【正文】 2023年 2月 11日星期六 2時(shí) 21分 35秒 02:21:3511 February 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 11, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 11日星期六 上午 2時(shí) 21分 35秒 02:21: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 02:21:3502:21:3502:212/11/2023 2:21:35 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 上午 2時(shí) 21分 :21February 11, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :21:3502:21Feb2311Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 四 價(jià)格策略 總結(jié) 從項(xiàng)目策劃提案六個(gè)方面的分析可以看出，項(xiàng)目在樂至樓市將創(chuàng)造諸多第一 ? 項(xiàng)目住宅的科技含量第一 ? 項(xiàng)目的智能化設(shè)施第一 ? 項(xiàng)目的樓間距第一 ? 項(xiàng)目的兩個(gè)超大中庭花園第一 ? 項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)第一 ? 項(xiàng)目的推廣力度，氣勢(shì)第一 ? 項(xiàng)目的賣場包裝第一 ? 項(xiàng)目的樣板房開樂至樓市先河，第一 諸多的第一，把項(xiàng)目與其他樓盤區(qū)別開來，最終價(jià)格也要做到第一。（如果推出房源有限，則 VIP卡號(hào)只是參與選房搖號(hào)的順序號(hào)） ? 開盤當(dāng)日， VIP客戶按卡號(hào)順序選房， 5萬誠意金轉(zhuǎn)為購房定金。 轉(zhuǎn)定（選房、開盤） ? 選房當(dāng)日，誠意金轉(zhuǎn)為購房定金；未選房成功，退其誠意金，或者客戶進(jìn)入下批次房源的排隊(duì)。 俱樂部會(huì)員繳納會(huì)費(fèi)后享有項(xiàng)目最新信息獲知權(quán)，但不是具有優(yōu)先選房權(quán)。 營銷階段 營銷節(jié)點(diǎn) 工程節(jié)點(diǎn) 籌備期 預(yù)熱蓄客期 誠意登記期 開盤期 持銷期 尾盤 銷售物料準(zhǔn)備 和銷售隊(duì)伍組建 制定價(jià)格 收取客戶 30%誠意金 簽訂正式合同 土地平整 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型確定 取得預(yù)售許可證 （備注：此營銷鋪排計(jì)劃表細(xì)化工作在下一步完成。 ? 第三是考慮到推出的第二批次房源是位于小區(qū)中部樓王的一部分和東邊臨規(guī)劃路一棟的最后一個(gè)單元，這樣住宅北組團(tuán)就有半邊修好；同時(shí)可以做北組團(tuán)的中庭花園“陽光庭院”打圍，開始做綠化，目的是為后期賣房提供園林實(shí)景體驗(yàn)區(qū)。 ? 項(xiàng)目東邊臨規(guī)劃路一棟的其中兩個(gè)單元，住宅約 168套。 分批次推出房源 項(xiàng)目分兩期進(jìn)行開發(fā)，每期房源又分成三個(gè)批次推出，整個(gè)項(xiàng)目共推出六批次房源。 在次是各種媒介。 ? 其次是次戰(zhàn)場 —— 樂至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房力量已成為中國縣級(jí)城市購房的生力軍，所以推廣的第二個(gè)覆蓋區(qū)域就是樂至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 ?當(dāng)項(xiàng)目開盤后，進(jìn)入銷售持銷期，推廣隨之也變成配合。 另一方面，讓客戶有的看有的吃有的喝有的拿的客戶聯(lián)誼活動(dòng)，對(duì)樓盤的形象和口碑均有直接的幫助。 事件活動(dòng)營銷包括以下四條線： ?項(xiàng)目的工程進(jìn)度 項(xiàng)目的工程進(jìn)度與銷售息息相關(guān)，而工程的建設(shè)節(jié)點(diǎn)，本身可以成為項(xiàng)目銷售的好事件，諸如項(xiàng)目的奠基儀式、開工典禮、工程的主體封頂、交房等環(huán)節(jié)。 車身廣告 ? 在樂至公交和樂至至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)汽車上做廣告。 道旗（或刀旗） ? 主要設(shè)置在售樓中心區(qū)域，形成旗陣。 ? 在樣板房區(qū)域設(shè)置項(xiàng)目智能化設(shè)備和高科設(shè)備的展示區(qū)，讓客戶真切感受到這些科技的、智能的配置將給自己的生活帶來深刻的變化，從而更加認(rèn)可本盤；這也是的本盤和別的樓盤區(qū)別開來關(guān)鍵，高品質(zhì)、高檔的屬性彰顯無遺。 售樓中心外的景觀展示區(qū) ? 這是本盤建立口碑，形成熱銷的一塊敲門磚。 六 項(xiàng)目的價(jià)格定位 第五部分 項(xiàng)目的營銷推廣 一、案場包裝 二、 VI系統(tǒng) 三、戶外廣告 四、媒體策略 五、各種銷售物料 六、事件活動(dòng)營銷 七、推廣策略 案場包括： ? 售樓中心室內(nèi)大廳 ? 售樓中心外綠化景觀區(qū) ? 樣板房區(qū)域 案場選址建議： 選址在項(xiàng)目地塊西北角，在此區(qū)域修建項(xiàng)目的售樓中心、景觀展示區(qū)、樣板房區(qū)。 住宅的智能化配置 單元樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 小區(qū)周界紅外線報(bào)警系統(tǒng) 小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng) IC卡車輛管理系統(tǒng) 住宅臥室緊急呼救系統(tǒng) 住宅廚房燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng) 智能遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 住宅的外墻保溫 無線網(wǎng)絡(luò)無縫覆蓋 智能消防設(shè)施 小區(qū)公共播報(bào)系統(tǒng) 。 ?休閑康體設(shè)施 包括休閑廣場、休閑花廊、廊亭、休憩椅子、兒童天地等 項(xiàng)目的小區(qū)配套 項(xiàng)目的科技含量和智能配置 住宅的科技含量體現(xiàn)在以下幾方面： 同層排水， 是指衛(wèi)生間內(nèi)衛(wèi)生器具的排水管 (包括排污橫管和排水支管 )不穿越本層樓板進(jìn)入下層空間，而是與衛(wèi)生器具同層敷設(shè)，在本層套內(nèi)接入排水立管的建筑排水系統(tǒng)。 ?項(xiàng)目南北兩個(gè)組團(tuán)圍合而成的中庭花園：北組團(tuán)中庭花園取名“陽光庭院”，南組團(tuán)取名“月光花園”，日月同輝。 無論是什么風(fēng)格的園林景觀，總體要求是： 樹木花草的四季交替：落葉樹與非落葉數(shù)結(jié)合，四季皆有鮮花開放。 第二種布局 ? 四周同樣是圍合，小區(qū)中間布置四個(gè)單元，為東西向橫式布置。 ? 板式高層按寬 20米計(jì)，長 15米計(jì)，設(shè)計(jì)為 24層，每層建筑面積 300㎡ 計(jì)；共 8個(gè)單元，約 57600㎡ ? 商業(yè)沿迎賓大道設(shè)計(jì)為三層，東西兩面臨街設(shè)計(jì)為一層商業(yè)，商業(yè)進(jìn)深按 12米計(jì)，設(shè)計(jì)面積約15000㎡ 。 項(xiàng)目的總平布局 項(xiàng)目總平布局原則是圍合式布局，布局產(chǎn)生變化關(guān)鍵在于小區(qū)內(nèi)的住宅擺布，由此演化出三種總平布局。 可以考慮將觀景陽臺(tái)設(shè)計(jì)為挑高 6米的空中露臺(tái)花園，采取的辦法可以考慮將觀景陽臺(tái)左右錯(cuò)位或者觀景陽臺(tái)前后錯(cuò)位、正面與側(cè)面錯(cuò)位等。 廚房 設(shè)計(jì)冰箱位置 臥室 各個(gè)臥室之間形成合理的面積梯度。 住宅戶型配比要求： 總的設(shè)計(jì)要求是以中小戶型為主，特別是 90多平米的經(jīng)濟(jì)型套三；樓頂不設(shè)計(jì)躍層住宅。 ?項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 滿足日常生活所需的超市、銀行、裝飾建材、廚具浴具燈具、餐飲、茶坊、網(wǎng)吧、 KTV等休閑娛樂場所。 ?項(xiàng)目北面臨迎賓大道，左鄰人民醫(yī)院、隔路斜對(duì)汽車站，這兩個(gè)配套均是人來人往的地方，人流量大；外加迎賓大道日漸成熟，區(qū)域核心價(jià)值越來越顯現(xiàn)，所以臨迎賓大道規(guī)劃三層底商，含東西兩個(gè)轉(zhuǎn)角處。 綜合，項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念在于將項(xiàng)目建成科技含量較高、智能化配置齊全、人與自然協(xié)調(diào)的高檔住宅，樹立樂至樓市住宅新標(biāo)桿，引領(lǐng)樂至樓市進(jìn)入住宅開發(fā)的品質(zhì)階段。 四 項(xiàng)目的產(chǎn)品定位 項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念 項(xiàng)目的建筑規(guī)劃理念體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ?住宅的舒適度； ?低密度高綠地率高層電梯洋房 ?住宅布局上整體采用圍合布局，但圍而不合，小區(qū)四圍樓棟與樓棟之間留有通風(fēng)通道和寬大的采光面； ?住宅的戶型功能齊全，全明設(shè)計(jì)； ?樓棟與樓棟之間間距大，通風(fēng)采光俱佳； ?住宅的景觀視野良好； ?小區(qū)人車分流，居住更加環(huán)保和低碳。 ?項(xiàng)目采用圍合式布局，形成的的超大中庭花園，全部用作綠化，不能滿足項(xiàng)目容積率的要求，所以可以一分為二，在地塊中部修建樓王，將地塊分成南北兩個(gè)住宅組團(tuán)。用“邸” 同樣體現(xiàn)樓盤的品質(zhì)、彰顯高檔樓盤的氣場。 沿用“時(shí)代”一詞，與時(shí)代尊城形成“時(shí)代”系列產(chǎn)品；樓盤未 動(dòng)，先擴(kuò)大樓盤的客戶群體。 所以可以從項(xiàng)目位于的樂至城區(qū)核心地段角度提煉： 雄踞迎賓大道 位居城市龍脈 城市核心 尊崇宅邸 項(xiàng)目整體市場形象定位語提煉角度： ? 項(xiàng)目的開發(fā)體量 項(xiàng)目占地約 ，總建筑面積 22萬多㎡。 ? 易識(shí)別性和易傳播性 項(xiàng)目的定位不論是哪一環(huán)，都應(yīng)做到易識(shí)別性和易傳播性。 (對(duì)設(shè)計(jì)單位而言，即是項(xiàng)目規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)要求） ? 再次是項(xiàng)目客戶群體定位 ? 最后是項(xiàng)目的價(jià)格定位 一 定位思路 ? 差異化 目前產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，故在樂至市場需要做出別人沒有的東西，或者是別人有，但不深入的東西。 第四部分 項(xiàng)目定位 這一部分主要闡述項(xiàng)目的定位思路、定位策略、項(xiàng)目的整體形象定位、項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、項(xiàng)目的客群定位、價(jià)格定位等。 ? 樂至市場雖說供需兩旺，但絕不是供不應(yīng)求，所以在項(xiàng)目產(chǎn)品和策劃上均需下力。 ? 第三個(gè)機(jī)會(huì)就是樂至迎賓大道的日漸成熟，已到了開發(fā)的好時(shí)機(jī)。 ? 目前地塊內(nèi)的半壁小山坡實(shí)景圖： 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 項(xiàng)目開發(fā)最大的機(jī)會(huì)就是樂至縣近期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，按此規(guī)劃， 到2023年，縣城建成區(qū)面積達(dá) 25— 35平方公里，城市人口達(dá) 30萬人；至此， 樂至的城市化進(jìn)程仍將加快，同步樂至經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來講，正值好時(shí)機(jī)。 ? 地貌 由于修路和其他用地需要，目前項(xiàng)目地塊內(nèi)南邊尚存一座小山坡的半邊，準(zhǔn)確講像一道“堡坎”，不是真正意義上的臺(tái)地地形，一不利于打造坡地住宅，也不利于項(xiàng)目圍合式超大景觀的打造。 ? 在項(xiàng)目的總平布局上，最大限度遵循項(xiàng)目高綠化率、低密度建筑的設(shè)計(jì)理念，采用圍合式布局設(shè)計(jì)南北兩個(gè)組團(tuán)。 ? 地形 項(xiàng)目地塊呈規(guī)則的長方形，非常易于項(xiàng)目總平規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高綠化率、低建筑密度的建筑規(guī)劃理念。 樂至房產(chǎn)開發(fā)板塊示意圖 迎賓大道版塊 帥鄉(xiāng)大道版塊 白塔版塊 文廟溝版塊 一 項(xiàng)目地塊所在版塊分析 迎賓大道沿路配套圖 注： 紅色表示本案， 黃色標(biāo)志在售樓盤 二 項(xiàng)目所在房產(chǎn)版塊配套及交通 迎賓大道的交通樞紐地位 本案地塊 天童大道 天池大道二期 至成都 至工業(yè)園區(qū) 至安岳 至老城區(qū) 至老城區(qū)