(shí)都由第三方嚴(yán)格驗(yàn)收，而我國(guó)那么是開發(fā)商向購房者的直接交接。　　我國(guó)有關(guān)部門也注意到國(guó)內(nèi)的住房預(yù)售制度存在某些弊端，并采取了一些治理措施?！　∑鋵?shí)，即使我們可以像有些國(guó)家那樣，對(duì)商品住房的預(yù)售做到嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，其審核、監(jiān)視等過程中過高的管理本錢也未必符合中國(guó)國(guó)情。更重要的是，為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)安康運(yùn)行和維護(hù)社會(huì)安定，也不能再讓這樣一種偏頗的制度繼續(xù)制造房鬧了。此言一出，立即激起了社會(huì)各方的極大反響。有人認(rèn)為取消房屋預(yù)售必定引起房?jī)r(jià)上漲，受損害的將是廣闊購房者。供讀者參考?！　∥覀円獑柕氖?，房地產(chǎn)開發(fā)商為什么對(duì)取消該制度反響如此強(qiáng)烈？司馬昭之心，路人皆知，即房地產(chǎn)開發(fā)商輕易地掠奪社會(huì)財(cái)富的方式已為央行所覺察并建議改良?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發(fā)商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也很快地得到繁榮。如通過炒樓花來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價(jià)格；用房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描繪浮夸等行為來進(jìn)犯購房者的權(quán)益；更有甚者，把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)展房屋重復(fù)預(yù)售，最后攜款潛逃?！　∫坏┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，最后承當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)的當(dāng)然是社會(huì)廣闊民眾　　既然房屋預(yù)售制度不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)開展，央行建議取消該制度也就理所當(dāng)然了。試想，一些人即使身無分文，但一旦進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就可以在短期內(nèi)牟取暴利，最關(guān)鍵的一招就是利用房屋預(yù)售制度之缺陷空手套白狼，通過銀行金融杠桿之工具，套取銀行的資金為其牟取暴利，在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得暴利，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，它們就把這些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行?！　W美幾乎都沒有房屋預(yù)售制　　至于所謂的房地產(chǎn)大佬言論，完全是一種不知天高地厚的自以為是。一那么這種制度的創(chuàng)造者是中國(guó)人，是香港人在上個(gè)世紀(jì)創(chuàng)造的。而這些目前國(guó)內(nèi)都非常缺乏?！　∽》款A(yù)售制度并不是全世界非常普遍的現(xiàn)象。如比利時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入非常嚴(yán)格，沒有良好的資質(zhì)是無法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的。即使是這樣，