【正文】 住區(qū)或者商業(yè)地帶，并盡最大可能把房子建的簡(jiǎn)單實(shí)用，以節(jié)省成本。具體內(nèi)容是：市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念，項(xiàng)目核心賣點(diǎn)提煉項(xiàng)目案名建議銷售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷售組織，銷售計(jì)劃，銷售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行● 項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷工作，做好銷售現(xiàn)場(chǎng)管理顧問(wèn)，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位目標(biāo)人群定位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議 組團(tuán)規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計(jì)建議 整體風(fēng)格建議 外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會(huì)所建議 樓宇配套建議 建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場(chǎng)推廣策劃：根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準(zhǔn)備。第三篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃營(yíng)銷策劃主要包括了三部分服務(wù)內(nèi)容：市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，市場(chǎng)推廣策劃，項(xiàng)目銷售策劃（項(xiàng)目銷售階段）。不要舍不得花小的費(fèi)用。對(duì)于研究的結(jié)果或方案（無(wú)論是自己研究還是委托究）,要請(qǐng)各方面的專家進(jìn)行會(huì)審研討。如果缺乏力量，應(yīng)該委托信譽(yù)好的咨詢商或研究機(jī)構(gòu)研究。研究需花代價(jià)。但是，在程序上必須堅(jiān)持研究在前，實(shí)施在后。在今天，那些無(wú)法發(fā)展或管理定位策略的樓盤(pán)和公司，他們存活的歲月不會(huì)長(zhǎng)久，一個(gè)有效的定位，能協(xié)助公司提醒目前的消費(fèi)者為什么他們買該公司的物業(yè)，同時(shí)也保護(hù)公司不受競(jìng)爭(zhēng)的沖擊，并解除競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)于潛在消費(fèi)者的吸引力，使?jié)撛谙M(fèi)者購(gòu)買定位清楚的樓盤(pán)。第二階段是決定在眾多的問(wèn)題中哪些問(wèn)題真正困擾著主要的潛在顧客，測(cè)訪更多的可能消費(fèi)者，提出三個(gè)關(guān)鍵題目：（1）這個(gè)問(wèn)題多久出現(xiàn)一次？（2）當(dāng)它發(fā)生時(shí)，對(duì)你造成的困擾有多大？（3）依你看，這些問(wèn)題有那些是其余樓盤(pán)在廣告中未曾提過(guò)的？將這三題的合數(shù)加起來(lái)評(píng)估該問(wèn)題的重要性?！?根據(jù)這個(gè)定義，西方的市場(chǎng)行銷專家發(fā)展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：?jiǎn)栴}深測(cè)法。經(jīng)典著作《行銷定位》對(duì)定位的定義：“定位始于產(chǎn)品但不是關(guān)于產(chǎn)品，而是關(guān)于顧客的心理。有廣告策略、有創(chuàng)意和清楚有力定位的廣告很少，據(jù)分析有三個(gè)問(wèn)題存在：房地產(chǎn)商不懂市場(chǎng)營(yíng)銷管理，一開(kāi)始就未能清楚地替樓盤(pán)定位或定位不當(dāng)；負(fù)責(zé)廣告的代理商缺乏既精通廣告策略又懂市場(chǎng)營(yíng)銷的客戶服務(wù)專業(yè)人員；媒體份量不足或媒體策劃效果不佳，以致無(wú)法將信息傳遞給消費(fèi)者。以上過(guò)程的核心是為顧客，各項(xiàng)工要圍繞市場(chǎng)去做，特別是廣告。以上過(guò)程是粗線條的。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。為了保證銷售盈利和各項(xiàng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要逐月逐季對(duì)營(yíng)銷計(jì)劃進(jìn)行分析研究，以便不斷修正行動(dòng)。（2）建立營(yíng)銷控制程序。一般的崗位有：調(diào)研員、廣告員、推銷員、推銷經(jīng)理、細(xì)分市場(chǎng)經(jīng)理、顧客服務(wù)人員等。主要內(nèi)容：（1）建立營(yíng)銷組織班子。目的：落實(shí)營(yíng)銷戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)，進(jìn)行監(jiān)控并及時(shí)調(diào)整。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤(pán)的長(zhǎng)處告知顧客，并說(shuō)服其購(gòu)買。研究和安排如何使目標(biāo)市場(chǎng)顧客接近或者方便地購(gòu)買自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問(wèn)題。在價(jià)格安排上，可包括優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)、津貼和付款條件的寬限等。（2）價(jià)格（price）。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。目的：實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷目的的戰(zhàn)術(shù)組合。即對(duì)營(yíng)銷4大要素（產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。要避免按銷售額的某一傳統(tǒng)比率作預(yù)算的陳舊做法。一般而言，較高的營(yíng)銷目標(biāo)，要有較高的營(yíng)銷費(fèi)用作保證。（3）確定營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算。(2)確定營(yíng)銷的目標(biāo)。地位和作用：戰(zhàn)略保障性。制定營(yíng)銷戰(zhàn)略。(3)細(xì)分市場(chǎng)。(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。先要收集可開(kāi)發(fā)地塊的信息，從中篩選出若干地塊候選，然后，對(duì)各地塊作深入一步的調(diào)研，研究地塊所在某一區(qū)域或若干區(qū)域的各種樓盤(pán)的實(shí)際購(gòu)買情況。地位和作用：關(guān)鍵階段。選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)對(duì)市場(chǎng)的深入研究。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。(2)顧客研究。主要研究建筑商、中介代理商、競(jìng)爭(zhēng)者和其它社會(huì)行業(yè)。主要研究人口發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會(huì)文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的機(jī)會(huì)。內(nèi)容和步驟：(1)市場(chǎng)環(huán)境研究。目的：尋找房地產(chǎn)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)營(yíng)銷的總體框架：分析市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場(chǎng)機(jī)會(huì)－－制定營(yíng)銷戰(zhàn)略－－部署營(yíng)銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實(shí)施和監(jiān)控營(yíng)銷操作。目前，西方營(yíng)銷學(xué)專家普遍推崇的是美國(guó)西北大學(xué)市場(chǎng)學(xué)教授菲利普科特勒體系。二、房地產(chǎn)營(yíng)銷的總體理論框架學(xué)習(xí)知識(shí)和技能一般有兩種方法，從個(gè)別到總體，或者從總體到個(gè)別，對(duì)于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過(guò)一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該直接從總體開(kāi)始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營(yíng)銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。(2)唯推銷觀念。認(rèn)為顧客主要是需要價(jià)廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。營(yíng)銷部門(mén)不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關(guān)營(yíng)銷各項(xiàng)工作的集合體。營(yíng)銷工作(不僅僅是營(yíng)銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。營(yíng)銷的使用不應(yīng)受到供求關(guān)系的限制，在供大于求時(shí)固然要用，在供不應(yīng)求時(shí)也要用。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營(yíng)銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。(2)92－－93年，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本形成，但是，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)供不應(yīng)求，有房有地便是王，房地產(chǎn)商朝南坐，無(wú)視營(yíng)銷理論和實(shí)踐。國(guó)有企業(yè)也大量仿效。80年代中前期，首先在輕工產(chǎn)品市場(chǎng)中運(yùn)用，并在南方鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開(kāi)始陸續(xù)使用，取得有效的作用。研究學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營(yíng)銷理論的意義：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成滯后，營(yíng)銷的理論和實(shí)踐滯后。房地產(chǎn)營(yíng)銷可以概括為：開(kāi)發(fā)提供客戶要求的適當(dāng)數(shù)量、質(zhì)量的房地產(chǎn)樓盤(pán)及其服務(wù)；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會(huì)利益)到達(dá)客戶手中的一套學(xué)問(wèn)。營(yíng)銷的學(xué)問(wèn)適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。一、房地產(chǎn)營(yíng)銷的一般問(wèn)題。購(gòu)房者通過(guò)這種活動(dòng)可全方位了解到所有購(gòu)買的房屋的品質(zhì)，甚至可以了解到具體采用何種建筑材料、是否環(huán)保等。可以讓消費(fèi)者了解自己的企業(yè)和自己的產(chǎn)品，繼而組織更多與消費(fèi)者的互動(dòng)活動(dòng)，可以有效增加主客雙方溝通接觸的頻度和深度。所以，一個(gè)成功的房地產(chǎn)廣告營(yíng)銷策劃不僅要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出質(zhì)量?jī)?yōu)良、適應(yīng)消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，同時(shí)還必須與這些目標(biāo)消費(fèi)者及潛在消費(fèi)者進(jìn)行深入的溝通。藝術(shù)家可以做自我溝通，強(qiáng)烈的表達(dá)自我感受，越強(qiáng)烈越有人欣賞。五、廣告營(yíng)銷策劃要?jiǎng)?chuàng)造與消費(fèi)者更多的溝通機(jī)會(huì)創(chuàng)建溝通點(diǎn)就是要建立廣告活動(dòng)與消費(fèi)者進(jìn)行雙向信息溝通的通道。萬(wàn)科“蘭喬圣菲”系列平面，其中“看不見(jiàn)浮華，正是價(jià)值所在”的訴求，體現(xiàn)了中國(guó)尊崇，沉穩(wěn)，大氣的精神特質(zhì)。文化上的認(rèn)同，風(fēng)俗習(xí)慣上的契合，是房地產(chǎn)文化