【正文】 規(guī)模等 要點難點： 三、立項分類：項目建議書、可研、項目建議書代可研批復(fù) 部門：發(fā)改部門 辦理流程：申報、征詢意見、評審、批復(fù) 申報材料：(1)項目建議書審批、市屬有關(guān)部門或市屬國有控股集團、總公司關(guān)于申報政府投資項目建議書的初審意見及請示或者報批函； ；； 。對市公共測繪產(chǎn)品地形圖未覆蓋的地域，可提交具有測繪資質(zhì)單位測繪的1/500或1/1000或1/2000地形圖，并加蓋測繪單位印章。，須提交本建筑工程的原《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復(fù)印件，和原設(shè)計單位或具有資質(zhì)設(shè)計單位出具的建筑結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)證明文件（原件）1份。（2）尚未取得《國有土地使用證》的項目，須提交項目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》（含正本、附件及附圖）復(fù)印件和下列之一的用地權(quán)屬證明文件： ▲《建設(shè)用地批準書》或《國有土地劃撥決定書》復(fù)印件； ▲《國有土地使用權(quán)出讓合同》復(fù)印件； ▲《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》復(fù)印件；（3）只有《房屋產(chǎn)權(quán)證》的，應(yīng)附國土行政主管部門出具的使用土地的有關(guān)證明文件1份【中央單位及駐京部隊為上級主管部門（國管局、中直管理局、總后勤部、武警總部等）出具的使用土地的證明文件】； 、規(guī)模及有關(guān)情況的說明。《建設(shè)項目法人授權(quán)委托書》。我要是局長我也不肯放。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我見過最好的城市是廣州。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導(dǎo)致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。謝謝各位。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。放驗線、白蟻防治、防雷、預(yù)測繪、預(yù)售、各專業(yè)驗收、項目備案驗收，一直到交樓。程序是這么一步步走過來的。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環(huán)保局，噪音排放和夜間連續(xù)施工怎么辦手續(xù)?。拷Y(jié)果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。那是真管得不錯。此外，對那些夜間連續(xù)施工的，更要予以管制。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業(yè)時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。這個是環(huán)境保護部門管著的。本人曾經(jīng)見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結(jié)果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發(fā)了，撞槍頭上了。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。但現(xiàn)在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化?，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后兩邊都說服不了對方。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。首先當然是從源頭設(shè)計查起。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。恩，說個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事?？陀^規(guī)律就是如此。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個 9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血。這個稍微在圖上畫一下就知道了。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節(jié)能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。節(jié)能審查、施工圖審查在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開始這兩項審查了。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。但是這個產(chǎn)權(quán)，無論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。我現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題，現(xiàn)在的爭議非常大。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。真要有空襲了我絕對不會呆在高層建筑的地下室里，911的那棟大樓就是前車之見。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。起碼我不敢。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯，17層以上設(shè)置剪刀樓梯，這些強制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。在這個方面，審查那也是越來越嚴。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。另外呢，我們的開發(fā)商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規(guī)范的話，這個投入太大了。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰(zhàn)的東西，都心存惡感。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。我就一筆帶過了消防和人防專項審查這兩樣東西搞死人。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。嘿嘿。當然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。你這個車是不能垂直起降的。所以按經(jīng)驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。那么，為什么開發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。立體機械停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。比如所謂的子母車位啦，根本停不進去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業(yè)一般是100平方米配一個車位。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實各空間的大小尺寸。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。然后這個東西反過來又影響管線綜合設(shè)計，事實上是一回事。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西是市政部門發(fā)的，專門針對小區(qū)的排水。至于，呃，會引起什么生活上的麻煩，我也不知道。然后，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發(fā)現(xiàn)那個變電站已經(jīng)搬走了，又或者它的容量已經(jīng)超了，不能再讓你接，你得從其他地方接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。我反正是被這個東西搞怕了。這種事情太常見了。但是接口在哪里呢？我現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們在事先做多少準備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。你說，這樣的小區(qū)，能住嗎？管線綜合既然如此重要，那么我們說，我們設(shè)計的時候好好的考慮，好好的研究，不就行了嗎？事實上，是不行?？措娨暤臅r候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。再然后，夏天千萬別開空調(diào)，一開就斷電跳閘。為什么我要這么強調(diào)這個管線綜合呢？如果它設(shè)計不好有什么后果呢？首先，就是給排水會整天出問題。沙井蓋是不是基本沿著小區(qū)道路排布，不是搞到到處都是。作為非專業(yè)人士，要判斷一個小區(qū)的官線綜合設(shè)計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。上面這三樣東西要科學的話，統(tǒng)統(tǒng)都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千家萬戶。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)各項設(shè)計規(guī)范科學統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。嘿嘿）管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，我現(xiàn)在專門拿出