【正文】 一、 SWOT模型分析 二、項目結(jié)合評價結(jié)論 第十六章 附件 篇七：商務(wù)型酒店可行性報告 商務(wù)型酒店可行性報告 基本情況 1. 建筑主體為六 +一層框架結(jié)構(gòu)。 中商產(chǎn)業(yè)研究院每年完成項目數(shù)量達數(shù)百個，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、互聯(lián)網(wǎng)、電子商務(wù)、民營銀行、民營醫(yī)院、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、生態(tài)旅游、酒店、機械電子等行業(yè)積累了豐富的項目 案例，可對同行業(yè)項目提供具有參考性、建設(shè)性意見，為客戶設(shè)計該項目的建設(shè)方案，完成包括市場和銷售、規(guī)模和產(chǎn)品、廠址及建設(shè)工程方案、原輔料供應(yīng)、工藝技術(shù)、設(shè)備選擇、人員組織、實施計劃、投資與成本、效益及風(fēng)險等的計算和評價；內(nèi)容詳實、嚴密地論證項目的可行性和投資的必要性。建成的珠江新城集合城市所有單元，將完善的學(xué)校、大型超市、綜合百貨、特色商業(yè)街區(qū)、運動場館、醫(yī)療機構(gòu)、服務(wù)管理等設(shè)施為一體。固定資產(chǎn)投資額累計完成 億元，比去年同期增長 %； 社會消費品零售總額累計完成 ，比去年同期增長%； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 財政金融保持 穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。主要表現(xiàn)在： GDP規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 市場宏觀背景 廣州市及海珠區(qū) 2020年上半年經(jīng)濟分析 從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看， 2020年上半年廣州市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持在高位運行，國民經(jīng)濟保持穩(wěn)健增長的態(tài)勢。目前正是投資酒店 行業(yè)的較好時機，雖然在珠江新城也有著不少高端的酒店，但商務(wù)等的一些中端酒店卻很少。 在者， 2020 年的亞運會開幕式就在酒店附近的海心沙島，這帶來的商機是巨大的。 雖然這幾年廣州有著大量的酒店開業(yè)，但更多是高級酒店，但面對著更多的中產(chǎn)階級，高級酒店對于他們來說是消費過高，所以一間中高端的酒店就是他們需要的，酒店就是為了滿足這些人群興建。還有共劃分為１４個 20— 40 公頃的街區(qū)，包括商務(wù)、行政辦公街區(qū)、高層居住街區(qū)、金融貿(mào)易街區(qū)、文化活動街區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)等，規(guī)劃發(fā)展成為集國際金融、貿(mào)易、商業(yè)、文娛、行政和居住等城市一級功能設(shè)施于一體，推動國際文化交流與合作的基地。據(jù)市規(guī)劃局有關(guān)人士說，這次規(guī)劃調(diào)整，使珠江新城一定程度上成為周圍地區(qū)商業(yè)和城市公共生活中心，如巴黎的德方斯新城。 1992 年，市政府決定以美國托馬斯公司方案為基礎(chǔ)，編制出控制性詳細規(guī)劃，按照這個規(guī)劃，珠江新城將建成廣州未來的“中央商務(wù)區(qū)（ CBD）”，面積 平方公里，人口規(guī)模預(yù)測可達 17 萬 — 18 萬，提供近 35 萬 — 40 萬個就業(yè)崗位。上世紀 90 年代初。金融中心、高端服務(wù)業(yè)中心、文化中心和跨國公司總部中心??珠江新城 的崛起，標志著廣州作為中國三大城市之一的特殊地位；她的功 能，把廣州從省會城市推向影響整個南中國的 現(xiàn)代大都會，其社會經(jīng)濟文化輻射力直指東南亞。 酒店總實用面積 60000㎡，各類客房200間，餐廳 8000㎡， KVT60間（ 5000㎡），桑拿浴室 2020㎡，大堂 2500㎡ 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和廣州經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 項目的酒店的建設(shè)是可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)廣州市商務(wù)酒店市場是樂觀的； ■ 商務(wù)酒店更 適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃，更合適市場的需求。 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》 《房地產(chǎn)評估規(guī)范》 《旅游涉外飯店星級的劃分及評定》 《珠江新城規(guī)劃檢討》 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 計劃吸收外部融資，盡快使商務(wù)酒店投 入試營業(yè)，迅速形成住宿、餐飲服務(wù)能力，成為廣州酒店業(yè)中的管理先進、效益優(yōu)良的知名酒店，給投資者以良好的回報。酒店將按照四星級酒店的標準管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進行銷售推廣，并力爭成為廣州市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟效益均位于前列的四星級商務(wù)酒店。 通過對新建筑合理的規(guī)劃以及適當?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭 取較好的市場效益。配合的經(jīng)濟旅游開發(fā)，打造 商務(wù)酒店品牌，給投 資者帶來豐厚的回報。為此我們經(jīng)過認真的籌劃準備、細致的調(diào)查研究及慎密的分析預(yù)測，編制本報告，敬請審批。為重新打造快捷商務(wù)酒店品牌，提升品牌價值。 2 酒店需求問卷 問卷涉及如下內(nèi)容： 受訪者性別； 來自哪里； 職業(yè)； 年齡； 到 的目的； 到 的次數(shù)； 通常外出住什么酒店； 選擇酒店的原因； 關(guān)于酒店提供寬帶功能； 入住酒店的目的； 1出差住宿的問題； 1入住的酒店位置； 1車站附近建幾星級的酒店比較合適； 1車站附近適合建的酒店樓高； 1酒店應(yīng)該具備的功能； 1酒店應(yīng)該具備的配套設(shè) 施。 （二）問卷調(diào)查 （來源： 2020年 E龍網(wǎng)年終酒店評比客房分析內(nèi)容） 該問卷調(diào)查合計調(diào)查了共 2020 份，有效問卷共 1677 份，有效比為 %。 第四，經(jīng)濟型酒店的目標市場是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費旅游者和學(xué)生群體等。 再次，經(jīng)濟型酒店的價格適中。與一般的社會旅館不同的是，經(jīng)濟型酒店非常強調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標準化。一般來說，經(jīng)濟型酒店只提供客房和早餐，一些有限服務(wù)酒店還提供簡單的餐飲、健身和會議設(shè)施。其基本特征有五點： 首先是產(chǎn)品的有限性。根據(jù)經(jīng)濟型酒店的特點，和合江的實際情況，經(jīng)濟型酒店的定義可以總結(jié)為：“以大眾旅行者和中小商務(wù)者為主要服務(wù)對象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，價格低廉（概算一般在 300元人民幣以下），服務(wù)標準，環(huán)境舒適，硬件上乘，性價比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)。 （二）基本特征 對經(jīng)濟型酒店沒有形成一個公認的定義，對經(jīng)濟型酒店的劃分主要以價格為標準。世界著名的經(jīng)濟型酒店品牌陸續(xù)進入，如國外個財團的代表：雅高集團的宜必思、方程式 1，圣達特集團的速 8，假日快捷等，都紛紛瞄準了亞洲市場。品牌建設(shè)、質(zhì)量管理、市場細分、產(chǎn)品多元化等企業(yè)內(nèi)部管理得到前所未有的重視。市場競爭淘汰了一些管理力量薄弱，資金運營不通暢的品牌，一些大而強的品牌則得幸于資本實力和管理實力變得越發(fā)強大。經(jīng)過長期的快速發(fā)展，經(jīng)濟型酒店進入了市場的成熟時期，高速增長和大規(guī)模擴張的動力逐漸減弱。 （一）歷史發(fā)展 經(jīng)濟型酒店是相對于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài) 到 80 年代末期經(jīng)濟型酒店已經(jīng)成為歐美發(fā)達國家的成熟酒店業(yè)態(tài)，而中國還處于招待所時代。 一、經(jīng)濟型酒店概述 最近幾年，國內(nèi)的大城市中興起一種新的酒店業(yè)態(tài)：經(jīng)濟型酒店。 整合優(yōu)勢資源，抓住現(xiàn)有契機，領(lǐng)跑合江商務(wù)酒店市場。 迎合合江經(jīng)濟 /旅游開發(fā)，打造合江商務(wù)酒店品牌。酒店單人標間 12 間，雙人標準間 24 間，套間 4間，樓體后面可做洗車美容養(yǎng)生 兼夜間停車場，整體定位為具備商務(wù)酒店、簡餐 /私房菜/棋牌或休閑按摩和汽車美容、停車場等多功能中檔的綜合性高層建筑。 根據(jù)商業(yè)利用價值，初步計劃一樓為酒店大廳或招商經(jīng)營餐飲快消；二樓為茶餐，為酒店提供早餐，包間作為棋牌、私房菜（野味）經(jīng)營，亦可作為休閑按摩經(jīng)營；三樓到六樓為酒店房間定為40間，房間內(nèi)配備有電視、帶電腦免費寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。 2020年下半年，已知將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項目為我司策劃代理的羅湖銀漢國際和 **XX 篇三：商務(wù)酒店項目可行性報告 瀘州市合江縣 商務(wù)酒店 /茶餐 /洗車美容項目 可行性研究報告 項 目：合江商務(wù)酒店 /茶樓 /洗車場項目 地 址：合江縣 項目簡介：項目所在位置為合江縣城中心干道，合江縣質(zhì)監(jiān)局旁，人流量以及車流量均比較大，原為醫(yī)院所在地，樓體 基礎(chǔ)設(shè)施完備。但從長遠來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。在市區(qū)，產(chǎn)權(quán)式商務(wù)型酒店一般超出同類物業(yè)常規(guī)價格的 20%30%； 入住率分析 受 SARS 的影響， 202055入住率也在 50～ 70酒店規(guī)模分析 不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同，一般在旅游區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營規(guī)模較小，經(jīng)營面積不超過 2 萬平方米，樓層基本上低于 10 層，尤其是投資性較強的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)附近的產(chǎn)權(quán)式酒店，其經(jīng)營面積相對較大，經(jīng)營樓層有的超過30 層； 酒店管理公司分 析 深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 B、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理 C、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理 現(xiàn)有的某產(chǎn)權(quán)式酒店因為處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店管理公司成本投入太高。固定資產(chǎn)投資額累計完成 億元，比去年同期增長 %； 社會消費品零售總額累計完成 ，比去年同期增長%，累計增幅與去年同期持平； 出口逐月回升，增速明顯加快； 市場物價微升，職工居民收入有所增加； 交通、郵電發(fā)展增快，民航表現(xiàn)突出； 財政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴大； 企業(yè)景氣上 升，信心指數(shù)提高。本市生產(chǎn)總值的上半年累計增幅創(chuàng)出了自 1996 年以來的新高； 工業(yè)生產(chǎn)繼 續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增強。主要表現(xiàn)在： 生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。相對于前幾年而言， **本地的主力投資客戶的投資心理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本項目有著非常重要的指導(dǎo)意義?，F(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌發(fā)展商的進入，有理由產(chǎn)生質(zhì)變。 就房地產(chǎn)發(fā)展趨勢而言， **目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、新亞洲廣場三期、新世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供應(yīng)。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、**鎮(zhèn)、龍崗中心城的地鐵 3 號線建成后，從福田、羅湖到 **的距 離將大大縮短。 就地理位置而言， **位于布吉鎮(zhèn)和龍崗鎮(zhèn)之間，而布吉鎮(zhèn)占據(jù)地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于 **發(fā)展；龍崗鎮(zhèn)也在 **之前成為大盤開發(fā)地。尤其是近幾年來， **鎮(zhèn)堅持高起點、高標準改善投資環(huán)境，花大力氣建設(shè)了一批市政基礎(chǔ)設(shè)施，實實在在營造外商置業(yè)的底成本優(yōu)勢。 **鎮(zhèn)經(jīng)過十多年的發(fā)展已成為外商競相投資的寶地。 1990年， **鎮(zhèn)以其經(jīng)濟、文化等方面的輝煌成就被評為“中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)之星”； 1995 年，又被評為“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)最佳投資環(huán)境 100 強”； 1996 年， **鎮(zhèn)農(nóng)村三級股份合作制被評為 “中華之最”。 可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和深圳經(jīng)濟狀況的研究分析，以及對 20202020 年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細的市場調(diào)研后認為： ■ 項目的變更是必要的、可行的、合理的； ■ 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)某產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的； ■ 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項目的整體發(fā)展與規(guī)劃； ■ 在 20202020 ■ 第二部分 市場分析 項目投資環(huán)境和市場研究 項目投資環(huán)境分析 **鎮(zhèn)是某龍崗區(qū)迅速崛起的一個工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn) .自改革 開放以來，**鎮(zhèn)抓住發(fā)展機遇，堅持以經(jīng)濟建設(shè)為中心，兩個文明一起抓， 促進了社會全面進步。 某 **XX 酒店 某 **投資股份有限公司 承擔(dān)可行性研究工作的單位 某 ***物業(yè)顧問有限公司 研究工作依據(jù) 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 《 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參考數(shù)》 《某產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 20202020》 《房地產(chǎn)評估規(guī)范》 1999 《國家計委 \建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費標準》 《某住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定》 《某主要經(jīng)濟指標》 《深圳房地產(chǎn)市場分析》 2020 《某旅游統(tǒng)計月報年報》 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 XX 酒店嚴格按照國際四星級酒店標準運作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實施管理。 八．結(jié)論 本項目具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，具有較好的收益預(yù)期，符合公司根本利益。） 12．進入正常營業(yè)，開展酬賓活動。） 10．竣工驗收。計劃得當設(shè)備配置及采購不存在問題。三到四個月時間。 9．網(wǎng)絡(luò)宣傳和營銷。（管理層人員到位，各類《計劃方案》落實） 7．人員配置及人員培訓(xùn)。 （一周時間。 4．組建籌備小組（酒店管理公司負責(zé)人，工程項目負責(zé)人，投資方負責(zé)人） （三周時間。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 2．辦理相關(guān)手續(xù)。 成本 物料成本