【文章內(nèi)容簡介】 計(jì) 惠陽片區(qū) 07年 08年推盤量 2023年下半年至 2023年底，惠陽市場中、大型樓盤主體供應(yīng)量約為 135萬㎡左右。主要是淡水和三和兩地市場 ,預(yù)計(jì) 2023年 ,區(qū)域供應(yīng)量將達(dá) 160萬平米左右 . 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位臵 占地（萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 0708年推盤量（萬㎡） 產(chǎn)品類型（萬㎡） 備注 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 小 /高層 多層 惠陽 振業(yè)項(xiàng)目 三和 61 90 16 碧桂園 三和 200 300 25 6 11 9 南杰項(xiàng)目 三和 61 90 —— 半島 1號 淡水 200 100 28 12 東方新城 淡水 34 24 8 3 1 4 棕櫚島 淡水 140 65 5 尚城世家 淡水 14 48 12 12 萬城國際 淡水 24 72 18 20 中天彩虹城 淡水 46 14 14 天安新陽城 淡水 43 —— 10 10 國際新城 淡水 62 82 —— 暫無 小計(jì) 1021 930 135 深圳中原惠州分公司 預(yù)計(jì) 大亞灣片區(qū) 07年 08年推盤量 預(yù)計(jì)大亞灣 2023年下半年至 2023年底市場推盤量也將在 116萬平米左右， 2023年將在 150萬平米左右 . 惠陽 大亞灣至 2023年底市場樓盤主體供應(yīng)量約為 250萬㎡。 2023年將在 300萬平米左右 ,市場放量急劇加大。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位臵 占地（萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 0708年推盤量（萬㎡） 產(chǎn)品類型（萬㎡） 備注 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 小 /高層 多層 大亞灣 熊貓國際 西區(qū) 83 107 1 10 8 東部項(xiàng)目 西區(qū) 61 71 2 1 3 西飛項(xiàng)目 西區(qū) 72 110 15 3 2 6 4 建藝項(xiàng)目 西區(qū) 15 36 12 2 2 5 3 中聯(lián)臵業(yè) 中心區(qū) 26 70 10 6 4 中聯(lián)別墅 中心區(qū) 7 5 5 1 2 新際首府 中心區(qū) 9 22 8 8 中聯(lián)大亞灣 西區(qū) 17 42 10 10 珠江東岸 西區(qū) 61 60 7 金海岸 霞涌 163 160 8 2 3 3 溪山秀 西區(qū) 8 20 0 0 0 小計(jì) 522 703 19 8 45 總計(jì) 1543 2563 約250 深圳中原惠州分公司 預(yù)計(jì)未來推盤量 （大亞灣片區(qū)） 據(jù)中原地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來 68年內(nèi)，目前已知的惠陽 大亞灣潛在大盤供應(yīng)量達(dá)到 1653萬平米 ,預(yù)計(jì) ,整體供應(yīng)量達(dá) 3000萬平米以上。 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位臵 占地（萬㎡） 建筑面積（萬㎡） 未來推出量（萬㎡） 產(chǎn)品類型（萬㎡） 備注 獨(dú)棟 雙拼 聯(lián)排 疊加 小 /高層 多層 大亞灣 熊貓國際 西區(qū) 83 107 93 2 1 11 3 48 28 東部項(xiàng)目 西區(qū) 61 71 80 2 7 4 50 17 西飛項(xiàng)目 西區(qū) 72 110 105 4 12 4 65 20 建藝項(xiàng)目 西區(qū) 15 36 36 2 3 31 中聯(lián)臵業(yè) 中心區(qū) 26 70 70 70 中聯(lián)別墅 中心區(qū) 7 5 5 2 新際首府 中心區(qū) 9 22 22 22 中聯(lián)大亞灣 西區(qū) 17 42 42 42 珠江東岸 西區(qū) 61 60 60 9 22 29 金海岸 霞沖 163 160 160 16 30 35 59 20 溪山秀 西區(qū) 7 20 20 小計(jì) 521 683 693 10 86 374 121 總計(jì) 1543 2543 1653 46 18 975 204 深圳中原惠州分公司 市場總會由“藍(lán)?！睗u變成 “紅海”；開發(fā)時機(jī)， 2023年？ 07年 08年 09年 11年 10年 開發(fā)熱點(diǎn) 漸成規(guī)模 成熟 深圳客戶涌入惠陽臵 業(yè)。 深圳高端物業(yè)稀缺， 市場需求旺盛 2023年，預(yù)計(jì)深圳地鐵 三號線輕軌連接，各快速 規(guī)劃快，速干線相繼開 通，深圳東無縫對接，對 普通居住需求大量增加 片區(qū)市政配套顯成 熟，產(chǎn)業(yè)盡顯規(guī)模， 消費(fèi)需求提升； 區(qū)域樓市供應(yīng)步入高峰 片區(qū)成熟，進(jìn)入城市化 規(guī)模消費(fèi)階段。 06年 93萬㎡ 至 2023年 ,總體供應(yīng)約 1600多萬平米 09年 300萬㎡ 深圳中原惠州分公司 ① 從今年下半年至明年，是一個開發(fā)高峰期，整個惠陽大亞灣呈現(xiàn)遍地開花、多組團(tuán)并舉的開發(fā)態(tài)勢； 大亞灣區(qū)域包括中心區(qū)將形成開發(fā)熱點(diǎn) ； ② 市場上大盤林立，其中不乏景觀資源型大盤， 高端物業(yè)集中將進(jìn)一步提升區(qū)域物業(yè)的檔次； ③ 深惠融合進(jìn)一步加劇，產(chǎn)品品質(zhì)將進(jìn)一提升， 價格仍將有較為持續(xù)的上升空間 ，未來產(chǎn)品競爭激烈； ④ 未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)， 深圳投資客仍將是惠陽大亞灣購房客戶的主辦軍 ，惠陽本地客為次的局面仍將維續(xù)； ⑤ 小戶型物業(yè)漸入佳境 ，市場上小戶型放量將在近兩年內(nèi)急劇放量，形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模； 整體市場認(rèn)知 對市場我們應(yīng)明確的幾點(diǎn)問題 深圳中原惠州分公司 ① 大亞灣中心區(qū)承擔(dān)城市功能，是整個工業(yè)區(qū)的配套依托，是將來辦公、商務(wù)、居住、商業(yè)發(fā)展的領(lǐng)先領(lǐng)域； ② 大亞灣大量的外資、石化產(chǎn)業(yè)帶動的下游企業(yè)、承建商等將帶動辦公、居住的租賃及居住、商務(wù)和商業(yè)需求； ③ 大亞灣已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展階段，將吸引大量投資者進(jìn)入，對未來的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有直接的推動作用； ④ 大亞灣中心北區(qū)，政府近期已出臺規(guī)劃在一年內(nèi)，將投資 6個多億進(jìn)行市政配套建設(shè)，完善中心北區(qū)作為大亞灣商業(yè)商業(yè)中心的功能；但政府執(zhí)行力度不容太過樂觀； 大亞灣中心區(qū)市場認(rèn)知 深圳中原惠州分公司 PART２ 價值發(fā)現(xiàn)篇 深圳中原惠州分公司 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目四至 區(qū)域分析 外部交通 SWOT分析 項(xiàng)目開發(fā)價值評價 導(dǎo)路 深圳中原惠州分公司 位臵：大亞灣中心區(qū)澳霞大道北側(cè) 占地面積： 59671㎡ 建筑面積：約 208848㎡ 容積率： ≤ 建筑密度： ≤25% 建筑退紅線：東 6米，西 50米，南 30米，北 25米； 地塊：大亞灣澳霞大道以北 價值發(fā)現(xiàn) / 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 深圳中原惠州分公司 價值發(fā)現(xiàn) / 項(xiàng)目四至 深圳中原惠州分公司 惠陽 海岸國際公寓 君豪公寓 熊貓國際 菩提園 東方廣場 南山國際 康匯花園 豐華商務(wù)大廈 小城故事 凱旋居 響水明苑 區(qū)域樓盤分布 新天名城 國香項(xiàng)目 新際 .首座 大亞灣大盤多集中在西區(qū)，而中心區(qū)樓盤較少，普遍面積較?。? 價值發(fā)現(xiàn) / 區(qū)域分析 深圳中原惠州分公司 西部綜合產(chǎn)業(yè)園區(qū) 本項(xiàng)目 項(xiàng)目區(qū)位：地處衛(wèi)星 城際中央 CBD領(lǐng)地 區(qū)位距離分析 距離 車程 大亞灣－惠城市中心 ４０公里 ４０分鐘 大亞灣－廣州白云機(jī)場 １３０公里 ２小時 大亞灣－深圳寶安機(jī)場 ７０公里 １小時 大亞灣－香港新機(jī)場 １２０公里 ２小時內(nèi) 大亞灣－香港 ４７海里 １小時（船） 價值發(fā)現(xiàn) / 區(qū)域分析 深圳中原惠州分公司 坑梓 惠 陽 鹽田 深惠沿海高速 淡澳大道 坑梓 —— 惠陽 惠澳大道 深汕高速 龍崗 至龍崗中心城 40分鐘 至羅湖 40分鐘 項(xiàng)目據(jù)于惠陽、大亞灣交界處，外部交通十分方便，承接 未來城市發(fā)展新契機(jī)，引動項(xiàng)目更大發(fā)展空間。 連接大亞灣開發(fā)區(qū)東西區(qū)的主要交通干線，是往石化區(qū)的必經(jīng)之路。車行 5分鐘到達(dá)石化區(qū)， 15分鐘到達(dá)中海殼牌聯(lián)合化工廠；車行 10分鐘到達(dá)西部結(jié)實(shí)合產(chǎn)業(yè)園區(qū) 價值發(fā)現(xiàn) / 外部交通 深圳中原惠州分公司 中心區(qū)板塊將以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，將中心區(qū)建成“總部后臺經(jīng)濟(jì)服務(wù)中心”和生活配套區(qū)域，突出濱海特色，完善城市功能，重點(diǎn)發(fā)展房地產(chǎn)和其他服務(wù)業(yè)。中心區(qū)按照區(qū)位可分為北區(qū)、中區(qū)、南區(qū)三個片區(qū)。 北區(qū)近期建設(shè)重點(diǎn)圍繞行政中心、虎頭山公園、市民廣場、紅樹林公園展開布局，努力用一年左右時間在中心北區(qū)形成“一縱一橫”約 1平方公里的建成區(qū) 。 價值發(fā)現(xiàn) / 區(qū)域近期規(guī)劃 本項(xiàng)目正好處于中心北區(qū)內(nèi) ,為政府近期將著手建設(shè)的 1平方公里的范圍內(nèi) ,一旦明年建成 ,區(qū)域價值將得到極大提升 ! 深圳中原惠州分公司 優(yōu)勢 (Strengths) ?位于大亞灣中心區(qū)，深、惠交通便利，區(qū)域產(chǎn) 業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛 。 ?CBD核心位置，未來大亞灣商業(yè)、金融聚集區(qū) 。 中心區(qū)絕版 CBD地段 。 ?市政配套齊全，體育館、市政廣場、紅樹林公 園等近在咫尺； ?緊臨澳霞大道，未來內(nèi)外交通便捷； ?政策寬松，同城生活已深入人心； 威脅 (Threats) ?惠陽市場、區(qū)域大盤分流 ?開發(fā)周期深受市政建設(shè)影響，市政建設(shè) 滯后。 ?來自周邊項(xiàng)目的競爭； ?未來政策因素； ?政府規(guī)劃執(zhí)行力度； 劣勢 (Weaks) ?生活配套不足，人氣較差； ?大亞灣整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為單一； ?片區(qū)住宅規(guī)模發(fā)展成熟尚需時日； ?相對大亞灣西區(qū)、惠陽三和等片區(qū)樓 盤，規(guī)模較??； 機(jī)會 (Opportunities) ?投資前景，區(qū)域經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合，市場版圖升級 ?深圳市場外購力強(qiáng)勁，高端產(chǎn)品稀缺。 ?區(qū)域大盤林立，吸引豐富客源 ?周邊項(xiàng)目啟動，共同預(yù)熱市場； ?大亞灣產(chǎn)業(yè)化加速，帶動大量的中下游產(chǎn)業(yè) 鏈，拉動地產(chǎn)內(nèi)需； 價值發(fā)現(xiàn) / SWOT分析 深圳中原惠州分公司 SWOT 目標(biāo)客戶市場（深圳）研判 共性（可利用策略） 競爭市場（惠陽、大亞灣）研判 S ?稀缺的自然資源 ?相對較低的價格 ?不斷追尋更優(yōu)產(chǎn)品、更高回報(bào)。 ?高端產(chǎn)品 ?乘目標(biāo)市場外購急劇擴(kuò)張之勢 ?搶奪目標(biāo)客戶資源，細(xì)分截留客戶 ?珠江東岸，熊貓國際已樹立本區(qū)高尚片區(qū)屬性，承托市場。 ?三城中心，城際交通優(yōu)先 W ?交通不便利， ?片區(qū)認(rèn)知度不高 ?配套缺乏，質(zhì)素不高 ?打通交通動脈，利用三大契機(jī)；克服劣勢，提升優(yōu)勢。 ?利用自身豐富自然條件克服不足； ?配套缺乏， ?周邊環(huán)境干擾，后有工業(yè)區(qū)， ?交通不便，導(dǎo)致中軸心區(qū)不中心。 O ?需求旺盛，供應(yīng)不足，高端產(chǎn)品稀缺 ?剛性需求外流 ?區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合，東擴(kuò) ?深圳東、大亞灣版塊融合 片區(qū)遠(yuǎn)景、片區(qū)屬性強(qiáng)調(diào) ?東部通道，高端產(chǎn)品滿足 ?龍大工業(yè)區(qū)、大亞灣產(chǎn)業(yè)人群 ?不斷升級的規(guī)劃配套 ?大盤時代，大盤帶來豐富的更高端的客戶流。 T ?高端稀缺產(chǎn)品不斷捅破天花板，透支更遠(yuǎn)期回報(bào) ?周邊區(qū)域高端產(chǎn)品蜂涌而來 ?區(qū)位優(yōu)勢，地塊自然資源吸引客戶 ?差異化突顯。 ?政策的不確定性 ?明星大盤的威脅 ?高端產(chǎn)品供應(yīng)日趨豐富 ST WO SO ST 價值發(fā)現(xiàn) / SWOT分析 深圳中原惠州分公司 優(yōu)勢： 地處大亞灣未來中心區(qū)位、城際交通優(yōu)先，具有很高的區(qū)位價值。 地塊規(guī)模較大，自然地貌豐富，受污染少，自然環(huán)境幽靜，易于規(guī)劃高端產(chǎn)品，具有很高的居住物業(yè)開發(fā)價值。 劣勢： 項(xiàng)目所在大亞灣中心區(qū)目前人氣不足 ,尚未形成居住氣氛 ,未來還需要引導(dǎo)和培育； 區(qū)域內(nèi)配套不足，地塊目前商業(yè)價值不大； 目前新天名城已占據(jù)大部分較好的公共推廣資源 ,對本項(xiàng)目開發(fā)形成較大威脅 。 價值發(fā)現(xiàn) / 項(xiàng)目開發(fā)價值評價 深圳中原惠州分公司 深圳的后城市時代 PART3 態(tài)勢解構(gòu)篇 現(xiàn)狀解構(gòu) 現(xiàn)狀解構(gòu) CBD發(fā)展模式 深圳中原惠州分公司 大亞灣在造一座城 現(xiàn)狀解構(gòu) 深圳中原惠州分公司 CBD,一個城市夢想的升華 ! 大亞灣 ,急需造就一座中心城 ! 深圳中原惠州分公司 ① 大亞灣當(dāng)前還處于初步開發(fā)階段 ,本項(xiàng)目處于 CBD領(lǐng)地 ,和南面的南山國