【正文】 緊圍繞開發(fā)前期關注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，進一步擬定整合推廣策劃方案，整合所有資源，揚長避短，努力實現(xiàn) 本盤 的成功與強勢營銷。走訪開發(fā)區(qū)管委會，房管局，規(guī)劃服務中心等。 地理環(huán)境 1. 精彩園林：獨有的森林式四維空間園林－－幻彩星園，高低錯落，跌宕 起伏，提升生活空間。 ２） 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整優(yōu)化 ３） 選擇性招商策略成效顯著。而海珠區(qū)人民法院位于逸景路左側(cè)，主要分管審判和判決業(yè)務。 ２） 海珠區(qū)的另一大讓業(yè)界關注的市政措施是新領事館 的選址 。 八 、 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展狀況 現(xiàn)狀與結(jié)構(gòu) ① 房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟發(fā)展保持良好關系 ； ② 商品房開發(fā)投資、施工及新開 工指標穩(wěn)步增長；竣工面積繼續(xù)降低，增幅略有縮小 ； ③ 商品房銷售面積持續(xù)增長，但增速放緩，市場交易旺盛 ； ④ 房屋空置面積同比仍在小幅增加，但環(huán)比面積下降 ； ⑤ 國有企業(yè)、私營個體和港澳臺投資在房屋建設方面三足鼎立 。 潛力區(qū)域：白云、花都、芳村、黃埔 、 海珠 。 天河區(qū)價格強勁增長 天河區(qū)的樓價漲幅明顯，達到 8295 元 /m2,比去年 11月狂升 1209 元 /m2。 同和路和南湖板塊是白云區(qū)樓價上升幅度最的區(qū)域，一年內(nèi)樓價上升了 1000 多元，而白云大道、黃石路和機場西，一年內(nèi)也分別有 500 至 1000 元的升幅。 番禺房價漲了百元 一直以來，番禺房價比原八區(qū)低，因此，把番禺中低價盤的標準定在單價 4000 元 4500 元／平方米。相對于其他傳統(tǒng)區(qū)域來說，海珠的樓價升值的潛力 很大 。 隨著城市的發(fā)展，一個城市的中心區(qū)域必然會擴大，由此自然帶動居住區(qū)域的拓展。 恒大金碧灣繼 3 月份開盤以來，其以中小戶型為主、座擁一線江景而成為買家追逐的焦點，使其在開盤后不久就一直處于斷貨階段。 十 五 、 住宅類物業(yè)近期市場特點 1. 市場特點 從 廣州 市樓市近一年的發(fā)展中可以看出，房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢越來越好， 消費者對樓盤的素質(zhì)要求越來越高，發(fā)展商為迎合市場要求，將會做得更好、更快。高層外觀視覺較 好，由于價格較高和人們對高層認識不夠，其銷售情況欠佳，但該地段從長遠的眼光看具有一定的升值潛力。 上筑等都在去年 12 月推出了新一批單位 ，而這些樓盤的均價都超過 10000 元 /m2,這些樓盤的成交直接拉升了整個天河區(qū)的成交均價。從去年 10 月到 12 月，整個第四季度的均價都在 5400~5500 元 /m2 之間，成交量也保持在 1000 套 /月左右。 藍山 等項目均進入了缺貨期；另一方面，以度假、休閑為主調(diào)的南湖板塊項目，依然無法和以自住為主的白云大道項目相抗衡。 就板塊而言，工業(yè)大道板 塊在去年 12 月最搶風頭。房價一直有升無降，觀望者發(fā)現(xiàn)房價并沒有跌，擔心房價會繼續(xù)走高，只得趕在去年 “ 十一 ” 黃金周過后匆匆入市，這部分購買力在去年 10 月中下旬得以釋放。戶型面積為 40－ 130 平方米，戶型由單身公寓到四房兩廳，種類豐富，并且戶型細分。 現(xiàn)場目擊：該項目目前已動工， 正進行地基工程。 □ 綠洲別院 ［預計 2020 年 6 月上市］ 項目介紹：該盤是利海地產(chǎn)在海珠區(qū)開發(fā)的首個項目，位于赤崗，占地 3000 多平方米，建筑面積 2萬平方米。 □ 老盤新貨 珠江帝景 珠江帝景將推出灝景軒。 伯朗 社區(qū)規(guī)劃： 該盤總占地面積 3 萬平方米，總建筑面積約為 8 萬平方米，集住宅、商用物業(yè)、寫字樓于一體，項目住宅名稱為 “ 愛都名軒 ” ，商用物業(yè)名稱為 “ 愛都新天地 ” ，由 6 棟 13 層和 1 棟 9 層小高層、 1 棟復式 LOFT公寓組成，并呈半圍合布局，住宅共有 500 套左右，以小戶型為主。 社區(qū)規(guī)劃： 該盤占地面積 7 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，共規(guī)劃五期，現(xiàn)為第四期，前三期已經(jīng)入住。 樓盤優(yōu)勢： 該盤靠近比較成熟的曉港灣，生活配套成熟，交通也比較方便，地鐵二號線的延長線也有站點在附近。 兩三年內(nèi)，海珠區(qū)府將整體搬遷至新機關大樓辦公，廣州大道南區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｖ閰^(qū)新的政治文化中心，接著廣州市規(guī)劃局公布了瑞寶、東風兩公園的規(guī)劃方案，隨著生態(tài)公園的規(guī)劃建設，該區(qū)域的居住條件將大幅提高，再加上交通網(wǎng)絡的不斷改善，廣州大道南的區(qū)域形象 也正在逐步提升。海珠區(qū)的未來前景和發(fā)展?jié)撝岛蜕厦娴姆治龅玫搅藦V泛的看好。另一方面，入住海珠區(qū)的上班族越來越多，并 且投資市場逐漸有起色，這部分買家對小戶型的需求又較為迫切，由此引發(fā)小戶型緊俏的局面。買家也由原來的本區(qū) 買家為主，漸漸向外圍區(qū)域買家擴散 2. 出臺的《廣州市海珠區(qū)城市建設總體發(fā)展概念規(guī)劃綱要》，海珠區(qū)要實施 “ 東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居 ” 和 “ 抑制房產(chǎn)、完善配套 ” 的用地布局思想，東部布局重點在產(chǎn)業(yè)用地的預留與調(diào)整，西部布局則關鍵在宜居環(huán)境的營造與商業(yè)等配套設施的完善。 容積率： 建筑密度： 23% 綠化率： 60% 總戶數(shù)： 1080 戶 項目占地近 3 萬平方米，三個組團的 10 座高層塔樓呈圍合式布局，中間為 2 萬平方米的園林，配套有會所、幼兒園和泳池。 中心園林地下面 設計 樓盤的停車場。 依林畔水，四維園林構(gòu)筑三重風景： 2） 戶型定位 周邊有華南汽貿(mào)、布匹城、國際輕紡城等專業(yè)市場，加上海珠區(qū)政府要搬至廣州大道南，所以該區(qū)域小戶型租賃市場興旺。 ④ ) 戶型布置合理緊湊，功能分區(qū)滿足人的生理要求。其中單身公寓將是不錯的投資性戶 。 節(jié)日 推貨： 價格優(yōu)惠：期間可獲額外 折優(yōu)惠以及價值 3000 元至 6000 元不等的禮包。 ⑥ 定價時注重采光、日照對單位的影響。 銷售方式 總結(jié)目前各地樓盤運用的銷售手法，都各有所長，主要綜合分類： ① ) 按籌號排隊購房； ② ) 以排隊形式，優(yōu)先購房； ③ ) 以抽簽形式購房； ④ ) 普通的展銷會，戶外及各種報媒廣告宣傳，先到先得購房。目前就現(xiàn)階段地理環(huán)境及市場預測 。 ③ ) SP 促銷與 DS 直銷相結(jié)合 ④ ) 活動引爆樓市 ⑤ ) 展會及公關活動 ⑥ ) 中心花園命名征集活動 。 缺點：宣傳費用高， 有效 時間短 ； 報紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標不明確 。 圍繞“本案”廣告主題，深化和突出這一主題，進行訴求。 采用夾報的形式成本相對較低，但宣傳效果弱于報紙版面。 媒體推廣問卷調(diào)研分析： 在廣州市，人們主要從電視上得到信息，占有 %的最高分額，其次是廣州日報為 %、羊城晚報為 %，在戶外廣告受到地域的靜態(tài)性，位列報紙電視之后，但也有一定的傳播受眾。 優(yōu)惠政策（價格折讓） 結(jié)合本案前期的銷售優(yōu)惠政策以及周邊別墅類主要競爭物業(yè)的具體情況，建議： 1）、一次性付款 94 折 2）、 分期付款 97 折 3）、 銀行按揭 98 折 4）、市場認知階段或特殊活動期間，實行“折上折（ 96*98， 98*98）”的優(yōu)惠政策，也可采取“贈送一定年限的物業(yè)管理費、免入伙費用、贈家電”等促銷優(yōu)惠政策。 C、銷售手法應該有利于促進提升項目價格的必要性。 以上是作為定價時的一個參考因素，最終還須在定價時作一個適當?shù)恼{(diào)整，務求令整體價格合理。 銷售價格的制定 ： ① 定價格策略時，須考慮市場競爭業(yè)態(tài)的變化，迎合消費者的購買心理因素。 價格走勢策略 遵循兩條原則：低開高走，穩(wěn)步提升；在保證利潤的前提下，提高銷售速度。 二 六 、 配套 內(nèi)部配套 商業(yè)步行街、活動中心、醫(yī)療站、精英會 所、 coffeeshop、健身室、桌球室以及幼兒園和往返于地鐵站的小區(qū)巴士。 戶型面積布局上，包括 29 平方米單身公寓、 6178 平方米兩房兩廳和 94112 平方米的大三房單位，主力戶型為兩房和三房單元 ， 雙陽臺設計，部分兩房和三房單位主人房帶弧形落地飄窗，部分兩房單元還有 180 度觀景陽臺。 本盤 地勢 高低錯落，跌宕起伏，提升生活空間。 出 資整治后滘西街，這條路以后將作 為樓盤與廣州大道南接駁的通道之一 區(qū)內(nèi)規(guī)劃匯以人為本的設計理念，實行人車分流，滿足都市時尚一族的人居需求。 在所有的新產(chǎn)品中，新盤更配置了不少的中小戶型。 戶型建議： 戶型單位以二房和小三房為主，帶裝修。通過對調(diào)研數(shù)據(jù)分析，市民普遍 購房接受的價格，總價 2540 萬元的比例占 %， %在 4055 萬區(qū)間。樣本 可以作為對其他兩種問卷的補充。其實，發(fā)達國家的大城市發(fā)展到一定階段，居住區(qū)域基本都集中在城市的外圍地帶，居民通過家庭轎車，或者地鐵、輕軌等交通工具往返市區(qū) 工作地與郊區(qū)居住地之間。 3. 曉城 ： 戶型方正實用 地點：廣州市海珠區(qū)東曉南路 單元評點： 3 梯 7 戶設計，戶型也屬于方正實用型，客廳與餐廳自然分離，并且廳出陽臺，通風、采光好。 陽光 320：小區(qū)配套完善 地點：廣州市海 珠區(qū)東曉南路與盈豐路交會處 單元評點： 3 梯 12 戶設計，戶型比較方正實用，功能空間劃分清晰。 十 九 、 廣州 6000元 /m2以下居住圈分布圖 1. 番禺華南板塊： 主要供貨樓盤包括 祈福新村 、 海龍灣 、 自在城市花園 、 廣州雅居樂 花園、 南國奧園 以及 華南新城 ，總量不足 600 套 2. 白云大道沿線： 包括 云山詩意 珠江御景 灣 年底推 “ 名流風范 ” 全新組團 150 套單位，一層一戶設計，四房二廳，每套面積約 171平方米。 □ 濱江東項目 ［預計明年下半年推出］ 項目介紹：該項目位于濱江東珠江泳場附近，占地 5000 平方米，為一座雙聯(lián)體塔樓的單體項目。社區(qū)呈圍合式布局，由 12 座小高層住宅組成，其中 4 座為二梯三戶，其余為二梯六戶。項目占地 萬多平方米，建筑面積為 4 萬多平方米，規(guī)劃建 2 棟 29 層的高層住宅。該盤還配套有商鋪和一個網(wǎng)球場，其他配套將與保利工業(yè)大道上的其他樓盤共享。 去年 11 月的預售商品房成交套數(shù)、金額、面積均創(chuàng)下去年 6 月以來的最高紀錄，南村、鐘村、大石三鎮(zhèn)依然排在前三甲，成交金額分別為約 億元、約 億元、約 億元，三個鎮(zhèn)的成交金額占了番禺去年 11 月總成交額的約 74%。對比去年第四季度的海珠區(qū)成交均價，是以每月 20 元 /m2 的速度在增長。 新盤方面，利海 去年 12 月黃埔區(qū)主要是 金碧世紀花園 、萬科城市花園保持成交。 十 七 、 廣州市 市場主要樓盤概況 1. 天河區(qū) 眾豪宅拉升樓價 去年 12 月，天河區(qū)以 1185 套的成交量畫上了句號，而高達 8295 元 /m2 的成交均價不僅比成交量第一的海珠區(qū)整整高出了 26％，也比本區(qū) 11 月的 7100 元 /m 10 月的 7317 元 /m2 再創(chuàng)新高。 隨著諸家代理公司進入 廣州 房地產(chǎn)市場，改變了過去發(fā)展商為賣樓而賣樓的簡單開發(fā)行為，引進了全新的規(guī)劃設計、形象包裝、銷售策略、趨前的市 場預測等營銷理念，引領 廣州 市房地產(chǎn)市場逐步國際化。在天河區(qū)，上寓的熱銷、馬賽國際公寓的大受歡迎，都因有大部分投資客購房 ，但真正的用家也占很大一部分，用家在買樓時投資意識也有所加強。 星城格調(diào)、英豪花園等樓盤形成爭購小戶型單位的熱潮，無獨有偶，位于天河公園旁以 38 到 55 平方米小單位為主打的東方都會廣場 具體來講，北部主要分布在北天河、白云大道；東部則集中在東圃、黃埔；南部分布在南洲路、廣州大道南和番禺華南板塊；西部在原芳村、白云區(qū)石井等地區(qū)。 海珠 南洲路房價走高 對很多人來說，除了海珠，現(xiàn)在似乎很難找到理想的低價盤。而美林湖畔、 盈彩美居也有同樣的現(xiàn)象，都先后進入 53005800 元／平方米的均價范圍。如 云景名都 ，去年單價 4500 元左右，現(xiàn)已達 6000 多元。一般而言，越靠近市區(qū)，中低價位樓盤越少，以 “ 城中心 ” 為圓心，不同價位的中低 價樓盤構(gòu)筑成一個個 “ 同心圓 ” ，今年，這個同心圓的半徑突然增大了很多。 供需概況 ① 一手樓市供應有所 緊張； ② 成交量 穩(wěn)步上升 。 商業(yè)物流加速提升 海珠東部將建成琶洲國際會展中心區(qū)和廣州大道南專業(yè)批發(fā)物流園區(qū)兩個區(qū)域級的商務物流區(qū)。 其中東風生態(tài)公園就在 本盤 北面，為廣州大道南的市政建設錦上添花。 ６） 民營經(jīng)濟呈現(xiàn)出領跑全市經(jīng)濟的勢頭。 六 、 廣州市宏觀環(huán)境調(diào)研 分析 上半年，在國家宏觀調(diào)控政策和全球能源、原材料價格上漲的形勢下，廣州電力和土地供應緊張，經(jīng)濟增長速度二、三月份出現(xiàn)大幅回落，面對如此嚴峻局面，廣州市積極采取應對措施，千方百計克服電力供應緊張的困難，加快經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，二季度經(jīng)濟增幅出現(xiàn)了逐月回升的趨勢，使上半年地區(qū)生產(chǎn)總值 增長 ％，保持了較高的增速。；目前本項目地塊上主要是低矮的民房和開發(fā)區(qū)工業(yè)建筑，密度分散，依次，本項目的拆遷工作和攝取內(nèi)部的交通動線將是在開發(fā)過程中面臨的兩個