【正文】 006 年 5 月 31 日所能實現(xiàn)的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態(tài)方式進(jìn)行計算測算。○ 區(qū)位狀況修正比較實例三處于估價對象同一區(qū)域，比較實例一、二處于類似區(qū)域，根據(jù)表 1 比較參照物與估價對象的區(qū)域進(jìn)行的比較分析，確定比較修正系數(shù)為： 設(shè)估價對象的區(qū)域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)?！?交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。實例三：位于區(qū)路，為一棟框剪結(jié)構(gòu)寫字樓，設(shè)有進(jìn)口高速電梯，配套設(shè)施有中央空調(diào)、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統(tǒng)，2003 年底交付使用。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進(jìn)口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。A 選擇類似交易案例 實例一：位于區(qū)街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化大廈，1998 年 10 月投入使用。市場比較法是以替代原理為理論基礎(chǔ)，即將估價對象與同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)中在較近時期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟(jì)收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。B 確定報酬率根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 % 的報酬率?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限”。根據(jù)本估價機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 %。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益?！?經(jīng)營者利潤：根據(jù)調(diào)查和 2003 年市社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務(wù)狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。○ 財務(wù)費用：包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元?！?營業(yè)費用：包括服務(wù)人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元?！?營業(yè)稅及附加：按客房營業(yè)收入的 % 計 算，為 830 萬元。○ 管理費用：包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。根據(jù)本公司掌握的市目前五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費標(biāo)準(zhǔn)，并考慮估價對象酒店部分的設(shè)計及裝修標(biāo)準(zhǔn)，確定大廈的酒店標(biāo)準(zhǔn)間收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統(tǒng)套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務(wù)中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構(gòu)成。本報告中假設(shè)估價對象在未來使用年限(有限年)內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：A ——年凈收益； Y ——報酬率；n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。Ⅶ 選擇報酬資本化公式。Ⅵ 確定收益年限。Ⅴ 確定報酬率。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務(wù)費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。即假設(shè)估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?折現(xiàn)率)將估價對象在未來可使用年限(經(jīng)濟(jì)收益年限)內(nèi)各年的凈收益進(jìn)折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益?；居嬎愎綖椋?P=P’(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現(xiàn)值)： P ：估價對象目前狀態(tài)價格P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續(xù)建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費D ：買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費 具體分項核算如下：⒈ 項目全部建成后的市場價格：根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進(jìn)行評估，確定大廈目前狀態(tài)的市場總值。報酬率確定為 %(詳情見后)。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn)：所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。六 估價測算過程⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。四 最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價?？梢灶A(yù)見，隨著國家振興東北老工業(yè)基地相關(guān)政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設(shè)、東北亞金融中心、物流集散地的建設(shè)，會使市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對外開放的步伐進(jìn)一步加快，國內(nèi)外進(jìn)入市的投資、經(jīng)商、旅游等活動將會持續(xù)增長。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。國內(nèi)外商家的不斷進(jìn)入，對高檔商務(wù)用房產(chǎn)生了大量需求。全市外商投資企業(yè)共完成產(chǎn)值 億元。全市新批外商投資企業(yè) 879家，比上年增長 % ； 合同外資金額 億美元，增長 % ；實際使用外商直接投資 億美元，增長 %。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。市已經(jīng)在國內(nèi)外特別是東亞地區(qū)形成了較高的知名度。2003 年，經(jīng)濟(jì)總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。三 市場背景分析市位于遼東半島最南端，三面環(huán)海，一面與大陸相接，是我國東北地區(qū)對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。⑹ 區(qū)域特征及變動趨勢估價對象所處區(qū)域是市最繁華的文化娛樂中心區(qū)，以各種規(guī)模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務(wù)設(shè)施為主，混雜少量居民住宅。⑷ 基礎(chǔ)設(shè)施在估價對象所處區(qū)域范圍內(nèi)，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，市政主管網(wǎng)可由街、街一側(cè)接入，距離較近。經(jīng)過該區(qū)域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯(lián)營線路，可通達(dá)市內(nèi)各個區(qū)域，形成輻射能力極強(qiáng)的公共交通網(wǎng)絡(luò)。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達(dá)，路況良好。⑵ 街路配置估價對象所處區(qū)域南接寬約 30m 的街，西接寬約 20m 的街，北接寬約 50m 的路。該區(qū)域按市城市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬一類一級區(qū)域，估價對象建設(shè)用地按市土地級別標(biāo)準(zhǔn)屬一級地一類區(qū)。南側(cè)與寬約 30m 的街等高相接，臨街寬度約 50m，西側(cè)與寬約 20m 的街等高相接，臨街寬度約120m，北側(cè)與寬約 50m 的路等高相接，臨街寬度約 50m，東側(cè)臨寬約 6m 的巷道。⒋ 建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分?jǐn)?公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。⒉ 建造年代估價對象于 2000 年 8 月開工建設(shè)，2003 年 10 月建至目前狀態(tài)停工至今。⑥ 供配電系統(tǒng)10KVA 雙回路供電系統(tǒng)、變電所、配電室等設(shè)備。④ 給排水系統(tǒng)包括給水、排水、熱水及開水供應(yīng)、循環(huán)供水、游泳池供水、消防和排水系統(tǒng)。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。廣播音響系統(tǒng)：包括背景音樂系統(tǒng)、客房音響系統(tǒng)、業(yè)務(wù)廣播系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播系統(tǒng)。酒店管理系統(tǒng)：前臺和后臺酒店管理系統(tǒng)、俱樂部管理系統(tǒng)、會議及宴會管理系統(tǒng)、管理信息系統(tǒng)、餐飲庫存成本控制系統(tǒng)和電視綜合服務(wù)系統(tǒng)。A 座屋頂平臺設(shè)各種天線，接收設(shè)備在 A 座十三層。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進(jìn)行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。⒍ 設(shè)備及設(shè)施配置 ① 中央空調(diào)系統(tǒng)大廈采購美國“開利”牌中央空調(diào)系統(tǒng)，對不同的功能區(qū)分別采用空氣系統(tǒng)和風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)系統(tǒng)，地下室設(shè) 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機(jī)組，由城市集中供熱系統(tǒng)提供蒸汽，另在地下室設(shè) 2 臺進(jìn)口蒸汽發(fā)生器。設(shè)備用房、庫房等：細(xì)石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質(zhì)墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)冷卻塔。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機(jī)房，屋頂設(shè)直升飛機(jī)停機(jī)坪。一層設(shè)總服務(wù)臺、電梯廳、瀑布流水，并設(shè)自動扶梯聯(lián)結(jié)地下一層的娛樂設(shè)施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設(shè)有四國語言同聲傳譯系統(tǒng)及聲光控制室，六層設(shè)桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設(shè)施。② 裙房估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務(wù)等以及酒店的公共部分。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分估價對象地下部分設(shè)四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機(jī)電設(shè)備用房和酒店的輔助用房。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強(qiáng)調(diào)建筑輪廓線條完美。根據(jù)用地形狀，建筑物長軸與街平行，且沿街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對廣場。針對 大廈的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。估價對象總建筑面積為 ㎡， ㎡，土地性質(zhì)為國有出讓性質(zhì)，土地使用權(quán)歸大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結(jié)束。(十一)估 價人員： (十二)估 價作業(yè)日期：二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應(yīng)用的有效期：估價報告應(yīng)用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當(dāng)市場變化較大時，報告的有效期應(yīng)為半年。九 估價方法：根據(jù)估價對象的特點，本報告將采用假設(shè)開發(fā)法和成本法對估價對象進(jìn)行評估。⑷ 估價時點原則。⑶ 替代原則。⑵ 最高最佳使用原則。⑴ 合法原則。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價