【正文】 美居 有少量單位 6. 廣州大道南板塊 ： 本盤 還有少量貨尾單位 7. 原芳村： 逸彩新世界 將在 “ 五一 ” 推出 100 套單位 8. 工業(yè)大道板塊： 新盤 保利百合花園 二期預計 “ 五一 ” 發(fā)售，總貨量 300 多套 東曉 (論壇 像冊 戶型 樣板間 ) 南 南洲路板塊： 包括 曉城 、 英豪花園 和 益鵬翠苑 等，總貨量不超過 200 套 9. 石井地區(qū) : 金碧新城 有 500 套貨量 二十 、 海珠區(qū)主要樓盤概況 1. 愛都銘軒：鄰近地鐵交會站 地點：廣州市海珠區(qū)東曉南路 5 號 單元評點： 1 梯 9 戶設(shè)計，呈直線排列，雖然沒有電梯，但是因為該棟與旁邊兩棟相通，可以搭乘這兩棟的電梯。該戶型是開放式的客廳和臥室，進門處的廚房也設(shè)計為半開放式，陽臺面積適中，通風采光好，此外，該戶型還附送一個大衣柜。 社區(qū)規(guī)劃： 該盤總占地面積 3 萬平方米，總建筑面積約為 8 萬平方米，集住宅、商用物業(yè)、寫字樓于一體，項目住宅名稱為 “ 愛都名軒 ” ，商用物業(yè)名稱為 “ 愛都新天地 ” ，由 6 棟 13 層和 1 棟 9 層小高層、 1 棟復式 LOFT公寓組成，并呈半圍合布局，住宅共有 500 套左右，以小戶型為主。 配套：內(nèi)部配套有首、二層的商業(yè)街、社區(qū) mini 影院、超市、泳池等，附近則有百佳、好又多等商業(yè)配套，廣州大道南小學、 曉港灣 小學、市 97 中以及 南洲名苑 幼兒園等教育配套，還有中山二院南院、海珠客運站等公共設(shè)施。 樓盤優(yōu)勢：樓盤位于東曉南路、工業(yè)大道、南洲路三條主要交通線的交會處，并緊鄰海珠客運站，交通方便，不僅有 20 多條公交線路經(jīng)過，而且還靠近在建的地鐵廣佛線和規(guī)劃的地鐵 2 號線支線與廣佛線的交匯站，未來交通將更便利。 2. 英豪花園 陽光 320：小區(qū)配套完善 地點：廣州市海 珠區(qū)東曉南路與盈豐路交會處 單元評點： 3 梯 12 戶設(shè)計，戶型比較方正實用，功能空間劃分清晰?？蛷d面積相對寬敞，并且廳出陽臺，增加了房間的采光和通風。臥室?guī)в酗h窗，視野開闊，正對該期中心園林和運動場。但是廚房略顯狹窄一些，使用時只容得下一人。 社區(qū)規(guī)劃： 該盤占地面積 7 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，共規(guī)劃五期，現(xiàn)為第四期，前三期已經(jīng)入住?，F(xiàn)正在銷售的四期占地 2 萬平方米，建筑面積約 9 萬平方米，共建有 2 幢 28 層住宅和 1 幢 24層住宅，首兩層裙樓為商鋪。 配套： 內(nèi)部配套有小學、托兒所、會所、市場 、游泳池等，外部則有中大二院南院、好又多、 好信廣場 等公共設(shè)施。 樓盤優(yōu)勢： 該盤屬于南洲路上開發(fā)較早的樓盤，周邊居住生活氛圍相對成熟，該盤交通也很方便，有英豪花園等 12路公交車的總站，還有十幾條公交線路，而該盤距離地鐵 2 號線支線與廣佛線的交會站大約 5 分鐘左右時間。 3. 曉城 ： 戶型方正實用 地點：廣州市海珠區(qū)東曉南路 單元評點： 3 梯 7 戶設(shè)計，戶型也屬于方正實用型，客廳與餐廳自然分離，并且廳出陽臺，通風、采光好。廚房比較寬敞，并有側(cè)窗，并和衛(wèi)浴間有趟門連接，衛(wèi)浴間也有窗戶設(shè)計，通風好，但是光線比較暗。 社區(qū)規(guī)劃： 該項目西靠曉港灣，占地面積 4883 平方米，總建筑面積約 7 萬平方米，由 4 棟 32層的高層住宅組成，其中首 2 層為大型商場群樓， 3 至 32 層為住宅。 配套：生活配套齊全，百佳和肯德基就在旁邊，內(nèi)部配套只有商場，其余配套都主要 依靠曉港灣和附近公共配套。 樓盤優(yōu)勢： 該盤靠近比較成熟的曉港灣，生活配套成熟，交通也比較方便，地鐵二號線的延長線也有站點在附近。 該盤現(xiàn)還在認購登記，有 96 折優(yōu)惠，大約下月中旬左右開盤，首批將推出 A 棟和 B 棟的 20層以下單位。此外，該盤靠近交通干道，東向的單位有些嘈雜。 二一 、調(diào)研問卷 分析 在調(diào)查當中發(fā)現(xiàn)部分 消費者，需要轉(zhuǎn)變居住觀念，接受居住必然向城市外緣拓展的新思路。其實，發(fā)達國家的大城市發(fā)展到一定階段，居住區(qū)域基本都集中在城市的外圍地帶，居民通過家庭轎車，或者地鐵、輕軌等交通工具往返市區(qū) 工作地與郊區(qū)居住地之間。 廣州的發(fā)展趨勢也將是如此。首先，廣州將在 2020 年前建成超過 200 公里的地鐵，織就發(fā)達的地鐵網(wǎng)絡(luò)，將大大拉近郊區(qū)與市中心之間的距離。配合日益完善的公交系統(tǒng)，以及不斷完善的路網(wǎng)， “ 市中心工作，郊區(qū)生活 ” 的城市生活方式將變得越來越普遍，越來越便利。 兩三年內(nèi)，海珠區(qū)府將整體搬遷至新機關(guān)大樓辦公，廣州大道南區(qū)域?qū)⒊蔀楹Ｖ閰^(qū)新的政治文化中心，接著廣州市規(guī)劃局公布了瑞寶、東風兩公園的規(guī)劃方案，隨著生態(tài)公園的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域的居住條件將大幅提高，再加上交通網(wǎng)絡(luò)的不斷改善，廣州大道南的區(qū)域形象 也正在逐步提升。 本項目 調(diào) 研機構(gòu)采取集中訪談、入室主體問卷調(diào)研、報紙公開問卷調(diào)研與網(wǎng)站調(diào)研的方式，共采集了樣本 542 份，對規(guī)劃最具有現(xiàn)實意義也是消費者最關(guān)心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價、配套、物業(yè)等）進行了客觀纖細的調(diào)研。 1. 問卷 回收 情況說明： 問卷類型 取樣回收 有效問卷 備注 入室問卷 104 98 5 份無效 集中訪談 241 235 6 份無效 報紙公開問卷 77 77 全部有效 網(wǎng)絡(luò)問卷 3005 3005 全部有效 2. 集中訪問談問卷 ： 采樣單位 取樣人群 有效問卷 取樣數(shù)目 備 注 紡織與鞋業(yè)商業(yè)城 業(yè)主 34 33 1 份無效 恒業(yè)機電城 業(yè)主 36 36 紫荊醫(yī)院 醫(yī)生 13 11 2 份無效 立體大圍居民 居民 40 38 2 份無效 珠江開發(fā)區(qū) 中層或以下管理者或職員 23 23 天河區(qū) 中層或以下管理者或職員 17 17 街坊 居民 45 45 合生、珠江、時代企業(yè) 中層或以下管理者或職工 33 32 1 分無效 報紙問卷未達到回收數(shù)目，是報紙只發(fā)布一次，頻率低，時效短的原因。從 回收 問卷質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀， 77 份有效，已經(jīng)達到調(diào)研的目的。樣本 可以作為對其他兩種問卷的補充。 主體問卷調(diào)研數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 未來一兩年內(nèi)有購買動機與次數(shù) 對居民購買動機的調(diào)研中，準備搬遷改善舊房子的居住環(huán)境的分額為 %，其次為購買結(jié)婚用的占%，用于投資和本地拆遷各占 %。在此屬于首次置業(yè)的占多數(shù)，達到 54%，第二次置業(yè)的達到 %。 3. 購房用途問卷： 購買原因 頻數(shù) 百分比（ %） 本地拆遷 31 改善居住環(huán)境 9 投資升值 31 結(jié)婚用房 25 地位身份的象征 1 1 其他 2 2 總計 98 4. 置業(yè)歷史問卷 ： 本次置業(yè)屬于 頻數(shù) 百分比（ %） 第一次 53 第二次 39 多次 6 總計 98 100． 0 從居民對購買住宅的區(qū)域分析上看，被調(diào)查中，打算在海珠區(qū)買房的占到 %，而計劃在市中心區(qū)購房的只占 8%。海珠區(qū)的未來前景和發(fā)展?jié)撝岛蜕厦娴姆治龅玫搅藦V泛的看好。 5. 購房區(qū)域問卷 ： 購房區(qū)域 頻數(shù) 百分比（ %） 越秀區(qū) 1 1 白云區(qū) 1 1 天河區(qū) 6 黃埔區(qū) 1 1 番禺區(qū) 0 0 海珠區(qū) 89 花都 區(qū) 0 0 總計 98 100． 0 在海珠區(qū)的第一感覺 ： 人民的回答排序是：發(fā)展?jié)摿?、未來新區(qū)、 親和、 希望、朝氣 、創(chuàng)新、值得信賴、繼承文化、權(quán)威。說明海珠區(qū)在人們的心中極具發(fā)展?jié)摿Φ男率袇^(qū)。 6. 購房總預算問卷： 購房的總預算（萬元） 頻數(shù) 百分比（ %） 1025 74 2540 158 37． 4 4055 166 39． 3 5570 20 4． 7 70 以上 4 0． 9 422 100 由此可知，人民對購房用途有很大差異，對海珠區(qū)的高度認可，主要用于結(jié)婚用房與投資，分 屬滿足生活需求和升值投資 ，尤其網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的結(jié)果也是有相同的結(jié)果 。通過對調(diào)研數(shù)據(jù)分析，市民普遍 購房接受的價格，總價 2540 萬元的比例占 %， %在 4055 萬區(qū)間。 并且基本都認為 廣州市的房產(chǎn)價格會穩(wěn)步上漲，短期不會有太大的改觀，目前房價尚可接受。 7. 網(wǎng)絡(luò)問卷情況： 二二 . 戶型 建議 ： 小戶型的總貨量大概在千套以上，但市場空缺依然較大。原因在于海珠區(qū)常住人口的增多導致樓盤熱衷做大中戶型，發(fā)展商出于對這部分主流市場的關(guān)注而暫時放棄了小戶型，使得貨源有限。另一方面，入住海珠區(qū)的上班族越來越多，并 且投資市場逐漸有起色，這部分買家對小戶型的需求又較為迫切，由此引發(fā)小戶型緊俏的局面。 各種市政利好拉動該路段樓價 。 在市中心和海珠區(qū)域內(nèi)都有萬科、海田和珠江地產(chǎn)的進入，其在海珠區(qū)的樓盤如 翠馨華庭 等具有較高的物業(yè)特征，主體產(chǎn)品都在 100182 區(qū)域范圍，均價達到 5800 元 /平方米，總價在 58— 106 萬元。在中小板塊還大有市場可為。 戶型建議： 戶型單位以二房和小三房為主，帶裝修。 二 三 、 本案 SWOT分析 1. 優(yōu)勢（ S）： ① ) 最大的競爭優(yōu)勢： 東北 萬畝果園景觀 ； ② ) 朝南是珠江水景 ； ③ ) 配套完善的獨立新城； ④ ) 7 5 8 8 12 12 13 18 88 52 51 28 2 19 542 等地鐵二、三號線 ⑤ ) 開發(fā)商獲得土地建設(shè)權(quán)的時間較長，這中間已有不小的升值 ⑥ ) 處在 烙溪 大橋與 廣州大道南路口交叉 位置，基本都在兩 至三站，到兩邊都相對較近； 2. 劣勢（ W）： 略有不足的是樓盤附近有一些村屋，對樓盤周邊環(huán)境有所影響。 東南面 30 米規(guī)劃大道晚期動工 。 3. 機會（ O）： 1. 整體上說，現(xiàn)在的二手成交價比樓盤開盤的價格還要高，從中原地產(chǎn)的成交數(shù)據(jù)上來看， 3年樓齡的產(chǎn)品現(xiàn)在的成交價比買入時要升 10%。買家也由原來的本區(qū) 買家為主，漸漸向外圍區(qū)域買家擴散 2. 出臺的《廣州市海珠區(qū)城市建設(shè)總體發(fā)展概念規(guī)劃綱要》，海珠區(qū)要實施 “ 東部創(chuàng)業(yè)、西部宜居 ” 和 “ 抑制房產(chǎn)、完善配套 ” 的用地布局思想，東部布局重點在產(chǎn)業(yè)用地的預留與調(diào)整，西部布局則關(guān)鍵在宜居環(huán)境的營造與商業(yè)等配套設(shè)施的完善。 3. %的消費者認為 海珠區(qū) 住宅的升值潛力較大。 地塊成本相對較低，存在價格上的競爭優(yōu)勢。 環(huán)境幽 靜，有一種舒適的居家感覺； 4. 威脅（ T）： ① ) 海珠區(qū)到目前已有 12 個樓盤在開盤銷售和動工 。 在所有的新產(chǎn)品中，新盤更配置了不少的中小戶型。如愛都新天地就有七 成半的小戶型；星城格調(diào)也帶有 40 多平方米的一房一廳單位； ② ) 海珠 區(qū)域作為廣州主要的新區(qū)之一，在未來幾年內(nèi)會興起不少高檔盤，隨之而來的競爭壓力也在加大。 二 四 、 項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標 根據(jù)調(diào)研的結(jié)果說明，在中小房型的配套選擇上，有 %共同 選擇了風情酒吧、 VIP 會所、 生態(tài)園林水景、中心花園、醫(yī)療保健 、 健身室 。 樓盤形態(tài)的調(diào)研問卷分析： 樓盤形態(tài) 頻率 百分比（ %） 聯(lián)排別墅 2 2． 0 多層 8 8． 2 小高樓 32 32． 7 高樓 56 57． 1 總計 98 100． 0 占地面積： 35 畝 總建筑面積： 3 萬 m178。 容積率： 建筑密度： 23% 綠化率： 60% 總戶數(shù)： 1080 戶 項目占地近 3 萬平方米，三個組團的 10 座高層塔樓呈圍合式布局，中間為 2 萬平方米的園林，配套有會所、幼兒園和泳池。其中 B、 C 兩個組團的 8 棟塔樓高 19 層， A 組團的 2 棟塔樓高 29 層，共 923 戶。 規(guī)劃建議 ： 在樓盤的西面，西碌涌邊，出資建了一條 300 米長的堤岸景觀路 “ 星光大道 ” ，作為小區(qū)直接通往廣州大道的專用道路。堤岸景觀路建石欄桿，種上大樹，景觀可比美濱江東江景河堤。 出 資整治后滘西街，這條路以后將作 為樓盤與廣州大道南接駁的通道之一 區(qū)內(nèi)規(guī)劃匯以人為本的設(shè)計理念，實行人車分流，滿足都市時尚一族的人居需求。 二 五 、 本案市場定位及項目定位 市場總定位 精致生活，我選擇 ：“ 森林式四維空間園林 新生活 ” 要點： 適應原有地貌，打造 堆土式 森林 園林 。 本盤 具有獨特的四維立體空間 地貌 。 建議 設(shè)計是在園林的原地面堆土 3 米高左右，使整個樓盤中心花園地面高出樓盤外地面 3 米。 中心園林地下面 設(shè)計 樓盤的停車場。樓宇外圍的商鋪地面則與原地面持平，即外圍商鋪層高達 7 米，是兩層樓的高度 ， 可以使園林設(shè)計更具空間感，居住在 樓上的住戶看園景也更立體。 項目定位 1） 形象定位 本 盤占地約 3 萬平方米， 建議考慮 坐北向南圍合設(shè)計 ， 盤