【正文】 不過那個階段主要是經(jīng)驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。我就不多說了。引到多少電算多少電。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。各位千萬別以為那些什么保利啊合生啊之類的大公司就不會在這個問題上犯重大原則性的錯誤，事實上，無論什么房地產(chǎn)公司，在這個問題上栽跟頭的的幾率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積啊？從哪里起算??？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應(yīng)該算什么。項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。我在這個行業(yè)浸了這些年了，起碼我個人覺得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個問題。三、建筑工程施工許可證申報資料（報送建管科蘇科長、張科長審查，劉局審批）《建筑工程施工許可申請表》（一式兩份）工程報建表項目法人委托書（建設(shè)單位出具）《中標(biāo)通知書》或依法可不招標(biāo)項目通知書（原件）土地使用證（審原件、存復(fù)印件）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（存副本原件）監(jiān)理單位出具的施工現(xiàn)場已具備施工條件的證明已按規(guī)定備案的施工承包合同（原件）建筑施工企業(yè)資質(zhì)證書（審原件、存復(fù)印件）進冀手續(xù)（外省施工單位需提供）1建設(shè)工程項目經(jīng)理委托書1項目經(jīng)理、施工員、技術(shù)員、安全員、質(zhì)檢員資格證書（審原件、存復(fù)印件）1滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料1建筑工程施工圖設(shè)計審查合格書（原件）1經(jīng)總監(jiān)審查簽署的保證質(zhì)量和安全的施工組織設(shè)計（原件）、總監(jiān)資格證書（原件、存復(fù)印件）1建設(shè)工程施工安全措施備案證1建設(shè)工程監(jiān)理合同備案表1勘察、設(shè)計單位資質(zhì)證書；勘察、設(shè)計合同1銀行出具的該建設(shè)項目資金到位證明或資金保函（原件）交費票據(jù)（打包費用）2雙保費、安全生產(chǎn)文明施工措施費、農(nóng)民工工資保證金繳納證明（原件）2建設(shè)單位無拖欠工程款、施工單位無拖欠農(nóng)民工工資證明備注：招標(biāo)公告發(fā)布后，報施工圖紙到建設(shè)局財務(wù)核算費用。注：新增建設(shè)用地出讓到耕保科聯(lián)系楊科長，高局審批、原國有建設(shè)用地出讓到土地利用科聯(lián)系陳科長，魏局審批，履行土地招、拍、掛相關(guān)程序。環(huán)評報告5份（該報告由一定資質(zhì)的環(huán)評單位編寫，需向其提供：①規(guī)劃局出具的選址意見書、用地紅線圖，②土地局出具的土地預(yù)審意見，③污水處理站出具的污水接收證明，④華宇燃?xì)夤境鼍叩墓庾C明，⑤高碑店市水資源綜合管理委員出具的取水證明，⑥企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)證書、機構(gòu)代碼證復(fù)印件）。土地局邀請規(guī)劃局、環(huán)保局、地震局對擬開發(fā)項目進行聯(lián)合踏勘，上述相關(guān)科局并出具聯(lián)合踏勘意見回復(fù)至土地局。（1:1000或1：500比例并用城市坐標(biāo)標(biāo)注界址點）及批準(zhǔn)的總規(guī)劃平面圖。房產(chǎn)局辦理事項： 商品房預(yù)售許可證申報資料（報送房產(chǎn)局楊桂華審查，由張?zhí)帉徟┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附圖建筑工程規(guī)劃許可證附圖建筑工程施工許可證 監(jiān)理委托合同開發(fā)建設(shè)批準(zhǔn)書建設(shè)工程施工合同 建設(shè)工程委托監(jiān)理合同投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資25%以上的證明材料（銀行監(jiān)管協(xié)議證明）建設(shè)工程定位驗線記錄 預(yù)售商品房總平面圖 分層平面圖1商品房預(yù)售方案（應(yīng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、戶型、預(yù)售價格、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容）1拆遷房屋安全鑒定書1工程施工進度證明（由監(jiān)理公司出具）1項目工程勘驗記錄（房產(chǎn)局領(lǐng)?。?節(jié)能建筑設(shè)計備案表（規(guī)劃設(shè)計部）1代收公用維修基金約定書、保證合同及收據(jù)復(fù)印件(需加蓋公章)1項目資本金備注：預(yù)售資料一式三份，兩份A4,一份B5。這絕對應(yīng)該是必須的程序。要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。反正現(xiàn)在各地由于市場經(jīng)濟的深度不同，所以在這個事情的管理上也不同。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。嘿嘿?，F(xiàn)在，爭議就來了，我這個2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，無非就是為了保證綠化嘛，保障居民的休閑空間嘛。其他的地方，譬如消防通道的設(shè)置，高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等。上面這三樣?xùn)|西要科學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。這種事情太常見了。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔(dān)的面積，基本上都是35到45平方米。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長，往往由他們出面才能把事情辦成。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣?xùn)|西的管理。這個是環(huán)境保護部門管著的。那是真管得不錯。程序是這么一步步走過來的。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。養(yǎng)殖場建成投產(chǎn)后，到當(dāng)?shù)匦竽敛块T登記備案。除地價款外，其他建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻支出。(4)、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項目環(huán)保意見書（表）。初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項：(1)、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進行審查。(9)、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。并取得中標(biāo)通知書。