【正文】 不具備集體成員資格的現(xiàn)象已經(jīng)相對普遍。在當(dāng)前國家對于農(nóng)村金融政策還不健全的情況下，肯定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)以彌補(bǔ)當(dāng)前的不足時必要的。在其急需一筆資金時，往往能夠提處置的最有價值的財產(chǎn)也只有房屋和農(nóng)村宅基地。這樣的局面，顯然是違背農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度設(shè)置的初衷的，即違背了農(nóng)村宅基地家庭保障功能的制度價值。然而，我國當(dāng)前立法恰恰缺乏關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套規(guī)定，以致于現(xiàn)實(shí)生活中的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱性市場導(dǎo)致交易秩序混亂、糾紛不斷。如果農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能流通，僅僅作為農(nóng)村村民所有的一種“死產(chǎn)”，那么其作為物權(quán)的經(jīng)濟(jì)價值就不能得到實(shí)現(xiàn)，不僅不能提高土地的經(jīng)濟(jì)價值，也不能保證土地的高效利用。但通說認(rèn)為，我國《民法通則》、《土地管理法》、《物權(quán)法》等已將農(nóng)村宅基地使用權(quán)規(guī)定為一項(xiàng)特殊的用益物權(quán)。[7](2)保護(hù)耕地及保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于集體，個人無權(quán)把農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體之外，如果允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的人獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，將會影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對農(nóng)村宅基地所有權(quán)的保有和行使，影響本集體的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi)，有損農(nóng)村的耕地保護(hù)政策。一些立法者表示當(dāng)初設(shè)立“農(nóng)村宅基地農(nóng)民無償使用，不得轉(zhuǎn)讓”的制度，一是為使農(nóng)民“居者有其屋”，二則為保證農(nóng)民不要成為流人城市的無業(yè)游民，避免兩極分化。在中國農(nóng)村土地集體所有的制度下，農(nóng)民往往將土地視為抗御社會風(fēng)險、保障生存利益的最后一道安全屏障，從而使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的福利色彩。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是建立在集體土地所有制基礎(chǔ)上，為農(nóng)民建立房屋而創(chuàng)建的一種用益物權(quán)。概言之，限制流轉(zhuǎn)性立法引發(fā)了一些社會問題，造成“屢禁不止”的被動現(xiàn)狀。雙方一旦發(fā)生矛盾糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決，權(quán)利難以得到有效保護(hù) [6]“黑市交易”一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的無序和混亂，造成社會矛盾的激化；另一方面由于缺乏有效的監(jiān)管體制和手段，使得作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織反而未獲得任何利益，也客觀逃避了國家的稅收征集，同時損害了國家和集體的利益?，F(xiàn)實(shí)生活中，城市居民有小部分到農(nóng)村購置房產(chǎn)。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。批新農(nóng)村宅基地后，不歸還舊農(nóng)村宅基地,因管理方面的原因，很多農(nóng)民建新房以“攤大餅”式不斷向村莊四周擴(kuò)散，村中心卻保留了大量舊房屋和空閑農(nóng)村宅基地，且基本上無人居住。自然人無嗣,自然人無子嗣指因沒有子女，而沒有血親也沒有繼承。具體情況有以下幾種： 戶籍的變動或準(zhǔn)變動，因戶籍變動而造成農(nóng)村宅基地閑置的情況是近年來出現(xiàn)的新問題，一是近幾年來農(nóng)村人口在消費(fèi)國家的三農(nóng)優(yōu)惠政策過程中改變不了農(nóng)民的身份，長時間在城市生活逐漸形成準(zhǔn)城市人口；二是在農(nóng)村已經(jīng)取得農(nóng)村宅基地分配計劃的青年學(xué)生，因考人大學(xué)而在城市安家落戶；三是農(nóng)村有條件的老人進(jìn)城在子女家中養(yǎng)老；四是迫于生計“傾巢而出”進(jìn)城務(wù)工。因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這個問題有其現(xiàn)實(shí)的意義。然而農(nóng)村宅基地的使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，應(yīng)該和其它用益物權(quán)一樣可以流轉(zhuǎn)，因?yàn)椴荒芰魍ǖ呢敭a(chǎn)不是真正意義上的財產(chǎn)。由于不可流轉(zhuǎn)的閑置、空置住宅擠占了舊村莊的空間，新建住宅便相繼往村莊外圍擴(kuò)張，在擴(kuò)張過程中，未經(jīng)預(yù)先合理規(guī)劃的新住宅群落十有八九需要重新整治。此外，“新宅有增、舊宅無減”給農(nóng)村規(guī)劃整治留下的后遺癥也只會更多、不會減少，應(yīng)該說是舊后遺癥不見少、新后遺癥不斷根。加上監(jiān)控管理的不很到位，農(nóng)村大戶拆小戶多要地建房、超出批準(zhǔn)面積多占地建房、隨意違規(guī)占地多建房等不良、不法行為屢禁不止，進(jìn)一步加速農(nóng)村宅基地增量，土地資源備遭破壞。 [5]其二，農(nóng)村宅基地的不可流轉(zhuǎn)加劇了耕地的減量。農(nóng)村宅基地的無償使用在大大降低我國農(nóng)戶建房的經(jīng)濟(jì)門檻的同時，也未免誘使不肯白白錯失分享免費(fèi)午餐機(jī)會的農(nóng)戶由此而產(chǎn)生某種內(nèi)在動力想方設(shè)法建房，農(nóng)村宅基地可無限期使用的屬性又增加了農(nóng)戶建房的“安全感、穩(wěn)定感和永存感”； [ 4]況且，“中國農(nóng)民認(rèn)為在建房方面的投資，完全沒有風(fēng)險，因?yàn)榧词故窃诩w化時期，房屋也還是私有財產(chǎn)”。、優(yōu)化配置國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史證明，一切稀有資源優(yōu)化配置的主要途徑在于流通轉(zhuǎn)讓； 價格供需理論也揭示：當(dāng)某種資源價格較高時，需求者必然倍加珍惜并精打細(xì)算壓縮其需求量或?qū)ふ姨娲罚η蟪杀局粶p不增，反之，需求者就會有意無意放松對該類資源需求量的控制，而如果資源屬無償使用的，就很可能濫無節(jié)制了。雖然，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)屬用益物權(quán)，但它畢竟是在保有集體土地所有制的基礎(chǔ)上為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供建房便利而創(chuàng)設(shè)的，是不充分的、被打了折扣的用益物權(quán)。相關(guān)法律不僅較為具體地界定了公民合法私有財產(chǎn)的內(nèi)涵和外延，還明確了私有財產(chǎn)所有者的占有、使用、收益和處分權(quán)。 [3]毫無疑問，我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度迄今仍存在著明顯的缺陷，既然如此，屬于農(nóng)村集體土地組成部分之一的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度也就不可能健全，從而不可能自由流轉(zhuǎn)。因此，“只有建立、健全土地產(chǎn)權(quán)制度，才有可能建立、健全土地市場制度”， [2]土地也才有可能自由流轉(zhuǎn)，反之亦然。據(jù)此，不與被繼承人同屬一個集體經(jīng)濟(jì)組織的親屬一律被排除于農(nóng)村宅基地的合法繼承人之外，和被繼承人同屬一個集體經(jīng)濟(jì)組織的合法繼承人雖不受繼承權(quán)與農(nóng)村宅基地集體產(chǎn)權(quán)之間沖突的影響，但在《土地管理法》62條規(guī)定面前，究竟多少人有機(jī)會完全行使其農(nóng)村宅基地合法繼承權(quán)，同樣也可想而知。這就意味著農(nóng)村宅基地不具有財產(chǎn)意義，盡管其使用年限長于國有土地，甚至可無限期使用，充其量也只是被當(dāng)作生活資料，并非可利用之財產(chǎn)，無法進(jìn)行有償流轉(zhuǎn)。因而，歷來實(shí)行單一的行政審批予以配置，即由符合條件的農(nóng)戶提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)、縣政府備案，申請者繳納一定費(fèi)用后便可無償取得(申請者繳納的費(fèi)用很少，較之于國有土地出讓金，僅聊勝于無，故農(nóng)村宅基地近乎無償使用)農(nóng)村宅基地使用權(quán)。如2022．年國土資源部的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置農(nóng)村宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”，等等。而對于農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，無論法律法規(guī)還是地方政策和規(guī)范性文件均明確予以禁止，如《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地，其農(nóng)村宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請農(nóng)村宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《擔(dān)保法》第37條也規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，等等。我們可以分析我國當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度具有以下缺陷：在我國，有關(guān)農(nóng)村宅基地管理的法律法規(guī)不全，迄今尚未這方面的專門民事法，少量涉及農(nóng)村宅基地有關(guān)內(nèi)容的法律條文主要散見于《民法通則》、《土地管理法》等?！?.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。對失去