【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樂(lè)至的城市化進(jìn)程仍將加快，同步樂(lè)至經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，正值好時(shí)機(jī)。 ? 第二個(gè)好機(jī)會(huì)就是高速帶來(lái)的變化和發(fā)展。常言道路修道哪兒房產(chǎn)就開(kāi)發(fā)到哪兒，遂資眉和成安渝這兩條高速公路對(duì)樂(lè)至房地產(chǎn)發(fā)展至關(guān)重要，直接抬升房?jī)r(jià)。目前帥鄉(xiāng)廣場(chǎng)旁樓盤(pán)就直言，該盤(pán)價(jià)格會(huì)達(dá)到5000以上。 ? 第三個(gè)機(jī)會(huì)就是樂(lè)至迎賓大道的日漸成熟，已到了開(kāi)發(fā)的好時(shí)機(jī)。 應(yīng)對(duì)之策： ? 抓住機(jī)遇，做好產(chǎn)品規(guī)劃，打造樂(lè)至住宅新一輪產(chǎn)品，直接提升樂(lè)至住宅的品質(zhì)，引領(lǐng)樂(lè)至樓市進(jìn)入第二輪高速發(fā)展階段。 ? 做好樓盤(pán)的包裝和策劃，用差異化的產(chǎn)品引領(lǐng)市場(chǎng)，用個(gè)性化的包裝的策劃推廣沖擊市場(chǎng)，讓樂(lè)至樓市以此為瞻。 威脅（ Threat） ? 從前面的市調(diào)可以看出，樂(lè)至的商品房住宅供應(yīng)量與日俱增，大盤(pán)不斷涌現(xiàn)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)在加劇。 ? 樂(lè)至市場(chǎng)雖說(shuō)供需兩旺，但絕不是供不應(yīng)求，所以在項(xiàng)目產(chǎn)品和策劃上均需下力。 ? 最大層面上的威脅是國(guó)家近兩年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格的調(diào)控，但正如前面分析一樣，國(guó)家調(diào)控對(duì)樂(lè)至這種 5級(jí)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，影響有限。（據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)樓市要崩盤(pán)，也是在 2025年后，尚有 10多年的繼續(xù)黃金時(shí)間） 應(yīng)對(duì)之策： ? 做好項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃。 ? 做好項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃。 第四部分 項(xiàng)目定位 這一部分主要闡述項(xiàng)目的定位思路、定位策略、項(xiàng)目的整體形象定位、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、項(xiàng)目的客群定位、價(jià)格定位等。 思路決定出路 定位決定地位 ? 本案定位首先是項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位，即項(xiàng)目以何種姿態(tài)、何種面貌立于市場(chǎng)，由此確定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中占據(jù)何種地位，它是項(xiàng)目的靈魂所在。 ? 其次是產(chǎn)品定位。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品定位包括項(xiàng)目整體規(guī)劃思路、項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念、項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型、項(xiàng)目的總平布局、項(xiàng)目的戶型配比、戶型設(shè)計(jì)要求、項(xiàng)目建筑風(fēng)格、項(xiàng)目商業(yè)定位、項(xiàng)目園林景觀、項(xiàng)目的小區(qū)配套、項(xiàng)目的智能化設(shè)置等。 (對(duì)設(shè)計(jì)單位而言，即是項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求） ? 再次是項(xiàng)目客戶群體定位 ? 最后是項(xiàng)目的價(jià)格定位 一 定位思路 ? 差異化 目前產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，故在樂(lè)至市場(chǎng)需要做出別人沒(méi)有的東西，或者是別人有，但不深入的東西。 ? 個(gè)性化 項(xiàng)目的產(chǎn)品猶如人一樣，越有個(gè)性越招人注意，不人云亦云，不隨波逐流，以個(gè)性立于世。 ? 標(biāo)志性 項(xiàng)目的某一方面能成為所在城市的標(biāo)志，成為地標(biāo)。如樓盤(pán)整體成為某某示范單位，或樓盤(pán)單體成為本城最高，或樓盤(pán)智能化設(shè)置成就其成為市場(chǎng)中智能化最高的樓盤(pán)等。 ? 易識(shí)別性和易傳播性 項(xiàng)目的定位不論是哪一環(huán)，都應(yīng)做到易識(shí)別性和易傳播性。 二 項(xiàng)目的定位策略 三 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位 為了給項(xiàng)目的市場(chǎng)形象一個(gè)準(zhǔn)確的定位，我們將從項(xiàng)目的多個(gè)特質(zhì)出發(fā)，在此基礎(chǔ)上提煉出項(xiàng)目市場(chǎng)形象的定位語(yǔ)。 ? 項(xiàng)目位于的地段 —— 樂(lè)至迎賓大道 迎賓大道目前是成都到達(dá)樂(lè)至的入城主干道，雙向六車(chē)道。 從樂(lè)至的規(guī)劃看，未來(lái)樂(lè)至城區(qū)面積達(dá) 30平方公里，迎賓大道逐漸演變成樂(lè)至的城區(qū)中心。 所以可以從項(xiàng)目位于的樂(lè)至城區(qū)核心地段角度提煉： 雄踞迎賓大道 位居城市龍脈 城市核心 尊崇宅邸 項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象定位語(yǔ)提煉角度： ? 項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量 項(xiàng)目占地約 ，總建筑面積 22萬(wàn)多㎡。 從這點(diǎn)可以提煉“大盤(pán)”的概念 ? 項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型 18F、 22F、 24F高層電梯洋房 +臨街商業(yè) ? 項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì) 科技含量較高，智能化配套較全的住宅。（這點(diǎn)在項(xiàng)目產(chǎn)品定位時(shí)著重闡述） 整個(gè)小區(qū)綠化面積較大，分成南北兩個(gè)組團(tuán)。（這點(diǎn)在項(xiàng)目園林定位時(shí)著重闡述） 智能生態(tài)住宅 引領(lǐng)樂(lè)至品質(zhì)居家時(shí)代 智能生態(tài)住宅 樂(lè)至樓市新品 樂(lè)至首家智能化生態(tài)住宅 樂(lè)至智能化、生態(tài)化住宅示范單位 樂(lè)至智能化、生態(tài)化住宅典范 ? 樓盤(pán)的綜合品質(zhì) 智能生態(tài)住宅 高檔電梯洋房 城市核心的高尚住宅 項(xiàng)目的高綠化率、高容積率、低建筑密度的屬性 高層低密度城市洋房 低密度城市花園住宅 智能生態(tài)住宅 高尚人文家園 智能生態(tài)住宅 樹(shù)立樂(lè)至樓市新標(biāo)桿 項(xiàng)目整體形象定位語(yǔ)最終提煉 智能生態(tài)住宅 引領(lǐng)樂(lè)至人居 時(shí)代尊邸 案名體現(xiàn)樓盤(pán)的形象。 沿用“時(shí)代”一詞，與時(shí)代尊城形成“時(shí)代”系列產(chǎn)品；樓盤(pán)未 動(dòng)，先擴(kuò)大樓盤(pán)的客戶群體。 “尊” 體現(xiàn)樓盤(pán)的地位、價(jià)值、品質(zhì)。 “邸” 基本字義是高級(jí)官員的住所。例：官～，府～，私～。用“邸” 同樣體現(xiàn)樓盤(pán)的品質(zhì)、彰顯高檔樓盤(pán)的氣場(chǎng)。 項(xiàng)目案名 項(xiàng)目整體規(guī)劃思路 ?項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)建筑密度為小于或等于 30%，容積率小于或等于 ，綠地率大于或等于 33%，基于此，項(xiàng)目整體規(guī)劃的第一思路是修建高層電梯，以滿足容積率的要求。高層電梯可以考慮 18F、 22F、 24F。 ?項(xiàng)目地塊呈規(guī)則的長(zhǎng)方形，三面臨路，所以項(xiàng)目整體規(guī)劃思路是采用圍合式布局，住宅沿地塊四周分布，中間圍合出一個(gè)超大中庭花園。 ?項(xiàng)目采用圍合式布局，形成的的超大中庭花園，全部用作綠化，不能滿足項(xiàng)目容積率的要求，所以可以一分為二，在地塊中部修建樓王，將地塊分成南北兩個(gè)住宅組團(tuán)。 ?在地塊臨路的三面設(shè)置商業(yè)。 第五，地塊規(guī)劃指標(biāo)停車(chē)位大于或等于 ∕ 戶，故考慮修建地下一層停車(chē)位，人車(chē)分流。 ?項(xiàng)目正大門(mén)（人行出入口）設(shè)在迎賓大道；在東西兩側(cè)設(shè)地下車(chē)庫(kù)出入口及人行次出入口。 四 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念 項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ?住宅的舒適度； ?低密度高綠地率高層電梯洋房 ?住宅布局上整體采用圍合布局，但圍而不合，小區(qū)四圍樓棟與樓棟之間留有通風(fēng)通道和寬大的采光面； ?住宅的戶型功能齊全，全明設(shè)計(jì)； ?樓棟與樓棟之間間距大，通風(fēng)采光俱佳； ?住宅的景觀視野良好； ?小區(qū)人車(chē)分流，居住更加環(huán)保和低碳。 住宅的科技含量 住宅的智能配置 住宅的人與自然的協(xié)調(diào)性 體現(xiàn)在住宅的外墻保溫、同層排水、無(wú)線網(wǎng)絡(luò)無(wú)縫覆蓋、純凈水系統(tǒng)、三面臨街面的雙層中空玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)等。 體現(xiàn)在以下智能配置：?jiǎn)卧獦怯羁梢晫?duì)講系統(tǒng)、小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)人行出入車(chē)行出入智能卡、住宅臥室緊急呼救系統(tǒng)、住宅廚房燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、三表出戶智能抄表、智能消防設(shè)施、小區(qū)公共播報(bào)系統(tǒng)等。 南北兩個(gè)住宅組團(tuán)，內(nèi)擁兩個(gè)中庭花園，人與自然親密接觸；外由于小區(qū)的圍而不合，采光、通風(fēng)、視野均與自然協(xié)調(diào)。 綜合，項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念在于將項(xiàng)目建成科技含量較高、智能化配置齊全、人與自然協(xié)調(diào)的高檔住宅，樹(shù)立樂(lè)至樓市住宅新標(biāo)桿，引領(lǐng)樂(lè)至樓市進(jìn)入住宅開(kāi)發(fā)的品質(zhì)階段。 項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型 總體： 項(xiàng)目北面和東西兩面臨街，設(shè)計(jì)為高層商住樓。 項(xiàng)目南面和小區(qū)內(nèi)部設(shè)計(jì)為純住宅的高層。 商業(yè)產(chǎn)品類(lèi)型： ?高層住宅下的底商。 ?項(xiàng)目北面臨迎賓大道，左鄰人民醫(yī)院、隔路斜對(duì)汽車(chē)站，這兩個(gè)配套均是人來(lái)人往的地方，人流量大；外加迎賓大道日漸成熟，區(qū)域核心價(jià)值越來(lái)越顯現(xiàn)，所以臨迎賓大道規(guī)劃三層底商，含東西兩個(gè)轉(zhuǎn)角處。 ?項(xiàng)目東西兩面皆是規(guī)劃路，其商業(yè)氛圍的成熟性時(shí)間較長(zhǎng)，所以規(guī)劃為臨街一層底商。 項(xiàng)目商業(yè)的屬性： ?社區(qū)商業(yè) +成長(zhǎng)型區(qū)域型商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)主要滿足社區(qū)的日常生活所需。 成長(zhǎng)型區(qū)域商業(yè)中心服務(wù)范圍擴(kuò)大，成為迎賓大道較為集中的商業(yè)體。 ?項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 滿足日常生活所需的超市、銀行、裝飾建材、廚具浴具燈具、餐飲、茶坊、網(wǎng)吧、 KTV等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。 項(xiàng)目北面臨迎賓大道的三樓商業(yè)可以考慮為商務(wù)賓館。 住宅產(chǎn)品類(lèi)型： 18F、 22F、 24F高層電梯，以 18F為主。 兩梯四戶的塔式高層和一梯兩戶的板式高層結(jié)合，以兩梯四戶的塔式高層為主。 住宅戶型配比要求： 總的設(shè)計(jì)要求是以中小戶型為主，特別是 90多平米的經(jīng)濟(jì)型套三；樓頂不設(shè)計(jì)躍層住宅。具體參考指標(biāo)如下： 戶型區(qū)間 套型 總配比 75— 85㎡ 經(jīng)濟(jì)型套二和舒適型套二 30% 90— 100㎡ 經(jīng)濟(jì)型小套三 50% 100— 120㎡ 舒適型套三，面積不超過(guò) 120㎡ 20% 戶型設(shè)計(jì)總體要求： 雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 客廳帶觀景陽(yáng)臺(tái) 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái) 玄關(guān) 進(jìn)戶門(mén)處專設(shè)玄關(guān)，不是一般的過(guò)道。 客廳開(kāi)間 不論套二還是套三，客廳開(kāi)間至少 。 衛(wèi)生間 單衛(wèi)設(shè)計(jì)：衛(wèi)生間在 5㎡ 左右 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)：公衛(wèi)在 4㎡ 以上；主衛(wèi)在 5㎡ 以上。 廚房 設(shè)計(jì)冰箱位置 臥室 各個(gè)臥室之間形成合理的面積梯度。 套三設(shè)計(jì)：書(shū)房開(kāi)間不小于 3米。 入戶花園 根據(jù)戶型定要與不要。 陽(yáng)臺(tái) 陽(yáng)臺(tái)欄桿圍玻璃欄桿。 可以考慮將觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為挑高 6米的空中露臺(tái)花園，采取的辦法可以考慮將觀景陽(yáng)臺(tái)左右錯(cuò)位或者觀景陽(yáng)臺(tái)前后錯(cuò)位、正面與側(cè)面錯(cuò)位等。 推薦兩種建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代時(shí)尚建筑風(fēng)格 地中海式建筑風(fēng)格 項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位 外立面建議： 色調(diào)：深色，給人厚重的感覺(jué)；以咖啡色系為最佳。 外立面：三段論，底商部分用石材，樓體中間部分為深色調(diào)面磚，樓體頂部采用同一色系的淺色面磚。 樓體腰線：跟樓頂淺色面磚一致。 項(xiàng)目的總平布局 項(xiàng)目總平布局原則是圍合式布局，布局產(chǎn)生變化關(guān)鍵在于小區(qū)內(nèi)的住宅擺布，由此演化出三種總平布局。 第一種總平布局 項(xiàng)目四圍是兩梯四戶的塔式高層，在小區(qū)內(nèi)部布置兩排一梯兩戶的板式高層。 說(shuō)明：以下數(shù)據(jù)均是估算，目的是為了說(shuō)明項(xiàng)目的總平布局。 ? 這種設(shè)計(jì)總建筑面積約 254400㎡ ? 其中住宅約 229400㎡ ? 商業(yè)約 15000㎡ ? 地下車(chē)庫(kù) 25000㎡