【正文】 藉此，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研分析，緊緊圍繞開發(fā)前期關(guān)注的問題以及疑慮問題，展開策略研究，進(jìn)一步擬定整合推廣策劃方案，整合所有資源，揚(yáng)長(zhǎng)避短，努力實(shí)現(xiàn) 本盤 的成功與強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷。因此，拒絕平凡，敢于創(chuàng)新，科學(xué)策劃，出奇制勝，是 本盤 第一 的追求，也是 公司 永遠(yuǎn)恪守的策劃觀。廣州市“ 森語(yǔ)星園 ”純住宅洋房的房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 報(bào)告 一、 前言 二、 項(xiàng)目概況 地理位置 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 三、 廣州市 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 廣州市 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 廣州市 地產(chǎn)價(jià)格水平 住宅類物業(yè)近期市場(chǎng)特點(diǎn) 區(qū)域市場(chǎng)主要樓盤概況 四、本案 SWOT 分析 五、本案市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位 市場(chǎng)總定位 項(xiàng)目定位 客戶群定位 六、價(jià)格及價(jià)格策略 價(jià)格厘定標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格走勢(shì)策略 價(jià)格 銷售價(jià)格的制定 七、銷售策略 銷售時(shí)機(jī) 推盤方式 銷售方式 付款方式 優(yōu)惠政策（價(jià)格折讓） 銷售計(jì)劃 銷售策略 八、廣告及推廣 本案廣告宣傳推廣整體思路 本案廣告費(fèi)用預(yù)算 廣告策略 1）、公共傳播媒體 2）、戶外媒體 3）、印刷媒體 4）、 PR 活動(dòng)策劃 5）、廣告投放計(jì)劃 6）、廣告宣傳各階段費(fèi)用安排 九、樓盤包裝及項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 十、各階段工作計(jì)劃表 一、 前言 市場(chǎng)如戰(zhàn)場(chǎng)，瞬息萬(wàn)變。 只有導(dǎo)入全新的整合營(yíng)銷概念和專業(yè)的整合營(yíng)銷模式，為項(xiàng)目實(shí)施全程整合營(yíng)銷策劃運(yùn)作，項(xiàng)目才能獲得圓滿的成功，才能獲得項(xiàng)目效益的最大化與風(fēng)險(xiǎn)的最小化。 二、調(diào)研內(nèi)容 1. 對(duì)廣州市宏觀環(huán)境的調(diào)研 ； 2. 宏觀經(jīng)濟(jì)以及市政規(guī)劃 ； 3. 廣州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ； 4. 項(xiàng)目自身情況調(diào)研 ； 5. 產(chǎn)品的整體研究與特征分析 ； 6. 項(xiàng)目的地理位置（區(qū)域特性、區(qū)域交通狀況、項(xiàng)目周圍環(huán)境） ； 7. 產(chǎn)品公司組成（開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、策劃公司、物業(yè)公司） ； 8. 需求市場(chǎng)調(diào)研 ； 9. 未來(lái)三年內(nèi)市民置業(yè)意向 ； 10. 購(gòu)買偏好（地段、價(jià)位、戶型結(jié)構(gòu)、面積，建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，裝修檔次。目標(biāo)客戶選擇策略，市場(chǎng)定位與宣傳重點(diǎn)、營(yíng)銷組合策略。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研開始，對(duì)廣州市內(nèi)以及開發(fā)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行纖細(xì)調(diào)研 2020 年 5 月 13日 5 月 17 日?qǐng)?bào)紙公開問卷見報(bào)，訪談外商投資服務(wù) 中心，三中，高速公路管理處等單位，同時(shí)實(shí)施街訪，共收回問卷 241 份，有效問卷 235份 2020 年 5 月 17日 主體問卷調(diào)研階段，走訪小曲，企事業(yè)單位，私營(yíng)業(yè)主等，收回問卷 108 份，有效問卷 98份； 三類問卷數(shù)據(jù)庫(kù)建立 2020 年 5 月 24日 報(bào)紙問卷陸續(xù)回收，截止目前回收問卷 79 份，全部有效；數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)錄入 2020 年 5 月 25日 進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，市調(diào)報(bào)告（第一稿）形成 2020 年 5 月 27日 市場(chǎng)分析現(xiàn)場(chǎng)演示談?wù)摃?huì)，市調(diào)報(bào)告（第一稿）提交 2020 年 5 月 30日 市調(diào)報(bào)告（修正稿）完成提交。地鐵二三號(hào)線，廣佛地鐵盡在 咫尺，內(nèi)環(huán)路、環(huán)城高速路、新光快速干線輻射市區(qū)內(nèi)外。300 米長(zhǎng)的江堤灣畔映襯寬敞繽紛的星光大道、獨(dú)享私家尊貴，勝似閑庭信步。但在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中，也暴露出投資增長(zhǎng)緩慢、企業(yè)缺乏自主創(chuàng)新能力、經(jīng)濟(jì)效益下滑等問題，對(duì)廣州經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變提出了更加迫切的要求。 ４） 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。 ７） 消費(fèi)市場(chǎng)日趨旺盛 ８） 外經(jīng)貿(mào)保持較快增長(zhǎng) ９） 財(cái)政收入穩(wěn)步提高 １０） 居民生活逐步改善 七、 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析 1. 區(qū)位發(fā)展?jié)摿? 周邊有華南汽貿(mào)、布匹城、國(guó)際輕紡城等專業(yè)市場(chǎng)，加上海珠區(qū)政府要搬至廣州大道南，所以該區(qū)域租賃市場(chǎng)興旺 ，未來(lái)投資回報(bào)高。 結(jié)合海珠區(qū)地稅和工商行政管理局就在廣州大道南的因素，廣州大道南區(qū)域成為海珠區(qū)新的政治文化中心已初具雛形 ， 未來(lái)三年內(nèi)這個(gè)全新的區(qū)域性政治文化中心在這里崛起。 生態(tài)公園將改善周邊的居住環(huán)境，區(qū)域性文化中心將提升地段位置 。 新領(lǐng)事館將在珠江帝景和帝景華苑附近的赤崗地塊，目前已有多個(gè)國(guó)家的領(lǐng)事對(duì)于進(jìn)駐該新領(lǐng)事館有了初步意想，合生集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，新領(lǐng)事館的選址，將對(duì)周邊樓盤的升值起到很大的促動(dòng)作用。其中琶洲 地區(qū)將在會(huì)展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)下，重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)辦公、金融、酒店等配套服務(wù)；而廣州大道南因?yàn)橛薪煌▋?yōu)勢(shì)，將建成專業(yè)的批發(fā)物流園區(qū)等。 開發(fā)投資 ①、 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)平穩(wěn)，增速低于全國(guó)平均水平 ； ②、 資金來(lái)源：外商投資大幅增長(zhǎng) 。 二手房市場(chǎng)供給與需求 ① 市場(chǎng)交易旺盛，二手房成交量占總體成交量的比例略有浮動(dòng)，逼近一手房 ； ② 各區(qū)域表現(xiàn)各有不同，平衡趨勢(shì)顯現(xiàn) ； ③ 住宅依然占據(jù)主體地位，商鋪成交量回落， ； ④ 寫字樓上升 成交價(jià)格開始回升 。 (二 )、 老城區(qū) ：東山、荔灣、越秀 。這顯示，廣州中低價(jià)位樓盤有加速遠(yuǎn)離 “ 城中心 ” 的趨勢(shì)。目前，天河區(qū)珠江新城的樓價(jià)已經(jīng)升到 9000~10000 元 /m2,同時(shí)， 匯景新城 、 富力天河華庭 等項(xiàng)目的均價(jià)也在 10000 元 /m2 左右，其他項(xiàng)目大多也在 7000 元 /m2 左右，從而拉高了整體樓價(jià)。 而在白云大道， 云山詩(shī)意 年初開盤時(shí)單價(jià) 4200 元左右，現(xiàn)在其樓價(jià)已直逼 5000 元大關(guān)。 東圃中低價(jià)盤 “ 勢(shì)力圖 ” 往東移動(dòng) 去年，天河 4000 多元／平方米的樓盤主要集中在東圃板塊、燕塘沙太路板塊。與此同時(shí)，東圃 5000 元以下的樓盤明顯有向東移動(dòng)的趨勢(shì)。 調(diào)查 發(fā)現(xiàn)，按 4000 元 4500 元／平方米的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)找房子，有洛溪板塊的 海龍灣 ，華南板塊的 華南碧桂園 、自在城市花園 、 錦繡生態(tài)園 。去年，不少市民對(duì)海珠 4000 元／平方米左右的房子仍認(rèn)為價(jià)格太高，如今，該區(qū)域除了南洲路、工業(yè)大道南外，幾乎很難找到這種價(jià)位的樓盤。 低價(jià)位 的房子在廣州仍有不少，只不過相對(duì)于原先的區(qū)域，現(xiàn)在聚集的 區(qū)域更向城市的外圍拓展了。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，目前這批房子的供應(yīng)總量加起來(lái)約有 3000 套。廣州中心城區(qū)的土地資源日漸稀缺，且很大一部分要用于商業(yè)、市政公共用地等用途，地價(jià)自然水漲船高，所以在市中心已很難繼續(xù)開發(fā) 6000 元 /m2 以下的房子了，這是城市發(fā)展、土地升值的一個(gè)必然趨勢(shì)。 上寓，在開盤不久就已經(jīng)賣出絕大部分貨，特別是該盤南向 55 平方米 C 戶型在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)買家登記率已達(dá) 20∶1 ，現(xiàn)在只剩兩 套，而其他戶型目前亦是只剩下較高層以及較低層單位，總體的貨量不多。其全新二期剛開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)就吸引了大批買家前來(lái)，二期戶型面積最大的為 145 多平方米， 最小的是 23 平方米的單身公寓，其中又以 60－ 110 平方米的兩房以及三房為主，與同樣處于革新路的天鵝灣定位明顯不同，雖然其均價(jià)高達(dá) 7000 元／平方米，但銷售依然火爆， 8 號(hào)當(dāng)天成交就接近 40 套單位，其中以正望江的 B 型 103 方、 C 型 86方單位最受人歡迎。 金碧翡翠華庭開盤，主力戶型是兩房?jī)蓮d，同時(shí)還有少部分一房和三房單位。 針對(duì) 廣州 市場(chǎng)不斷進(jìn)行研究分析，緊貼市場(chǎng)步伐，結(jié)合政府規(guī)劃發(fā)展方向，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)如下利好形勢(shì)。 3. 總 論： 綜上所述六大趨勢(shì)， 廣州 市的房地產(chǎn)業(yè)將向大型化、智能化、人性化、環(huán)境化發(fā)展，不注重品牌形象的發(fā)展商將被市場(chǎng)淘汰。 2. 和輝花園 發(fā)展商 ： 珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 廣州大道南海珠區(qū)車管所對(duì)面 占地面積： 80 余畝 總建筑面積 ：約 12 萬(wàn)平米 綠化率 ： 30％ 容積率 ： 規(guī)模 ： 20 棟多層 戶型面積 ： 77 平方米 — 147 平方米 價(jià)格 ：均價(jià) 5800 元 /平方米 付款方式 ：一次性、按揭 入住日期 ： 2020 年 7 月 銷 售 率 ： 95% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米 配套 ：可視對(duì)講、保安 24 小時(shí)服務(wù)、集中供熱， 24 小時(shí)熱水 等 點(diǎn)評(píng) ：位置優(yōu)越、樓盤外觀效果較好，環(huán)境、綠化一般，相對(duì)本區(qū)域其它樓盤，價(jià)格較高，由于路面 的拓寬等因素，銷售情況較好。高價(jià)之下，天河區(qū)的成交仍然活躍，以 108502萬(wàn)元的成績(jī)位居總成交額榜首。同時(shí)， 星匯雅苑 、 馬賽國(guó)際公寓 、 東方新世界 供應(yīng)量持續(xù)下降，去年 12 月下降到 500~600 套左右，但雖然如此， 去年 12 月的成交與 11 月相比卻還略微上升，可見需求一直保持旺盛。本月表現(xiàn)較突出的項(xiàng)目有 金碧雅苑 、 金碧新城 、富力城、 時(shí)代玫瑰園 、 嶺南新世界 等。 托斯卡納 全新亮相，為廣州帶來(lái)濃郁的意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，首批產(chǎn)品疊拼庭苑以新意獲得了市場(chǎng)的贊譽(yù)。預(yù)計(jì)今年 1 月， 依云小鎮(zhèn) 和利海 海珠區(qū) 泓景花園 ，總成交套數(shù)約 190 套，占到整個(gè)海珠區(qū)成交量的約 15%，成交價(jià)約為 6300 元 /m2,高于整個(gè)海珠區(qū)成交單價(jià)，因?yàn)樵摌潜P大部分都是兩房、三房單位，戶型實(shí)用，所以屢屢成為熱銷盤。南景園壓軸產(chǎn)品 “ 美廬 ” 成交火爆，成熟大盤 保利花園 收官之作 54 棟和金碧花園的新貨也備受買家青睞，三盤新貨齊推、貨量充足使該板塊在去年 12月風(fēng)光無(wú)限。 同時(shí)，二手房成交量在經(jīng)歷了去年 10 月的下滑之后，也開始出現(xiàn)回升。 十 八 、 同期 項(xiàng)目 調(diào)查 □ 保利海棠花園 位于江燕路廣州橡膠廠地塊，占地近 1 萬(wàn)平方米，總建筑面積為 4 萬(wàn)平方米， 10 棟 11層高的小高層住宅呈圍合式布局，采取人車人流規(guī)劃。 現(xiàn)場(chǎng)目擊：目前正進(jìn)行地基工程的施工。其中，南區(qū)部分單位將做成公寓，每戶設(shè)計(jì)有雙陽(yáng)臺(tái)，帶有高標(biāo)準(zhǔn)裝修，每?jī)蓪舆€帶有一個(gè)公共空中花園。戶型以 160 平方米的單位為主，在設(shè)計(jì)布局方面較為創(chuàng)新。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2020 年年底。戶型設(shè)計(jì)以 91－ 139平方米的大戶型為主。兩座塔樓分別高 18 層和 22 層，戶型包括 26－ 29 平方米的一房一廳、 51－ 71平方米的兩房?jī)蓮d、 80－ 92 平方米的三房?jī)蓮d。該項(xiàng)目發(fā)展商曾成功開發(fā)了 朗晴居 ，因此將把朗晴居的品牌延用到這個(gè)項(xiàng)目上。戶型面積 125－ 170平方米。 自由心岸 預(yù)計(jì)明年中推出三房或四房單位，售價(jià) 6000 元／平方米以上。 熙源 明年 5 月推新組團(tuán)，主打 130－ 140 平方米，售價(jià) 6000 元／平方米左右。 人 家、 時(shí)代 玫瑰園 、金 碧雅苑 、 依云小鎮(zhèn) 、 嶺南 新世界 等，總貨量約 1600 套 3. 黃埔區(qū)板塊： 萬(wàn)科城 市花園有 30 套在售單位，預(yù)計(jì) “ 五一 ” 前后將推出 200多套新單位 4. 北天河板塊： 包括 橡樹園 、 天河峰景 、 南興花園 、 白天鵝花園 等，總貨量近 300 套 南湖板塊 : 萬(wàn)科 配套：內(nèi)部配套有首、二層的商業(yè)街、社區(qū) mini 影院、超市、泳池等，附近則有百佳、好又多等商業(yè)配套，廣州大道南小學(xué)、 曉港灣 小學(xué)、市 97 中以及 南洲名苑 幼兒園等教育配套，還有中山二院南院、海珠客運(yùn)站等公共設(shè)施?？蛷d面積相對(duì)寬敞，并且廳出陽(yáng)臺(tái)，增加了房間的采光和通風(fēng)?，F(xiàn)正在銷售的四期占地 2 萬(wàn)平方米，建筑面積約 9 萬(wàn)平方米，共建有 2 幢 28 層住宅和 1 幢 24層住宅，首兩層裙樓為商鋪。廚房比較寬敞，并有側(cè)窗，并和衛(wèi)浴間有趟門連接，衛(wèi)浴間也有窗戶設(shè)計(jì)，通風(fēng)好，但是光線比較暗。 該盤現(xiàn)還在認(rèn)購(gòu)登記，有 96 折優(yōu)惠，大約下月中旬左右開盤，首批將推出 A 棟和 B 棟的 20層以下單位。 廣州的發(fā)展趨勢(shì)也將是如此。 本項(xiàng)目 調(diào) 研機(jī)構(gòu)采取集中訪談、入室主體問卷調(diào)研、報(bào)紙公開問卷調(diào)研與網(wǎng)站調(diào)研的方式，共采集了樣本 542 份，對(duì)規(guī)劃最具有現(xiàn)實(shí)意義也是消費(fèi)者最關(guān)心的各類購(gòu)房因素（可接受戶型、面積、房?jī)r(jià)、配套、物業(yè)等）進(jìn)行了客觀纖細(xì)的調(diào)研。 主體問卷調(diào)研數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析 未來(lái)一兩年內(nèi)有購(gòu)買動(dòng)機(jī)與次數(shù) 對(duì)居民購(gòu)買動(dòng)機(jī)的調(diào)研中，準(zhǔn)備搬遷改善舊房子的居住環(huán)境的分額為 %，其次為購(gòu)買結(jié)婚用的占%，用于投資和本地拆遷各占 %。 5. 購(gòu)房區(qū)域問卷 ： 購(gòu)房區(qū)域 頻數(shù) 百分比（ %） 越秀區(qū) 1 1 白云區(qū) 1 1 天河區(qū) 6 黃埔區(qū) 1 1 番禺區(qū) 0 0 海珠區(qū) 89 花都 區(qū) 0 0 總計(jì) 98 100． 0 在海珠區(qū)的第一感覺 ： 人民的回答排序是：發(fā)展?jié)摿?、未?lái)新區(qū)、 親和、 希望、朝氣 、創(chuàng)新、值得信賴、繼承文化、權(quán)威。 并且基本都認(rèn)為 廣州市的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)穩(wěn)步上漲，短期不會(huì)有太大的改觀，目前房?jī)r(jià)尚可接受。 各種市政利好拉動(dòng)該路段樓價(jià) 。 二 三 、 本案 SWOT分析 1. 優(yōu)勢(shì)（ S）： ① ) 最大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 東北 萬(wàn)畝果園景觀 ； ② ) 朝南是珠江水景 ； ③ ) 配套完善的獨(dú)立新城；