【正文】 消費(fèi)”的良性循環(huán)。 蓬萊市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五發(fā)展規(guī)劃綱要 中 第四部分第二大條堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，推進(jìn)一體化發(fā)展中第二項(xiàng)提升城市承載功能 中指出 ： 完善人居功能。到“十一五”末，城鎮(zhèn)居民基本實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)居住目標(biāo)，人均住房面積達(dá)到 30 平方米。 隨著人民生活水平的提高，我國現(xiàn)有商品房市場(chǎng)中購買力的需求已進(jìn)入到要求提高住房質(zhì)量和整體提高住房水平的階段。 本項(xiàng)目 包括住宅和商住樓，建筑均為多層建筑 ，項(xiàng)目實(shí)施后，可以更好的改善一部分居民住房條件， 促進(jìn) 當(dāng)?shù)?商業(yè)的發(fā)展， 引領(lǐng)當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)發(fā)展方向，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。 房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的 地位。本項(xiàng)目建設(shè)將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)睾拖嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。 第三章 市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展分析 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體 態(tài) 勢(shì) 。中共十七大后，中央和主管部委從不同層面表達(dá)了繼續(xù)加 強(qiáng)土地和投資控制的意向， 2020年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度將進(jìn)一步加強(qiáng)。 我國房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)展在住房供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)土地供給方面將呈現(xiàn)以下幾點(diǎn)態(tài)勢(shì)： （ 1）住房供給方面 在住房供給方面，基于 2020年住宅用地供給的較大增長和國家加大閑置用地處 理力度，現(xiàn)有住宅用地開發(fā)周期將加快， 2020年住房供給量將保持增加態(tài)勢(shì)。 （ 3）土地供給方面 土地供給方面，促進(jìn)住房市場(chǎng)有效供給有望成為國家長期的政策目標(biāo)。 在用地結(jié)構(gòu)方面，隨著國家相關(guān)政策的落實(shí)，用于中低檔次，特別是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和兩限房開發(fā)的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續(xù)被嚴(yán)格限制。 隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建設(shè)特別是城鎮(zhèn)住宅建設(shè)仍有巨大的潛力，城鎮(zhèn)住宅總量需求將長期保持在較高水平，并成為貫穿我國全面建設(shè)小康社會(huì)始終的重要的推動(dòng)力量。住宅總量需求來源于三個(gè)方面：現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房改善的需求；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快城市人口增加的住房需求；現(xiàn)有 110 多億平方米舊住宅更新改造的需求。 城市化進(jìn)程的推進(jìn)，城鎮(zhèn)商業(yè)樓需求增加 隨著我國城市化水平的提高、人民生活的富足以及城鎮(zhèn)人口的增加，勢(shì)必帶動(dòng)城鎮(zhèn)商業(yè)的發(fā)展，所以近年來商業(yè)樓成為房地產(chǎn)業(yè)的新亮點(diǎn)，各地需求量 居 高不下，有些地方還出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 蓬萊市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 蓬萊市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 蓬萊市住房改革制度已全面結(jié)束，靠國家福利分房的時(shí)代已經(jīng)過去，隨著人民生活水平及城市化進(jìn)程的不斷提高，也相應(yīng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，自上世紀(jì)末開始，部分房地產(chǎn)公司已 開始投資運(yùn)營。所以近年來蓬萊市開發(fā)的住宅樓市場(chǎng)銷售一直很好。重點(diǎn)開發(fā)了 一批有代表性的住宅小區(qū)。 建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析 （ 1）自然環(huán)境與地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所在地蓬萊市，坐落于美麗的渤海、黃海交匯處，素有人間仙境之美譽(yù)，該地區(qū)四季分明，氣候宜人，風(fēng)景秀麗，蓬萊閣旅游景區(qū)聞名全球。項(xiàng)目建成后，可使蓬萊市的發(fā)展得到進(jìn)一步的提升，其優(yōu)勢(shì)必然會(huì)吸引廣大商家的目光，贏得較大的發(fā)展空間。 （ 2）產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所開發(fā)的產(chǎn)品，自始至終站在“以人為本”“健康、環(huán)保”的出發(fā)點(diǎn)上，從總體規(guī)劃到空間布置處處體現(xiàn)著適用性、安全性、舒適性和健康性，從設(shè)計(jì)到施工遵循《健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》（ 2020 年版）的要求。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，大面積的綜合開發(fā)使得開發(fā)成本較低，小區(qū)內(nèi)項(xiàng)目區(qū)物業(yè)管理先進(jìn)、綜合配套設(shè)施完善，整個(gè)小區(qū)環(huán)境優(yōu)美 、休息健身、社區(qū)廣場(chǎng)各種公建設(shè)施應(yīng)有盡有，符合居民休憩健身等需求。所以本項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)前景廣闊。區(qū)內(nèi)住宅設(shè)計(jì)新穎，追求人與自然的和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造富有個(gè)性的理想人居，必將成為蓬萊 商住 小區(qū)的典范。 蓬萊市是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的海濱城市，全國百強(qiáng)縣之一， 2020年末，蓬萊市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 74億元，年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余 額 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11095元；人均消費(fèi)性支出為 7913元，人均住房使用面積 23平方米。 本項(xiàng)目 包括 住宅樓 和商住樓， 戶型多樣，面積從 平方米不等， 本項(xiàng)目建設(shè)不僅為居民提供舒適的住宅環(huán)境，而且商業(yè)部分滿足居民休閑、購物、集會(huì)、娛樂等多方位需求。 建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目結(jié)合市場(chǎng)需求情況、建設(shè)用地條件及周圍環(huán)境狀況、房型結(jié)構(gòu)及綠化條件，同時(shí)考慮到資金籌措的可能，確定建設(shè)規(guī)模為總建筑面積 ，其中， 商住樓建筑面積為 平方米，包括 臨街商業(yè)建筑面積 平方米，臨街住宅樓建筑面積 平方米 ； 普通住宅建筑面積 22107 平方米。 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及場(chǎng)址選擇 建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目建設(shè)位于蓬萊市 府后路 ，規(guī)劃總用地 31361 平方米。 （ 1）區(qū)位適宜，屬蓬萊市房地產(chǎn)升值潛力較大的區(qū)域之一； （ 2）緊鄰道路，工程機(jī)械和材料出入口設(shè)置限制不大，施工便利； （ 3）水、電、暖供應(yīng)均有保障； （ 4）交通方便。 本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位 蓬萊市 府后路 ，地形較平坦，地形呈南高北低之勢(shì)。轄 7個(gè)鎮(zhèn) 5個(gè)辦事處， 584 個(gè)行政村 (居委會(huì) )。 （ 1）環(huán)境優(yōu)美氣候適宜 素有“人間仙境”之稱的蓬萊，是國家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和省級(jí)歷史文化名城，山東半島的北海岸 ,受海洋影響較大，夏無酷暑，冬無嚴(yán)寒，年平均氣溫 ℃ ， 1月平均氣溫－ ℃ ， 7月平均氣溫 ℃ 。 （ 2）自然資源豐富 蓬萊依山傍海，風(fēng)景秀美，境內(nèi)有馳名中外的國家重點(diǎn)保護(hù) 文物 —— 蓬萊水城 (中國保存最完整的古代軍事基地 )、蓬萊閣 (與岳陽樓、黃鶴樓、騰王閣并稱中國四大名樓 )；有令人神往的“海市蜃樓”、“仙閣 凌空”、“日出扶桑”等著名景觀；有抗倭“戚家軍”舊址和別具特色的田橫山公園，加之擁有 86公里的海岸線，形成了北方現(xiàn)代化的海濱風(fēng)景旅游城市，年接待中外游客 200 多萬人次。第二產(chǎn)業(yè)增加值 130億元，增長 %。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ∶ ∶。全社 會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 177 億元，增長 16%。年末金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額 ，比年初增加 億元。 （ 4） 區(qū)位優(yōu)越，交通便利 蓬萊區(qū)位優(yōu)越，交通便利。有 206 高速公路等 4 條高標(biāo)準(zhǔn)國省道穿越境內(nèi)，東距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、火車站 60公里，南距青島機(jī)場(chǎng)、青島港 200公里，山東航空公司在蓬萊建有飛機(jī)場(chǎng)，形成了海陸空全方位交通網(wǎng)絡(luò)。區(qū)域地貌為丘陵剝蝕坡地。 ②場(chǎng)地地層結(jié)構(gòu)及工程地質(zhì)特征 據(jù)鉆探資料表明，場(chǎng)區(qū)內(nèi)的地層結(jié)構(gòu)主要由雜填土層 （ Q4ml）、含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 、全風(fēng)化花崗巖層（ r）及全風(fēng)化云母片巖層 (Ptfg)構(gòu)成，現(xiàn)從上而下，由新至老依次分述如下： 1 層雜填土層（ Q4ml） 場(chǎng)地內(nèi)均有分布，層厚 ～ ，平均厚度為 米。 2 層含礫粉質(zhì)粘土層 (Q4al+pl) 伏于雜填土層之下，大部分場(chǎng)地均有分布，頂面埋深 －，層厚變化在 － 。 3 層全風(fēng)化花崗巖層 (r) 伏于雜填土層、含礫粉質(zhì)粘土層之下，頂面埋深為 － 米，鉆孔最大揭露厚度為 。巖芯呈砂土、碎塊狀。淺黃色，主要礦物由黑云母、白云母、石英等礦物成份組成，鱗片變晶結(jié)構(gòu)，片狀構(gòu)造，巖芯呈碎渣狀及碎片狀。 ⑤ 場(chǎng)地穩(wěn)定性和地基適宜性評(píng)價(jià) 場(chǎng)地地貌單元較簡單，該場(chǎng)地地層種類稍多，場(chǎng)地內(nèi)不存在震動(dòng)液化土層。根據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料，擬建場(chǎng)地內(nèi)無隱伏活動(dòng)斷裂構(gòu)造，建筑場(chǎng)地類型為Ⅱ類，場(chǎng)地土類型為中軟場(chǎng)地土。 （ 2）市政公用工程條件 ① 供水 本項(xiàng)目供水水源 引自城區(qū)自來水管網(wǎng)， 為本項(xiàng)目提供居民生 活和商業(yè)所需用水 。雨、污水分別排至場(chǎng)區(qū)雨水管網(wǎng)和污水管網(wǎng)。 ③ 供電 本工程設(shè) 10KV 電源由市政道路引入，電源為兩路 10KV 電纜埋地引入。 項(xiàng)目選址 蓬萊市 府后路 ， 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá) 、 基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善 、 道路寬敞暢通、供水條件優(yōu)越、排水自然通暢、電力設(shè)施齊全、通訊設(shè)施完備、寬帶上網(wǎng)便捷、有線電視到位 、 熱力供應(yīng)保證 、 燃?xì)鈼l件具備 、 土地自然平整，并且 社會(huì)穩(wěn)定、環(huán)境幽靜，非常適合小區(qū)建設(shè)，是理想的居住場(chǎng)所。商住樓在其住宅部分為居民提供舒適居住環(huán)境的同時(shí)，商業(yè)部分力求滿足居民休閑、購物、集會(huì)、娛樂的多方位需求。 本項(xiàng)目結(jié)合基地所 處城市環(huán)境特色，力爭將本項(xiàng)目打造成 為高品質(zhì)商住空間，并與周邊城市環(huán)境互為協(xié)調(diào)。 （ 2）根據(jù)區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃的要求，合理布局、精心設(shè)計(jì)，注重 提高土地的利用效率，提高區(qū)域的整體環(huán)境品質(zhì)。 （ 4） “天人合一” 強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，創(chuàng)造美好的生活環(huán)境，兼顧景觀的整體性與均好性。 （ 6） “推陳出新” 以精品意識(shí)，精心設(shè)計(jì)，從總體布局到戶型，形態(tài)等諸方面，力求突破，兼顧經(jīng)濟(jì)性、科學(xué)性與創(chuàng)新性的統(tǒng)一。 規(guī)劃方案 蓬萊天宏房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司擬在蓬萊市 府后路 ， 建設(shè) 高檔的商住 小區(qū)。具體規(guī)劃方案如下： 在綜合分析、研究規(guī)劃基地整體概況的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑區(qū)域 進(jìn)行合理布局 ,詳見建設(shè)項(xiàng)目總平面圖。 商住樓為 4層建筑，其中一層、二層為臨街商業(yè)部分；三到四層為住宅部分 。 更為重 要的是與基地周圍的建筑、城市道路、環(huán)境景觀和諧相處，相得益彰，最大限度地滿足城市設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃的要求。按規(guī)定 6080 米的服務(wù)半徑設(shè)置垃圾收集點(diǎn)。 本項(xiàng)目道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn)“便捷、安全、觀景”三大特色。結(jié)合地形特點(diǎn)與空間布局，形成良好的道路對(duì)景效果。 為適應(yīng)私人小汽車的數(shù)量迅速增加，規(guī)劃重點(diǎn)考慮了住戶小汽車的停放與組織。 （ 2）步行系統(tǒng) 合理的人車分流體系是創(chuàng)造人居和購物環(huán)境的重要因素之一。 在枝狀步行系統(tǒng)中，設(shè)置花絮、石桌、石凳、涼亭等，使居民近可能多的 接近的親近自然，體現(xiàn)綠化景觀“均好性”的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃停車位，采用值草磚鋪裝，形成生態(tài)型停車帶。隨著建設(shè)生態(tài)住宅、綠色住宅的呼聲日益高漲，人們愈來愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量， 對(duì)于建設(shè)高品質(zhì)住宅和商業(yè)區(qū)，提高業(yè)主擇屋購房的吸引力起到相當(dāng)重要的作用。強(qiáng)調(diào)以綠為主園林綠化生態(tài)效益的發(fā)揮，提倡“林蔭型”的立體化模式，使部 分空間增加美化、彩化效果，從而提高住宅小區(qū)的生態(tài)效益。 （ 1）主要入口景觀 步行主入口的軸向空間是規(guī)劃強(qiáng)調(diào)的引導(dǎo)性景觀。 （ 2）林蔭步行道景觀 規(guī)劃采用林蔭步行道串聯(lián)公共活動(dòng)空間的設(shè)計(jì)手法，形成適合人體尺度的公共交流空間。其間布置自由曲線形鵝卵石鋪地，即可作為流動(dòng)的水景，亦可斷掉水流，形成健身步道。 主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)見下表。設(shè)計(jì)中力求營造商業(yè)氛圍 ，與周邊地塊共同營造商業(yè)圈。 建筑空間變化豐富，舞臺(tái)、廊架穿插，錯(cuò)落有致，單坡屋頂設(shè)計(jì)，淡雅的民族形式與現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格相結(jié)合，形成多姿多彩的商業(yè)購物街區(qū)，同時(shí)滿足居住休閑、購物、集會(huì)、娛樂的需求。在規(guī)范允許的情況下，盡量減少公攤面積，使整個(gè)建筑成本大大減少。動(dòng)靜分區(qū)明確，而 且設(shè)計(jì)中加上開敞式大陽臺(tái)，滿足當(dāng)?shù)厝说纳钚枰?。每戶都有良好的朝向，景觀和通風(fēng)。 住宅立面采用簡潔大方的設(shè)計(jì)手法，運(yùn)用簡單節(jié)省的建筑語 言，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代，新穎的住宅立面。在對(duì)立面整體的把握方面，力圖在最終的效果上是“清鮮，自然，健康”。 b、戶型平面交通流線順暢，無交叉無干擾。主臥設(shè)置在平面最深處，以給主人一個(gè)安靜的休息環(huán)境。如：結(jié)構(gòu)與建筑尺寸的差異造成的室內(nèi)凹凸應(yīng)注意，用異型柱代替矩形柱可使墻面較平整，廚衛(wèi)上下水管盡量集中布置。 （ 2）戶型設(shè)計(jì) 戶型多樣：按照本地區(qū)居住習(xí)性，提供多樣布局的戶型。 本項(xiàng)目包括 商住樓、普通 住宅樓。其中戶型面積為 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 10套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 55套，建筑面積為 6622 m2。其中戶型面積為 m2的 44套，建筑面積為 m2，戶型面積為 m2的 70 套，建筑面積為 7756 m2。其中戶型面積為 m2的 40 套，建筑面積為 3813 m2，戶型面積為 m2的132 套，建筑面積為 13530 m2，戶型面積為 m2的 36 套，建筑面積為 4764 m2。在建筑的頂部與端部結(jié)合構(gòu)架，退臺(tái)以及本身的躍層處理，創(chuàng)造了獨(dú)特的空間感受，呈現(xiàn)出豐富的視覺效果。 （ 4）商住樓平面設(shè)計(jì) 根據(jù)平面布置圖的規(guī)劃， 6 棟臨街商住樓，商住樓整體設(shè)計(jì)為四層，其中一、二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施，設(shè)有自己的內(nèi)部樓梯，空間自由劃分，可分可合。并在適當(dāng)?shù)奈恢昧粲型＼囄患捌渌迷O(shè)施。 《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GB500682001 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 GB500092001 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB50010