【文章內(nèi)容簡介】 面 的拓寬等因素，銷售情況較好。 3. 翠馨華庭 發(fā)展商 ： 廣州市盈升房產(chǎn)開發(fā)發(fā)展有限公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 廣州大道南 (園藝場站 ) 占地面積： 120 余畝 總建筑面積 ： 15 萬余平米 綠化率 ：超過 30% 容積率 ： 規(guī)模 ： 27 棟多層 總 戶 數(shù) ： 1200 余戶 戶型面積 ： 93 平方米 — 250 平方米 價(jià)格 ：均價(jià) 6200 元 /平方米 付款方式 ： 一次性、按揭 入住日期 ： 2020 年 6 月 銷 售 率 ： 40% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米左右 配套 ：樓宇對講、集中供熱、分戶計(jì)量、 24 小時熱水等 點(diǎn)評 ：小區(qū)布局 合理 ，建筑質(zhì)量 優(yōu)良 ，整個工程形象 好 ,盡管價(jià)格具有一定的優(yōu)勢，但該項(xiàng)目 在本地區(qū)大戶型還有待消化 。 4. 僑惠花園 發(fā)展商 ： 廣州市華僑房屋開發(fā)公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 海珠廣州大道南 903 號 占地面積： 4 萬平方米 總建筑面積 ： 3 萬余平方米 綠化率 ：幾乎無綠化 規(guī)模 ： 9 棟 多層 戶型面積 ： 70 平方米 — 110 平方米 價(jià)格 ：均價(jià) 4500 元 付款方式 ：一次性、分期付款 入住日期 ：現(xiàn)房 銷 售 率 ： 80% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米 配套 ：目前配套設(shè)施均未到位 點(diǎn)評 ：戶型太差，手續(xù)有問題，目前暫且拿不到房產(chǎn)證，由于價(jià)格很低（均價(jià) 3800 元 /平方米），故前期板式多層已售磬，目前兩棟典式多層（一梯六戶）銷售情況很差，由此可見，消費(fèi)者購房首要關(guān)心的問題還是銷售價(jià)格，只要有價(jià)格優(yōu)勢，即使承擔(dān)一定的購房風(fēng)險(xiǎn)，也有敢于“吃螃蟹”的消費(fèi)者存在，而且不在少數(shù)。 十 七 、 廣州市 市場主要樓盤概況 1. 天河區(qū) 眾豪宅拉升樓價(jià) 去年 12 月，天河區(qū)以 1185 套的成交量畫上了句號，而高達(dá) 8295 元 /m2 的成交均價(jià)不僅比成交量第一的海珠區(qū)整整高出了 26％，也比本區(qū) 11 月的 7100 元 /m 10 月的 7317 元 /m2 再創(chuàng)新高。高價(jià)之下，天河區(qū)的成交仍然活躍，以 108502萬元的成績位居總成交額榜首。 天河區(qū)去年 12 月成交均價(jià)達(dá)到新高，主要原因是當(dāng)月天河區(qū)高價(jià)豪宅的供應(yīng)量較大所造成的。去年11 月底入市的中海觀園，在去年 12 月顯現(xiàn)出熱銷威力，此外，匯景新城、富力天河華庭、力迅 上筑等都在去年 12 月推出了新一批單位 ，而這些樓盤的均價(jià)都超過 10000 元 /m2,這些樓盤的成交直接拉升了整個天河區(qū)的成交均價(jià)。同時， 星匯雅苑 、 馬賽國際公寓 、 東方新世界 錦逸 、 珠江俊園 、 歷德雅舍 、天惠嘉園 等也都始終維持著堅(jiān)挺的價(jià)格。 2. 黃埔區(qū) 缺貨制約成交 黃埔區(qū)去年 12 月仍然沒有大的突破，總成交量為 255 套，成交均價(jià)為 4747 元 /m2,比去年 11 月 4588元 /m2 略高。 去年 12 月黃埔區(qū)主要是 金碧世紀(jì)花園 、萬科城市花園保持成交。供應(yīng)量持續(xù)下降，去年 12 月下降到 500~600 套左右，但雖然如此， 去年 12 月的成交與 11 月相比卻還略微上升，可見需求一直保持旺盛?？梢灶A(yù)見，隨著可選擇范圍的縮小，黃埔區(qū)的成交還會受到進(jìn)一步制約。 3. 白云區(qū) 市況穩(wěn)如泰山 白云區(qū)的樓市表現(xiàn)相當(dāng)穩(wěn)定。從去年 10 月到 12 月，整個第四季度的均價(jià)都在 5400~5500 元 /m2 之間，成交量也保持在 1000 套 /月左右。本月表現(xiàn)較突出的項(xiàng)目有 金碧雅苑 、 金碧新城 、富力城、 時代玫瑰園 、 嶺南新世界 等。主要供貨區(qū)域依然是白云大道、石井、平沙、羅沖圍則因?yàn)橛薪鸨绦鲁?、富力城?富力桃園 ，也成交平穩(wěn)。雖然表現(xiàn)不錯，但這幾個項(xiàng)目的成交情況也比較平緩，未出現(xiàn)一天簽約幾十套的 “ 兇猛勢頭 ” 。 新盤方面，利海 托斯卡納 全新亮相，為廣州帶來濃郁的意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，首批產(chǎn)品疊拼庭苑以新意獲得了市場的贊譽(yù)。在白云大道樓盤繼續(xù)表現(xiàn)搶眼之時，南湖項(xiàng)目則略為平淡。一方面，南湖雅居樂半 島花園、萬科 藍(lán)山 等項(xiàng)目均進(jìn)入了缺貨期；另一方面，以度假、休閑為主調(diào)的南湖板塊項(xiàng)目，依然無法和以自住為主的白云大道項(xiàng)目相抗衡。預(yù)計(jì)今年 1 月， 依云小鎮(zhèn) 和利海 托斯卡納這對 “ 歡喜冤家 ”將繼續(xù)展開較量，而白云大道則開始進(jìn)入缺貨期，估計(jì)成交情況依然和去 年 12 月一樣平穩(wěn)。 4. 海珠區(qū) 成交量 即將超越天河 海珠區(qū)一掃去年 11 月后勁不足的疲態(tài)，共簽約 1080 套，簽約面積 134029 平方米，成交金額 81905萬元，成交均價(jià) 6110 元 /m2, 與去年 11 月相比，去年 12 月海珠區(qū)成交量有所增長，增幅約 30%，其成交均價(jià)已突破 6000 元 /m2 大關(guān)。對比去年第四季度的海珠區(qū)成交均價(jià)，是以每月 20 元 /m2 的速度在增長。 海珠區(qū) 泓景花園 ，總成交套數(shù)約 190 套，占到整個海珠區(qū)成交量的約 15%，成交價(jià)約為 6300 元 /m2,高于整個海珠區(qū)成交單價(jià)，因?yàn)樵摌潜P大部分都是兩房、三房單位，戶型實(shí)用，所以屢屢成為熱銷盤。除此之外，表現(xiàn)搶眼的還有 珠江南景園 、 江南新苑 、 本盤 和 金碧花園 等。值得一提的是，海珠區(qū)豪宅大盤珠江 帝景苑 表現(xiàn)頗為不俗，成交約 45 套，更有幾天成交突破 10 套。 就板塊而言，工業(yè)大道板 塊在去年 12 月最搶風(fēng)頭。南景園壓軸產(chǎn)品 “ 美廬 ” 成交火爆，成熟大盤 保利花園 收官之作 54 棟和金碧花園的新貨也備受買家青睞，三盤新貨齊推、貨量充足使該板塊在去年 12月風(fēng)光無限。 5. 番禺區(qū) 、 成交量飆升一倍 調(diào)查人員從 番禺區(qū)國土房管局獲悉，番禺區(qū)去年 11 月的一手商品房成交量創(chuàng)下房產(chǎn)新政策出臺后的最高紀(jì)錄，共成交 2529 套預(yù)售商品房，成交套數(shù)比去年 10月份增加了 1072 套，成交金 額比去年 10 月的 億元增加了近一倍，達(dá)到 億元，成交面積比去年 10 月增加了 %，成交均價(jià) 4360 元 /m2,比去年 10 月份輕微下跌了 84 元 /m2。二手樓成交量也有回升。 去年 11 月的預(yù)售商品房成交套數(shù)、金額、面積均創(chuàng)下去年 6 月以來的最高紀(jì)錄，南村、鐘村、大石三鎮(zhèn)依然排在前三甲，成交金額分別為約 億元、約 億元、約 億元，三個鎮(zhèn)的成交金額占了番禺去年 11 月總成交額的約 74%。 同時，二手房成交量在經(jīng)歷了去年 10 月的下滑之后，也開始出現(xiàn)回升。其中，成交均價(jià)上漲了 129元 /m2,達(dá)到 2383 元 /m2；成交套數(shù)增加了 175 套；成交全額增加了約 5000 萬元，成交面積增加了 萬平方米。 調(diào)查 分析，這是由于去年 10 月份購買力迸發(fā)所致的。房價(jià)一直有升無降，觀望者發(fā)現(xiàn)房價(jià)并沒有跌，擔(dān)心房價(jià)會繼續(xù)走高，只得趕在去年 “ 十一 ” 黃金周過后匆匆入市，這部分購買力在去年 10 月中下旬得以釋放。 十 八 、 同期 項(xiàng)目 調(diào)查 □ 保利海棠花園 位于江燕路廣州橡膠廠地塊，占地近 1 萬平方米，總建筑面積為 4 萬平方米， 10 棟 11層高的小高層住宅呈圍合式布局，采取人車人流規(guī)劃。在產(chǎn)品定位上，為了與保利集團(tuán)在工業(yè)大道的 保利花園 、 保利百合花園 以及周邊其他項(xiàng)目形成錯位，該盤定位為適合白領(lǐng)一族首次置業(yè)的高檔次樓盤。其戶型設(shè)計(jì)以三房單位為主，一梯四戶設(shè)計(jì)，其中 70－ 80 平方米為兩房兩廳、 80－ 90 平方米為小三房、 90－ 100 平方米為三房兩廳、 120－ 130 平方米為四 房兩廳，實(shí)用率接近 9 成。該盤還配套有商鋪和一個網(wǎng)球場，其他配套將與保利工業(yè)大道上的其他樓盤共享。 現(xiàn)場目擊：目前正進(jìn)行地基工程的施工。 價(jià)格：預(yù)計(jì)將超過 5000 元／平方米 入市時間： 2020 年五一前 □ 天地花園 ［預(yù)計(jì) 2020 年五一前內(nèi)部認(rèn)購］ 項(xiàng)目介紹：該盤位于赤崗藝苑路，即珠江 帝景苑 南門外，自來水廠對面，由廣州天地房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。該盤占地 5 萬平方米 ，總建筑面積 20 萬平方米，規(guī)劃建 14棟 11－ 32 層的住宅，共 1700 多套。戶型面積為 40－ 130 平方米，戶型由單身公寓到四房兩廳，種類豐富，并且戶型細(xì)分。其中，南區(qū)部分單位將做成公寓，每戶設(shè)計(jì)有雙陽臺，帶有高標(biāo)準(zhǔn)裝修，每兩層還帶有一個公共空中花園。該項(xiàng)目采取整體開發(fā)模式，目前已建至正負(fù)零零層。 入市時間：預(yù)計(jì) 2020 年四五月開始接受內(nèi)部認(rèn)購 □ 濱江明珠苑 ［預(yù)計(jì) 2020 年年底前上市］ 項(xiàng)目介紹：濱江明珠位于濱江東一線臨江位置，居于兩大豪宅盤中信君庭和 金海灣 之間，是華港房產(chǎn)目前重點(diǎn)打造的項(xiàng)目。項(xiàng)目占地 萬多平方米，建筑面積為 4 萬多平方米，規(guī)劃建 2 棟 29 層的高層住宅。戶型以 160 平方米的單位為主，在設(shè)計(jì)布局方面較為創(chuàng)新。為了避免南向單位不可望江的局限，該盤把北向、南向的每個單位都做成 45 度角望江朝向，這樣使每個單位都可望江。另外，南向單位的陽臺為了充分利用陽光資源，設(shè)計(jì)成了陽光花房；北向單位的陽臺則做成大露臺，面積在 20 平方米左右。 現(xiàn)場目擊：該項(xiàng)目目前已動工， 正進(jìn)行地基工程。 入市時間：預(yù)計(jì) 2020 年年底。 □ 合生南洲路項(xiàng)目 ［預(yù)計(jì)明年上半年公開發(fā)售］ 項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目位于南洲路北，石牌海涌南、西窖村西北側(cè)，即 曉港灣 對面， 英豪花園 旁。總占地 56440 平方米，總建筑面積 萬平方米，定 位為歐式高檔住宅社區(qū)。社區(qū)呈圍合式布局，由 12 座小高層住宅組成，其中 4 座為二梯三戶，其余為二梯六戶。戶型設(shè)計(jì)以 91－ 139平方米的大戶型為主。 現(xiàn)場目擊：該項(xiàng)目 11 月下旬奠基，目前正在打樁。 入市時間：預(yù)計(jì)明年上半年。 □ 綠洲別院 ［預(yù)計(jì) 2020 年 6 月上市］ 項(xiàng)目介紹：該盤是利海地產(chǎn)在海珠區(qū)開發(fā)的首個項(xiàng)目，位于赤崗，占地 3000 多平方米，建筑面積 2萬平方米。兩座塔樓分別高 18 層和 22 層，戶型包括 26－ 29 平方米的一房一廳、 51－ 71平方米的兩房兩廳、 80－ 92 平方米的三房兩廳。 現(xiàn)場目擊：該 盤年中已開始進(jìn)場施工。 入市時間：預(yù)計(jì) 2020 年 6 月。 □ 濱江東項(xiàng)目 ［預(yù)計(jì)明年下半年推出］ 項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目位于濱江東珠江泳場附近，占地 5000 平方米，為一座雙聯(lián)體塔樓的單體項(xiàng)目。該項(xiàng)目發(fā)展商曾成功開發(fā)了 朗晴居 ，因此將把朗晴居的品牌延用到這個項(xiàng)目上。據(jù)悉，該項(xiàng)目的外立面和戶型設(shè)計(jì)都很有特色，兩棟塔樓分別高 26 層和 15 層，戶型設(shè)計(jì)主要針對白領(lǐng)階層，以中小戶型為主 。 入市時間：目前還未動工，如果各項(xiàng)工作順利，預(yù)計(jì)明年下半年就可推出。 □ 老盤新貨 珠江帝景 珠江帝景將推出灝景軒。戶型面積 125－ 170平方米。預(yù)計(jì)每套售價(jià) 100 萬－ 120 萬元。 光大花園 明年元旦將正式推出 F1 區(qū) “ 和榕風(fēng)景 ”533 套全新住宅單位；明年五一前后將推出該盤惟一的一線江景組團(tuán) E 區(qū)，占地 5 萬多平方米，有 1700 多套住宅。 珠江御景 灣 年底推 “ 名流風(fēng)范 ” 全新組團(tuán) 150 套單位，一層一戶設(shè)計(jì)，四房二廳，每套面積約 171平方米。 自由心岸 預(yù)計(jì)明年中推出三房或四房單位，售價(jià) 6000 元／平方米以上。 信步閑庭 現(xiàn)正發(fā)售 71－ 144 平方米的單位，裝修價(jià) 4380－ 5600 元／平方米。 中洲中心 明年春交會推出 70 多套單位，面積 100－ 228 平方米，售價(jià) 萬元／平方米左右。 伯朗 熙源 明年 5 月推新組團(tuán)，主打 130－ 140 平方米，售價(jià) 6000 元／平方米左右。 海珠半島花園 推售三期 60 多套單位，主打 183－ 203 平方米、 296 平方米單位。 由以上樓盤發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)商基本為行業(yè)勢力雄厚的珠江、海田、 萬 科開發(fā)商，這些樓盤放量很大 ，基本集中在城中心周邊 ，志在搶占目前旺盛的銷售勢能最高點(diǎn)， 其價(jià)格不斷試探目標(biāo)客戶的承受價(jià)格極限 ， 100180平方米占據(jù)絕對主力，反觀小戶型同期放量并不能滿足目標(biāo)群體的心理認(rèn)知價(jià)格范圍內(nèi)。 十 九 、 廣州 6000元 /m2以下居住圈分布圖 1. 番禺華南板塊： 主要供貨樓盤包括 祈福新村 、 海龍灣 、 自在城市花園 、 廣州雅居樂 花園、 南國奧園 以及 華南新城 ，總量不足 600 套 2. 白云大道沿線： 包括 云山詩意 人 家、 時代 玫瑰園 、金 碧雅苑 、 依云小鎮(zhèn) 、 嶺南 新世界 等，總貨量約 1600 套 3. 黃埔區(qū)板塊： 萬科城 市花園有 30 套在售單位，預(yù)計(jì) “ 五一 ” 前后將推出 200多套新單位 4. 北天河板塊： 包括 橡樹園 、 天河峰景 、 南興花園 、 白天鵝花園 等，總貨量近 300 套 南湖板塊 : 萬科 藍(lán)山 約有 100 套單位 5. 東圃板塊： 盈彩