【正文】 于兩大豪宅盤中信君庭和 金海灣 之間，是華港房產(chǎn)目前重點(diǎn)打造的項(xiàng)目?？傉嫉?56440 平方米，總建筑面積 萬平方米，定 位為歐式高檔住宅社區(qū)。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2020 年 6 月。 光大花園 明年元旦將正式推出 F1 區(qū) “ 和榕風(fēng)景 ”533 套全新住宅單位；明年五一前后將推出該盤惟一的一線江景組團(tuán) E 區(qū)，占地 5 萬多平方米，有 1700 多套住宅。 由以上樓盤發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)商基本為行業(yè)勢力雄厚的珠江、海田、 萬 科開發(fā)商，這些樓盤放量很大 ，基本集中在城中心周邊 ，志在搶占目前旺盛的銷售勢能最高點(diǎn)， 其價(jià)格不斷試探目標(biāo)客戶的承受價(jià)格極限 ， 100180平方米占據(jù)絕對主力，反觀小戶型同期放量并不能滿足目標(biāo)群體的心理認(rèn)知價(jià)格范圍內(nèi)。 2. 英豪花園 樓盤優(yōu)勢： 該盤屬于南洲路上開發(fā)較早的樓盤，周邊居住生活氛圍相對成熟，該盤交通也很方便，有英豪花園等 12路公交車的總站，還有十幾條公交線路，而該盤距離地鐵 2 號(hào)線支線與廣佛線的交會(huì)站大約 5 分鐘左右時(shí)間。 二一 、調(diào)研問卷 分析 在調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)部分 消費(fèi)者，需要轉(zhuǎn)變居住觀念，接受居住必然向城市外緣拓展的新思路。從 回收 問卷質(zhì)量看，人群素質(zhì)高，選擇客觀， 77 份有效，已經(jīng)達(dá)到調(diào)研的目的。 6. 購房總預(yù)算問卷： 購房的總預(yù)算（萬元） 頻數(shù) 百分比（ %） 1025 74 2540 158 37． 4 4055 166 39． 3 5570 20 4． 7 70 以上 4 0． 9 422 100 由此可知，人民對購房用途有很大差異，對海珠區(qū)的高度認(rèn)可，主要用于結(jié)婚用房與投資，分 屬滿足生活需求和升值投資 ，尤其網(wǎng)絡(luò)調(diào)查的結(jié)果也是有相同的結(jié)果 。在中小板塊還大有市場可為。 環(huán)境幽 靜，有一種舒適的居家感覺； 4. 威脅（ T）： ① ) 海珠區(qū)到目前已有 12 個(gè)樓盤在開盤銷售和動(dòng)工 。堤岸景觀路建石欄桿，種上大樹，景觀可比美濱江東江景河堤。單元都 考慮 方正實(shí)用。 ； ② ) 二梯四戶，三邊通風(fēng)采光，周邊視野空曠開闊 ； ③ ) 可望萬畝果林。 ⑦ ) 廚房設(shè)計(jì)直接采光，靠近餐廳 ⑧ ) 每戶最少設(shè)觀景陽臺(tái)以及服務(wù)陽臺(tái)。而且價(jià)格將受到各方面因素的影響，因此將根據(jù)實(shí)際情況而適當(dāng)調(diào)整。 價(jià)格 經(jīng)過周密的調(diào)研，并結(jié)合 海珠區(qū) 區(qū)域內(nèi) 主要競爭物業(yè)的銷售價(jià)格，本案的全程控制均價(jià) 為： 5300 元/平方米。 ⑨ 復(fù)式單位與標(biāo)準(zhǔn)層單位的價(jià)差。 B、任何銷售手法都要能聚集人氣，制造市場熱點(diǎn)，具有延續(xù)性。在銷售過程中，可考慮給予購房者一定的價(jià)格折讓，盡可能鼓勵(lì)或引導(dǎo)客戶采取一次性的付款方式。 本案廣告費(fèi)用預(yù)算 根據(jù)本案的價(jià)格定位， 一期 控制均價(jià) 4700 元 /平方米 ，二期控制在 5380 元 /平方米 ，總建筑面積 22萬平方米，銷售總金額 預(yù)計(jì) 為： 億元人民幣；根據(jù)房地產(chǎn)銷售推廣的費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合 廣州市本地的具體情況，銷售推廣費(fèi)用應(yīng)為總銷售金額的 3%，共計(jì)： 3477萬元人民 幣 。 本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內(nèi)頁配合詳盡項(xiàng)目軟文分析報(bào)道。 電臺(tái)廣告創(chuàng)意 根據(jù)電臺(tái)聲音消失快。 鑒于報(bào)紙的特點(diǎn)，在報(bào)紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。 ⑦ ) 好鄰居銷售：通 過客戶途徑促使新客戶購房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購房款 1%的返點(diǎn)優(yōu)惠，老客戶多介紹則多優(yōu)惠。 付款方式 銀行按揭：按揭年限由購房者自主選擇，按揭金額不超過所購樓款的 80%； 一次性付款：由購房者一次性向我司付清房款的付款方式，要求購房者在交納定金后 30 天內(nèi)付清全款； 分期付款 ：交納 20%定金簽定認(rèn)購書、 樣板房 30%，開放 封頂 30%、入伙 20%。 備注： 籌號(hào)是用來測試買家購買單 位的誠意，當(dāng)中可制定優(yōu)惠吸引買家，若公開發(fā)售選擇不了合適單位，可于限定日期退回。 ⑦ 注重公共配套對住宅的影響。 二期 ： 主推戶型面積有 68 平方米的兩房單位和 94 平方米的三房單位，共 380 多套，均價(jià)約 5380 元/m2（含 600 元 /m2裝修） 定價(jià)方式 ：一是成本 利潤法，將成本計(jì)算出后加上 17%的合理利潤。 用來結(jié)婚用房與投資的占了主要的部分。 ⑤ ) 面積配比切當(dāng)，尺度適宜，交通面積控制在最小。同類型的單身公寓帶家電租金在 700800元左右，投資回報(bào)率 %。樓宇外圍的商鋪地面則與原地面持平，即外圍商鋪層高達(dá) 7 米，是兩層樓的高度 ， 可以使園林設(shè)計(jì)更具空間感，居住在 樓上的住戶看園景也更立體。其中 B、 C 兩個(gè)組團(tuán)的 8 棟塔樓高 19 層， A 組團(tuán)的 2 棟塔樓高 29 層，共 923 戶。 3. %的消費(fèi)者認(rèn)為 海珠區(qū) 住宅的升值潛力較大。 各種市政利好拉動(dòng)該路段樓價(jià) 。 5. 購房區(qū)域問卷 ： 購房區(qū)域 頻數(shù) 百分比（ %） 越秀區(qū) 1 1 白云區(qū) 1 1 天河區(qū) 6 黃埔區(qū) 1 1 番禺區(qū) 0 0 海珠區(qū) 89 花都 區(qū) 0 0 總計(jì) 98 100． 0 在海珠區(qū)的第一感覺 ： 人民的回答排序是：發(fā)展?jié)摿?、未來新區(qū)、 親和、 希望、朝氣 、創(chuàng)新、值得信賴、繼承文化、權(quán)威。 本項(xiàng)目 調(diào) 研機(jī)構(gòu)采取集中訪談、入室主體問卷調(diào)研、報(bào)紙公開問卷調(diào)研與網(wǎng)站調(diào)研的方式，共采集了樣本 542 份，對規(guī)劃最具有現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類購房因素（可接受戶型、面積、房價(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀纖細(xì)的調(diào)研。 該盤現(xiàn)還在認(rèn)購登記，有 96 折優(yōu)惠，大約下月中旬左右開盤，首批將推出 A 棟和 B 棟的 20層以下單位?，F(xiàn)正在銷售的四期占地 2 萬平方米，建筑面積約 9 萬平方米，共建有 2 幢 28 層住宅和 1 幢 24層住宅，首兩層裙樓為商鋪。 配套：內(nèi)部配套有首、二層的商業(yè)街、社區(qū) mini 影院、超市、泳池等，附近則有百佳、好又多等商業(yè)配套，廣州大道南小學(xué)、 曉港灣 小學(xué)、市 97 中以及 南洲名苑 幼兒園等教育配套，還有中山二院南院、海珠客運(yùn)站等公共設(shè)施。 熙源 明年 5 月推新組團(tuán)，主打 130－ 140 平方米，售價(jià) 6000 元／平方米左右。戶型面積 125－ 170平方米。兩座塔樓分別高 18 層和 22 層，戶型包括 26－ 29 平方米的一房一廳、 51－ 71平方米的兩房兩廳、 80－ 92 平方米的三房兩廳。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2020 年年底。其中，南區(qū)部分單位將做成公寓，每戶設(shè)計(jì)有雙陽臺(tái)，帶有高標(biāo)準(zhǔn)裝修，每兩層還帶有一個(gè)公共空中花園。 十 八 、 同期 項(xiàng)目 調(diào)查 □ 保利海棠花園 位于江燕路廣州橡膠廠地塊，占地近 1 萬平方米，總建筑面積為 4 萬平方米， 10 棟 11層高的小高層住宅呈圍合式布局，采取人車人流規(guī)劃。南景園壓軸產(chǎn)品 “ 美廬 ” 成交火爆，成熟大盤 保利花園 收官之作 54 棟和金碧花園的新貨也備受買家青睞，三盤新貨齊推、貨量充足使該板塊在去年 12月風(fēng)光無限。預(yù)計(jì)今年 1 月， 依云小鎮(zhèn) 和利海 本月表現(xiàn)較突出的項(xiàng)目有 金碧雅苑 、 金碧新城 、富力城、 時(shí)代玫瑰園 、 嶺南新世界 等。同時(shí)， 星匯雅苑 、 馬賽國際公寓 、 東方新世界 2. 和輝花園 發(fā)展商 ： 珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 廣州大道南海珠區(qū)車管所對面 占地面積： 80 余畝 總建筑面積 ：約 12 萬平米 綠化率 ： 30％ 容積率 ： 規(guī)模 ： 20 棟多層 戶型面積 ： 77 平方米 — 147 平方米 價(jià)格 ：均價(jià) 5800 元 /平方米 付款方式 ：一次性、按揭 入住日期 ： 2020 年 7 月 銷 售 率 ： 95% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米 配套 ：可視對講、保安 24 小時(shí)服務(wù)、集中供熱， 24 小時(shí)熱水 等 點(diǎn)評 ：位置優(yōu)越、樓盤外觀效果較好，環(huán)境、綠化一般，相對本區(qū)域其它樓盤，價(jià)格較高，由于路面 的拓寬等因素，銷售情況較好。 針對 廣州 市場不斷進(jìn)行研究分析，緊貼市場步伐，結(jié)合政府規(guī)劃發(fā)展方向，預(yù)測房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)如下利好形勢。其全新二期剛開始內(nèi)部認(rèn)購就吸引了大批買家前來，二期戶型面積最大的為 145 多平方米， 最小的是 23 平方米的單身公寓，其中又以 60－ 110 平方米的兩房以及三房為主，與同樣處于革新路的天鵝灣定位明顯不同，雖然其均價(jià)高達(dá) 7000 元／平方米，但銷售依然火爆， 8 號(hào)當(dāng)天成交就接近 40 套單位，其中以正望江的 B 型 103 方、 C 型 86方單位最受人歡迎。廣州中心城區(qū)的土地資源日漸稀缺，且很大一部分要用于商業(yè)、市政公共用地等用途，地價(jià)自然水漲船高，所以在市中心已很難繼續(xù)開發(fā) 6000 元 /m2 以下的房子了，這是城市發(fā)展、土地升值的一個(gè)必然趨勢。 低價(jià)位 的房子在廣州仍有不少，只不過相對于原先的區(qū)域，現(xiàn)在聚集的 區(qū)域更向城市的外圍拓展了。 調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，按 4000 元 4500 元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)來找房子，有洛溪板塊的 海龍灣 ，華南板塊的 華南碧桂園 、自在城市花園 、 錦繡生態(tài)園 。 東圃中低價(jià)盤 “ 勢力圖 ” 往東移動(dòng) 去年，天河 4000 多元／平方米的樓盤主要集中在東圃板塊、燕塘沙太路板塊。目前，天河區(qū)珠江新城的樓價(jià)已經(jīng)升到 9000~10000 元 /m2,同時(shí)， 匯景新城 、 富力天河華庭 等項(xiàng)目的均價(jià)也在 10000 元 /m2 左右，其他項(xiàng)目大多也在 7000 元 /m2 左右，從而拉高了整體樓價(jià)。 (二 )、 老城區(qū) ：東山、荔灣、越秀 。 開發(fā)投資 ①、 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長平穩(wěn)，增速低于全國平均水平 ； ②、 資金來源：外商投資大幅增長 。 新領(lǐng)事館將在珠江帝景和帝景華苑附近的赤崗地塊，目前已有多個(gè)國家的領(lǐng)事對于進(jìn)駐該新領(lǐng)事館有了初步意想，合生集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，新領(lǐng)事館的選址，將對周邊樓盤的升值起到很大的促動(dòng)作用。 結(jié)合海珠區(qū)地稅和工商行政管理局就在廣州大道南的因素，廣州大道南區(qū)域成為海珠區(qū)新的政治文化中心已初具雛形 ， 未來三年內(nèi)這個(gè)全新的區(qū)域性政治文化中心在這里崛起。 ４） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。300 米長的江堤灣畔映襯寬敞繽紛的星光大道、獨(dú)享私家尊貴，勝似閑庭信步。 競爭市場調(diào)研開始，對廣州市內(nèi)以及開發(fā)區(qū)內(nèi)競爭樓盤進(jìn)行纖細(xì)調(diào)研 2020 年 5 月 13日 5 月 17 日報(bào)紙公開問卷見報(bào)，訪談外商投資服務(wù) 中心，三中，高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問卷 241 份，有效問卷 235份 2020 年 5 月 17日 主體問卷調(diào)研階段，走訪小曲，企事業(yè)單位，私營業(yè)主等，收回問卷 108 份，有效問卷 98份； 三類問卷數(shù)據(jù)庫建立 2020 年 5 月 24日 報(bào)紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷 79 份，全部有效；數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)錄入 2020 年 5 月 25日 進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成 2020 年 5 月 27日 市場分析現(xiàn)場演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交 2020 年 5 月 30日 市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。 二、調(diào)研內(nèi)容 1. 對廣州市宏觀環(huán)境的調(diào)研 ； 2. 宏觀經(jīng)濟(jì)以及市政規(guī)劃 ； 3. 廣州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ； 4. 項(xiàng)目自身情況調(diào)研 ； 5. 產(chǎn)品的整體研究與特征分析 ； 6. 項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境） ； 7. 產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司） ； 8. 需求市場調(diào)研 ； 9. 未來三年內(nèi)市民置業(yè)意向 ； 10. 購買偏好（地段、價(jià)位、戶型結(jié)構(gòu)、面積，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，裝修檔次。廣州市“ 森語星園 ”純住宅洋房的房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)研 報(bào)告 一、 前言 二、 項(xiàng)目概況 地理位置 項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、 廣州市 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 廣州市 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 廣州市 地產(chǎn)價(jià)格水平 住宅類物業(yè)近期市場特點(diǎn) 區(qū)域市場主要樓盤概況 四、本案 SWOT 分析 五、本案市場定位及項(xiàng)目定位 市場總定位 項(xiàng)目定位 客戶群定位 六、價(jià)格及價(jià)格策略 價(jià)格厘定標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格走勢策略 價(jià)格 銷售價(jià)格的制定 七、銷售策略 銷售時(shí)機(jī) 推盤方式 銷售方式 付款方式 優(yōu)惠政策（價(jià)格折讓） 銷售計(jì)劃 銷售策略 八、廣告及推廣 本案廣告宣傳推廣整體思路 本案廣告費(fèi)用預(yù)算 廣告策略 1）、公共傳播媒體 2）、戶外媒體 3）、印刷媒體 4）、 PR 活動(dòng)策劃 5）、廣告投放計(jì)劃 6）、廣告宣傳各階段費(fèi)用安排 九、樓盤包裝及項(xiàng)目價(jià)值提升建議 十、各階段工作計(jì)劃表 一、 前言 市場如戰(zhàn)場，瞬息萬變。 藉此，根據(jù)市場調(diào)研分析，緊