【正文】 的關系問題。 一樓大廳為豪華酒店大廳，,二層：以戶外步行街形式呈現(xiàn)，采用水道流水作為貫穿全街廊，局部挑空采光。,建議規(guī)劃方案,在一層部分，借由自動扶梯(東西各一組)及室外樓梯，在自動扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導消費人流向上至2F。 通過物業(yè)條款的限制來規(guī)避一些日后會發(fā)生的麻煩。,控制不能規(guī)劃任何日后無法管理或控制之經(jīng)營項目而導致管理與規(guī)劃精神脫節(jié),通過對商業(yè)招牌的位置的固定，讓日后的管理相對輕松。 餐廳后場及卸貨動線請設計公司詳實考慮，并依業(yè)態(tài)定位總體考量。,在一層廣場部分，借由自動扶梯(東西各一組)及室外樓梯，在自動扶梯旁邊呈現(xiàn)出燈帶形式以引導消費人流向上至2F，銜接廊道。,構(gòu)想經(jīng)營方向需滿足既有人潮，同時吸引外來人潮,開辟步行街能從交通干道分流人流，使人流即能相互聯(lián)系又互不影響。室外的自動扶梯、觀光電梯、平臺上行走的人群，構(gòu)成了立面動態(tài)的橫線、豎線和斜線。,一層 商務中心、銀行，超級賣場和時裝 二、三層 百貨、美容與時裝 電器城、影音和家居城 四、五、六層 、酒店、酒店式公寓 ，商務中心，文化廊，游戲中心 美食、餐飲和娛樂,構(gòu)想整體使用和經(jīng)營之協(xié)調(diào)性,目前的商業(yè)建筑外觀設計應注意以下幾個方面：商業(yè)建筑外觀的設計，除了考慮建筑造型因素外，最重要的是強調(diào)人的參與意識?？墒惯M出商業(yè)建筑的人流在此得到緩沖并吸引顧客人流。 人車分流：設置步行系統(tǒng)、高架步行街都是較好的解決方案。 適時推出《商業(yè)中心投資評估報告》，理性的數(shù)據(jù)分析，成功地攻破了投資客的心理障礙。 對商業(yè)中心的街鋪進行了合理規(guī)劃設計，嚴格控制街鋪面積在40－60㎡之間，總值適中，成功打造大眾投資型街鋪；商鋪進深比例控制在最適合商家經(jīng)營的黃金比例1：3以內(nèi)。且租戶們普遍看好本案位置及地段的未來發(fā)展前景。且租戶大多為本地人，經(jīng)營品牌檔次也較低,歸納對該本案是否能配合他們業(yè)務發(fā)展,根據(jù)對莒南私營業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶們看過本案的規(guī)劃后認為本案的經(jīng)營范圍及業(yè)態(tài)業(yè)種與他們的業(yè)務發(fā)展不矛盾。,歸納對該本案租戶組合之意見,根據(jù)對莒南私營業(yè)主的問卷調(diào)查結(jié)果顯示：租戶們普遍認為本案的位置及地段目前還屬于生地，租金偏低。,歸納對該本案的位置及地段意見,根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者普遍認為本案的位置及地段未來前景很好，本案所處位置及地段是莒南的新型住宅中心，也是莒南縣政府未來重點發(fā)展的地段之一。,六、零售商市場研究,評估其對市零售市場意見 歸納對該本案的位置及地段意見 歸納對該本案租戶組合之意見 歸納對該本案是否能配合他們業(yè)務發(fā)展 歸納對該本案要求之單位面積和租金水平 舉例對有關機電及建筑方面之主要要求 舉例商戶一般租金支付方式及最高承受租金能力,評估其對市零售市場意見,根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者普遍認為莒南的零售市場檔次較低，品種較少。他們喜歡去那些價格便宜的，商品種類較多的商場。 各業(yè)態(tài)的未來消費比例：食品、煙酒及用品、衣著、娛樂教育文化用品及服務這幾個業(yè)態(tài)將會排在前列。,潛在的需求及對各類業(yè)態(tài)的未來消費比例,根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：隨著莒南縣人民收入的提高，其可支配的收入亦相應提升。,消費者的背景資料及其工作地點,根據(jù)對莒南縣商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：消費者中有公務員、各企事業(yè)單位職工、私營業(yè)主、工人、自由職業(yè)者。,消費者對各種商場主題概念的看法,根據(jù)對莒南商業(yè)老街的消費者問卷調(diào)查結(jié)果顯示：由于莒南當?shù)氐纳虉鲋黝}很少，消費者對這個概念都不是十分了解。莒南居民都十分期望本項目能盡早登陸莒南，為莒南商業(yè)送來一絲暖流。其次是商品種類和檔次，最后為消費環(huán)境和服務態(tài)度。大多數(shù)消費者采用步行、自行車和助動車。故本商業(yè)項目中的商品檔次應定位為中檔偏上，以吸引句容的消費者。許多家庭都去南京消費。最不滿意的地方為商品種類太少，檔次偏低，消費環(huán)境較差，服務人員的服務態(tài)度不好等等。 消費價格總指數(shù)為103.8，其中食品102.9，煙酒及用品100，衣著99.7，家庭設備用品及維修服務94.8，醫(yī)療保健和個人用品100.4，交通和通訊100.5，娛樂教育文化用品及服務98.8，居住100。抽樣100人中有45%的人一周0.5次去商圈購物，48%的人一周去1次，只有7%的人一周去2次或2次以上去商圈購物。消費支出7684元，其中：服務性消費支出1771元，食品3725元，衣著553元，家庭設備用品及服務1050元，醫(yī)療保健440元，交通和通信537元，教育文化娛樂服務721元，居住554元，雜項商品和服務103元。所以本案的商區(qū)商圈范圍應該是整個莒南縣城區(qū),本案商圈內(nèi)的人口素質(zhì),本商圈內(nèi)居民可支配收入為10551元。,本案商區(qū)商圈范圍,由于莒南縣城區(qū)范圍較小，人口密度也較低。所以預計未來幾年莒南市的人口將會減少。民用汽車擁有量12156輛。,本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢,人均收支狀況,全市農(nóng)民人均純收入4844元，城鎮(zhèn)居民可支配收入10551元。衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)195個，衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)1062張，衛(wèi)生技術(shù)人員2083人。第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)7.84萬人。 全縣非農(nóng)人口19.94萬人 ，全縣從業(yè)人數(shù)30.09萬人 。 2.本岸方圓200米內(nèi)有大型的商業(yè) 項目存在 3.附近大的城市房地產(chǎn)市場前景不夠明朗,機會0 1.莒南長途汽車站離本案500米 2.城市商業(yè)改造偏重與東北 3.莒南板塊靠近嵐山港是臨沂未來城市發(fā)展的新興 城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟和消費力支撐 4.舊城改造、拆遷而形成的巨大直接需求,優(yōu)勢Ｓ 1.莒南第一家大型購物中心進駐 2.——開發(fā)商——房產(chǎn),——品牌效應 3.根據(jù)調(diào)查分析，我們認為會有五大人 流成為主要的消費力 Ａ，周邊將來赤眉山公園吸引的人流 Ｃ，本項目所吸引的目的性消費人流 D，附近商城步行街等所帶了 的群聚人流 Ｅ，旅游所帶來的人流,本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢,人口結(jié)構(gòu),2009年總?cè)丝?8.03萬人，人口出生率7.21‰，死亡率4.06‰，人口自然增長率3.15‰。,三、本案周邊條件特征調(diào)查及商圈確定,周邊環(huán)境特征 本案未來周邊環(huán)境變化 本案須知的人口分布收入等資料分析及其趨勢 客戶本案商圈內(nèi)的分析,本案周邊現(xiàn)有的道路系統(tǒng),本案位于莒南縣城東區(qū)，地處天橋路與民主交接處，總建筑面積月4萬平方米 ，東臨阜豐花園小區(qū)和萬和玫瑰園，西鄰中心街，南依老食品公司，北靠步行街。 目前，莒南已有大量國外和地區(qū)的個項目進市落戶，投資總額急速增長，在此工作、學習、生活的人數(shù)已達數(shù)十萬人，居住小區(qū)如雨后春筍日日新月異，其對區(qū)內(nèi)商業(yè)設施建設的需求十分旺盛。但總體來說，莒南的商業(yè)配套服務設施仍與臨沂主城區(qū)有較大差距，不僅大型商場、中等規(guī)模和中等檔次的商店數(shù)量較少，且主要分布在西大街等處。 全市商品房銷售額為2076元/平方米，其中：住宅銷售單價為1945元/平方米，商業(yè)營業(yè)用房銷售單價為3670元/平方米。全年計劃投資178876萬元,完成投資額61262萬元,同比增長8.7%。,城市布局結(jié)構(gòu)與功能分區(qū),規(guī)劃總體布局結(jié)構(gòu) 以“C”字性中心為骨架， 布局城市居住用地，形成 橫“T”字形的生活用地格局， 工業(yè)用地結(jié)合對外交通形成 南北兩翼，推動城市