【文章內(nèi)容簡介】 戶計量其它監(jiān)控系統(tǒng)、對講門鈴 可視對講門鈴 電子巡更系統(tǒng)樓宇對講門鈴遠紅外監(jiān)控報警系統(tǒng)，保安巡更系統(tǒng)，每戶設(shè)置可視對講門鈴，短肢剪力墻結(jié)構(gòu)備 注以上價格為07年8月28日現(xiàn)房價，目前銷售已結(jié)束。二期在售營業(yè)房，其余住宅項目預(yù)計08年6月份開工。分兩期開發(fā)，現(xiàn)銷售一期，目前剩余10%房源，在6層和閣樓且價格未調(diào)，二期預(yù)計2008年8月動工。分三期開發(fā)計38棟，以上價格為二區(qū)1期的價格，每戶均有差價。一期已售畢，現(xiàn)銷售二區(qū)1期，目前4層均已售畢。二區(qū)2期預(yù)計2008年開工。 項目分 A、B、C 3個居住區(qū)，現(xiàn)銷售三期小高層，且分期銷售，前期9月份銷售，起價2300元/平米，現(xiàn)已售完，后期價格未定。以上價格為2期價格。 項目共一期包括2棟高層公寓、3棟小高層住宅和1棟商務(wù)辦公樓。小高層住宅項目1層帶地下室為復(fù)式結(jié)構(gòu)，頂層即10層為躍層結(jié)構(gòu)，價格上有固定層差，為30元/平米。公寓5價格最高，單價南邊最貴。 4. 操作策略 住宅單元成本與利潤預(yù)算： 住宅單元①—⑤樓總建筑面積21465㎡，市面一般建筑成本1700元/㎡；如執(zhí)行本公司建議的價位2700/㎡； ＝ 21465㎡ 1700元/㎡ ＝ 21465㎡ 2700元/㎡ 預(yù)算總利潤 萬 ＝ — 目標(biāo)客戶群訴求策略1）針對第一目標(biāo)群——自用業(yè)主的訴求策略A 第一目標(biāo)群:“ 項目周邊常住人口、項目周邊工作的群體、外地務(wù)工人員、望遠開發(fā)區(qū)、永寧縣等周邊區(qū)域的群體 ”五部分組成。B 他們的共同需求特性：“ 經(jīng)濟，便利，升值，生活的配套品質(zhì) ” C 推廣策略 1. 選擇新消息報做地段價值闡述性跟進報道。 2. 不斷通過報紙介紹全國車站的物業(yè)特征，來映射森淼物業(yè)的前景，比如車站公寓樓是天然的經(jīng)濟型酒店。 3. 車站對面就是森淼園園，項目臨街面是天然的巨型連線廣告牌的最佳場地，一定要做成兩條街面的廣告長廊，每天有幾萬雙眼睛閱讀。4. 有節(jié)奏地在新消息報上做項目形象廣告。5. 抓住長途客車和室內(nèi)公交車，作為流動的高接觸率的廣告媒體，投放車體廣告，車站燈箱廣告，車票方寸廣告，長途車車座罩廣告，具體視情況組合。2）針對第二目標(biāo)群——投資客戶訴求策略A 第二目標(biāo)群:“ 銀川有經(jīng)濟實力的人（包括國企管理層、行政機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板、個體業(yè)主、有多年儲蓄的醫(yī)生、教師等職業(yè)群體）；配套商家（餐飲、職介、小百貨、診所、網(wǎng)吧、美容美發(fā)等行業(yè) ”二部分組成。B 他們的共同需求特性：“ 經(jīng)濟規(guī)模，車站消費暴利，升值，政策投入與配套產(chǎn)業(yè)” C 推廣策略 1. 選擇銀川鑫昊寫字樓LED顯示屏廣告媒體做地段價值闡述性跟進報道，主要針對在寫字樓工作的經(jīng)理老板群體。 2. 在寧夏本地奢侈品雜志每期封面，做封面形象廣告，或是刊內(nèi)詳細報道文章，比如新消息報主推的馨家雜志，或是一些贈閱精美雜志，這些雜志一般都是在賓館、寫字樓、機場、商場、會所的手頭讀物，頻繁接觸本項目的第二目標(biāo)群，目前一些高端房地產(chǎn)住宅就已在此類雜志做廣告。 3. 在有線電視媒體做開機等待畫面廣告，一般4秒，做本項目電視宣傳片，投放到銀川本地收視率高的百姓類電視欄目，插播在節(jié)目前后或中間，有利于接觸有投資意向有較多儲蓄的醫(yī)生、教師等職業(yè)群體。4. 有節(jié)奏地在新消息報上做項目形象廣告。5. 抓住高收入人群常搭乘出租車的特點，在銀川廣播電臺收聽率高的時段投放廣播廣告，再加上本項目營銷經(jīng)理與廣播欄目主持人做森淼園專題采訪，開通森淼園置業(yè)問答熱線與潛在客戶做零距離一對一溝通，效果很好。二 商業(yè)單元1. 項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)研分析A案：龍盤家私于2005年8月竣工，投資逾億元，總占地220畝的龍盤家私，是集家私、裝飾為一體的大型批發(fā)、零售市場。該項目作為銀川市委、市政府在2004年招商引資最大的一項投資成果，在短短兩年的時間內(nèi)，經(jīng)歷了開業(yè)時無一空置到目前大多商鋪閑置的大起大落。B案：嘉寶福購物廣場（已倒閉）于2005年12月31日，由寧夏嘉寶福商業(yè)有限公司斥巨資打造的大型綜合購物廣場———嘉寶福購物廣場隆重開業(yè)。，是當(dāng)時寧夏地區(qū)單體面積、規(guī)模最大的生鮮百貨超市。但剛開業(yè)一周年即關(guān)門歇業(yè)，而距此不過兩個月時間又第二次面臨經(jīng)營不下去的困境，最終以倒閉收場。C案：百安國際家具生活館同樣作為嘉寶福購物廣場舊址的百安國際家具生活館，目前雖已進入相關(guān)開張事宜的準(zhǔn)備中，但據(jù)現(xiàn)場實際走訪所看到的場面是大部分商品營業(yè)用房大門緊鎖，屋內(nèi)一片狼籍，業(yè)主反映從06年至今一直保持現(xiàn)有冷清的局面，買了商鋪的業(yè)主難以脫手，而已承租的商鋪營業(yè)主只用做庫房或是設(shè)為辦公場地。D案：光耀美居光耀美居中心占地14萬平方米，由寧夏光耀實業(yè)有限公司開發(fā)，是銀川市集綜合功能、全方位、高品質(zhì)、國際化的立體家居廣場。當(dāng)初作為政府重點扶持的項目，如今也面臨場面冷清和銷售狀況并不理想的局面。E案：建發(fā)家世界商業(yè)廣場建發(fā)家世界商業(yè)廣場是銀川建發(fā)集團股份有限公司投資建設(shè)，由銀川建發(fā)家世界有限責(zé)任公司經(jīng)營管理的銀川市規(guī)模大、業(yè)態(tài)豐富、功能完善的大型家居購物廣場。項目于2003年開業(yè)至今在時間不長的四年中真正受益的商家寥寥無幾，大多商戶經(jīng)營狀況并不樂觀。F案：昆侖建材城地理位置：位于銀川市興慶區(qū)麗景南街，寧夏少管所南側(cè)占地面積：460畝營業(yè)日期：2003年8月31日開工日期：2002年企業(yè)性質(zhì)：私企投 資 額：業(yè) 態(tài)：零 售經(jīng)營范圍：大型工程機械、地板、涂料、鋼材、板材、五金概 況：項目屬銀川建材市場規(guī)模較大，影響較遠的工程，目前經(jīng)營狀況良好。分南北區(qū)，南邊主要為貨場，北邊主要為營業(yè)房。貨場為12萬平米，營業(yè)房為3萬平米。目前有4套營業(yè)房閑置。分別為：3—12（），7—14（），7—15（），7—19（）。租賃價格：30元/平米，年付備 注：清和南街的2個鋼材市場都搬至此處。G案：西部寧夏機電市場投資建設(shè)單位：寧夏華尊立達集團地 址：銀川市麗景南街與寶湖路交匯處占地面積：總建筑面積：達44860平方米總 戶 數(shù)：共276戶客 戶 群：除本區(qū)外主要構(gòu)買力為河北、浙江、江蘇等地經(jīng)營項目：電工電料、電動工具、電動設(shè)備、五金建材、化工原料、橡塑制品、各種工礦專用電機設(shè)備、工程機械、重型汽車、推土機、挖掘機、農(nóng)業(yè)機械等產(chǎn)品的批發(fā)零售經(jīng)營形式：租賃、出售投入使用時間：2003年面 積：60200平米門面房出售價格：03年為3000元/平米；07年達到6000元以上。門面房層數(shù)：一層、二層、三層物 業(yè) 費：項目總結(jié)：1. 項目經(jīng)營狀況良好，開發(fā)商預(yù)計09年將在南門附近再建比此規(guī)模大兩倍的機電市場，暫擬名“國際機電市場”，屆時可容納300余戶入住， 單戶面積上從90300不等，相應(yīng)的配套也將在此基礎(chǔ)上更加完善和科 學(xué)?，F(xiàn)已在登記中。2. 西部寧夏機電市場，占地規(guī)模大，經(jīng)營范圍廣。有充足的客戶源且內(nèi)部經(jīng)營戶資產(chǎn)雄厚。3. 長城五金機電城現(xiàn)正在建設(shè)中，將在08年的3月18日盛大開業(yè)，占地規(guī)模約一萬平米，氣勢上現(xiàn)代大氣，也可容納百余戶遷入。4. 麗景街上的昆侖建材城和麗景街上的民樂貨運綜合市場內(nèi)部也都分別包括有機電類，且類別齊全、場地大。5. 據(jù)說靠近高速公路上還將有一家投機建設(shè)機電市場。以上所述幾個機電城均在麗景街上，與新項目會有競爭，不占優(yōu)勢。H案：寧夏銀川醫(yī)藥批發(fā)市場開發(fā)單位：寧夏石元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、寧夏銀川醫(yī)藥有限公司位 置：麗景南街西側(cè)工程概況：分二期。 一期為中藥廳、西藥廳、原材料交易大廳；二期為保健品及醫(yī)療器械交易大廳、酒店式公寓和員工宿舍、倉儲庫房和新藥特藥交易廳及陪送中心。總占地面積：136畝總建筑面積：29萬平米地下車庫： 5萬平米小 結(jié)： 目前西北地區(qū)還沒有統(tǒng)一的藥品批發(fā)市場。該項目將是西北最大的藥材批發(fā)市場，目前一期的廣場和西藥廳已封頂，中藥廳也正在建設(shè)中，二期將隨時跟上一期進度進行建設(shè)。 分析結(jié)論：1. 南門商圈中，家居建材占有半壁江山，有走中高端市場的建發(fā)家世界、光耀美居和走傳統(tǒng)路線的長城市場、龍盤家私、中房家友等大型賣場再加上個體單店就有10多個，而建筑面積達到5萬平方米以上的不下5個。其中，部分賣場開業(yè)至今處于慘淡經(jīng)