【正文】 繼續(xù)強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從 緊貨幣政策、完善住房保障、房地產(chǎn)融資管理和抑制投機性需求等方面 。 我國房地產(chǎn)市場影響因素錯綜復(fù)雜，幾年宏觀調(diào)控未達預(yù)期，國家有進一步加強宏觀調(diào)控的傾向。 項目建成后必將大大改善城市環(huán)境，提高城鎮(zhèn)居民的居住條件，對改善蓬萊市的城市建設(shè)風(fēng)貌，加快蓬萊城區(qū)工作的步伐起到積極的推動作用，是一項順民心、合民意的利國利民的造福工程。實踐證明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了帶動建筑、建材、裝修、家具、家電、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展外，由于產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)作用，它還 能極大地推動運輸、商業(yè)服務(wù)、郵電通訊和金融等行業(yè)的發(fā)展，對冶金、化工、輕工和機械等產(chǎn)業(yè)也有極大的推動，在解決就業(yè)、繁榮經(jīng)濟、增加財政收入等方面所起的作用是其它產(chǎn)業(yè)所無法替代的。 有利于帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至地方經(jīng)濟共同發(fā)展?，F(xiàn)階段社會經(jīng)濟的發(fā)展和人類文明程度的提高，人們更多地關(guān)注“人”本身生存條件的改善和合理性，改善居住條件，也隨之成為人們關(guān)注的生存大事之一。 本項目建設(shè)重在建設(shè)高質(zhì)量住房，符合現(xiàn)階段購買力的需求。 以建設(shè)最適宜人類居住城市為目標，全力打造“人居蓬萊”品牌，全面啟動高檔住宅區(qū)、農(nóng)民新村、舊城改造和經(jīng)濟適用房“四大人居板塊”，逐步形成普通商品房、高檔商品房、經(jīng)濟適用住房、廉租房等不同層次的住房供應(yīng)體系 ，不斷提高城市吸引力，加快膨脹城區(qū)人口。 本項目建設(shè)符合蓬萊市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中完善人居功能要求。完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。 山東省國民經(jīng)濟和社 會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第七章 繁榮發(fā)展服務(wù)業(yè) — 壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)的 第三條 房地產(chǎn)業(yè)：加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，著力增加主要面對中低收入家庭的普通 商品住房、經(jīng)濟適用房和廉租住房供應(yīng)。 按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費。 項目建設(shè)的必要性 本項目建設(shè)符合國家經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的要求。 綜上所述，住宅建設(shè)的發(fā)展對推動我國城市化發(fā)展進程和改善城鎮(zhèn)居民生活條件有著積極的影響作用，而我國的住房建設(shè)所處的歷史階段是要面向廣大群眾，重點發(fā)展普通商品住房，而且既要保證必要的數(shù)量增長，更要注重提高住房水平，積極實行住房建設(shè)由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。商住樓同時具有隨著經(jīng)濟發(fā)展的可塑性，可以非常簡單地變成寫字樓，也可以隨著需要而改造成純住宅。 從我國房地產(chǎn)政策的目的性上看，商住樓作為商業(yè)樓的特殊形式，以其節(jié)約、經(jīng)濟、商住兩用等功能，受到越來越多中小型企業(yè)、商家的歡迎。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。 （ 1）要從我國人多地少的國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，合理規(guī)劃、科學(xué)建設(shè)、適度消費，發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設(shè)和消費模式。 我國房地產(chǎn)業(yè)要從國情和現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展水平出發(fā)，重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。這主要反映兩個方面：一是城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求。按照研究預(yù)測，到 2020年，我國城市化水平將達到 52%左右。 近十多年來，我國城市化的水平持續(xù)提高，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在 800萬～ 1000萬人。它對我國住宅建設(shè)提出了向新階段、新水平發(fā)展的明確要求?！? ②高質(zhì)量的居住環(huán)境是實現(xiàn)我國現(xiàn)代化城市建設(shè)的基本標準 我國現(xiàn)階段建設(shè)現(xiàn)代化城市，要達到十條基本標準，其中第五和第七條為“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”和“高質(zhì)量的居住休息條件”。 （ 1） 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是國家進步和社會發(fā)展的重要標志 ① 住宅建設(shè)的健康發(fā)展是我國城市化戰(zhàn)略有效實施的基礎(chǔ) 我國在“十一五”規(guī)劃中提出“實施城市化戰(zhàn)略，逐步化解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾。 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 類別 編號號 項目 單位 數(shù)量 備注 建 設(shè) 指 標 1 總用地面積 M2 31361 2 總建筑面積 M2 3 臨街 商業(yè)建筑面積 M2 臨街住宅建筑面積 普通 住宅建筑面積 22107 4 住宅戶數(shù) 戶 431 5 總規(guī)劃人口 人 1509 6 綠地率 % 7 容積率 8 建筑密度 % 經(jīng) 濟 指 標 9 開發(fā)建設(shè)投資 萬元 10 資金籌措 萬元 其中 自有資金 萬元 % 預(yù)售款 萬元 % 銀行貸款 萬元 % 11 投資利潤率 % 12 投資利稅率 % 13 投資回收期 年 稅后 14 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后 15 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 第二章 項目提出的背景及建設(shè)必要性 項目 提出的背景 住宅建設(shè)的健康發(fā)展將代表著我國的城市化進程，進入高速發(fā)展階段。對于促進蓬萊市經(jīng)濟發(fā)展，加快蓬萊市城市化進程，改善蓬萊市市容市貌，提高人民居住水平等都將發(fā)揮重要的推動作用，具有明顯的社會效益，同時也具有良好的市場前景和較好的經(jīng)濟效益。 可行性研究結(jié)論 項目建成后， 可對蓬萊市提供優(yōu)質(zhì)商品住房及 商住 樓，以及推進 蓬萊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有重要作用。投資利潤率為 %，投資利稅率為 %。 本項目總銷售收入 。 本項目計劃建設(shè)期為 2年，從 2020年 10月開始至 2020年 9月底建成。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。 本項目選址在蓬萊市 府后路 ，該區(qū)域周圍環(huán)境狀況良好，周邊水體、大氣、土壤具有較強的自凈化能力，且有一定的環(huán)境容量，適合生活小區(qū)的建設(shè)。建設(shè)區(qū)域地勢平坦，交通方便，環(huán)境優(yōu)美，周邊公共配套設(shè)施齊全，非常適合 商住 小區(qū)的建設(shè)，地理位置優(yōu)越?？傄?guī)劃戶數(shù) 431戶，居住人口 1509人。項目承辦單位 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 為滿足市場需求和企業(yè)自身發(fā)展，決定 進行蓬萊市 府后路舊城改造工程 建設(shè) 。 可行性研究項目概述 近年來，隨著蓬萊市國民經(jīng)濟的快速發(fā)展以及當?shù)厝嗣裆钏降牟粩嗵岣?，對住宅的要求已不在局限于滿足住宿的要求，追求高品質(zhì)成為新的需求標準 ，居民對普通商品住房的需求在逐年增加。 可行性研究編制單位 編制單位：山東宗匯工程咨詢有限公司 工程咨詢資格等級：乙級 證書編號：工咨乙 11820200047 發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會 可行性研究報告編制的依據(jù) 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 關(guān)于委托山東宗匯工程咨詢有限 公司編制本項目可行性研究報告的委托書； 國家、省、市有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)定要求； 國家現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)設(shè)計規(guī)范和標準； 國家發(fā)改委關(guān)于項目可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 城市居民住宅規(guī)劃設(shè)計規(guī)范； 《投資項目可行性研究指南》（中國電力出版社） 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)實務(wù)全書》（中國建材工業(yè)出版社）； 建設(shè)單位提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料； 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額。 第一章 基本概況 項目名稱及承辦單位 項目名稱 : 蓬萊 市 府后路舊城改造 工程建設(shè) 項目 建設(shè)地點 : 蓬萊市 府后路 項目承辦單位及其概況 單位名稱： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住 所： 蓬萊市登州街道辦事處 法人代表： 黃俊生 注冊資本：貳仟 肆佰 萬元 公司類型：有限責(zé)任公司（自然人獨資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 承辦單位概況： 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 2020 年 10 月，位于蓬萊市登州街道辦事處，注冊資本金為 2400 萬人民幣，該公司現(xiàn)有員工 18 人，全部為專業(yè)技 術(shù)人員和管理人員，職工素質(zhì)較高，公司現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子成員 3 人，都具有大專以上學(xué)歷。 該公司經(jīng)營范圍為：商住小區(qū)及步行街的開發(fā)與經(jīng)營，是蓬萊市中心區(qū)舊城改造開發(fā)項目，被蓬萊市政府列為重點工程項目，該項目的開發(fā)在給企業(yè)帶來良好經(jīng)濟效益的同時，將產(chǎn)生十分顯著的社會效益。 可行性研究的范圍 本可行性研究報告的研究范圍主要包括： 項目提出的背景和建設(shè)必要性 市場分析與建設(shè)規(guī)模 建設(shè)地點及場址選擇 總體規(guī)劃方案 設(shè)計方案 項目節(jié)能方案分析 環(huán)境保護與節(jié)能、安全 組織機構(gòu)與物業(yè)管理 工程及銷售進度安排 投資估算和資金籌措 1經(jīng)濟評價 可行性研究工作概況 山東宗匯工程咨詢有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設(shè)現(xiàn)場進行了詳細考察，并與蓬萊市有關(guān)部門、項目承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及技術(shù)人員進行了座談，就建設(shè)用地、建設(shè)規(guī)模、設(shè)計方案及有關(guān)配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關(guān)鍵問 題達成一致，項目組又查閱了大量資料， 在此基礎(chǔ)上，編制了本項目可行性研究報告。再者商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，商住樓同時擁有商業(yè)和居住的雙重功能，具有良好的市場發(fā)展空間 。 項目結(jié)合市場需求 情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時考慮到資金籌措的可能， 確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ， 其中， 商住樓總建筑面積 平方米， 包括 臨街 商業(yè)建筑 面積 平方米，臨街 住宅建筑面積 平方米 ； 普通 住宅建筑面積 22107 平方米。 項目建設(shè)地位于 蓬萊市 府后路 ，該項目工程規(guī)劃總用地 31361 平方米。 設(shè)特征與結(jié)構(gòu) 本項目 包括住宅和商住樓， 建筑均為多層建筑，結(jié)合蓬萊市地質(zhì)情況確定本項目均采用 現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)體系 ，基礎(chǔ)采用獨立基礎(chǔ)形式。 本項目主要污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。 經(jīng)測算，本項目總投資估算為 。 本項目資金籌措方案為：項目承辦單位自有資金 萬元，占總投資的 %；銀行貸款 萬元，占總投資的%；商品住房預(yù)售款項籌集 ，占總投資的 %。經(jīng)測算，本項目建設(shè)完成后，可實現(xiàn)利潤總額 萬元，稅后利潤 萬元。全部投資財務(wù)內(nèi)部收 益率稅前為 %，稅后為 %； 投資回收期稅前 年，稅后 。項目的建設(shè)將為蓬萊市社會各界人士及外來人員提供優(yōu)質(zhì)商品住房 和商業(yè)網(wǎng)點 ，滿足廣大市民及外來人員的住房需求。 綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的、可行的。 二十一世紀前半個世紀中，城鎮(zhèn)住房將成為中國最大的生活消費品，住宅建設(shè)的發(fā)展將代表著我國的城市化進程，進入高速發(fā)展階段，并將同時帶動其他生活產(chǎn)品的升級和更新?lián)Q代，住房建設(shè)的健康發(fā)展將有利于迅速解決中國住房落后的現(xiàn)狀，并使整體住房質(zhì)量和水平迅速提高。要遵循 客觀規(guī)律，與經(jīng)濟發(fā)展水平和市場發(fā)育程度相適應(yīng)，循序漸進，走符合國情的多樣化的城市化道路；要特別注意節(jié)約土地、解決好城市化與土地資源的矛盾；要在建立新型城鄉(xiāng)關(guān)系方面邁出實質(zhì)性步伐，初步形成農(nóng)村人口自愿平穩(wěn)有序進入城市的體制和機制框架。 將“高質(zhì)量的居住休息條件”和“高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境”作為建設(shè)城市 化 的兩條重要的標準，體現(xiàn)了現(xiàn)代城市以人為中心的重要原則，是現(xiàn)代城市能否可持續(xù)發(fā)展的重要內(nèi)容。 （ 2）住宅建設(shè)的健康發(fā)展是改善我國住房現(xiàn)狀和提高人民生 活水平的重要保障。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。今后二十年，加快城鎮(zhèn)化進程是全面建設(shè)小康社會的一項重要任務(wù)，城市化水平依然持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。 二是，在城鎮(zhèn)化的進程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。 國務(wù)院總理溫家寶在十屆全國人大五次會議上作政府工作報告時指出，房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展經(jīng)濟、改善人民群眾住房條件有著重大作用，必須促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 （ 2）房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重 點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度。 隨著我國國民經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展， 商住樓因其具有商住兩用等功能，具有很大的發(fā)展空間。當 前 中國的中小企業(yè)正在起步發(fā)展的階段，隨著 國 民經(jīng)濟的健康持續(xù)快速發(fā)展，既需要有各種檔次的專業(yè)寫 字樓，也需要有提高生活居住質(zhì)量的住宅，同樣也需要大量的 商住兩用功能的建筑。在現(xiàn)有政策條件下，商住樓將會是一個需求極大的特殊產(chǎn)品，具有特殊的生存空間。項目承辦單位為響應(yīng)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的要求順應(yīng)蓬萊市房地產(chǎn)市場需求，擬進 行本項目商住小區(qū)建設(shè)。 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一五發(fā)展規(guī)劃綱要中第四篇 加快發(fā)展服務(wù)業(yè)第十七章 豐富消費性服務(wù)業(yè) 第二節(jié) 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè) 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。 本項目建設(shè)符合山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃中著力增加普通商品住房的要求。 加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。理順租售房比價關(guān)系，形成“梯級