【正文】 設(shè)計為歐洲大學(xué)風(fēng)格為主，開創(chuàng)了區(qū)域內(nèi)樓盤風(fēng) 格之先河， 為我項目濟南客戶的潛在競爭對手。 東石河 項目 第 27 頁 共 136 頁 地址：中國國十佳節(jié)約型中小城市。濟南市花園路融基大廈 1801 室 電話： 86— 0531— 69952138 69952139 傳真： 86— 0531— 69952138 Email: 省著名商標(biāo) 5 件；高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到 149 家。 2021 年，完成生產(chǎn)總值 374 億元，增長 14％，地方財政收入 ，增長 ％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到 13160 元和 8110元，增長 10%、 11%。 3）經(jīng)濟實力進(jìn)一步提高，經(jīng)濟運行穩(wěn)步發(fā)展。 2）科學(xué)有效的發(fā)展思路，引領(lǐng)城市發(fā)展。濟南市花園路融基大廈 1801 室 電話： 86— 0531— 69952138 69952139 傳真： 86— 0531— 69952138 Email: 代化試 點市之一。 章丘工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，形成了交通裝備、機械制造、精細(xì)化工、食品飲料四大產(chǎn)業(yè)。從家庭月收入的角度看，該項目的產(chǎn)品定位及價格定位是符合市場需求的，也是在購買群體經(jīng)濟承受范圍之內(nèi)。針對濟南所調(diào)研的客戶中，家庭月收入主 要集中在 4000— 5000 元這個階段，其次是 5000— 6000 元階段，濟南的人均 GDP水平在全國也是躍居前列的，這與濟南的整體經(jīng)濟發(fā)展有一定關(guān)系。 東石河 項目 第 24 頁 共 136 頁 地址：中國因此，三室 住房在各類功能分區(qū)上是足以滿足其需求。這說明三室和二室依舊是市場的主打產(chǎn)品，消費者對于此類產(chǎn)品的需求非常旺盛。濟南市花園路融基大廈 1801 室 電話： 86— 0531— 69952138 69952139 傳真： 86— 0531— 69952138 Email: 5． 意向購買開發(fā)區(qū)住宅的客戶群體中 —— 戶型結(jié)構(gòu)分析 章丘客戶群體戶型結(jié)構(gòu)選擇分析%%%%%一室或公寓 二室 三室 四室 五室及以上 濟南客戶群體戶型結(jié)構(gòu)選擇分析%%%%%一室或公寓 二室 三室 四室 五室及以上 整體客戶群體戶型結(jié)構(gòu)選擇分析%%%%%一室或公寓 二室 三室 四室 五室及以上 對于戶型的選擇，排在前三位的依次為三室、二室。在住宅類型的選擇上花園洋房和聯(lián)排別墅的比例也較大，在日趨成熟的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)品多元化的步伐已經(jīng)加大，獨棟別墅、聯(lián)排別墅 、花園洋房等產(chǎn)品層出不窮，但是在諸多產(chǎn)品中，花園洋房以其新穎亮麗的外觀，戶型結(jié)構(gòu)更趨合理化而在市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。 東石河 項目 第 22 頁 共 136 頁 地址：中國社區(qū)診所在規(guī)模及技術(shù)上將有一定局限性，而省級醫(yī)院在規(guī)模、醫(yī)療技術(shù)、等眾多方面均是一流的，但是就針對單純的一個居住小區(qū)（一個區(qū)域）來講，設(shè)立省級醫(yī)院可行性將不大，換言之配備這樣大型醫(yī)療機構(gòu)的必要性不強。濟南市花園路融基大廈 1801 室 電話： 86— 0531— 69952138 69952139 傳真： 86— 0531— 69952138 Email: 3. 醫(yī)療配套分析 章丘客戶群體醫(yī)療配套分析%%%%%%%%%%社區(qū)診所 市級醫(yī)院 省級醫(yī)院 濟南客戶群體醫(yī)療配套分析%%%%%%%%%社區(qū)診所 市級醫(yī)院 省級醫(yī)院 整體客戶群體醫(yī)療配套分析%%%%%%%社區(qū)診所 市級醫(yī)院 省級醫(yī)院 對于醫(yī)療機構(gòu)的需求， %的購房者希望配備市級醫(yī)院 服務(wù)水準(zhǔn)（處理一般病例） ，比例最高，其次是社區(qū)診所，比例為 %，只有%的購房者希望配備省級醫(yī)院 （服務(wù)水準(zhǔn) 。因為現(xiàn)在的購房群體趨于 “年輕化”，年齡段主要集中在 25— 35 歲之間，他們很關(guān)心子女的上學(xué)問題，有的甚至是為子女上學(xué)而另購住房的也不在少數(shù)。從本次調(diào)研結(jié)果中可以看出，針對 東石河 項目，購房者要求配 套 初中的比例是最大的，其次是小學(xué)，兩部分購房者的比例分別為 %、 %。 東石河 項目 第 20 頁 共 136 頁 地址：中國 東石河 項目 第 19 頁 共 136 頁 地址：中國 第六章、 區(qū)域消費者研究 一、 客戶調(diào)查分析 根據(jù)市場現(xiàn)狀結(jié)合項目自身情況，我司利用 5天時間，有針對性地對濟南、章丘進(jìn)行了購房消費需求調(diào)研，共發(fā)放問卷 350 份，回收有效問卷 300份。濟南市花園路融基大廈 1801 室 電話： 86— 0531— 69952138 69952139 傳真： 86— 0531— 69952138 Email: 四、項目威脅 (T) 1. 市場競爭日趨激烈： 濟南市區(qū)近 段 期間，大盤數(shù)量眾多，集中上市，沖擊市場，造成房地產(chǎn)市場的過渡飽和，降低項目的競爭力。 2. 產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢： 項目的規(guī)劃以人為本的原則以及低碳環(huán)保的原則都是一大創(chuàng)新優(yōu)勢。 3. 項目周邊及內(nèi)部缺乏自然景觀： 自然景觀對住宅項目來說屬于稀缺資源，本地塊上的附著物較為破舊，無景觀效果。 1. 性質(zhì) 劣勢： 項目 為舊村改造工程，開發(fā)商勢必在村民的拆遷、回遷等問題上困擾 。 3. 配套 完善 優(yōu)勢 ： 地塊周邊 學(xué)校、醫(yī)院、購物場所齊全，周邊建有成熟社區(qū) —— 明珠小區(qū)， 配 套設(shè)施完善。濟南市花園路融基大廈 1801 室 電話： 86— 0531— 69952138 69952139 傳真： 86— 0531— 69952138 Email: 第五章、項目 SWOT分析 一、項目優(yōu)勢 (S) 1. 大盤規(guī)模優(yōu)勢： 規(guī)劃面積 30 萬平米以上，規(guī)模宏大。 ? 該地塊 內(nèi)需要等待村莊的搬遷。 二、項目內(nèi)部環(huán)境分析 ? 宗地地塊規(guī)整，呈較規(guī)則的梯形。 2. 交通狀況： ? 地塊位于章丘市 明珠東區(qū) ，南臨 膠濟鐵路 ，北臨 城區(qū)東西向主干道匯泉路，東臨章丘市的東環(huán)路 —— 世紀(jì)東路，西臨石河大道，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。 1. 位置關(guān)系： ? 項目所在地距濟南 30 公 里，距章丘 15公里。 東石河 項目 第 16 頁 共 136 頁 地址：中國 第四章、項目宗地分析 一、項目外部環(huán)境分析 1. 區(qū)域研究： ? 章丘城市建設(shè)向西向南發(fā)展，老城區(qū)規(guī)劃以泉系規(guī)劃建設(shè)為核心，建設(shè)城市中心商務(wù)區(qū)，打造高質(zhì)量的旅游、商 業(yè)、居住中心；新城區(qū)建成集政務(wù)、教育和現(xiàn)代化工業(yè)等多重功能于一體，又相對獨立組團的現(xiàn)代化城區(qū)；三個組團建設(shè)城中有園、園中有城的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)新城區(qū)。 ? 章丘向西對接濟南，成為濟南工業(yè)轉(zhuǎn)移的方向。 東石河 項目 第 15 頁 共 136 頁 地址：中國 東石河 項目 第 14 頁 共 136 頁 地址：中國章丘產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，著重發(fā)展現(xiàn)代加工制造業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)精品基地、生態(tài)旅游基地等產(chǎn)業(yè)基地，從而承接濟南部分城市功能。 東石河 項目 第 13 頁 共 136 頁 地址：中國表現(xiàn)為 2021年 章丘 商品房平均銷售價為每平方 3500元 左右 ； 2021年上升為 4500 元 左右 ，增長 %。 2. 商品住宅價格持續(xù)走高 在市場機制作用下， 章丘市 房價呈現(xiàn)出快速上升的趨勢。按照 “ 建設(shè)濟南大 城市框架下富而美的新章丘 ” 的發(fā)展定位，實現(xiàn)著更大的跨越。 東石河 項目 第 12 頁 共 136 頁 地址：中國 ? 作為環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)展圈南翼龍頭城市，濟南向大濟南都市圈的角色迅速發(fā)展。 東石河 項目 第 11 頁 共 136 頁 地址：中國其間，濟南作為都市圈核心圈層的中心區(qū)域，將突破行政轄區(qū)限制，構(gòu)建具有高度城市化的濟南都市區(qū)。 ? 大 濟南都市圈確定為 6+1型的 都市經(jīng)濟圈，即以省會濟南為核心，淄博、泰安、聊城、濱州、德州、萊蕪等 6個周邊城市為依托，形成一個呈圈層結(jié)構(gòu)布局的都市經(jīng)濟圈 ?！稘鲜谐鞘锌傮w規(guī)劃》（ 2021 年 — 2020 年）推出大濟南構(gòu)想，高舉城市空間發(fā)展戰(zhàn)略東拓大旗，引導(dǎo)城市建設(shè)向東部大發(fā)展。導(dǎo)致 2021 年下半 年有更多的 觀望 者開始實施購房計劃 ，同時 消費者開始理性面對樓市。 東石河 項目