【正文】 弄建設(shè)部門基本上做不到，建設(shè)部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。但是且慢。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。我反正幾乎沒有見過能順順當當啥工作不做，干等著就能通過總平面審查的。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。嘿嘿。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。在這個方面，審查那也是越來越嚴。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。這個稍微在圖上畫一下就知道了。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。最后兩邊都說服不了對方。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。謝謝各位。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。我見過最好的城市是廣州。，要到縣級畜牧獸醫(yī)行政主管部門申報，由畜牧部門組織人員進行現(xiàn)場實地考察，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)要求，做出答復(fù)。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地70年的土地使用權(quán)開發(fā)建設(shè)住宅樓，在辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)時一次性繳納全部地價款和土地交易的有關(guān)稅費并開工建設(shè)，土地交易的有關(guān)稅費標準為3%，建設(shè)期為一年。(2)、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。(4)、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。(7)、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實初步設(shè)計批準文件的要求進行審查。(2)、建設(shè)方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。四、一般因素：社會、經(jīng)濟、行政因素區(qū)域因素：一是土地所在區(qū)域的自然條件和經(jīng)濟地理位置與一般因素相結(jié)合的地區(qū)社會經(jīng)濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產(chǎn)價格的影響；二是城市內(nèi)不同類別用地地域由于本身特性而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。二、招標、拍賣、掛牌三、由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。(2)、人防辦進行人防設(shè)施審查。(3)、交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進行審查。(6)、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)在所能支付的最高土地價格?！娥B(yǎng)殖場建設(shè)申請表》，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府簽章后，報畜牧局審核；。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當然是從源頭設(shè)計查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。我就一筆帶過了消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。你這個車是不能垂直起降的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。就是雨水和生活污水要分兩條管排。我反正是被這個東西搞怕了?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出來講，因為這個東西實在是非常，非常的專業(yè)啊。怎么辦？設(shè)置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等，這些東西都是非常的專業(yè)啊專業(yè)。反正我自己如果操辦這些事情，基本上都是直接去這些部門，譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環(huán)保局，就讓他們給我推薦環(huán)境評估報告的編制公司，然后讓這些公司負責把這些手續(xù)辦出來。而且立項到底需要什么材料那也是誰都說不清楚的事情。再次強調(diào)：不屬于交易。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。我只不過是說，我國在這個問題上缺乏經(jīng)驗，國際上也沒有什么可供借鑒的模式。但是呢，在現(xiàn)實中呢，這個想法只能是理想狀態(tài)?！ⅲ荷鲜鍪掷m(xù)辦理限于高碑店區(qū)域2010年12月21日第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)辦理流程1土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個證，加上規(guī)劃要點批復(fù)，,這幾樣東西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學問。、審定通過的規(guī)劃設(shè)計方案（包括修建性詳細規(guī)劃圖或總平面圖、單體建筑設(shè)計方案圖、彩色效果圖及說明等）及CAD格式電子文件一套。５、土地局依據(jù)市政府的批