【導(dǎo)讀】司現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子成員3人，都具有大專以上學(xué)歷。萊市中心區(qū)舊城改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，被蓬萊市政府列為重點(diǎn)工程項(xiàng)目，詢有限公司編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書(shū)；山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項(xiàng)目組，水平的不斷提高，對(duì)住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，的雙重功能，具有良好的市場(chǎng)發(fā)展空間。項(xiàng)目承辦單位蓬萊天宏。面積平方米；普通住宅建筑面積22107平方米。之外基本無(wú)其他污染物排放。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資估算為。后，可實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)萬(wàn)元。推進(jìn)蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重要作用。足廣大市民及外來(lái)人員的住房需求。對(duì)于促進(jìn)蓬萊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，育程度相適應(yīng)，循序漸進(jìn)，走符合國(guó)情的多樣化的城市化道路；

　　

【正文】 天然氣用量統(tǒng)計(jì)表 用氣位置 用氣標(biāo)準(zhǔn) 用氣人數(shù) 用氣量 日用量（ m3/d） 年用量（ m3/a） 規(guī)劃總?cè)丝? 年 1509 人 104 （ 4）采暖 本項(xiàng)目采暖采用集中供熱方式，采暖范圍為住宅、商業(yè)樓、會(huì)所及其他配套公建，采暖室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度按 20℃計(jì)算，綜合采暖 規(guī)劃熱指標(biāo)取 31W/m2（已含 3%管網(wǎng)熱損失），項(xiàng)目總供熱面 積㎡ ，則項(xiàng)目熱負(fù)荷為 106W。 按照供熱 111 天，每日按供暖 24小時(shí)計(jì)，則年總耗能為： 106W 24 111 注： 1W＝ 標(biāo)準(zhǔn)煤低位發(fā)熱量為 7000千卡 /kg。 能耗指標(biāo)分析 本項(xiàng)目建成后，年能耗量共計(jì) 噸標(biāo)煤，單位建筑面積耗能量為 /平方米。 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建筑節(jié)能 建筑能耗一般是指建筑物使用過(guò)程中的能耗，主要包括建筑采暖、熱水供應(yīng)、電氣、炊事等方面的能耗 。本項(xiàng)目采用的降低建筑能耗的主要措施有： （ 1）利用建筑物本身節(jié)能的方式，大部分樓宇采取南北朝向。在設(shè)計(jì)上，注重自然光及自然通風(fēng)，使大部分房間保持很好的采光性及通風(fēng)性。 （ 2）體形系數(shù) 建筑外形較為規(guī)則。體形系數(shù)小于規(guī)范要求。 （ 3）外墻 外墻面采用外保溫，傳熱系數(shù)不大于 ℃。 （ 4）門(mén)窗 房間門(mén)窗面積盡量控制在規(guī)范要求的范圍內(nèi)，且選用密閉性能高的門(mén)窗，滿足國(guó)家規(guī)范對(duì)窗戶密閉性的要求級(jí)別。傳熱系數(shù)不大于 W/m2℃。 （ 5）屋頂 屋面設(shè)隔熱保溫系統(tǒng)，傳熱系數(shù)不大于 W/m2℃。 屋面的保溫層應(yīng)選用容重小、導(dǎo)熱系數(shù)低、吸水率低的材料。采用倒置式屋面和屋面綠化來(lái)降低建筑的能耗，采用 蓄水屋面， 大量消耗曬到屋面的太陽(yáng)輻射熱，從而有效地減弱了屋面的傳熱量和降低屋面溫度，是一種較好的隔熱措施，是改善屋面熱工性能的有效途徑 。 （ 6）樓板 對(duì)于有架空層樓板下部采用保溫材料外包。 （ 7）電氣 主要耗電點(diǎn)為居民生活用電 、商業(yè) 和道路照明用電，電線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗；燈具采用高效熒光燈類產(chǎn)品、高強(qiáng)度氣體放電燈及電子鎮(zhèn)流器；樓梯采用聲控開(kāi)關(guān)及室外路燈用光控和時(shí)控雙向 控制。 （ 8）設(shè)計(jì)時(shí)對(duì)采暖供熱系統(tǒng)進(jìn)行水力平衡計(jì)算，確保各環(huán)路水量符合設(shè)計(jì)要求，戶外采暖管道采取保溫措施，供熱系統(tǒng)采用溫控和分戶熱表計(jì)量方式。 本項(xiàng)目采取的節(jié)能措施，均按國(guó)家及行業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的要求實(shí)行，能達(dá)到國(guó)家及行業(yè)規(guī)定的節(jié)能效果，所以節(jié)能措施是現(xiàn)實(shí)可行的。 第 八 章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、安全 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)區(qū)選在 蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 59281平方米。建設(shè)區(qū)域地勢(shì)平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美， 該區(qū)域緊鄰大道，周?chē)h(huán)境狀況良好，周?chē)w、大氣、土壤、植被具有較強(qiáng)的自凈化能力，并且具有一定的環(huán)境容量， 非常適合生活小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越。 本項(xiàng)目主要可能的污染源有 住宅和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)排放的 生活污水 ， 廚房油煙 、停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)尾氣 和生活垃圾，除此之外基本無(wú)其他污染物排放。因此，對(duì)周?chē)h(huán)境不會(huì)產(chǎn)生不良影響。 (1)主要污染源與污染物 住宅區(qū)建設(shè)主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生，避免對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生不良影響，對(duì)上述污染源必經(jīng)采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)主要污染源為生活污水、停車(chē)場(chǎng)汽車(chē)尾氣和生活垃圾。 (2)環(huán)保治理措施 本項(xiàng) 目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響較小。其主要 防 治措施如下： ① 生活污水治理。本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后直接排入污水干管。 ② 廢氣 治理。本項(xiàng)目在廚房采取設(shè)置出屋頂?shù)拇怪迸欧艧煔獾溃⒓訌?qiáng)防止煙氣回流和串煙的措施，盡可能不在外墻或窗 戶上開(kāi)洞設(shè)置排油煙裝置。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 地下車(chē)庫(kù)設(shè)有汽車(chē)尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次 /h換氣計(jì)算，送風(fēng)量按 5次 /h換氣計(jì)算，晚上送、排風(fēng)量均減半，排煙口設(shè)在屋頂。 ③ 生活垃圾治理。本項(xiàng)目所產(chǎn)生的固體廢棄物主要來(lái)自生活垃圾及客人丟棄的廢棄物，垃圾處理采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員； 住宅區(qū) 垃圾收集采用流動(dòng)環(huán)衛(wèi)車(chē)定點(diǎn)、定時(shí)、分類統(tǒng)一收集清掃，集中到垃圾中轉(zhuǎn)站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門(mén)運(yùn)往城市垃圾處理廠。 ○ 4 噪聲污染治理 本工程的主要噪聲源為制冷機(jī)組、各種水泵、風(fēng)機(jī)及空調(diào)器、冷卻塔等。為了減少這些設(shè)備噪聲對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)計(jì)中在設(shè)備選型上盡量選用低噪聲音型。為了減少對(duì)環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在封閉地單獨(dú)房間內(nèi)，其墻面進(jìn)行一定的吸噪處理， 使噪聲降到規(guī)范允許的范圍內(nèi)。 (3)施工中的環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目施工過(guò)程中，機(jī)械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對(duì)周?chē)巳汉铜h(huán)境會(huì)造成污染。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪聲較大的機(jī)械設(shè)備需要隔聲裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。 總之，在項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用。 綠化應(yīng)本著點(diǎn)、線、面相結(jié)合的原則，充分發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，同時(shí)具有花、香、果、 綠四大觀賞特性，以確保住宅區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 節(jié)能措 施與小區(qū)安全 (1)水。主要耗水為生活和 道路 綠化用水，擬采用 PVC管道，不采用鑄鐵管道，以減少管道阻力。 (2)電。主要耗電點(diǎn)為居民生活用電、商業(yè)用電和道路照明用電，配電干線均采用銅電纜，不采用鋁膠線架空的方案，以減少線路損耗。 (3)采暖。供熱管道采用焊管埋地鋪。 為貫徹國(guó)家節(jié)約能源、保護(hù)環(huán)境有關(guān)政策和法規(guī)，改善當(dāng)?shù)鼐幼〗ㄖ岘h(huán)境，提高居住建筑使用過(guò)程中的能源利用效率，本項(xiàng)目居住小區(qū)采用生態(tài)設(shè)計(jì)，改善小區(qū)熱環(huán)境與空氣質(zhì)量，居住建筑的節(jié)能設(shè)計(jì)，從規(guī)劃、建筑、熱工、空調(diào)、照明等多方 面采取措施。具體措施如下： （ 1） 建筑和建筑熱工節(jié)能設(shè)計(jì) ○ 1 自然通風(fēng)設(shè)計(jì) ，并綜合利用風(fēng)壓、熱壓作用，重點(diǎn)考慮夜間自然通風(fēng)。各建筑的主立面迎向夏季主導(dǎo)風(fēng)向，或夏季主導(dǎo)風(fēng)引向建筑的主立面。 。 ，應(yīng)使建筑物處于周?chē)ㄖ锏臍饬餍郎u區(qū)之外。 ，窗戶設(shè)計(jì)使進(jìn)風(fēng)氣流深入房間。外窗（包括陽(yáng)臺(tái)門(mén)）的可開(kāi)啟面積不應(yīng)小于所在房間樓面面積的 10%。 ○ 2 遮陽(yáng)設(shè)計(jì) 。 （含陽(yáng)臺(tái)門(mén)透明部分）設(shè)置夏季遮陽(yáng)設(shè)施，外遮陽(yáng)設(shè)施與建筑物外立面造型相協(xié)調(diào)。建筑外窗太陽(yáng)副射透過(guò)率不應(yīng)大于 。 ，并應(yīng)避免遮陽(yáng)設(shè)施吸收的太陽(yáng)輻射熱被進(jìn)風(fēng)氣流帶入室內(nèi)。建筑外窗的遮陽(yáng)設(shè)施不應(yīng)阻礙房間夜間的長(zhǎng)波輻射散熱和房間獲得冬季太陽(yáng)輻射熱。 ?；顒?dòng)外遮陽(yáng)設(shè)施應(yīng)方便操作和維護(hù)，應(yīng)能承受夏季晴天時(shí)的風(fēng)力，保持設(shè)定位置，并必須保證暴風(fēng)雨時(shí)，外遮陽(yáng)設(shè)施結(jié)構(gòu)上的安全。 ○ 3 圍護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能設(shè)計(jì) 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面采用淺色飾面材料。平屋頂和東、西、東北、西北向外墻可采用綠化等生態(tài)設(shè)計(jì)方法，提高隔熱性能。 （ 2） 空調(diào)與通風(fēng)節(jié)能設(shè)計(jì) ○ 1 空調(diào)節(jié)能設(shè)計(jì) 、風(fēng)機(jī)采用變頻調(diào)速節(jié)能技術(shù)。 風(fēng) 冷空調(diào)向空氣排熱時(shí)，建筑平面和立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)備的位置，做到既不影響建筑立面景觀，又有利于空調(diào)設(shè)備夏季排熱，并應(yīng)便于清洗和維護(hù)室外換熱器設(shè)備和部件。 ○ 2 通風(fēng)節(jié)能設(shè)計(jì) ，提 高通風(fēng)效率。 28℃時(shí)，應(yīng)首先采用通風(fēng)降溫措施改善室內(nèi)熱環(huán)境。在夏季高溫時(shí)，應(yīng)避免熱風(fēng)大量侵入室內(nèi)。 。當(dāng)夏季夜間自然通風(fēng)不能滿足 20次 /小時(shí)換氣次數(shù)要求時(shí)，可采用機(jī)械通風(fēng)。機(jī)械通風(fēng)裝置的設(shè)置，應(yīng)使居室氣壓高于廚房、衛(wèi)生間氣壓。宜 在廚房、衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械排風(fēng)，居室設(shè)機(jī)械送風(fēng)。 ，以滿足不同天氣條件下的不同通風(fēng)要求。 （ 3） 其它建筑設(shè)備的節(jié)能設(shè)計(jì) ○ 1 居住建筑室內(nèi)照明應(yīng)采用 發(fā)光效率不低于每瓦 60流明、顯色指數(shù) (Ra)不小于 80并帶電子整流器的光源。 ○ 2 多層居住建筑宜采用太陽(yáng)能技術(shù)供應(yīng)熱水。太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)與建筑物相協(xié)調(diào)。 ○ 3 居住建筑可采用成熟可靠的熱泵技術(shù)供應(yīng)熱水。 ○ 4 居住建筑生活供水系統(tǒng)宜采用變頻恒壓系統(tǒng)。 安全 住宅區(qū) 內(nèi)設(shè)保安，采用樓宇對(duì)講防盜安全門(mén)。 第 九 章 組織機(jī)構(gòu)與物業(yè)管理 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司已組建項(xiàng) 目部，負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，組織機(jī)構(gòu)見(jiàn)下圖： 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成后，物業(yè)管理由 蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司統(tǒng)一向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)，由有資質(zhì)并符合條件的物業(yè)管理公司來(lái)組織管理，負(fù)責(zé)對(duì)住宅樓的綠化、衛(wèi)生、房屋維修和治安等進(jìn)行綜合管理，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)整潔、文明、安全、方便的環(huán)境。隨著居住水平的提高，居住的安全性已被提到一個(gè)非常重要的位置。在規(guī)劃中已經(jīng)充分考慮到居住的安全性、空間的私密性，各個(gè)住宅組群均形成較強(qiáng)的領(lǐng)域感；同時(shí)，通過(guò)在車(chē)行入口設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，蓬萊天宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公 司 營(yíng)銷(xiāo)副總 （市場(chǎng)推廣、銷(xiāo)售） 工程副總 （設(shè)計(jì)、實(shí)施） 項(xiàng)目經(jīng)理 辦 公 室 材 料 部 工 程 部 銷(xiāo) 售 部 財(cái) 務(wù) 部 預(yù) 算 部 加強(qiáng)進(jìn) 入宅間車(chē)輛的管理，僅僅允許緊急情況下的車(chē)輛駛?cè)?。組群之間的聯(lián)系都可以通過(guò)步行綠化系統(tǒng)來(lái)解決，保證小區(qū)環(huán)境人流的單一性。同時(shí)，提高小區(qū)的科技含量，對(duì)小區(qū)進(jìn)行智能化信息管理，以加強(qiáng)小區(qū)管理的效率和安全性。 （ 1）信息管理：利用地理信息平臺(tái)來(lái)管理住宅區(qū)文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。 （ 2）環(huán)境管理：檢測(cè)和顯示住宅區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標(biāo)，對(duì)小區(qū)內(nèi)照明設(shè)施和綠地的噴淋設(shè)施進(jìn)行控制。 （ 3）可視對(duì)講系統(tǒng)：住戶可在屋內(nèi)通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來(lái)訪者的進(jìn)入。 （ 4）自動(dòng)抄表系統(tǒng)：對(duì)水費(fèi)、電費(fèi)通過(guò)中 心計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動(dòng)抄表、自動(dòng)結(jié)算，免除上門(mén)抄表給住戶帶來(lái)的干擾和繳費(fèi)時(shí)間的浪費(fèi)。 （ 5）車(chē)輛出入和停車(chē)管理系統(tǒng)：對(duì)住宅區(qū)車(chē)輛出入進(jìn)行監(jiān)控以及對(duì)停車(chē)收費(fèi)進(jìn)行管理。 （ 6）巡更管理系統(tǒng)：對(duì)住宅區(qū)內(nèi)保安人員巡邏狀態(tài)實(shí)施監(jiān)控管理。 第 十 章 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告正式批復(fù)后，應(yīng)盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作， 及時(shí)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位對(duì)擬建場(chǎng)地進(jìn)行規(guī)劃，并編制初步設(shè)計(jì)，進(jìn)行建設(shè)場(chǎng)地的勘測(cè)和場(chǎng)地平整等工作。 本項(xiàng)目計(jì)劃建設(shè)期為 2年，從 2020 年 10月開(kāi)始至 2020年 9月底建成。 期間完成項(xiàng)目的土建工程 、建筑設(shè)備的購(gòu)置安裝等工程，項(xiàng)目建設(shè)的同時(shí)展開(kāi)預(yù)售促銷(xiāo)工作，擬建工程建成后 三 年內(nèi)住宅及全部銷(xiāo)售完成。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表見(jiàn)附表 101 第 十 一 章 投資估算和資金籌措 估算依據(jù) （ 1）國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （ 3）山東省安裝工程綜合定額； （ 4）煙臺(tái)地區(qū)材料預(yù)算價(jià)格； （ 5）臨近地區(qū)類似工程造價(jià)； （ 6）現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定。 估算范圍 本估算包括正常的設(shè)計(jì)、施工周期內(nèi)，為完成該項(xiàng)目所需投入工程建筑安裝工程費(fèi)用。 具體包括 ： 普通 住宅建筑面積 22107 平方米， 臨街商鋪建筑面積 平方米，臨街住宅建筑面積 平方米。以及相關(guān)道路、綠化 所需的工程費(fèi)用、其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用，其中工程費(fèi)用包括建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備購(gòu)置費(fèi)。 估算說(shuō)明 （ 1）土地費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)單位提供的資料，項(xiàng)目用地約 47畝，土地出讓費(fèi)用為 2730萬(wàn)元 。 （ 2）公共配套設(shè)施費(fèi)：本項(xiàng)目公共配套設(shè)施主要是指小區(qū)變電室、氣調(diào)室等，包含在公建面積內(nèi)不單列。 （ 3）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，由于開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)， 故所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入建設(shè)單位的管理費(fèi)用，本項(xiàng)不再重復(fù)計(jì)算； （ 4）建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的 1%計(jì)取。 （ 5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)：根據(jù)國(guó)家物價(jià)局和建設(shè)部 (1992)價(jià)費(fèi)字 375 號(hào)文《關(guān)于工程勘察和工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定計(jì)取。 （ 6）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：按 178元 /平方米計(jì)取。 （ 7）施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用的 %計(jì)取。 （ 8）工程招標(biāo)管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的 %計(jì)取。 （ 9）工程監(jiān)理費(fèi)：按 建筑安裝工程費(fèi)的 1%計(jì)取。 （ 10）工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)用 %計(jì)取。 （ 11