【正文】 、外地人置業(yè)占主流 ； ③ 團(tuán)購(gòu)體量明顯大于其他板塊； ④ 未來 13 年， 商品房 供應(yīng)量 將 持續(xù)增加； ⑤ 未來 13 年， 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng) 將異常激 烈 ； ⑥ 未來 5 年內(nèi)，商品房成交 量將 呈 波狀 上升狀 ； ⑦ 未來 5 年內(nèi)，銷售 價(jià)格將 強(qiáng)勁 波動(dòng) 穩(wěn)步上漲 ； ⑧ 二手市場(chǎng)供應(yīng)量將增加，且交易活躍； ⑨ 有還建房私自入市現(xiàn)象，以及少量公房私賣現(xiàn)象，無證房屋將增加； （ 2）分析 南坊，是臨沂市委市政府規(guī)劃的城市新區(qū)，未來將是臨沂新的城市中心。 [戶型配比 ]： 板塊內(nèi)部各項(xiàng)目在戶型上較為統(tǒng)一，基本上以三居室為主流產(chǎn)品，并且都占到各自項(xiàng)目很大的一部分比例，戶型面積在 120180 ㎡ 之間； 復(fù)式一般在頂層，面積 300 ㎡ 左右。 兩室兩廳 7090 15% 1期 75% 三室兩廳 120140 70% 四室三廳 170180 15% 復(fù)式 300左右 齊魯園 34棟小高層、高層組成 一室兩廳 45110 40% 85% 兩室兩廳 三室兩廳 120156 60% 四室三廳 156180 五室三廳 207221 復(fù)式 380 [物業(yè)分析 ]： 板塊內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模都比 較大，因此大多也做到了多樣化配比。 南坊 8 個(gè)居民點(diǎn) （ 5）戶型分析 面積配比 分析 32 3 樓盤名稱 物業(yè) 形態(tài) 戶型 面積 (㎡ ) 所占比例 銷售率 沂龍灣 6層的多層和 11層的小高層為主 ,一期 21棟 ，占總面積的6分之一， 20個(gè)戶型。 07 年開工還建面積約為 195 萬平米，二者相加，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約 700 萬平米，已經(jīng)超出 2021 年規(guī)劃人口所需住宅面積。 （ 4） 供應(yīng)量 分析 南坊 2021 近期規(guī)劃人口為 24 萬人，以人均住房面積 27 平米計(jì)算，約需 649萬建筑面積。此類小區(qū)具備土地成本方面的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，定價(jià)尺度彈性，但卻使得硝煙彌漫的南坊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈， 09 年前后此板塊將是一場(chǎng)價(jià)格的大血拼。 同時(shí)部分不具備銷售資格的單位建房及還建房正在以低于市場(chǎng)的優(yōu)惠價(jià)私自出售，例如本作為蘭山區(qū)政府 家屬院的沂州花園，關(guān)系價(jià)約在 2300 元，此類低價(jià)南坊 12年價(jià)格走勢(shì)分析 (單位 :元 /平米 ) 時(shí)間 2021年同期 2021年 4月 均價(jià) 2650 3500 增長(zhǎng)率 38% 南坊2 年內(nèi)價(jià)格走勢(shì)分析( 單位: 元/ 平米)050010001500202125003000350040002 0 0 7 年4 月 2 0 0 8 年4 月均價(jià) 南坊快板供應(yīng)量分析( 單位: 萬平米)120406872100724250沂龍灣齊魯園濱河新天地濱河陽光瀾泊灣 銀河. 中央公園杏壇文化家園朗潤(rùn)苑的私市房將會(huì)對(duì)南坊板塊的價(jià)格走勢(shì)造成困擾。 南坊有銷售歷史的年份從前年開始，目前仍處于開發(fā)的原始階段，區(qū)域內(nèi)配套完善至少需要 35 年，提價(jià)過猛，有些一步到位的嫌疑，顯然有些缺乏理性的成分。 （ 2）價(jià)格分析 32 2 南坊板塊一年內(nèi)漲幅 38%。它的向心力是“市政 ”。 板塊形成模式為：“政策 → 資金流 → 客 流 → 物流”。 經(jīng)過 Ａ市政規(guī)劃 ， 該 板塊 將 建成 行政中心 區(qū)、商務(wù) 中心 區(qū)、 文化娛樂中心 區(qū) 、居住中心區(qū)、商業(yè)副中心 區(qū) 。 板塊發(fā)展概況 南坊 板塊 是最被看好的，正在建設(shè)的板塊。任何一個(gè)成型板塊的存在必然要偏重于一種或者幾種資源、通過一兩個(gè)核心凝聚向心力，形成區(qū)域特色。 板塊不是朝夕形成的，它是 客 流、物流、資金流的聚集 ，是地區(qū)發(fā)展不均衡的結(jié)果。 第二節(jié) 板塊區(qū)域分析研究 一、板塊劃分 板塊區(qū)位 根據(jù)臨沂市城區(qū)分布特點(diǎn)，可 將臨沂城區(qū)分為五個(gè)板塊進(jìn)行分析研究。 羅莊區(qū)域發(fā)展概況 羅莊是臨沂 的 傳統(tǒng) 工業(yè) 區(qū) ， 以 鋼鐵焦化、陶瓷、醫(yī)藥化工等重點(diǎn) 工 業(yè) 為主，并且發(fā)展了產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 河?xùn)|區(qū)域交通發(fā)達(dá)，外貿(mào)業(yè)發(fā)展良好，與 40 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)成功地進(jìn)行了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作， 是臨沂的 出口商品基地。 河?xùn)|區(qū)域發(fā)展概況 河?xùn)| 區(qū)域 工業(yè)體系 比較 齊 全， 個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì) 及 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易 發(fā)展迅速 。 隨著未來城市的擴(kuò)展和政府的搬遷，城內(nèi)區(qū)域的功能將逐漸單一化。 二、區(qū)域發(fā)展概況 蘭山區(qū)域發(fā)展概況 區(qū)域內(nèi)有祊 河 、沂河、 北涑河相匯，旅游景 點(diǎn)集中， 蘭山區(qū)域是臨沂傳統(tǒng)的的政治、經(jīng)濟(jì)、文化 、商貿(mào) 中心，起著其他區(qū)域無法取代的作用。 （ 2）包容性：區(qū)域劃分以方位 ， 而非行政轄區(qū)作為劃分依據(jù)。 按 總銷售面積比例 總銷售面積占比例最大的依然是 90— 144㎡之間，占到總銷售面積的%， 60 ㎡以下銷售面只占到 %，在各面積區(qū)間中單項(xiàng)總銷售面積 比例最大的卻是 180 ㎡以上戶型，占臨沂市簽約總銷售面積的 %。 二、 各面積區(qū)間銷售比例 分析 07 年銷售面積統(tǒng)計(jì)表 面積范圍 套數(shù) 所占 百分比 建筑面積 所占 百分比 房 屋 價(jià) 值 所占 百分比 060 9628 % 205089 % % 6080 909 % 64354 % % 8090 1370 % 117090 % % （以上數(shù)據(jù)來源臨沂國(guó)土局） %%%%%%%%%%%%%%060 60808090901001001201201441441801800 7 年簽約戶型銷售面積比占總銷售面積比0 7 年套面積簽約比統(tǒng)計(jì)表%%%% % %% %%%%%%%%%%%060 6080809090100100120120144144180180套面積區(qū)間90100 2721 % 259241 % % 100120 2790 % 299683 % % 120144 2921 % 388471 % % 144180 2190 % 352219 % % 180 2195 % 556378 % % 合計(jì) 24724 2242525 按銷售套數(shù)比例分析 07 年臨沂市銷售套數(shù)最多的面積區(qū)間為 60㎡以下戶型占總銷售套數(shù)的 %，其次為 90— 144 ㎡得面積區(qū)間受廣大消費(fèi)者青睞，該面積區(qū)間受眾人群廣，適合于 3— 5 口之家。 從下表可以看出，住宅市場(chǎng)占據(jù)商品房市場(chǎng)的主流地位。 08 年 1－ 4 月土地交易狀況： 2021 年 1－ 4 月 總供應(yīng)量 成交量 流掛 成交額 每平單價(jià) 每畝單價(jià)（萬元） 蘭山區(qū) 0 南坊區(qū) 0 河?xùn)|區(qū) 199624 199624 0 21556 羅莊區(qū) 0 16420 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 585171 585171 0 17498 進(jìn)入 08 年后各區(qū)域所供應(yīng)宗地均成交，每畝成交單價(jià)也較 07 年成交單價(jià)有所上漲，僅有經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成交單價(jià)下降，主 要原因?yàn)殚_發(fā)區(qū)所成交宗地多為大宗地塊、商業(yè)、工業(yè)用地。河?xùn)|與羅莊的土地供應(yīng)量的總和占整體供應(yīng)量的 %。未來南坊區(qū)將成為臨沂市的新一片開發(fā)熱土。其次為蘭山區(qū)，成交面積 ㎡，成交額 萬元，成交比例占臨沂市總成交面積的%。 一、 各區(qū) 土地 成交量情況 ■ 07 年臨沂土地成交量以蘭山區(qū)最多，成交面積 ㎡，成交額 萬元；南坊區(qū)域，成交面積 2137490 ㎡，成交額 萬元。 三、歷年 市場(chǎng)需求狀況分析 近幾年臨沂商品房 銷售面積增長(zhǎng)迅速， 從左下圖可以看出，整體市場(chǎng)供需兩旺。而竣工面積的增長(zhǎng)則顯得較為平穩(wěn)， 07 年達(dá) 181 萬平方米。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例自 06 年后上升到 9%以上，臨沂房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提升。 一河五片，各片充分體現(xiàn)城市功能，以此為主體的城市功能區(qū)形成 一河五片 的城市區(qū)域，一個(gè)大都市模樣的臨沂城 將 呈現(xiàn)在 世人 眼前。到 2021 年，分區(qū)人口規(guī)模 22萬 25 萬人，建設(shè)用地規(guī)模 2530 平方公里；到 2020 年，分區(qū)人口規(guī)模 27 萬 30 萬人，建設(shè)用地規(guī)模 3036 平方公里。提高城市環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀藝術(shù)水平，建成富有臨沂特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城市新區(qū)。 “ 一河五片 ” 是指臨沂中心城的規(guī)劃建設(shè)布局和空間形態(tài)的組成，即城市今后的主要發(fā)展的 五片 區(qū)域?yàn)椋? （ 1） 以臨沂歷史文化名城保護(hù)區(qū)為中心、以商貿(mào)物流、批發(fā)市場(chǎng)和大學(xué)城為主體的蘭山片； （ 2） 以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、能源、建材、化工、紡織工業(yè)基地和市區(qū)新城組成的羅莊片； （ 3） 以市區(qū)物資集散、倉(cāng)儲(chǔ)轉(zhuǎn)運(yùn)、批發(fā)貿(mào)易及大型基礎(chǔ)設(shè)施基地為主體的河?xùn)|片； （ 4） 以城市新的行政中心區(qū)、市區(qū)文教、體育、科研和休療養(yǎng)基地，以及大型生活居住區(qū)組成的南坊片。 一河五片規(guī)劃 臨沂中心城區(qū)的空間結(jié)構(gòu)提出以沂河為軸分蘭山、羅莊、河?xùn)|、南坊、東南 五片組團(tuán)的“一河五片、組團(tuán)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略建議。 用地規(guī)劃 近期（ 2021）：城市用地規(guī)模達(dá)到 160 平方公里。 二、城市性質(zhì)與發(fā)展規(guī)劃 城市性質(zhì) 魯東南地區(qū)的中心城市、全國(guó)性商貿(mào)物流中心之一、歷史文化名城、具有濱水特色的宜居城市。 人均生產(chǎn)總值8264 10134 1248014400 169621 7 .7 9 %1 5 .3 8 %1 8 .4 9 %2 2 .6 2 % 2 3 .1 4 %0202140006000800010000120211400016000180002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均生產(chǎn)總值（元） 增長(zhǎng)率城鎮(zhèn)居民收入12819107729129807972071 9 .0 0 %1 7 .9 9 %1 2 .9 9 %1 2 .0 9 %8 .6 0 %020214000600080001000012021140002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民收入 城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)率農(nóng)民人均純收入（元）472240833601315827887 .1 4 %1 5 .6 5 %1 3 .3 8 %1 4 .0 2 %1 3 .2 7 %05001000150020212500300035004000450050002021 2021 2021 2021 20210 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %農(nóng)民人均純收入 農(nóng)民收入增長(zhǎng)率 第三節(jié) 臨沂城市發(fā)展規(guī)劃 一、 臨沂市區(qū)總體布局規(guī)劃 規(guī)劃涉及蘭山區(qū) 、河?xùn)|區(qū)、羅莊區(qū)、南坊片區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 。 人均 GDP 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，臨沂市人均 GDP的呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，人均指標(biāo)值逐年遞增，城市居民生活水平提高，城市消費(fèi)能力日益增強(qiáng)。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中民營(yíng)企業(yè) 599 家，年完成工業(yè)總產(chǎn)值 450 億元，全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重達(dá) 52%。通過市場(chǎng)帶動(dòng)，全市發(fā)展各類專業(yè)村 1500 多個(gè)，專業(yè)鎮(zhèn) 80 多個(gè)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)近800 家，直接受益的農(nóng)民達(dá) 300 多萬。 商貿(mào)物流：商貿(mào) 流通業(yè)務(wù)發(fā)達(dá)是臨沂經(jīng)濟(jì)最大的亮點(diǎn)，素稱江北第一商城。 工業(yè)方面： 規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 2769 家， 工業(yè)總產(chǎn)值 億元， 累計(jì)完成工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；產(chǎn)品銷售率 %，