【正文】 ㎡，面寬不小于 米，設(shè)置 梳妝區(qū)、衣儲(chǔ)區(qū) ?？蛷d和餐廳的面積不小于 15 ㎡，能設(shè)置書寫工作區(qū)。 3) 一房兩廳 ， 5560 ㎡ 。 3. 戶型設(shè)計(jì)指引： 1) 戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)居家風(fēng)格 。 4) 可能與總體布局有關(guān)的貨物、設(shè)備、員工、布草、送餐與回收垃圾出運(yùn)流程。 2) 通向大堂所有經(jīng)營、租賃、休息、服務(wù)、展示區(qū)域的流程。 100120 15％ 40 22% 小計(jì) 100％ 267 100％ 戶均 75 平米。 5560 50％ 134 38% 兩房兩廳兩衛(wèi) 主臥衛(wèi)生間＋公共衛(wèi)生間 8090 35％ 93 40% 三房兩廳兩衛(wèi) 主臥＋次臥＋書房。 公寓規(guī)劃要求 位于 3地塊 ,共 萬㎡；分為酒店式公寓和 SOHO 天地。 17 商務(wù)配套 會(huì)議中心：容納 50－ 70 人的多媒體會(huì)議室一間； 15－ 20人的會(huì)議室 2－ 3 間（可合并為大會(huì)議室）； 員工食堂：容納 300 人同時(shí)就餐的員工食堂，內(nèi)設(shè)高級行政人員餐廳（可考慮設(shè)置在避難層）。 清潔專用洗手間：每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓層提供一個(gè)清潔工專用洗手間，配備拖把清潔水槽； 建議采用“洗手區(qū)”與“如廁區(qū)”分區(qū)； 增加殘疾人洗手間 體現(xiàn)人性化概念。 （ OA）： 辦公室 OA 布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽； 設(shè)物業(yè)管理系統(tǒng) . 2. 通信（ CA）： 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)到達(dá)所有的辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件； 布線 千兆 到層 ，百兆到桌。 ，將自然光導(dǎo)入地下車庫。 為 VIP客戶 專用梯及貴賓 休閑 候梯室，專用車道， 智能刷卡門禁。轎廂內(nèi)設(shè)置大屏幕液晶電視；承重 16001800 千克 以下 ，容量 24 人標(biāo)準(zhǔn)。 國際知名品牌（ 如 奧的斯或三菱）。 并配以初效、中效雙級過濾設(shè)備，令空氣更加清新、舒適。辦公面的供電容量在 105W/m2 以上；每戶均配 置配電箱。 9 標(biāo)準(zhǔn)承重 樓板承重在 4KN/m2 以上； 30 層以上 每層設(shè)置約 150 平米的網(wǎng)絡(luò)機(jī)房區(qū)域，樓板承重 特別考慮 。 6 公共走廊 公共走廊裝修后寬度不 小 于 米，吊頂凈高不低于 米 7 使用率 平均不低于于 70％ 8 標(biāo)準(zhǔn)層 1. 凈 高 ： 30 層以下凈高不低于 米，預(yù)留 10 ㎝網(wǎng)絡(luò)地板； 30 層以上 凈高不低于 米，預(yù)留 10 ㎝網(wǎng)絡(luò)地板。 4 辦公空間和休憩生態(tài)空間 能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間；與中心區(qū)景觀中軸相呼應(yīng)。還需考慮夜間燈光效果。 ? 對節(jié)能環(huán)保的重視，尤其是境外公司對這方面比較看重。具體細(xì)節(jié)見后面詳細(xì)設(shè)計(jì)指引 ； 4) 需求面積： 500 ㎡以上 850 ㎡（半層）， 1700 ㎡ — 2021 ㎡（整層）， 3000 ㎡以上（兩層以上） 5) 需求特征 ： ? 需求的寫字樓要位于城市核心優(yōu)越的地段，周邊配套齊全，交通非常便捷； ? 對寫字樓整體形象符合國際化現(xiàn)代簡潔潮流，是城市建筑群中視覺焦點(diǎn)和地標(biāo)； ? 有非常大氣的正門入口和寬敞、高揚(yáng)、充滿陽光、裝修簡潔現(xiàn)代的中庭或大堂； ? 有非常快捷、舒適的垂直電梯交通工具；上班高峰期不用在電梯侯梯廳擁擠排隊(duì)候梯； ? 有方正使用率高的辦公區(qū)； ? 對各級別員工更多人性關(guān)懷，關(guān)注“人”的本身需求；內(nèi)部空間符合人的需要； ? 辦公空間應(yīng)該是讓人健康、舒適、快 樂地工作和享受工作； ? 內(nèi)部空間不再是傳統(tǒng)的封閉式空間，能夠與外界陽光、景觀、空氣交流，享受更多自然的空間，打破內(nèi)外之間絕然的分隔； ? 需要便捷快速?zèng)]有盲點(diǎn)的通訊和網(wǎng)絡(luò)； ? 跨國企業(yè)非常注重“空間的安全性”，火災(zāi)預(yù)警、緊急疏散通道和嚴(yán)密防盜措施、非法闖入等； ? 希望預(yù)留更多的“可改造空間”。爭取達(dá)到 LEED（綠色建筑評估體系）白金級標(biāo)準(zhǔn)或建設(shè)部綠色建筑創(chuàng)新獎(jiǎng) ； 3) 尊貴客戶體驗(yàn)： 本寫字樓為中心區(qū)最高的寫字樓，我司將把其打造成深圳最頂級的商務(wù)寫字樓，因此在此超高層寫字樓的設(shè)計(jì)中，應(yīng)當(dāng)從客戶體驗(yàn)出發(fā)，高于普通寫字樓的辦公體驗(yàn)，設(shè)計(jì)一些更人性化、針對性的細(xì)節(jié)，提升項(xiàng)目檔次。比如自動(dòng)步道的運(yùn)用、平進(jìn)平出出入口、自 動(dòng)門、有高差處設(shè)坡道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等 ； 11) 休憩空間 ? 在商場內(nèi)部設(shè)置多個(gè)可供顧客休息的設(shè)施及空間，同時(shí)亦是內(nèi)部景觀的一部分； 12) 層高 ? 商場標(biāo)準(zhǔn)層高不低于 5 米，首層高度適當(dāng)加高 (不低于 米 )； 負(fù)一層層高 5 米； ? 局部空間可設(shè)計(jì)兩層通高空間，層高 8－ 9 米，日后可自行分層間隔； 13) 配套設(shè)施 ? 足夠的公共洗手間、清潔用房，洗手間需設(shè)置隔氣前室； ? 特殊業(yè)態(tài)考慮通風(fēng)排煙系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)、獨(dú)立洗手間、 獨(dú)立夜間通道 等； ? 消防設(shè)施及走火通道的合理設(shè)計(jì)； 超級 辦公 設(shè)計(jì) 要求 位于 1地塊 ,共約 12 萬㎡ 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)指引 整體形象的一致性：四棟建筑在外觀上需保持一致性，形成一個(gè)整體； 盡量減少 金田路 一側(cè) 車行入口 的壓力 ； 各種業(yè)態(tài)底層大堂相對獨(dú)立，并考慮落客區(qū)的合理設(shè)置； 較好解決內(nèi)部廣場人車流混雜的狀況； 引入雙首層或多首層設(shè)計(jì)，將人流直接帶入負(fù)一層或二 、三 層； 寫字樓盡量 減少東西朝向 ；辦公空間方正實(shí)用，避免出現(xiàn)過多的死角或不規(guī)則空間 。一般將主力店的出入口安排在動(dòng)線終端，盡可能的延長購物中心的人流通過 面 ； ? 以局部的造景、中廳引導(dǎo)人流； 明晰的標(biāo)識(shí)引導(dǎo) 。 設(shè)計(jì) 技術(shù)明細(xì) 指引 B戶型 福華四路 金田路 海田路 1 號 4 號 2 號 3 號 福華三路 濱河大道 彩田路 最好 入 口 D戶型 C戶型 A戶型 寫字樓 寫字樓 學(xué) 校 住 宅 住 宅 規(guī)劃 商業(yè) 最差 較差 整體規(guī)劃 ? “半開放式購物中心”規(guī)劃理念：結(jié)合地方特色及既有開放的廣場休閑空間，本項(xiàng)目的主要購物場所應(yīng)集中在室內(nèi) ,同時(shí)與室外休閑空間交融 ,在室內(nèi)室外空間交匯的地方可設(shè)計(jì)一些灰空間，不明顯 界定室內(nèi)室外，增加空間趣味性； ? 商業(yè)主體量建議設(shè)置在地塊東側(cè)福華三路和四路之間，形成完整室內(nèi)購物空間，其他部分商業(yè)在二樓以上需通過連廊互相連通； ? 內(nèi)部空間柱距約 米以上； ? 負(fù)一層商業(yè)：應(yīng)在滿足規(guī)劃停車位的前提下盡量增加負(fù)一層商業(yè)面積，保證不小于 10000 ㎡； 1) 交通 ? 著重解決易達(dá)性問題，在本項(xiàng)目無地鐵連通的情況下，更要解決好公交車、出租車和自駕車的交通流線及上落客問題； (可根據(jù)設(shè)計(jì)需要對項(xiàng)目周邊公交站點(diǎn)的設(shè)置提出調(diào)整建議 )； ? 由于金田路為交通主干道，車流量大，建議盡量不要設(shè)置商業(yè)車行出入口，而盡量于地塊北 、東及南側(cè)解決； ? 解決好貨運(yùn)通道及卸貨平臺(tái)； 2) 立面 ? 立面設(shè)計(jì)簡潔、時(shí)尚，富有商業(yè)氣息和藝術(shù)氣質(zhì)； ? 重點(diǎn)突出福華三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所創(chuàng)新；考慮廣告位與立面表皮的有機(jī)融合及創(chuàng)新廣告形式； ? 夜間和日間效果同樣重要； 3) 中庭 ? 商場內(nèi)需設(shè)計(jì)從一樓至頂樓的封閉式采光中庭，將自然光引入商場內(nèi)部； ? 中庭尺度需大氣，一樓中庭需有足夠空間可舉行各種推廣活動(dòng)； ? 視商場內(nèi)部動(dòng)線長度，可設(shè)計(jì)多個(gè)類似中庭或連續(xù)中庭等聚客空間； ? 中庭部分盡量避免影響視線的大體量柱子的出現(xiàn)； 4) 主力店 ? 本商場主力店面積一般在 4000－ 8000 平米左右； ? 主力店內(nèi)部空間柱網(wǎng)規(guī)則，空間規(guī)整； ? 主力店一般布置在購物動(dòng)線的端頭，面向主走道有良好展示面；若面積較大，考慮垂直分布到數(shù)層，并考慮獨(dú)立內(nèi)部垂直交通； 5) 店鋪 ? 使用面積不小于 60 平米； ? 圍繞人流干道分布，令每一間店鋪都能吸引到同樣的人流； 6) 垂直交通 ? 設(shè)計(jì)足夠的垂直客梯及扶手電梯，令客流可以便捷抵達(dá)各個(gè)樓層； ? 足夠的貨梯及貨運(yùn)通道，方便大型貨品的運(yùn)輸； ? 可設(shè)計(jì)跨層快速扶手電梯，令客戶可直接抵達(dá)高層商業(yè)樓層； 7) 動(dòng)線設(shè)計(jì) ? 單一動(dòng)線原則，盡量避免二次動(dòng)線的出現(xiàn) (即盡量避免盡端式流線 )。 建議 業(yè)態(tài) 中西餐飲、精品服裝百貨、文化娛樂（卡拉 OK、書店、劇場、酒吧）、精品超市、家居生活、健身美體等。 ? 精品快餐及個(gè)性超市建議布置在負(fù)一層； ? 大型娛樂設(shè)施（如卡拉 OK、劇場）建議布置在頂層；建筑形態(tài)需給予支持 。 商業(yè) 設(shè)計(jì) 要求 商業(yè) 設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 a) 充分解決好項(xiàng)目的易達(dá)性，車流、人流規(guī)劃合理； b) 內(nèi)部空間有良好的適應(yīng)性，能滿足多種業(yè)態(tài)的使用功能要求； c) 創(chuàng)造出新穎的、富有趣味的、適合深圳人購物心理的購物體驗(yàn)，令消費(fèi)者愿意在商場內(nèi)長時(shí)間停留； d) 良好的購物動(dòng)線設(shè)計(jì)，令人流可以便捷到達(dá)商場的各個(gè)部分，避免出現(xiàn)明顯的商業(yè)死角； e) 多首層概念 設(shè)計(jì)，商業(yè)價(jià)值均好性，令不同樓層的商業(yè)價(jià)值最大化； f) 可持續(xù)發(fā)展性。 7．專項(xiàng)及 單體設(shè)計(jì) 指引 廣場規(guī)劃要求 1) 考慮廣場的完整性和使用效果，人車分流，避免被車道分割； 2) 沿北側(cè)路形成淺廣場 ,即 中心廣場需在一定尺度上向福華三路主干道開放，使主干道人車視線引入廣場，設(shè)置標(biāo)志性雕塑，引導(dǎo)人流進(jìn)入； 3) 基地東北角 (即福華三路和海田路交叉口 )應(yīng)形成商業(yè)引導(dǎo)性廣場 。 6) 皇崗大廈 （共 10 萬平方米） 功能及配套 應(yīng) 絕 對獨(dú)立 ,體量及高度與1塔樓盡量接近。 3) 交通組織順暢： 各種流線組織，包括人流（租戶、訪客、物業(yè)管理人員等），物流（垃圾清運(yùn)、貨物裝卸等），車流（機(jī)動(dòng)車、消防車、自行車等）； 4) 裙樓處理對于綜合體整體性的重要作用 。 . 設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn) : 1) 立面 創(chuàng)新 。 6． 總體規(guī)劃要求 . 規(guī)劃原則 ： 1) 在深圳市 CBD 中心區(qū)規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)計(jì)，城市綜合體應(yīng)服務(wù)于城市總體規(guī)劃，提升城市天際線； 2) 按照資源分級的級配原則，合理分配各種自然及社會(huì)資源； 綜合體空調(diào)制冷系統(tǒng)采用冰蓄冷系統(tǒng) （采用片冰機(jī)） ，利用谷電節(jié)約能源成本； 原則上 1＃、 2＃、 3＃及 4＃各考慮一個(gè)冷凍機(jī)房；