5農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分析-文庫(kù)吧資料
2024-09-06 23:08本頁(yè)面
【正文】 性。 “ 2024年 —2024年，土地出讓金收益已占全口徑地方財(cái)政收入的４％～１５％，城市建設(shè)資金主要依靠出讓金收益；2024年底地方政府直接負(fù)有償還責(zé)任的９ .３５萬(wàn)億元地方債中，有３ .４９萬(wàn)億元需要用土地出讓金償還。基于集體與國(guó)家的二元土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，政府壟斷了建設(shè)用地的供給，通過(guò)征收方式將農(nóng)村集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地，并以土地出讓的方式轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，從中獲取巨額的土地出讓金收益。 三、完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)建議 １ .明確宅基地使用權(quán)為限制流通物。這也從一個(gè)側(cè)面反映出農(nóng)民對(duì)于宅基地使用權(quán)有 自己的利益衡量和價(jià)值判斷。限于調(diào)查人員的調(diào)查時(shí)間、人脈資 第 6 頁(yè) 共 11 頁(yè) 源等因素，本次田野調(diào)查未能發(fā)現(xiàn)隱性流轉(zhuǎn)市場(chǎng)情形。因此，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)特別是向集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的人員的流轉(zhuǎn)大多以較為隱秘的方式進(jìn)行，交易初期通常并不為其他村民所知。從流轉(zhuǎn)形式看，田野調(diào)查區(qū)域的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式日趨多樣，包括單純出租宅基地、出租房屋的同時(shí)出租宅基地、出售房屋的同時(shí)出售宅基地使用權(quán)、以宅基地使用權(quán)投資入股等流轉(zhuǎn)方式均現(xiàn)實(shí)存在，而且這些流轉(zhuǎn)形式一般是在被調(diào)查從區(qū)域并存。根據(jù)調(diào)查，被調(diào)查區(qū)域農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出流轉(zhuǎn)數(shù)量趨于增加、流轉(zhuǎn)形式趨于多樣的特點(diǎn)。此類情形產(chǎn)生的糾紛較多，一是由于村委會(huì)換屆等原因，導(dǎo)致村委會(huì)履行宅基地及房屋交付義務(wù)的意愿變更；二是由于此類情形變向侵害了本可申請(qǐng)宅基地的農(nóng)戶的利益，這些農(nóng) 戶可能采取信訪、強(qiáng)行搬入已建成待出售的房屋等措施，阻滯小產(chǎn)權(quán)房交易的進(jìn)行。但是不排除拆遷時(shí)出售宅基地的農(nóng)戶再行主張合同無(wú) 第 5 頁(yè) 共 11 頁(yè) 效。由于此類情形流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的農(nóng)戶已將變現(xiàn)資金用于處理重大變故，故其無(wú)力承擔(dān)合同無(wú)效后返還財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，因此其通常不會(huì)主張?jiān)撧D(zhuǎn)讓宅 基地使用權(quán)的行為無(wú)效。一般情況下，除部 分農(nóng)業(yè)生產(chǎn)機(jī)械外，農(nóng)戶可用于抵押擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)較少，在急需大量資金的情形下，一旦不能通過(guò)向親戚朋友籌借的途徑得以實(shí)現(xiàn)，那么其唯一可供變現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)就是其宅基地使用權(quán)及其附屬房屋。被調(diào)查村莊存在第一類情形，距離被調(diào)查村莊４公里左右且距縣城更近的村莊存在第二類情形。３ .農(nóng)村集體組織成員外的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。但是，調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)了另外一個(gè)伴隨現(xiàn)象，盡管農(nóng)戶傾向于價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但是在農(nóng)戶家庭成員有兄弟姊妹等近親屬關(guān)系且近親屬有購(gòu)買需求時(shí)，價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制就無(wú)存在空間。隨著農(nóng)村地區(qū)熟人社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的淡化，農(nóng)戶流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的預(yù)期對(duì)象也不再局限于本村村民，而傾向于價(jià)高者得的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。因此，流轉(zhuǎn)時(shí)，宅基地使用權(quán)的價(jià)格已被包含在流轉(zhuǎn)價(jià)格之內(nèi)，半畝左右的宅基地使用權(quán)價(jià)格一般在１０萬(wàn)元左右。該宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)同樣采用 “ 房地一體 ” 的原則，宅基地使用權(quán)和宅基地上的房屋一體售賣。２ .農(nóng)村集體組織成員間的 宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。田野調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)風(fēng)俗仍舊為絕大多數(shù)的被調(diào)查縣域近郊農(nóng)村的村民認(rèn)可并接受，被調(diào)查區(qū)域尚未發(fā)現(xiàn)因此類 第 3 頁(yè) 共 11 頁(yè) 糾紛起訴至法院的情形
職業(yè)教育相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1