【正文】 缺少的組成部分。營銷策略必將是充分發(fā)掘客戶資源，以其客觀需求和主觀意愿為導(dǎo)向，客戶直接參與其中，整合了各種營銷策略的全程營銷。要作好表率和模范帶頭作用，遵守國家土地拆遷法律法規(guī)，依法獲得土地使用權(quán)，不違規(guī)、違法囤積圈占土地，不炒賣地皮，發(fā)布真實(shí)可信的廣告，不捂盤惜售、不哄抬房價(jià)等各項(xiàng)內(nèi)容四、結(jié)束語總之，當(dāng)前階段長春市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，總體上還處于低級階段，房地產(chǎn)市場發(fā)展總的趨勢必將會逐步向上。但在現(xiàn)階段，就每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，則應(yīng)從自身做起努力加強(qiáng)自身道德建設(shè)，確立遵循公平誠信的基本道德范，營造一個(gè)公平誠信的微觀市場環(huán)境以滿足消費(fèi)者需要并且在保證消費(fèi)者利益的條件下通過正當(dāng)?shù)挠顒荧@取企業(yè)的正當(dāng)利潤。例如，長春市地產(chǎn)界近期推出的兩大樓盤就頗具特色：位于凈月潭區(qū)的萬科小區(qū)，倡導(dǎo)構(gòu)建“最舒適的居住”項(xiàng)目，旨在讓居住者已全然主動地境界享受真我人生，周邊環(huán)伺長春是凈月潭公園等自然綠肺；而位于綠源區(qū)的吉糧康郡，觀邸則提出了“第五代人本科技大宅”的理念，并以新風(fēng)系統(tǒng)、保溫隔音系統(tǒng)、中央空調(diào)、直飲水系統(tǒng)、智能溫控化安防系統(tǒng)等從細(xì)節(jié)之處落實(shí)對居住品質(zhì)的提升。全國各大牌發(fā)展商都在營銷事業(yè)的規(guī)劃和積累上逐步進(jìn)步熟悉，他們意識到，假如消費(fèi)者覺得所購買的樓房的可感知效果超過其原先的期看值，就會形成高度的滿足，而高度的滿足可以創(chuàng)造出一種對房地產(chǎn)品牌的情緒的共叫，從而使消費(fèi)者高度忠實(shí)于房地產(chǎn)公司的樓盤，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者系列化。廣告宣傳只是房地產(chǎn)行業(yè)需求評估、市場研究、產(chǎn)品開發(fā)、定價(jià)和分銷等一系列市場營銷活動的一個(gè)部分。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示：中海地產(chǎn)、中新地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)上海綠地、融創(chuàng)上城等十家企業(yè)以過億元的銷售額榮登2009年長春地產(chǎn)銷售榜。據(jù)了解，萬科地產(chǎn)作為吉林地產(chǎn)界的領(lǐng)軍品牌，擁有長春有限公司單一品牌旗下數(shù)目最大的業(yè)主群體。隨著市場趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)就開始找賣點(diǎn)，項(xiàng)目、產(chǎn)品、品質(zhì)、環(huán)境等方面的競爭招數(shù)都逐一用過，卻分不出勝敗，市場仍然供大于求，房地產(chǎn)產(chǎn)品空置數(shù)目不斷上升。在這種變革過程中，房地產(chǎn)品牌尤其是著名品牌作為一種重要的資源和氣力，對促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著越來越大的推動作用。因此，企業(yè)夸大顧客的傾向，將驅(qū)使房地產(chǎn)企業(yè)從一般房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向品牌產(chǎn)品經(jīng)營，并使之成為房地產(chǎn)產(chǎn)品供給的發(fā)展趨勢。從消費(fèi)者方面看由于消費(fèi)者議價(jià)能力進(jìn)步，致使以顧客為中心成為越來越多的企業(yè)競爭戰(zhàn)略的出發(fā)點(diǎn)。自年汶川大地震后，人們開始反思，品牌好的地產(chǎn)商建造的屋子更有保障。要知道，一個(gè)不滿足的消費(fèi)者有可能把他的抱怨告訴所有他四周所有的朋友，從而企業(yè)損失的就是更多的消費(fèi)群體。例如：有的樓盤不能定期交付給業(yè)主使用，有的項(xiàng)目沒有實(shí)現(xiàn)開發(fā)商所宣傳的種種承諾。最后往往是企業(yè)花費(fèi)了大量的人力物力卻沒有收到預(yù)期的效果。 以往一些房地產(chǎn)商開發(fā)新樓盤時(shí)通常只注重進(jìn)行單純的廣告宣傳，極力傾銷其開發(fā)的樓盤。長春市現(xiàn)在房地產(chǎn)的品牌化還只是初期階段，大多數(shù)的老百姓買房還沾不上品牌的邊，這不能不說是一種無奈，企業(yè)要形成自己的品牌還需要走很長的路。二、長春市房地產(chǎn)市場營銷中存在的問題 “大多數(shù)公司做產(chǎn)品，少數(shù)公司做企業(yè)，只有極少數(shù)公司做品牌”是這個(gè)行業(yè)的一個(gè)特點(diǎn)。主要有以下幾種形式:(1)直接銷售房地產(chǎn)的直接銷售是指從房地產(chǎn)開發(fā)商直接銷售給最終消費(fèi)者。利用節(jié)日促銷體現(xiàn)了發(fā)展商對購買者的人文關(guān)懷，對于樓盤的形象宣傳和銷售不無幫助，尤其是一些中小樓盤或小戶型樓盤，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，節(jié)假日促銷常被使用，但由于節(jié)假日一般較短，因此，短期內(nèi)效果并不十分明顯。特定的節(jié)日往往促銷的良機(jī)，各發(fā)展商充分利用各個(gè)節(jié)日的特定含義舉辦各類促銷活動，以“師出有名”，在特定的節(jié)日給予特定的對象以一定的優(yōu)惠，吸引客戶購買。方式：各種節(jié)日，如情人節(jié)、婦女節(jié)、母親節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等。從近年各地的房地產(chǎn)展銷會的效果來看，均取得了比較明顯的效果，展銷期間有大批置業(yè)者前往參觀，展銷會的影響力越來越大。展銷會就象一個(gè)大超市，會形成種聚光燈效應(yīng)，為各個(gè)樓盤的集中展示提供一個(gè)展示平臺，方便消費(fèi)者一次性參觀多個(gè)樓盤。：方式：房地產(chǎn)展銷會，如春交會、秋交會、港交會、住交會。這一類促銷方式多用于大盤和開發(fā)量較大的開發(fā)商。運(yùn)用此類促銷手法的開發(fā)商實(shí)力雄厚、品牌意識高，有意識地培育目標(biāo)市場，宣揚(yáng)企業(yè)的經(jīng)營理念，在消費(fèi)者心目中已形成較高的品牌知名度。：方式：長期展銷廳、巡回展示這一類促銷方式適用于開發(fā)量較大的知名開發(fā)商和多期開發(fā)的大盤。消費(fèi)者在成為業(yè)主后到指定消費(fèi)場所消費(fèi)可獲得一定的折扣優(yōu)惠，如好又多量販、萬佳百貨、新一佳百貨、高爾夫俱樂部、西餐廳、咖啡廳等。第一種會員卡或貴賓卡是發(fā)展商的會員卡或貴賓卡，會員經(jīng)常會收到發(fā)展商的樓盤銷售信息和一些活動信息，會員購買發(fā)展商開發(fā)的物業(yè)可獲得優(yōu)先權(quán)或折扣優(yōu)惠，可以吸引潛在消費(fèi)者購買和業(yè)主的二次置業(yè)，如萬科的萬客會、招商的招商會，這一類會員對發(fā)展商的忠誠較高，對發(fā)展商的企業(yè)文化有較高的認(rèn)知度和認(rèn)同感，往往出現(xiàn)二次購買，甚至多次購買。折扣優(yōu)惠和特價(jià)單位在樓盤銷售過程常被使用，在內(nèi)部認(rèn)購期間，折扣優(yōu)惠往往是最吸引購房者的因素，而在尾盤期，特價(jià)銷售往往能起“四兩撥千斤”的效果，通過少數(shù)特價(jià)單位的銷售帶動其它單位的銷售。以小博大。最為直接，也最為常見。開發(fā)區(qū)也有一個(gè)正在建已封頂?shù)臉潜P叫浦東新城，高層均價(jià)3700元錢，多層均價(jià)4100元錢。地理位置不錯(cuò)，該樓盤距離108中學(xué)300米，距離將開通的輕軌東大橋站幾步之遙，距離東大橋早市、恒客隆超市東大橋店200米，距離新天地購物公園、家樂福超市不到1公里，距離伊通河岸邊大壩風(fēng)光帶僅幾步之遙。天富開發(fā)商在長春的口碑很好，它在東盛大街與嶺東路交匯處的老樓盤天富花園，你可以去考察一下樓房的質(zhì)量與物業(yè)管理。唯一缺點(diǎn)地理位置有點(diǎn)偏。二、長春市房地產(chǎn)營銷策略（一）產(chǎn)品方面長春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春中海地產(chǎn)有限公司、長春融創(chuàng)置業(yè)有限公司、長春市蘊(yùn)城房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、吉林省力旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林糧食集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春宇龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、吉林省東興建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司、中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春一汽名仕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春市天茂房地產(chǎn)置業(yè)有限公司、吉林省盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、長春建工集團(tuán)建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公、長春科信地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）價(jià)格方面魯輝國際城，地址在八里堡。由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)都只能在特定的地點(diǎn)進(jìn)行，從而使得房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性的特征，這一特征要求房地產(chǎn)市場營銷中的各項(xiàng)活動內(nèi)容均需以房地產(chǎn)所在地市場為主例如市場調(diào)查，目標(biāo)市場，產(chǎn)品定位，銷售策略的確定等都應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)所在地市場進(jìn)行。一、房地產(chǎn)市場的特征由于房地產(chǎn)市場營銷是面向房地產(chǎn)市場的一種商務(wù)和治理活動，因此，必須充分熟悉房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，以便為有效治理和組織市場營銷活動服務(wù)。房地產(chǎn)市場營銷以其市場化、專業(yè)化、科學(xué)化的健康發(fā)展體現(xiàn)著營銷的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。營銷策劃對于企業(yè)，如“水中行船”。本文通過對房地產(chǎn)市場營銷策略的分析，指出長春市房地產(chǎn)營銷中出現(xiàn)的問題，并提出自己的解決方案?；诜康禺a(chǎn)營銷策略在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的重要作用，為了適應(yīng)房地產(chǎn)買方市場的形成,需要在房地產(chǎn)營銷中引入新的營銷理念,而整合營銷理論的出現(xiàn)則為房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新提供了一個(gè)契機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)在社會的經(jīng)濟(jì)支柱之一，要想在行業(yè)之中站穩(wěn)腳跟，需要一流的產(chǎn)品，一流的策略和一流的服務(wù)，所以我們要把握住時(shí)間和機(jī)遇，運(yùn)用所學(xué)、所見、所聞去開拓思維，用于嘗試，敢于創(chuàng)新，我們的公司才能健康迅速的成長。（二）物業(yè)服務(wù)貫徹于營銷全過程現(xiàn)在的消費(fèi)者已經(jīng)完全了解開發(fā)商的心理，產(chǎn)品的質(zhì)量、地理位置是消費(fèi)者關(guān)心但不擔(dān)心的問題，因?yàn)槲飿I(yè)管理成為了消費(fèi)者更為關(guān)注的問題，好的物業(yè)服務(wù)伴隨著客戶的未來，小區(qū)的環(huán)保、綠化、衛(wèi)生、水電暖的管理，都是消費(fèi)者非常重視的問題?？梢?，綠色營銷已經(jīng)成為一種新的賣點(diǎn)。過節(jié)贈送家庭禮盒（油鹽醬醋）、掛歷、臺歷；贈送鼠標(biāo)墊，手提袋、太陽帽等等。最后，在城市繁華區(qū)或者密集區(qū)發(fā)放宣傳單頁和宣傳冊，加強(qiáng)宣傳力度。再次，電臺宣傳車的宣傳。在綠島御園售樓處拍攝的三分鐘視頻，關(guān)于售樓處售房情況。在墾利電視臺贊助一項(xiàng)親自活動《我是大贏家》少兒活動，此活動通過父母和孩子的參加讓更多的顧客初步了解綠島公司。（四）促銷策略促銷是現(xiàn)代營銷的重要一環(huán)，它對銷售起到直接的促進(jìn)作用。在御園的營銷過程中，首先大力宣傳，通過電視廣告、贊助親子活動娛樂節(jié)目、電臺車巡回宣傳贈送紀(jì)念品、看房者贈送禮品等一系列的活動來贏得了許多客戶。如：。：小幅遞增。這樣可促使部分消費(fèi)者的購買欲望。但是控制價(jià)格的兩大難點(diǎn)為：一是調(diào)價(jià)頻率；二是調(diào)價(jià)幅度。所以現(xiàn)在我們公司的廣告并不是單純的宣傳綠島御園，而是開始附加蘇園、陶園的許多文化內(nèi)涵。比如：眾成地產(chǎn)，從金鴻花園多層—錦程家園別墅—格林星城高層，火爆銷售；再如勝宏地產(chǎn)，從勝宏美居—勝宏尚郡—勝宏靚都公館，其銷售業(yè)績只增不減，而且不需要的太多的廣告宣傳很多顧客都是慕名而來。如：奧林匹克花園，是房地產(chǎn)品牌的代表。推廣方式的實(shí)施必須迎合消費(fèi)者的心理和需求，在制定方案的同時(shí)必須圍繞消費(fèi)者的需求來創(chuàng)新和計(jì)劃，為下一步營銷策略的應(yīng)用做好充分的規(guī)劃。（二）制定營銷推廣活動，為營銷策略的應(yīng)用做準(zhǔn)備。經(jīng)多方考察和投標(biāo)的決定我們選擇了上海略恒投資顧問有限公司，上海略恒投資顧問有限公司是專業(yè)的房地產(chǎn)營銷專家，公司不僅為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營、房地產(chǎn)咨詢及品牌推廣等地產(chǎn)類服務(wù)，除此之外，公司盡可能推動文化及國際資源產(chǎn)業(yè)的互動，包含藝術(shù)展、文化交流、國內(nèi)國際會議、會晤等一系列高端溝通服務(wù)平臺的搭建。（一）選擇委托代理銷售公司。而在方案執(zhí)行過程中的控制也是必不可少的，如何進(jìn)行合理的控制也是制定方案時(shí)必須考慮的因素。營銷方案的可執(zhí)行性是評判推廣活動能否成功的關(guān)鍵。專業(yè)系統(tǒng)的營銷方案和營銷策略是打開市場和激發(fā)消費(fèi)者購買欲望的最有力的手段。（二）專業(yè)、系統(tǒng)化的營銷策略和推廣策劃有效的銷售策劃和推廣策劃，應(yīng)建立在充分廣泛的市場調(diào)研和深度了解項(xiàng)目本身的基礎(chǔ)上，力