【正文】 、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù)市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664) 10% ＝ 995 萬元 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ % n ＝ 32 年測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ 大廈寫字樓部分的價格評估根據(jù)委托人提供的規(guī)劃設(shè)計圖紙，大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發(fā)售。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。為簡化分析，本估價報告中假設(shè)在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。成本法使用公式：P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎(chǔ)設(shè)施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。⒎ 投資利息此項費用支出按市近期平均水平計算，年利率按 %，建設(shè)期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。鹽城市常住人口規(guī)模在蘇州市（）、徐州市（）和南京市（）、南通市（）之后，居全省十三市第五位。城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入40403元，%；人均消費支出20794元，%。B.《契稅法》正式公布。2020年，%，%。規(guī)劃幼、小、初學區(qū)。項目總建筑面積為124800m178。鳳麟府項目是由碧桂園集團、通銀集團、弘陽集團聯(lián)合打造，項目自身配備幼兒園，緊鄰鹽都區(qū)實驗小學、鹽城市第一初級中學。小區(qū)綠化率高，停車位足夠。（熟地價）。由表可知，2022年銷售價格為18257元/㎡，之后3年的銷售價格約為19499元/㎡，20825元/㎡,22242元/㎡。，其中固定成本為土地成本，其余為可變成本，固定成本為52000萬元，計劃建筑面積為124800方米，；， 萬元，則單位面積銷售價格為21359元，單位面積銷售稅金及附加為1174元。遠大于30859m178。b．項目設(shè)計方案中綠化對環(huán)境有一定的保護，并且有益于周邊的環(huán)境保護以及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)的維護。小區(qū)內(nèi)部有百米風情步行街，9300多平米的藝術(shù)館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協(xié)和醫(yī)院、中西醫(yī)院結(jié)合醫(yī)院、炮院醫(yī)院、105醫(yī)院、合肥腦科醫(yī)院等基本配套設(shè)施。選用適宜的計算公式求出收益價格。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率。（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關(guān)系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價。然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。，本估值報告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。，即本次估價中所涉及的房地產(chǎn)之價格、成本、稅額等都是根據(jù)當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。估價目的為該業(yè)主出租辦公樓提供有效參考。估價人員： 估價作業(yè)日期：第三篇 估價技術(shù)報告一、估價方法選用：由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。（6）其他稅費為租金收入的6%。（4）經(jīng)常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費用。估價方法根據(jù)收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產(chǎn)的價格。第二篇估價結(jié)果報告委托方：合肥大溪地客戶經(jīng)理模擬法定代表人：寫字樓：合肥國大溪地層號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內(nèi)墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃設(shè)施設(shè)備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數(shù)字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛(wèi)生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。僅在此前提下，本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限，也與有關(guān)當事人沒有利害關(guān)系和偏見。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。Re——自有資本要求的正常收益率(%)。（五）、資本化率應按下列方法分析確定：l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。估算凈收益。項目位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營造一個舒適、安全、生態(tài)、時尚的居住區(qū)。項目開發(fā)建設(shè)可能產(chǎn)生的環(huán)境影響有:水污染、空氣污染、噪聲污染、固體廢物污染、光污染、城市景觀破壞、生態(tài)影響、對特殊用地區(qū)的破壞等。時，項目盈虧平衡。而平均報酬率=平均年現(xiàn)金流量/初始投資額100%=10%，則取折現(xiàn)率為10%。%，%，%。%。靠近鹽瀆路和海洋路高架，出行方便。中海華樾隸屬于中國建筑集團有限公園，1979年創(chuàng)立于香港，擁有41年房地產(chǎn)開發(fā)與不動產(chǎn)管理經(jīng)驗，始終堅持主流城市核心地段打造主流精品物業(yè)。其中，地下車庫面積15000m178。項目地址:神州路156號售樓地址:鹽城市鹽都區(qū)神州路與趕海路交匯處樓盤特色:低層、低層住宅房源情況:法式低層、花園洋房城西南區(qū)位，城市南進東擴重點發(fā)展區(qū)域之一。個人繳存者繳存比例為10%。新建和改造BRT站臺61座，新增新能源公交車150輛，優(yōu)化新增線路50條。 收入數(shù)據(jù)生活水平不斷提高。 房地產(chǎn)估價公司 二 ○ ○四年十一月六日第三篇：《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計目錄鹽城地區(qū)人口總量保持穩(wěn)定，全市常住人口為6709629人。⒌ 資源性費用估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用?？紤]目前行業(yè)報酬率水平并結(jié)合近期利率情況，確定折現(xiàn)率為 17%?！?交易日期修正可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內(nèi)，寫字樓類房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)，因此可看作 100。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。B 確定報酬率根據(jù)估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 % 的報酬率。c 餐飲娛樂部分凈收益餐飲娛樂部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元 其他部分凈收益酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務(wù)中心、健身、娛樂等服務(wù)項目的收費獲得的收入，減去相關(guān)費用獲得的凈收益。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。六 估價測算過程⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。⒋ 建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)直升飛機停機坪。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。⑷ 估價時點原則。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。二 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應的使用。⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。房地產(chǎn)估價的基本程序是指完成一個房地產(chǎn)估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后順序。4）求取估價對象積算價格。運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：1）搜集交易實例；2）選取可比實例；3）建立比較基準；4）交易情況修正；5）市場狀況調(diào)整；6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7）求取比準價格。何為假設(shè)開發(fā)法？運用假設(shè)開發(fā)法估價的一般步驟？假設(shè)開發(fā)法也稱剩余法、預期開發(fā)法、開發(fā)法，是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應得利潤來求取估價對象的價值的方法。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態(tài)下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉(zhuǎn)讓提供公開市場價格參考。我們不承擔對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進行調(diào)查的責任。具體前提如下：① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發(fā)為所設(shè)前提。即要求估價結(jié)果是估價對象當前狀態(tài)于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規(guī)定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。十 估價結(jié)果：本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關(guān)假設(shè)以及限制條件的基礎(chǔ)上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。一 實物狀況分析⑴ 大廈主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明根據(jù)委托人提供的經(jīng)批準的大廈施工圖紙，該大廈的主要技術(shù)經(jīng)濟指標說明如下：⒈ 總用地面積 ㎡其中：酒店部分用地面積 ㎡ 寫字間部分用地面積 ㎡⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9