【正文】 上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。這部分停車位只有使用權(quán)。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。我不知道這個東西算啥。在我個人日后的職業(yè)生涯中，我也不敢。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建?；旧蟻碇v，消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。另外我們的消費者也沒這種意識。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。先從消防說起。我就這么直接一點：消防報建，要說難，是所有專業(yè)報建中最艱難的，但是如果說簡單，也可以很簡單。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達標(biāo)的。不值得多說。審?fù)陠误w設(shè)計，設(shè)計公司再細化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。不過這個不代表一般規(guī)律。這就是客觀規(guī)律。規(guī)劃部門都這么掌握。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。買的人也少。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。這個時候什么毛招都會用上。當(dāng)然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。單體設(shè)計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑的設(shè)計方案。我就不多說了。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。現(xiàn)在都是要求雨污分流了。再說到這個排水許可證。引到多少電算多少電。這種情況那是想賠錢都搞不定的。大家肯定經(jīng)?？吹绞姓芫€施工，把路挖開，今天搞搞這里，明天搞搞哪里。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。這都是管線綜合沒搞好的標(biāo)志啊。家里的電器得輪著用，千萬別一起開。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。這些線路啊什么的，必須要合理的安排好，不能到處亂走。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。搞得不好的話，實在是害死人啊。（在這自夸一個：本人不才，曾經(jīng)試過在10天內(nèi)完成這個工作，至今被引為傳奇故事。我也沒見過那種零缺陷的總平面設(shè)計，只要有心，無論什么公司的總平面，無論是你萬科還是富力還是雅居樂，那只要一挑起來，問題都是一筐筐的。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。這么搞行不行？反正我個人不知道行不行。但是這么一搞，小區(qū)的綠化基本上就毀掉了。這都是可以鉆營的地方。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積?，F(xiàn)在我雖然好象是在地面上建了東西，但是我這個東西頂上都是綠化啊，我的綠化沒有減少啊，我的休閑空間沒有減少啊，所以這個2000平方米不能算在建筑密度里面。我這3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。在這里我要舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)。總平面審查階段這個階段各地的叫法不一樣，我聽得比較多的叫“修建性詳細規(guī)劃審查”?，F(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。編制費用稍微給多點都沒關(guān)系。反正到目前為止，建設(shè)項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。立不了項根本做不了環(huán)評。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。我再次強調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。不過無論如何，這種土地交易模式現(xiàn)在已經(jīng)只是歷史了。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。因為我國的房地產(chǎn)管理體系那絕對是全世界獨有的。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之后才上市的。我不是批評這種土地出讓模式容易滋生腐敗。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。因為國土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證（以下簡稱地規(guī)證）之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。有經(jīng)驗的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。預(yù)售管理費依據(jù)銷售方案的建筑面積核算：商業(yè)10元/平米，住宅6元/平米，代收維修公共基金保證金按3元/平米收取（包括住宅和商業(yè)）。資料齊備后裝訂，報至建管科蘇科長、張科長審查，劉局審批。三、建筑工程施工許可證申報資料（報送建管科蘇科長、張科長審查，劉局審批）《建筑工程施工許可申請表》（一式兩份）工程報建表項目法人委托書（建設(shè)單位出具）《中標(biāo)通知書》或依法可不招標(biāo)項目通知書（原件）土地使用證（審原件、存復(fù)印件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（存副本原件）監(jiān)理單位出具的施工現(xiàn)場已具備施工條件的證明已按規(guī)定備案的施工承包合同（原件）建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書（審原件、存復(fù)印件）進冀手續(xù)（外省施工單位需提供）1建設(shè)工程項目經(jīng)理委托書1項目經(jīng)理、施工員、技術(shù)員、安全員、質(zhì)檢員資格證書（審原件、存復(fù)印