【正文】 不過(guò)那個(gè)階段主要是經(jīng)驗(yàn)值，按35平方米到45平方米平方米一個(gè)車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值，來(lái)評(píng)估地下室面積夠不夠，一般來(lái)說(shuō)規(guī)劃部門不會(huì)很在意車位夠不夠，不會(huì)認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。我就不多說(shuō)了。引到多少電算多少電。為什么？因?yàn)樗械木€，你都得從外面引進(jìn)來(lái)，都得跟外面有個(gè)接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡(jiǎn)直看不出走向來(lái)的，基本上這個(gè)小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬(wàn)別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會(huì)在這個(gè)問(wèn)題上犯重大原則性的錯(cuò)誤，事實(shí)上，無(wú)論什么房地產(chǎn)公司，在這個(gè)問(wèn)題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個(gè)東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。審總平面是整個(gè)開(kāi)發(fā)報(bào)建過(guò)程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過(guò)程一般都要2到3個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來(lái)回磨，磨到雙方都沒(méi)了脾氣，才能通得過(guò)。但是放到實(shí)踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個(gè)面積大那么一點(diǎn)，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個(gè)東西根本說(shuō)不清楚，怎么算都行?？雌饋?lái)這個(gè)計(jì)算應(yīng)該是沒(méi)有什么爭(zhēng)議了。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的考慮。再說(shuō)立項(xiàng)，這個(gè)東西純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個(gè)東西應(yīng)該算什么。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開(kāi)始的時(shí)候必須要搞的東西。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺(jué)得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。這種讓人無(wú)法理解的土地出讓模式一度非常盛行。目前我國(guó)法律也沒(méi)有很好的規(guī)范這個(gè)問(wèn)題。三、建筑工程施工許可證申報(bào)資料（報(bào)送建管科蘇科長(zhǎng)、張科長(zhǎng)審查，劉局審批）《建筑工程施工許可申請(qǐng)表》（一式兩份）工程報(bào)建表項(xiàng)目法人委托書（建設(shè)單位出具）《中標(biāo)通知書》或依法可不招標(biāo)項(xiàng)目通知書（原件）土地使用證（審原件、存復(fù)印件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（存副本原件）監(jiān)理單位出具的施工現(xiàn)場(chǎng)已具備施工條件的證明已按規(guī)定備案的施工承包合同（原件）建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書（審原件、存復(fù)印件）進(jìn)冀手續(xù)（外省施工單位需提供）1建設(shè)工程項(xiàng)目經(jīng)理委托書1項(xiàng)目經(jīng)理、施工員、技術(shù)員、安全員、質(zhì)檢員資格證書（審原件、存復(fù)印件）1滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料1建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查合格書（原件）1經(jīng)總監(jiān)審查簽署的保證質(zhì)量和安全的施工組織設(shè)計(jì)（原件）、總監(jiān)資格證書（原件、存復(fù)印件）1建設(shè)工程施工安全措施備案證1建設(shè)工程監(jiān)理合同備案表1勘察、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書；勘察、設(shè)計(jì)合同1銀行出具的該建設(shè)項(xiàng)目資金到位證明或資金保函（原件）交費(fèi)票據(jù)（打包費(fèi)用）2雙保費(fèi)、安全生產(chǎn)文明施工措施費(fèi)、農(nóng)民工工資保證金繳納證明（原件）2建設(shè)單位無(wú)拖欠工程款、施工單位無(wú)拖欠農(nóng)民工工資證明備注：招標(biāo)公告發(fā)布后，報(bào)施工圖紙到建設(shè)局財(cái)務(wù)核算費(fèi)用。注：新增建設(shè)用地出讓到耕?？坡?lián)系楊科長(zhǎng)，高局審批、原國(guó)有建設(shè)用地出讓到土地利用科聯(lián)系陳科長(zhǎng)，魏局審批，履行土地招、拍、掛相關(guān)程序。環(huán)評(píng)報(bào)告5份（該報(bào)告由一定資質(zhì)的環(huán)評(píng)單位編寫，需向其提供：①規(guī)劃局出具的選址意見(jiàn)書、用地紅線圖，②土地局出具的土地預(yù)審意見(jiàn)，③污水處理站出具的污水接收證明，④華宇燃?xì)夤境鼍叩墓庾C明，⑤高碑店市水資源綜合管理委員出具的取水證明，⑥企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件）。土地局邀請(qǐng)規(guī)劃局、環(huán)保局、地震局對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行聯(lián)合踏勘，上述相關(guān)科局并出具聯(lián)合踏勘意見(jiàn)回復(fù)至土地局。（1:1000或1：500比例并用城市坐標(biāo)標(biāo)注界址點(diǎn)）及批準(zhǔn)的總規(guī)劃平面圖。房產(chǎn)局辦理事項(xiàng)： 商品房預(yù)售許可證申報(bào)資料（報(bào)送房產(chǎn)局楊桂華審查，由張?zhí)帉徟┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖建筑工程規(guī)劃許可證附圖建筑工程施工許可證 監(jiān)理委托合同開(kāi)發(fā)建設(shè)批準(zhǔn)書建設(shè)工程施工合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明材料（銀行監(jiān)管協(xié)議證明）建設(shè)工程定位驗(yàn)線記錄 預(yù)售商品房總平面圖 分層平面圖1商品房預(yù)售方案（應(yīng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、戶型、預(yù)售價(jià)格、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）1拆遷房屋安全鑒定書1工程施工進(jìn)度證明（由監(jiān)理公司出具）1項(xiàng)目工程勘驗(yàn)記錄（房產(chǎn)局領(lǐng)?。?節(jié)能建筑設(shè)計(jì)備案表（規(guī)劃設(shè)計(jì)部）1代收公用維修基金約定書、保證合同及收據(jù)復(fù)印件(需加蓋公章)1項(xiàng)目資本金備注：預(yù)售資料一式三份，兩份A4,一份B5。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過(guò)是從1990年開(kāi)始的，而以公開(kāi)交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開(kāi)始。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。不過(guò)上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來(lái)的。嘿嘿?，F(xiàn)在，爭(zhēng)議就來(lái)了，我這個(gè)2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無(wú)非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。不是消防間距不夠，就是在不能開(kāi)窗的地方開(kāi)了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進(jìn)各棟單體再連接進(jìn)入千家萬(wàn)戶。再然后，夏天千萬(wàn)別開(kāi)空調(diào)，一開(kāi)就斷電跳閘。這種事情太常見(jiàn)了。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。比如所謂的子母車位啦，根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個(gè)車位啦，等等等等，不一而足。所以按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。這個(gè)過(guò)程比較沒(méi)什么技術(shù)含量。消防部門是武警官兵，不是政府機(jī)構(gòu)，這個(gè)大家心里要有數(shù)。為什么呢？因?yàn)檫@些企業(yè)長(zhǎng)期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬(wàn)縷源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，往往由他們出面才能把事情辦成。真要有空襲了我絕對(duì)不會(huì)呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見(jiàn)。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。我國(guó)現(xiàn)在越來(lái)越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來(lái)越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè) 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血。恩，說(shuō)個(gè)節(jié)能審查，一說(shuō)開(kāi)去就說(shuō)了這么多，不好意思不好意思。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場(chǎng)，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個(gè)檢查組全部死光。但是不違反強(qiáng)制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰(shuí)也不敢說(shuō)這個(gè)話。但現(xiàn)在，越來(lái)越多的城市，開(kāi)始加強(qiáng)了對(duì)這兩樣?xùn)|西的管理。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。那是真管得不錯(cuò)。程序是這么一步步走過(guò)來(lái)的。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。但在我看來(lái)，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個(gè)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有任何邏輯和操作上的困難。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。養(yǎng)殖場(chǎng)建成投產(chǎn)后，到當(dāng)?shù)匦竽敛块T登記備案。除地價(jià)款外，其他建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻支出。(4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書（表）。初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：(1)、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。(9)、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。并取得中標(biāo)通知書。