【正文】 新單位 4. 北天河板塊： 包括 橡樹園 、 天河峰景 、 南興花園 、 白天鵝花園 等，總貨量近 300 套 南湖板塊 : 萬科 由以上樓盤發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)商基本為行業(yè)勢力雄厚的珠江、海田、 萬 科開發(fā)商，這些樓盤放量很大 ，基本集中在城中心周邊 ，志在搶占目前旺盛的銷售勢能最高點， 其價格不斷試探目標客戶的承受價格極限 ， 100180平方米占據(jù)絕對主力，反觀小戶型同期放量并不能滿足目標群體的心理認知價格范圍內(nèi)。 熙源 明年 5 月推新組團，主打 130－ 140 平方米，售價 6000 元／平方米左右。 中洲中心 明年春交會推出 70 多套單位，面積 100－ 228 平方米，售價 萬元／平方米左右。 自由心岸 預(yù)計明年中推出三房或四房單位，售價 6000 元／平方米以上。 光大花園 明年元旦將正式推出 F1 區(qū) “ 和榕風景 ”533 套全新住宅單位；明年五一前后將推出該盤惟一的一線江景組團 E 區(qū)，占地 5 萬多平方米，有 1700 多套住宅。戶型面積 125－ 170平方米。 入市時間：目前還未動工，如果各項工作順利，預(yù)計明年下半年就可推出。該項目發(fā)展商曾成功開發(fā)了 朗晴居 ，因此將把朗晴居的品牌延用到這個項目上。 入市時間：預(yù)計 2020 年 6 月。兩座塔樓分別高 18 層和 22 層，戶型包括 26－ 29 平方米的一房一廳、 51－ 71平方米的兩房兩廳、 80－ 92 平方米的三房兩廳。 入市時間：預(yù)計明年上半年。戶型設(shè)計以 91－ 139平方米的大戶型為主?？傉嫉?56440 平方米，總建筑面積 萬平方米，定 位為歐式高檔住宅社區(qū)。 入市時間：預(yù)計 2020 年年底。另外，南向單位的陽臺為了充分利用陽光資源，設(shè)計成了陽光花房；北向單位的陽臺則做成大露臺，面積在 20 平方米左右。戶型以 160 平方米的單位為主，在設(shè)計布局方面較為創(chuàng)新。 入市時間：預(yù)計 2020 年四五月開始接受內(nèi)部認購 □ 濱江明珠苑 ［預(yù)計 2020 年年底前上市］ 項目介紹：濱江明珠位于濱江東一線臨江位置，居于兩大豪宅盤中信君庭和 金海灣 之間，是華港房產(chǎn)目前重點打造的項目。其中，南區(qū)部分單位將做成公寓，每戶設(shè)計有雙陽臺，帶有高標準裝修，每兩層還帶有一個公共空中花園。該盤占地 5 萬平方米 ，總建筑面積 20 萬平方米，規(guī)劃建 14棟 11－ 32 層的住宅，共 1700 多套。 現(xiàn)場目擊：目前正進行地基工程的施工。其戶型設(shè)計以三房單位為主，一梯四戶設(shè)計，其中 70－ 80 平方米為兩房兩廳、 80－ 90 平方米為小三房、 90－ 100 平方米為三房兩廳、 120－ 130 平方米為四 房兩廳，實用率接近 9 成。 十 八 、 同期 項目 調(diào)查 □ 保利海棠花園 位于江燕路廣州橡膠廠地塊，占地近 1 萬平方米，總建筑面積為 4 萬平方米， 10 棟 11層高的小高層住宅呈圍合式布局，采取人車人流規(guī)劃。 調(diào)查 分析，這是由于去年 10 月份購買力迸發(fā)所致的。 同時，二手房成交量在經(jīng)歷了去年 10 月的下滑之后，也開始出現(xiàn)回升。二手樓成交量也有回升。南景園壓軸產(chǎn)品 “ 美廬 ” 成交火爆，成熟大盤 保利花園 收官之作 54 棟和金碧花園的新貨也備受買家青睞，三盤新貨齊推、貨量充足使該板塊在去年 12月風光無限。值得一提的是，海珠區(qū)豪宅大盤珠江 帝景苑 表現(xiàn)頗為不俗，成交約 45 套，更有幾天成交突破 10 套。 海珠區(qū) 泓景花園 ，總成交套數(shù)約 190 套，占到整個海珠區(qū)成交量的約 15%，成交價約為 6300 元 /m2,高于整個海珠區(qū)成交單價，因為該樓盤大部分都是兩房、三房單位，戶型實用，所以屢屢成為熱銷盤。 4. 海珠區(qū) 成交量 即將超越天河 海珠區(qū)一掃去年 11 月后勁不足的疲態(tài)，共簽約 1080 套，簽約面積 134029 平方米，成交金額 81905萬元，成交均價 6110 元 /m2, 與去年 11 月相比，去年 12 月海珠區(qū)成交量有所增長，增幅約 30%，其成交均價已突破 6000 元 /m2 大關(guān)。預(yù)計今年 1 月， 依云小鎮(zhèn) 和利海 一方面，南湖雅居樂半 島花園、萬科 托斯卡納 全新亮相，為廣州帶來濃郁的意大利風情小鎮(zhèn)，首批產(chǎn)品疊拼庭苑以新意獲得了市場的贊譽。雖然表現(xiàn)不錯，但這幾個項目的成交情況也比較平緩，未出現(xiàn)一天簽約幾十套的 “ 兇猛勢頭 ” 。本月表現(xiàn)較突出的項目有 金碧雅苑 、 金碧新城 、富力城、 時代玫瑰園 、 嶺南新世界 等。 3. 白云區(qū) 市況穩(wěn)如泰山 白云區(qū)的樓市表現(xiàn)相當穩(wěn)定。供應(yīng)量持續(xù)下降，去年 12 月下降到 500~600 套左右，但雖然如此， 去年 12 月的成交與 11 月相比卻還略微上升，可見需求一直保持旺盛。 2. 黃埔區(qū) 缺貨制約成交 黃埔區(qū)去年 12 月仍然沒有大的突破，總成交量為 255 套，成交均價為 4747 元 /m2,比去年 11 月 4588元 /m2 略高。同時， 星匯雅苑 、 馬賽國際公寓 、 東方新世界 去年11 月底入市的中海觀園，在去年 12 月顯現(xiàn)出熱銷威力，此外，匯景新城、富力天河華庭、力迅 高價之下，天河區(qū)的成交仍然活躍，以 108502萬元的成績位居總成交額榜首。 4. 僑惠花園 發(fā)展商 ： 廣州市華僑房屋開發(fā)公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 海珠廣州大道南 903 號 占地面積： 4 萬平方米 總建筑面積 ： 3 萬余平方米 綠化率 ：幾乎無綠化 規(guī)模 ： 9 棟 多層 戶型面積 ： 70 平方米 — 110 平方米 價格 ：均價 4500 元 付款方式 ：一次性、分期付款 入住日期 ：現(xiàn)房 銷 售 率 ： 80% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米 配套 ：目前配套設(shè)施均未到位 點評 ：戶型太差，手續(xù)有問題，目前暫且拿不到房產(chǎn)證，由于價格很低（均價 3800 元 /平方米），故前期板式多層已售磬，目前兩棟典式多層（一梯六戶）銷售情況很差，由此可見，消費者購房首要關(guān)心的問題還是銷售價格，只要有價格優(yōu)勢，即使承擔一定的購房風險，也有敢于“吃螃蟹”的消費者存在，而且不在少數(shù)。 2. 和輝花園 發(fā)展商 ： 珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 廣州大道南海珠區(qū)車管所對面 占地面積： 80 余畝 總建筑面積 ：約 12 萬平米 綠化率 ： 30％ 容積率 ： 規(guī)模 ： 20 棟多層 戶型面積 ： 77 平方米 — 147 平方米 價格 ：均價 5800 元 /平方米 付款方式 ：一次性、按揭 入住日期 ： 2020 年 7 月 銷 售 率 ： 95% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米 配套 ：可視對講、保安 24 小時服務(wù)、集中供熱， 24 小時熱水 等 點評 ：位置優(yōu)越、樓盤外觀效果較好，環(huán)境、綠化一般，相對本區(qū)域其它樓盤，價格較高，由于路面 的拓寬等因素，銷售情況較好。 十 六 、 區(qū)域市場主要樓盤概況 1. 益鵬翠苑 發(fā)展商 ： 廣州嘉鵬房地產(chǎn)有限公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 廣州大道與工業(yè)大道交匯外（海珠客運站斜對面） 占地面積： 90 余畝 總建筑面積 ： 6 萬平方米 綠化率 ： 49% 容積率 ： 規(guī)模 ： 11 棟多層 48 棟 小高層、高層 獨體 總 戶 數(shù) ： 1270 戶型面積 ： 90 平方米 — 200 平方米 價格 ：多層均價 :4510 元 /平方米 高層均價 :3960元 /平方米 付款方式 ：一次性、按揭 發(fā)售日期 ： 2002 年年底 入住日期 ： 今 年 6 月 一期 銷 售 率 ： 80% 物業(yè)管理 ： /平方米 配套 ：可視對講、保安 24 小時服務(wù)、閉路監(jiān)控（電梯、車庫、樓坐入口）、集中供熱， 24 小時熱水等 點評 ：多層銷售情況較好，現(xiàn)已基本售磬，小區(qū)整體感覺較好，樓盤包裝比較到位；在宣傳推廣方面，缺乏新意。 3. 總 論： 綜上所述六大趨勢， 廣州 市的房地產(chǎn)業(yè)將向大型化、智能化、人性化、環(huán)境化發(fā)展，不注重品牌形象的發(fā)展商將被市場淘汰。 2. 開始引進全新的營銷理念。 針對 廣州 市場不斷進行研究分析，緊貼市場步伐，結(jié)合政府規(guī)劃發(fā)展方向，預(yù)測房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)如下利好形勢。對于這些居住投資兩相宜樓盤的熱銷，除了有部分投資買家購房外，也有部分投資意識較為強烈的消費者在買樓的過程中，除考慮目前的實際居住需要，亦會兼顧到投資的發(fā)展前景。 金碧翡翠華庭開盤，主力戶型是兩房兩廳，同時還有少部分一房和三房單位。 3. 投資意識更為強烈 在廣州，投資型住宅物業(yè)主要集中在天河體育中心周邊附近地區(qū)以及新港東路的琶洲會展區(qū)域，而這兩個區(qū)域亦是目前市場上眾多樓盤的集中地。其全新二期剛開始內(nèi)部認購就吸引了大批買家前來，二期戶型面積最大的為 145 多平方米， 最小的是 23 平方米的單身公寓，其中又以 60－ 110 平方米的兩房以及三房為主，與同樣處于革新路的天鵝灣定位明顯不同，雖然其均價高達 7000 元／平方米，但銷售依然火爆， 8 號當天成交就接近 40 套單位，其中以正望江的 B 型 103 方、 C 型 86方單位最受人歡迎。 2. 江景樓盤勢頭不減 繼城啟一線江景樓盤天鵝灣開盤以來，江景樓盤再次成為年底市場關(guān)注的熱點，雖然定位為江景豪宅，戶型大、總價高，卻不減買家的熱情，公開發(fā)售也要加推才能滿足當時在場買家的需求，可見江景樓盤受人歡迎的程度。 上寓，在開盤不久就已經(jīng)賣出絕大部分貨，特別是該盤南向 55 平方米 C 戶型在內(nèi)部認購時買家登記率已達 20∶1 ，現(xiàn)在只剩兩 套，而其他戶型目前亦是只剩下較高層以及較低層單位，總體的貨量不多。元旦期間幾個以小戶型為主打的樓盤自然就人頭洶涌 。廣州中心城區(qū)的土地資源日漸稀缺，且很大一部分要用于商業(yè)、市政公共用地等用途，地價自然水漲船高，所以在市中心已很難繼續(xù)開發(fā) 6000 元 /m2 以下的房子了，這是城市發(fā)展、土地升值的一個必然趨勢。按照許多市民的固有觀念， 6000 元 /m2 的房子應(yīng)該是靠近市中心，至少也不會太遠的，但現(xiàn)在卻只能買到離中心城區(qū)較遠的地方，于是便覺得不適合自己的要求， “ 無樓可揀了 ” 。據(jù)粗略統(tǒng)計，目前這批房子的供應(yīng)總量加起來約有 3000 套。 但是，現(xiàn)在 低價位 的房子，大多向外 “ 邁出 ” 了一環(huán)，主要分布在外環(huán)線 ——— 環(huán)城高速的附近及外圍地帶。 低價位 的房子在廣州仍有不少，只不過相對于原先的區(qū)域，現(xiàn)在聚集的 區(qū)域更向城市的外圍拓展了。南洲板塊一些樓盤本來都針對中低端客戶設(shè)計，由于市場變化，不少發(fā)展商已把目光抬高，定位為中高端市場。去年，不少市民對海珠 4000 元／平方米左右的房子仍認為價格太高，如今，該區(qū)域除了南洲路、工業(yè)大道南外，幾乎很難找到這種價位的樓盤。 調(diào)查 還 發(fā)現(xiàn)，雖然中低價盤的名字還是那幾個，但與去年的價格相比，他們各自的均價也有所增長，增長幅度 在 100 元／平方米左右。 調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，按 4000 元 4500 元／平方米的標準來找房子，有洛溪板塊的 海龍灣 ，華南板塊的 華南碧桂園 、自在城市花園 、 錦繡生態(tài)園 。 因此，以 5000 元為中低價位樓盤的上限，今年天河區(qū)中低 價樓盤最為集中的應(yīng)是沙太路板塊，像 云翠豪苑 、 南興花園 、 橡樹園 等，不過隨著區(qū)域?qū)I(yè)批發(fā)市場的整治和搬遷，以及地鐵 三號線延長線的動工，該區(qū)域的房價上漲也只是時間而已。與此同時，東圃 5000 元以下的樓盤明顯有向東移動的趨勢。 城市假日園 去年中首推新貨，銷售均價只有 4300 元／平方米，下半年價格迅速調(diào)升，漲到 4800 元／平方米。 東圃中低價盤 “ 勢力圖 ” 往東移動 去年，天河 4000 多元／平方米的樓盤主要集中在東圃板塊、燕塘沙太路板塊。機場路 百順臺 去年二期單價 4500 元左右，現(xiàn)在售三期花畔曉雨已升至 5500 元左右。 而在白云大道， 云山詩意 年初開盤時單價 4200 元左右，現(xiàn)在其樓價已直逼 5000 元大關(guān)。 同和路樓價一年升千元 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同和路的南方醫(yī)院和梅花園地段的樓價在一年內(nèi)已上升了 1000 多元／平方米。目前，天河區(qū)珠江新城的樓價已經(jīng)升到 9000~10000 元 /m2,同時， 匯景新城 、 富力天河華庭 等項目的均價也在 10000 元 /m2 左右，其他項目大多也在 7000 元 /m2 左右，從而拉高了整體樓價。要找 4000 元的樓盤必須到更遠的地方去了。這顯示，廣州中低價位樓盤有加速遠離 “ 城中心 ” 的趨勢。 十一 、廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展因素分析 (一 ) 政策法規(guī)： 政府宏觀調(diào)控力度大大加強 土地宏觀調(diào)控政策 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 央行加息政策 《關(guān)于加強商品房預(yù)售和銷售管理的通知》：將規(guī)定定金收取不得強制 (二 ) 經(jīng)濟環(huán)境： 區(qū)域經(jīng)濟總部效應(yīng)凸現(xiàn) (三 ) 人口： 購買力強勁