【正文】 =(5,000＋ 5,000) 12 =100,000 緯一路店 水電費(fèi) 100, 張北店： 水電費(fèi)（元 /月） 水 5, 電 5, 年水電費(fèi) =(水＋電 ) 12 個(gè)月 =(5,000＋ 5,000) 12 =100,000 張北店水 電費(fèi) 100, 水電總成本： 張北店水電費(fèi) 100, 緯一路店水電費(fèi) 100, 合計(jì) 200， 酒店 總成本 物料成本 4,106, 人工成本 1,442, 水電費(fèi) 200, 酒店 總成本 5,749, XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 46 頁 12/31/2020 營業(yè)稅 營業(yè)收入的 6% 946, 銀行利息 銀行貸款 2800 萬計(jì)算 按利息是 %計(jì)算 2,240, 利潤 計(jì)算方式 =酒店總收入 總成本 營業(yè)稅 銀行利息 =1578260057491709469562240000 = 6846474 利 潤 6,846, 投資總成本 項(xiàng)目所需投資總額約 6500 萬元， 回收周期 回收周期 =投資總成本 /年凈利潤 =9 則投資回收周期為 9 年 （注：我公司在設(shè)計(jì)該收入時(shí)，忽略了三個(gè)部分的收入，主要是地產(chǎn)升值帶來的利潤部分，一個(gè)是工程在建期間圍墻廣告收入，另一個(gè)是 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 47 頁 12/31/2020 工程投入使用后外墻廣告及樓頂廣告收入。 銀行貸款籌資 我們計(jì)劃 在 2020 年 3 月 向 商業(yè) 銀行申請 2， 800 萬元 貸款。 項(xiàng)目資金投入情況分析 土地費(fèi)用 酒店管理公司開發(fā)項(xiàng)目， XXX快捷商務(wù)酒店 土地費(fèi)用2020 萬 ， XXX 快捷商務(wù)酒店 土地費(fèi)用 1220 萬 ，現(xiàn)已產(chǎn)權(quán)購買 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 38 頁 12/31/2020 交割完畢， 工程造價(jià) 緯一路快捷商務(wù)酒店： 1000 萬元 張北快捷商務(wù)酒店： 800 萬元 合計(jì)： 1800 萬元 其它費(fèi)用 其中包括不可預(yù)見費(fèi)用（ 5%）共 1500 萬 元 總 計(jì) 投資： 65,000,000 元 需要說明的是，在預(yù)計(jì) XXX快捷商務(wù)酒店改項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。 D、 XXX 快捷商務(wù)酒店項(xiàng)目運(yùn)用 —— “地段 +人流 +經(jīng)營模式”酒店致勝元素，我們經(jīng)營商務(wù)酒店，而且創(chuàng)造財(cái)富。 B、以 XXX酒店管理公司運(yùn)營管理，打造 XXX 商務(wù)酒店新 服務(wù) 理念。正式開業(yè)運(yùn)營，舉辦開業(yè)慶典活動，提升酒店知名度。 第三階段廣告鋪開及人員招聘宣傳階段，客戶消費(fèi)群對酒店將開業(yè)項(xiàng)目已深入認(rèn)識，通過媒體及戶外廣告宣傳大量招聘管理層和員工，是酒店品牌形象推廣的重要組成部分。 第一階段為 商務(wù)快捷酒店項(xiàng)目認(rèn)知階段，推廣主題：主要是政策、 交通、旅游、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、經(jīng)營。 廣告推廣目標(biāo) 廣告推廣以政府接待、旅游接待為主。 第二步：舉行各類公關(guān)活動，推廣項(xiàng)目，以 各類承辦活動營銷作配合，全面展開酒店經(jīng)營工作。 整體推廣 廣告推廣策略 1 廣告推廣和酒店先期營業(yè)同步執(zhí)行，集團(tuán)公司企劃部 將 進(jìn)行全程 廣告 策劃 及監(jiān)督 ， 即 推出整體形象，又突出酒店的獨(dú)特 部分，相互補(bǔ)充，互為聯(lián)動。 綜合辦公室共計(jì) 5 人。 設(shè)采購員 1 人，負(fù)責(zé)餐飲和其它部門的物品采購，常用物品由 XX 酒 店管理公司安排 統(tǒng)一配送。 設(shè)維修工 1 人（負(fù)責(zé)普通的電工、木工、管工維修），電腦、電視、電話、空調(diào)等電子器件及其他設(shè)備由 XX 大廈調(diào)人維修。 廚房 3 人，熱菜、涼菜、面案各 1 人，負(fù)責(zé)早餐制作和職工餐的制作。設(shè)早班保安員 1 人，中班保安員 1 人，夜班保安員 2 人，共計(jì) 5 人。 客房部共計(jì) 16 人。 三、 客房部： 1 人，負(fù)責(zé)客房部范圍內(nèi)的工作兼二級質(zhì)檢。 二、 前廳部： 1 人，負(fù)責(zé)前廳范圍內(nèi)的工作并兼一級質(zhì)檢。 職級分別為：總經(jīng)理、部門經(jīng)理、主管、領(lǐng)班 。 酒店 配置 經(jīng)營理念 核心價(jià)值觀 組織機(jī)構(gòu) XXX快捷 商務(wù)賓館實(shí)行總經(jīng)理 負(fù)責(zé)制。民族的就是世 界的，我們想要走出去就要能夠贏得本地市場，這就要求酒店 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 32 頁 12/31/2020 設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)之初，要更加注重項(xiàng)目所在地 “ 文化 ” ，包括地域文化、民族文化、歷史文脈，以便準(zhǔn)確、合理地定位好酒店的文化內(nèi)涵，讓酒店具有深厚的文化底蘊(yùn)和無窮的魅力，給客人帶來不僅生理上，還有情緒上，甚至心靈上的享受?？头吭O(shè)計(jì)不好、不精、不方便，不僅對客人不好，也會降低酒店的檔次?？旖菥频暄b修對客房不夠重視。我們說這是一個(gè)個(gè)性十足的時(shí)代，沒有 個(gè)性就沒有市場。也沒有設(shè)計(jì)單位介入到酒店籌建的初期階段，這是極度不科學(xué)的?？旖菥频暄b修設(shè)計(jì)與社會需求脫節(jié)。 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 31 頁 12/31/2020 42 執(zhí)行步驟 快捷酒店設(shè)計(jì)建設(shè) 經(jīng)營 雖然說現(xiàn)在快捷酒店裝修已經(jīng)逐漸的成熟起來，但是快捷酒店設(shè)計(jì)還是呈現(xiàn)出一定的誤區(qū) ，這些會阻礙著快捷酒店的正常健康的發(fā)展。 顧客需求 酒店品牌的營銷推廣要加強(qiáng)與顧客的聯(lián)絡(luò)，應(yīng)通過分析消費(fèi)市場的特點(diǎn)，根據(jù)顧客的消費(fèi)心理偏好和消費(fèi)行為特征來制定酒店的品牌營銷戰(zhàn)略。 另外，酒店品牌的價(jià)值要通過酒店產(chǎn)品和服務(wù)體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)產(chǎn)品 是提升顧客價(jià)值的重要途徑，酒店品牌營銷的最終目的是吸引新顧客、留住老顧客。 酒店產(chǎn)品 酒店產(chǎn)品的特征是制定酒店品牌營銷策略的重要依據(jù)，優(yōu)秀的酒店產(chǎn)品和服務(wù)也是酒店品牌得以生存和發(fā)展的重要保障。 企業(yè)本身 酒店品牌是酒店企業(yè)的代名詞，酒店的經(jīng)營屬性、類別和風(fēng)格等都是酒店品牌制定的依據(jù)，酒店企業(yè)本身的發(fā)展歷史、經(jīng)營戰(zhàn)略、企業(yè)文化、團(tuán)隊(duì)氣氛、行為準(zhǔn)則等都深深影響著廣大顧客對酒店的整體形象的 感知，更與酒店品牌價(jià)值息息相關(guān)。 三大關(guān)注要點(diǎn) 品牌是酒店的象征，不僅代表著酒店產(chǎn)品和酒店本身，更體現(xiàn)著酒店顧客的利益。品牌是酒店競爭力的重要體現(xiàn)，誰擁有更知名的酒店品牌，誰就能更快地抓住消費(fèi)者的視 線，形成 “ 眼球經(jīng)濟(jì) ” ，搶占更大的 省 內(nèi)外酒店市場。酒店對客戶必須有所選擇，選擇最能夠發(fā)揮自己的專長的客戶作為重點(diǎn)服務(wù)對象。 有效挖掘客戶營銷 渠道 酒店客戶營銷傳播的主要渠道是大家的口碑，按傳播理論，每個(gè)人大約可以影響 250 人，按照客戶營銷理念也可以采用電視、報(bào)紙廣 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 29 頁 12/31/2020 告作為客戶營銷傳播媒介。 尋求市場空白點(diǎn) 酒店業(yè)開發(fā)也要針對該項(xiàng)目所在地的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游、文化、消費(fèi)水平及結(jié)構(gòu)，類似酒店的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境作出詳細(xì)的分析和論證。 具有前瞻性 市政規(guī)劃、道路規(guī)劃、道路的擴(kuò)建、改建延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的延伸等等。影響酒店業(yè)成功的因素很多，如區(qū)域經(jīng)濟(jì)、客戶群、旅游規(guī)模、商務(wù)繁榮程度及其影響力，酒店所處區(qū)域環(huán)境，競爭對手實(shí)力與策略等。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。 XXX 酒店管理公司規(guī)模大，在商務(wù)酒店項(xiàng)目開發(fā)、酒店管理等方面均可取得規(guī)?；б?，從而降低成本和經(jīng)營的負(fù)擔(dān)，避免酒店管理等費(fèi)用 過高的弊端。當(dāng)然，規(guī)模太大，也會有一定的銷售壓力，但它對 商旅性客源的吸引力顯然 更大。 XXX集團(tuán)規(guī)模大，自有品牌突出，形成“馬太效應(yīng)”。 在規(guī)劃上有 XXX 酒店管理公司統(tǒng)一安排，規(guī)劃、建設(shè)、定位等十分明確，不會出現(xiàn)子公司酒店各自為陣、畫地為牢的混亂局面。 由 XXX 酒店管理公司，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，提供的服務(wù)周 到、齊全，前景廣闊。 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 27 頁 12/31/2020 隨著旅游規(guī)模擴(kuò)大，則市政配套齊全，巨大的人流量，順暢的交通，良好的商業(yè)氛圍一應(yīng)俱全，經(jīng)營起來得心應(yīng)手，財(cái)源滾滾。 酒店 規(guī)模大，則人氣旺盛，商業(yè)氛圍濃厚。 執(zhí) 行 篇 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 26 頁 12/31/2020 41 戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù) 戰(zhàn)略沙盤模擬 六大策略 整體整合 方案優(yōu)選 特色出位 錯(cuò)位經(jīng)營 強(qiáng)調(diào)區(qū)域特性 集團(tuán)化管理 說明 XXX 地區(qū)的酒店目前還不注重推廣和營銷，很多酒店資料極其簡陋，更談不上策劃和包裝，酒店運(yùn)營商幾乎沒有戰(zhàn)略，沒有系統(tǒng)的推廣計(jì)劃，反過來我們的宣傳更容易突出。低部立面鋁板分格、玻璃幕墻與實(shí)墻面的穿插對比，帶來了強(qiáng)烈的視覺對比和陰影變化。 XX 快捷商務(wù)酒店配套設(shè)施功能完善 ，為方便來張北自駕旅游 者停車，酒店外部設(shè)有停車場。 項(xiàng)目 在張庫大道和市府路交叉 路口 ， 是進(jìn)入張北縣城和去張北各旅游景點(diǎn)的必經(jīng)之路。酒店溫馨舒適，為您解除旅途的辛勞。酒店擁有客房 160 間，設(shè)有會議廳、自助早餐廳。 方案 緯一路項(xiàng)目（橋東法院）商務(wù)酒店位于勝利中路 233 號，地處新市區(qū)中心地帶 ，張宣公路從門前通過。希望能營造出形象突出優(yōu)雅，同時(shí)富于古典和現(xiàn)代精神，文化氣息濃郁，籍此使酒店的商業(yè)效益得到完全開發(fā)，使此地域整體形象得以提升，成 為區(qū)域內(nèi)標(biāo)志建筑，為城市形象增添一道新風(fēng)景。 按照四星酒店標(biāo)準(zhǔn)客房， 緯一路店 標(biāo)準(zhǔn)間 150 間，張北店按 四星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)客房 140 間。 (把符號都統(tǒng)一了 ) 決策建議篇 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 22 頁 12/31/2020 31 規(guī)劃內(nèi)涵 XXX 快捷商務(wù)酒店現(xiàn)有 兩家地址，緯一路店 地面積約 6600M2，張北快捷商務(wù)酒店占地面積 面積 6000M2，根據(jù)建設(shè)要求和商業(yè)利用價(jià)值，我們將新的規(guī)劃先初步定位為具備酒店、餐飲、娛樂休閑、和停車場等多功能高水準(zhǔn)的綜合性高層建筑。 給人們提供了更好休閑娛樂的去處，帶動消費(fèi)增長，促進(jìn) 地區(qū) 經(jīng)濟(jì)繁榮。 XXX 快捷商務(wù)酒店的建成將大大提升 XXX 城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)。 快捷 酒店已成為旅游型城市的主要接待方式 XXX 全年冬夏都有旅游項(xiàng)目，客源相對穩(wěn)定 區(qū)縣還未成為其他品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域 全國 性 快捷酒店品牌廣告投放相對較弱 XXX其他快捷酒店停車位置少 多數(shù)小旅店受經(jīng)營影響，并購機(jī)會增加 XXX 本市的快捷品牌還未形成 T— 項(xiàng)目威脅 本地區(qū) 已出現(xiàn)同類競爭者。 XXX 相對穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢 XXX 酒店管理公司 有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn) 新開發(fā)酒店項(xiàng)目有 現(xiàn)成的酒店管理人員 XX 快捷商務(wù)酒店可行性報(bào)告 第 19 頁 12/31/2020 依托人脈資源發(fā)展新酒店速度要比其它 酒店快 依托 XXX大廈，新項(xiàng)目 有一定客戶群資源 W— 項(xiàng)目劣勢 新酒店 品牌忠實(shí)度不高、附加值低 開業(yè)時(shí)間晚于其他快捷酒店 + 外阜 會員群鎖定 困難 人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲 O— 項(xiàng)目機(jī)會 市政府 對加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃 。總投資 20億元一期投資 5億元的仙那都國際生態(tài)旅游度假村、投資 5 億元以上的壩上 天鵝湖 景區(qū)等旅游項(xiàng)目正在建設(shè)當(dāng)中。境內(nèi)自然人文景觀眾多，現(xiàn)已建成中都原始草原度假村、安固里草原度假村、 中都游牧源 、樺皮嶺等旅游景點(diǎn) 11 處，其中國家