【正文】 管網(wǎng)。 ○ 2 鋼筋： HPB235 鋼筋 fy=210N/mm2 HRB335鋼筋 fy=300N/mm2 ○ 3 型鋼、鋼板： Q235 給排水設(shè)計(jì) （ 1）室外部分 ① 給水：引自城區(qū)自 來水管網(wǎng)，為本項(xiàng)目提供居民生活和商業(yè)所需用水，要求引入管不小于 DN100，在建設(shè)場地內(nèi)呈環(huán)狀布置。 （ 3） 建筑材料材質(zhì)和強(qiáng)度等級 ○ 1 混凝土： C25，基礎(chǔ)墊層： C10。內(nèi)外墻采用加氣蒸壓混凝土砌塊砌筑。 本工程包括住宅和商住樓，采用框架抗震體系，現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。 本工程為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為二級。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) （ 1）設(shè)計(jì)依據(jù) ① 設(shè)計(jì)規(guī)范 國家現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范，規(guī)程和構(gòu)造手冊。三、四層為住宅部分。并且與周圍原有建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 （ 3）建筑外立面 運(yùn)用現(xiàn)代的建筑語匯，立面造型以橫向板塊穿插為主，連貫陽臺(tái)凸窗及分隔色帶，選擇清晰，硬朗，富有邏輯性的表達(dá)方式，將門窗，百葉，欄桿等元素進(jìn)行整合統(tǒng)一，通過大量的重復(fù)與排列，使立面產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對比與陰影效果 。 住宅樓： 普通住宅有 208 套，建筑面積為 22107 m2。 臨街住宅樓有 114 套，建筑面積為 m2。 商住樓包括： 臨街商業(yè)樓有 109 套，建筑面積為 m2。朝向通風(fēng)要 好，所有房間（除主臥室的衛(wèi)生間）均應(yīng)有良好的采光、通風(fēng)環(huán)境。 d、建筑設(shè)計(jì)應(yīng)盡可能的考慮裝修時(shí)的思路，把建筑設(shè)計(jì)和裝修設(shè)計(jì)更有機(jī)的串聯(lián)起來，使整個(gè)戶型的設(shè)計(jì)理念達(dá)到完美的統(tǒng)一。 c、其他專業(yè)與建筑專業(yè)的配合應(yīng)盡量做到完美。廚房設(shè)置在入戶門附近，利于日常用品與食物的運(yùn)輸。 (1)平面布局 a、功能分區(qū)合理，睡眠、活動(dòng)、就餐等功能區(qū)域明確；還要注意干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)，減少相互干擾而又分 區(qū)的設(shè)計(jì)，以提升樓盤品質(zhì)。在細(xì)部的處理上，力圖將精致，簡潔的細(xì)部構(gòu)件呈現(xiàn)給居民。各房間布置緊湊。戶型設(shè)計(jì)中盡量做到房間方正，實(shí)用，沒有無謂的空間浪費(fèi)，而且戶型空間比較自由，可以自由組合改造。在戶型布置上，充分考慮到當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，所以盡量采用南向臥室，并且采用入口玄關(guān)的設(shè)計(jì)手法。 2. 住宅單體設(shè)計(jì) 在戶型設(shè)計(jì)中，將節(jié)約實(shí)用作為設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。 商業(yè)建筑形象采用現(xiàn)代與古典結(jié)合風(fēng)格設(shè)計(jì)，格調(diào)簡潔明快，造型新穎，注重細(xì)部設(shè)計(jì)。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 類別 編號號 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 指 標(biāo) 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo) 9 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預(yù)售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 第六章 設(shè)計(jì)方案 建筑設(shè)計(jì) 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文 建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車庫（場）設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （ 2）沿街商業(yè)設(shè)計(jì) 根據(jù)本地塊在整個(gè)地區(qū)的優(yōu)越地位，具有潛在的巨大商業(yè)價(jià)值。 林蔭步行道串聯(lián)公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)手法，體現(xiàn)了“均好性” 的設(shè)計(jì)理念，以使盡可能多的住戶臨近綠地，創(chuàng)造事宜的人居和購物環(huán)境。林蔭步行道為開放空間環(huán)境，給人以強(qiáng)烈的中軸線感覺，具有空間的導(dǎo)向性。軸向空間串聯(lián)各院落空間，并強(qiáng)調(diào)各院落入口，使之具有可識(shí)別性。本設(shè)計(jì)以自然為主線，開拓人與自然充分親近的生活領(lǐng)域，使人們能獲得重返自然的美好享受。 本規(guī)劃在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持因地制宜的綠化設(shè)計(jì)基本原則。 環(huán)境是住宅區(qū)生活品質(zhì)的重要構(gòu)成部分。 （ 3）靜態(tài)交通 總停車泊位滿足設(shè)計(jì)條件中關(guān)于戶均一個(gè)的規(guī)定。社區(qū)步行系統(tǒng)通過建筑中間開放式、枝狀林蔭步行道，實(shí)現(xiàn) 社區(qū)人車分流的交通體系。 具體規(guī)劃如下： （ 1）車行系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路斷面分三種方式：進(jìn)入社區(qū)的干道，紅線寬度8 米；社區(qū)環(huán)路，紅線寬度 7 米，宅間路，紅線跨度 。同時(shí)，道路設(shè)計(jì)與廣場空間、綠地空間、建 筑空間相結(jié)合，共同塑造戶外空間景觀，在創(chuàng)造獨(dú)特景觀的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)功能與形式的完美結(jié)合。整體依據(jù)居住區(qū)道路通暢的原則，形成分級有序，功能明確的道路組織。 道路系統(tǒng)是整個(gè)項(xiàng)目的骨架，決定基地的總體布局結(jié)構(gòu)。 小區(qū)配備完善的環(huán)衛(wèi)設(shè)施系統(tǒng)，集運(yùn)設(shè)施系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)垃圾袋裝化。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施沿公路 南 側(cè)規(guī)劃線路布局，對社區(qū)居民提供服務(wù)。本項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域內(nèi)部共建臨街商住樓六 棟 ，普通住宅四棟 。本項(xiàng)目 蓬萊市府后路舊城改造 工程建設(shè) ， 規(guī)劃總用地 31361 平方米，總建筑面積 平方米 ，包括商業(yè)、住宅等 。 ，提升土地的開發(fā)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值； ，通過合理設(shè)計(jì)平衡用地的矛盾，實(shí)現(xiàn)合理化布局； ； ，提供舒適的 內(nèi)庭步 行空間。 （ 5） “因地制宜” 從基地現(xiàn)狀與周邊環(huán)境出發(fā)兼顧小區(qū)本身的合理性及同城市周邊協(xié)調(diào)。 （ 3） “以人為本” 以居民居住生活的特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，兼顧當(dāng)前需求與可持續(xù)發(fā)展的前瞻性。 塑造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、文化內(nèi)涵深厚、具有鮮明個(gè)性的 花園式生活居住空間和商業(yè)空間 ； （ 1）切實(shí)執(zhí)行國家有關(guān)基本建設(shè)的方針政策和法規(guī)，尊重人，尊重環(huán)境，尊重市場，尊重各主管部門與建設(shè)單位的意見，盡一切努力將該地塊建成二十一世紀(jì)的生態(tài)環(huán)境小區(qū)。將 本項(xiàng)目 定位為高檔 商住 小區(qū)。 第五章 總體規(guī)劃方案 規(guī)劃依據(jù) 1. 建設(shè)單位提供的用地紅線圖和地形圖 2. 建設(shè)單位的設(shè)計(jì)委托書 3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50180937） 4.《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5022095） 5.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5009699） 6.《汽車車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5006797） 7.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GBJ1687） 2001 年版 8.《通用設(shè) 計(jì)通則》 規(guī)劃指導(dǎo)思想 整個(gè)規(guī)劃以蓬萊市總體規(guī)劃為依據(jù)，以面向廣大群眾需求為出發(fā)點(diǎn)，以推進(jìn)蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展為指導(dǎo)思想，以加快蓬萊市城市化建設(shè)提高居民居住水平為目的，同時(shí)根據(jù)蓬萊市生態(tài)大環(huán)境特色與城市的總布局，以對國土的現(xiàn)狀分析為前提，以設(shè)計(jì)要求為序，貫徹可行的規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)， 把商業(yè)與居住雙重功能的商住樓作為設(shè)計(jì)的基本特點(diǎn)。 ④ 供熱 本項(xiàng)目各住戶采暖為集中供熱，熱源為 蓬萊市熱電廠的余熱 。 能夠滿足本項(xiàng)目小區(qū)排水需求。 ② 排水 排水采用雨污分流。因此，擬建場地較穩(wěn)定，適宜擬建建筑物的建設(shè)。場地內(nèi)地下水在干濕交替條件下對混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋中腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)具中等腐蝕性。 ③地基土承載力特征值 按照《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072002），結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ?jīng)驗(yàn)，綜合確定各層地基土承載力特征值 fak(kPa)如下表： 層號 巖土名稱 承載力特征值 fak(kPa) 1 雜填土層（ Q4ml） ) 2 含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 150 3 全風(fēng)化花崗巖層 (r) 250 4 全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg) 200 ④ 場地的地震效應(yīng)評價(jià) 擬建場地抗震設(shè)防烈度為 7 度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，該場地土類別為中軟土，建筑場地類別屬Ⅱ類，場地液化等級為輕微液化，為對建筑抗震 一般地段。 4 層全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg) 伏于含礫粉質(zhì)粘土層之下，僅在小部分場區(qū)分布，頂面埋深 － ，鉆孔最大揭露厚度為 。麻黃色，主要礦物成份由石英、長石、黑云母組成，殘留花崗結(jié)構(gòu)，片麻狀構(gòu)造，局部分布有殘積土的透鏡體。褐－黃褐色，可塑狀態(tài)，濕，見少量的長石、石英質(zhì)小礫石及細(xì)小的云母碎片。雜色，松散狀態(tài)，成份以建筑垃圾為主，少量生活垃圾。 場區(qū)內(nèi)未見穩(wěn)定的含水層位，但在巖石的風(fēng)化裂隙中會(huì)有少量的風(fēng)化裂隙潛水，水量不豐，其來源主要為大氣降水的滲透補(bǔ)給。 （ 1）工程地質(zhì)條件 ①地形、地貌及地下水 場區(qū)總的地形為西高東低，最大相對高差為 。境內(nèi)有港口 4 個(gè)，其中蓬萊新港和欒家口港兩處均為國家一類開放口岸，擁有 5萬噸級泊位 3個(gè)、萬噸級以上泊位 6 個(gè)，開通了至旅順、大連客貨運(yùn)輸滾裝航線，港口年吞吐量 1000萬噸以上，成為連接華東地區(qū)與東北地區(qū)距 離最短的 “黃金水道 ”。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)貸款余額 億元，比年初增加 。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 億元，增長 %，其中地方財(cái)政收入 億元。大力發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，培育形成了以旅游業(yè)、臨港工業(yè)、葡萄及葡萄酒業(yè)、汽車及零部件加工四大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系。第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 （ 3） 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展迅速 2020 年 實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 204 億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18億元，增長 %。氣候怡人，濕潤涼爽，是一片神奇的東方葡萄海岸。年底全市總?cè)丝? 萬人。蓬萊市 全市總面積 。擬建項(xiàng)目周邊的交通條件良好，有公交車及城市環(huán)城車通往該處。建設(shè)區(qū)域地勢平坦， 交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越?？傄?guī)劃戶數(shù) 431 戶，居住人口 1509人。 市場定位是 面向廣大群眾， 并根據(jù)其喜好進(jìn)行各方面設(shè)計(jì)。人均居住面積 24平方米，有巨大的購房潛力。 該項(xiàng)目建設(shè)主題明確，開發(fā)定位合理，有大量的目標(biāo)客戶群作保障，目前 蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項(xiàng)目，被蓬萊市政府列為重點(diǎn)工程項(xiàng)目， 這些都為項(xiàng)目的正常市場運(yùn)作提供了有利條件。 （ 3）營銷優(yōu)勢 本項(xiàng)目為 蓬萊市府后路舊城改造 工程，秉承 “ 以人為本 ” 的設(shè)計(jì)理念，力求環(huán)境優(yōu)美、方便、舒適，實(shí)行一級物業(yè)管理，結(jié)構(gòu)強(qiáng)調(diào)院落，強(qiáng)化人車分流，滿足多方面的需求。該項(xiàng)目建設(shè)為商業(yè)和住宅相結(jié)合，為消費(fèi)者提供了更多的商業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，同時(shí)促進(jìn) 了城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合目前的市場形勢。從規(guī)劃布局來看，能夠滿足居民的生活需求。借助于得天獨(dú)厚 的 自然環(huán)境與區(qū)位優(yōu)勢， 適應(yīng)目前蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，具有廣闊的市場前景，也為當(dāng)?shù)亻_發(fā)商品住宅市場提供了更廣闊的發(fā)展契 機(jī)。本項(xiàng)目位于蓬萊市府后路，屬蓬萊市非常有發(fā)展?jié)摿Φ狞S金地帶之一，空氣質(zhì)量優(yōu)良，商業(yè)、交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，升值潛力巨大。 蓬萊市 房地產(chǎn)開發(fā)不僅實(shí)現(xiàn)了市民贏得滿意的居住和生活環(huán)境，開發(fā)商贏得合理的利潤回報(bào)，政府贏得城市投資環(huán)境的改善的“三贏”效果，還增加了政府收益，滿足了大量農(nóng)村和外來人口向城市集聚，拉動(dòng)三產(chǎn)、度假旅游等消費(fèi)，促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。 項(xiàng)目市場預(yù)測 為了滿足市場的實(shí)際購房需求，解決目前的供需矛盾，穩(wěn)定住房價(jià)格 ，今年蓬萊市按照“合理布局、整體開發(fā)”的原則，通過市場化運(yùn)作的手段，降低房地產(chǎn)門檻，積極引進(jìn)國內(nèi)外有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房 “四大人居板塊”和商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。由于近年來國家調(diào)整了土地使用政策，占用新區(qū)搞開發(fā)已不可能，在現(xiàn)有存量土地上搞開發(fā)大多規(guī)模較小，所以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)存在供求矛盾較大，現(xiàn)有住房不能滿足群眾日益增長的住房需求的現(xiàn)狀。 通過以上分析，可以看到今后較長時(shí)期我國房地產(chǎn)和住宅發(fā)展的良好發(fā)展前景。因此，我國城鎮(zhèn)住宅市場具有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α０凑?2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到 32平方米估算， 2020 年～ 2020 年間，我國城鎮(zhèn)新建住宅竣工 面積應(yīng)當(dāng)達(dá)到 140 億平方米左右。 城鎮(zhèn)住宅市場展現(xiàn)出強(qiáng)大發(fā)展?jié)摿Α?2020年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩(wěn)增長，同時(shí)隨著國家加強(qiáng)對閑置土地處理力度，房地產(chǎn)開發(fā)周期將加速，二級市場進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā) 的土地供給將有較大幅度提高。 （ 2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面 在供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，基于 2020年經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房用地較大幅度增加供給，可以預(yù)期 2020年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內(nèi)的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步改善。一方面已出臺(tái)的政策