【正文】 合，形成極具生態(tài)效果。 合理利用地形，總體布局大圍合、大通透，形態(tài)自由、活潑，打破板式或圍合的閉塞和呆板。 通過對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)生態(tài)的研究發(fā)現(xiàn)，只有引入 大型超市 才能最大限 度發(fā)揮中心地段商業(yè)價(jià)值。 二、 規(guī)劃原則 從總體規(guī)劃到戶型設(shè)計(jì)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想貫徹始終。 本項(xiàng)目 定位為 高檔商住小區(qū)，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的合理性與差異性，力求建筑成一個(gè)別致、新穎、周到、精美的現(xiàn)代住宅社區(qū)。 因此本項(xiàng)目切實(shí)地從住戶的居住要求出發(fā)，關(guān)注住戶的生活習(xí)慣，照顧住戶的日常生活 ，營造良好的氛圍，體現(xiàn)出以人為本的思想，充分描繪出一個(gè)高品質(zhì)住宅 應(yīng)有的形象，創(chuàng)造出居家應(yīng)有的環(huán)境。壓力大，節(jié)奏快的生活給現(xiàn)代人們之間平添了許多不解、驚異和不安，在日常的生活中，不知不覺改變著現(xiàn)代人的行為方式 ，思考模式的變化進(jìn)而影響人們的生活習(xí)慣，共同的觀念使陌生的人們重新的走到一起，同一屋檐下需要改善鄰里間的關(guān)系。 七、施工條件 本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可從 人民路 就近接入；工程建設(shè)的磚、X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 22 礫石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。 五、公共設(shè)施條件 人民路 已鋪設(shè)市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政 主管道，市政設(shè)施能滿足該項(xiàng)目的施工和使用的需要。 三、交通情況 本項(xiàng)目 東 鄰 人民路 ，是 X 縣 的中心地段，交通十分便捷。 二、區(qū)域規(guī)劃情況 本項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)和建設(shè)內(nèi)容符合 X 縣 縣城總體規(guī)劃的用地要求。 水文地質(zhì) 地下水由大氣降水 補(bǔ)給，水量較小。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。上部為淡黃色亞砂土、粉砂，膠結(jié)松散，含云 母片黑色礦物較多，厚度 5－ 7m；下部為粗砂礫石層，礫石占60%，礫徑 4－ 6cm、厚 6－ 8m，可作為城市建設(shè)用地。 二、土地權(quán)屬及占地面積 本項(xiàng)目總用地面積 ，土地權(quán)屬通過拍賣方式由 X 實(shí)業(yè) X有限公司 取得，并已簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同。 第四章 場(chǎng)址主要建設(shè)條件 第一節(jié) 場(chǎng)址及用地現(xiàn)狀 一、場(chǎng)址現(xiàn)狀 場(chǎng)址現(xiàn)狀屬典型的河岸平原地貌，現(xiàn)狀標(biāo)高約在 黃海高程 米，目前已基本完成場(chǎng)地平整。 這里的價(jià)格，應(yīng)該是一種展望預(yù)期價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來競爭態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定價(jià)格。 三、本項(xiàng)目定價(jià) 從本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置條件及周邊商鋪價(jià)格情況， 結(jié)合“成本加利X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 20 潤定價(jià)法”和“市場(chǎng)比較定價(jià)法”綜合 比較分析，本項(xiàng)目 開盤銷售價(jià)格實(shí)行低開高走的原則，住宅 4500元 / ㎡ 。消費(fèi)市場(chǎng)需求的迅速增長將為本項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營帶來較大機(jī)遇。 （ 2） 根據(jù)初步市場(chǎng)摸底和一般商業(yè)經(jīng)驗(yàn)， X縣 城消費(fèi)層次、購買力比較 高。因此推測(cè)購買者在心理上也完全可以接受 “ X廣場(chǎng)” 高層住宅期房 4500— 5000元 /平方米的均價(jià) 。近三年銷售且目前已經(jīng)入住的高層、小高層價(jià)格在 3800— 5000元 /平方米之間。 濱河灣 ： 售價(jià)為 4500— 5000元 /平方米（小高層、高層）。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 碧水綠都 ：售價(jià)為 3800— 4500元 /平方米 （小高層、高層） 。根據(jù) X縣 的地域特點(diǎn)、 本項(xiàng)目高層住宅市場(chǎng)分析參照 X縣 部分高層、小高層樓盤進(jìn)行對(duì)比。 項(xiàng)目單位開發(fā)成本 項(xiàng)目單位開發(fā)預(yù)算成本包括：土地、建安、規(guī)費(fèi)、綠化等綜合配套設(shè)施、稅收、管理費(fèi)和銀行利息等（見下表），住宅約 3000 元 /m商業(yè)建筑約 2600 元 /m2。 因此，只要本項(xiàng)目 的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營，高層住宅提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。 項(xiàng)目周邊主要有 X中學(xué)、 X小學(xué)、人民醫(yī)院、 天海由酒 店、 X廣場(chǎng) 中醫(yī)院等及縣直各機(jī)關(guān)單位。消費(fèi)者普遍對(duì)目前樓市看好，能夠接受一些適度創(chuàng)新、X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 并能夠在實(shí)際購買過程中接受一定的彈性價(jià)格浮動(dòng)，前提是所購買高層住宅的創(chuàng)新要到位 人流的導(dǎo)入主要通過上述二 條路進(jìn)來， 人民路 是最大人流導(dǎo)入量的道路，也是項(xiàng)目的主要出入口。 （四）威脅（ threat） 主要威脅來自涵碧苑 、 雙尊大廈等 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展逐漸成熟 X縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然起步較晚，但是近兩年發(fā)展迅速，投資額和銷售額一直保持平穩(wěn)的增長勢(shì)頭，整體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。 營銷策劃及招商需要專業(yè)運(yùn)作 本項(xiàng)目受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)；且 X縣 居民對(duì)高層住宅購房消費(fèi)存在觀念上的制約，營銷策劃及招商需要專業(yè)運(yùn)作，提高項(xiàng)目吸引力，在項(xiàng)目開盤時(shí)將潛在的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢(shì)。 政府支持優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建設(shè)符合 X縣 城市總體規(guī)劃的要求，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益顯著，能夠得到政府各 職能部門的大力支持。 三樓 局部 空中花園布置 ，配套 有綠化廣場(chǎng)、噴泉、嬉水、健身等配套完善，凸現(xiàn)鬧市一方凈土，增加園林休閑品味。本項(xiàng)目在 X縣 是獨(dú)創(chuàng)的，具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)號(hào)召力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多客戶的支持與歡迎，市場(chǎng)前 景廣闊。 ④ 建筑規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是由知名的 揚(yáng)州市建筑設(shè)計(jì)研究院 有限公司設(shè)計(jì)。 ③ 營銷策劃優(yōu)勢(shì) X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 16 X實(shí)業(yè) X有限公司有一只高水平的專業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)上海 的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。 開發(fā)商優(yōu)勢(shì) ① 資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的開發(fā)商 X實(shí)業(yè) X有限 公司實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，項(xiàng)目開發(fā)資本金充足，只要完成前期工作就能順利開工。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。因?yàn)榇蠖鄶?shù)擁有住房所有權(quán)的居民，還是能夠從中直接受益。住房制度經(jīng)過十幾年的改革，已經(jīng)改變了過去福利分房的舊體制，市場(chǎng)化、商品化購房已成為解決住宅問題的根本途徑。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 第三隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入的提高，居民購房能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。無論是城區(qū)人口還是城區(qū)面積，將進(jìn)一步擴(kuò)張。 X 縣 2020 年的城市化水平僅為 ％， 2020 年要達(dá)到 38％。人均居住面積要達(dá)到 30m2的小康目標(biāo)，還要走相當(dāng)長一段路程。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下： 第一實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)， X縣 城區(qū)人均住房面積尚有差距。 “十 一 五”期間， X 縣 城區(qū)商品房價(jià)格年漲幅在 20％左右。 從現(xiàn)在起到 未來 四、五年中， X 縣 城區(qū)商品房屋價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。二是適度降低舊城改造和動(dòng)拆遷的力度，減緩對(duì)于供應(yīng)的壓力。 對(duì)于 X 縣 城區(qū)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)狀，政府的態(tài)度是進(jìn)行平抑，以保障房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 14 根據(jù) X 縣 提出的城市化進(jìn)程加快的目標(biāo)，初步建成文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，城區(qū)人口達(dá)到 30萬人左右，到 2020年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 38%左右，城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積達(dá)到 30m2的目標(biāo)（小康標(biāo)準(zhǔn)），而目前城鎮(zhèn)人 均居住面積不足 18m2，因此，將導(dǎo)致需求強(qiáng)勁、持久地推動(dòng)房價(jià)的總趨勢(shì)長期上漲。 從長期角度看， X縣 城區(qū)房價(jià)的上升將保持較長時(shí)期。未來五年， X縣 城區(qū)住房需求總量約 205 萬 m2，全面啟動(dòng)住房消費(fèi)，住宅建設(shè)即將進(jìn)入黃金期。 城區(qū)新增人口住房需求 據(jù)初步分析， X縣 城區(qū) 未來 5 年時(shí)間要達(dá)到 30 萬人口規(guī)模，比現(xiàn)有城區(qū)人口要增加 8 萬人，按小康居住水平“戶均一套，人均一室，設(shè)施齊全，功能完善”的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積 25 m2計(jì)算，需增加住房面積約 150 萬 m2。 近幾年舊城改造房屋拆遷情況 2020 年至 2020 年， X 縣 縣城累計(jì)拆遷房屋面積 超過 30 萬 m2， 這些拆遷戶絕大多數(shù)是實(shí)行貨幣安置，即通過住房社會(huì)化市場(chǎng)自行解決拆遷后的居住問題。未來五年，隨著縣城建成面積的擴(kuò)展 ， 2020年初步形成 約 22萬人口規(guī)模的文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)，給 X 縣 房地產(chǎn)X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 13 業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的發(fā)展空間。 （ 7）目前 X縣 住宅及核心地段商業(yè)店鋪脫銷，較偏地段商業(yè)店鋪雖有所積壓但對(duì)核心地段商業(yè)店鋪的開發(fā)、銷售并不構(gòu)成威脅；未來經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)總量較小，私房建設(shè)將嚴(yán)格限制；市場(chǎng)銷售情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨好。市場(chǎng)需求開始出現(xiàn)對(duì)樓盤規(guī)模、品質(zhì)和環(huán)境配套要求較高的趨勢(shì)，部分開發(fā)商迅速致力進(jìn)行開發(fā)策略調(diào)整 以提高樓盤品質(zhì)滿足消費(fèi)者需求，使房產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展相對(duì)穩(wěn)健。 （ 4）近幾年商品房價(jià)格有較大幅度的上漲，但明顯整體價(jià)格水平仍然處于相對(duì)低位，隨著整體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商品房價(jià)格仍有較大的上漲空間。 （ 2） 2020年是宏觀調(diào)控的重要一年，但在政策調(diào)控中， X縣 并未受到太大 影響，繼續(xù)保持持續(xù)、健康、平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，在銷售方面達(dá)到了價(jià)穩(wěn)量升的雙贏局面，說明 X縣 房地產(chǎn)發(fā)展具備堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 住房消費(fèi)群體 住房消費(fèi)市場(chǎng) ①富人、高收入者 ①別墅、高檔公寓 ②稍高收入者 ②商品房 ③中、低收入者 ③經(jīng)濟(jì)適用房二手房 ④最低收入者 ④政府提供廉租房 （住房呈“金字塔”消費(fèi)結(jié)構(gòu)示意圖） 分析結(jié)論 X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 12 （ 1）整體市場(chǎng) 處于較快增長過程中，房地產(chǎn)仍將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。 熱點(diǎn)戶型 通過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和有關(guān)部門的調(diào)查了解，得出在 X縣 市場(chǎng)對(duì)兩房、單身公寓的需求是很 大的，兩房、三房的比例占到了總和的 75%， 經(jīng)過調(diào)研與客戶深度調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前 某某 市場(chǎng)對(duì) 50—— 80平方米 的兩房、 小面積戶型的需求很強(qiáng) 烈，在價(jià)格穩(wěn)步上升的情況下，實(shí)際的需求數(shù)量可能會(huì)更大，因?yàn)槭袌?chǎng)的變化動(dòng)量是非常大的。九、十月份一直到春節(jié)前后為銷售旺季，市場(chǎng)活躍銷量上升，春節(jié)期間到達(dá)高潮。從 X 縣 在建（在售）商品房調(diào)查統(tǒng)計(jì)表的調(diào)查和了解情況來看： 住宅方面 — 存在著相當(dāng)數(shù)量的目標(biāo)客戶群和大量的潛在客戶群，主要為想換房和進(jìn)行二次置業(yè)的中高收入家庭，以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、外出務(wù)工人員回城購房者，還有少量投資型客戶。 。 “十 一 五”期間商品房開工、竣工、銷售面積增長表 （二） 2020— 2020年 X縣 商品房審批統(tǒng)計(jì) X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 審批統(tǒng)計(jì)表分析結(jié)論： 從審批建筑面積來看， 2020— 2020年審批建筑面積分別為 1 7 85萬平方米。 全年投資規(guī)模占全縣城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額的比重仍保持上升趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)依然是全縣城鎮(zhèn)投資增長中最活躍的因素。據(jù)縣房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)）， 2020年商品住房為 550元 / ㎡ ， 2020年為 620 元 / ㎡ ， 2020年為 650 元 / ㎡ ， 2020年為 780 元 / ㎡ ， 2020 年為 920 元 / ㎡ ， 2020 年上半年為 1100 元 / ㎡ ，下半年達(dá)到 1200元 / ㎡ ； 2020年達(dá)到 1350元 / ㎡ ， 2020年商品住房為 2200元 / ㎡ ， 2020 年為 2800 元 / ㎡ ， 2020 年為 3300元 / ㎡ 。受各種因素、尤其是全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格普遍上 漲過快大環(huán)境的影響， X 縣 城區(qū)的房價(jià)也逐年上升。 因此本地段是一個(gè)地理位置優(yōu)越、交通便利、人氣旺盛、各項(xiàng)配套設(shè)X“ X廣場(chǎng) ” 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 施完善的地域，是具有高品質(zhì)現(xiàn)代人居環(huán)境和工作環(huán)境。 學(xué)校、教育： X縣 中、小學(xué)距本項(xiàng)目約 500m。周邊的 X中學(xué)、 X小學(xué) 、中心醫(yī)院，集貿(mào)市場(chǎng)等配套設(shè)施齊全；得天獨(dú)厚的地理位置，方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使小區(qū)占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。 是城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。無論是文明衛(wèi)生城鎮(zhèn)的建設(shè)，還是適應(yīng)住房消費(fèi)的需要，本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的。這些就是項(xiàng)目建設(shè)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是最重要的可行性。 項(xiàng)目 一至五 層為大型超市 （大潤發(fā)） ，地下室為大潤發(fā)配套商業(yè)廣場(chǎng)， 。 三、 “ X廣場(chǎng) ” 項(xiàng)目已經(jīng)具備開發(fā)的條件，前景較好。 X縣 由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)變化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對(duì)以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極理性、健康發(fā)展，同時(shí)促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。 國八條、國六條 、國十條 發(fā)布對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價(jià)過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。 近年以來，國家出臺(tái)一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制