【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0＝ 萬(wàn)，按照 7 成 15 年按揭，首付 萬(wàn)，月供 1040元左右。 綜上兩種戶型，按照國(guó)際慣例，月供款為家庭收入的 1/3 測(cè)算，目標(biāo)消費(fèi)群的家庭收入在 24003100 元之間。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 19 三級(jí)目標(biāo)消費(fèi)群分析 （ 1）低端市場(chǎng) ： 總價(jià) 15萬(wàn)元左右 首次置業(yè)； 以滿足基本居住功能為主； 以中小戶型為主（包括二房和小三房），主力面積在 80— 90m2。 （ 2） 中端市場(chǎng)： 總價(jià) 2025萬(wàn)元 包括首次置業(yè)和部分二次置業(yè)； 以提高居住舒適度為主； 以三房的中等戶型為主，主力面積為 110— 130m2。 （ 3）高端市場(chǎng)： 總價(jià) 30萬(wàn)元以上 二次置業(yè)或多次置業(yè)； 以實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)生活為目標(biāo)； 以高端產(chǎn)品為主，包括超大戶型單位等。 按照這種收入， 目前樊城具有購(gòu)房能力的群體主要包括： 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體應(yīng)鎖定如下： 年齡在 25~55 歲間，這一年齡階段的客戶有一定的工作年份，并且有一定的積蓄。 主要以家庭型為主。這一群體有較強(qiáng)的購(gòu)房需求，主要體廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 20 現(xiàn)在新建家庭的一次置業(yè)及滿足更高居住要求的二次置業(yè)。 襄樊地區(qū) ? 市區(qū)內(nèi)收入層次較高，渴望改善居住條件的中、高收入階層 ? 公務(wù)員、企事業(yè)單位人員 ? 個(gè) 體私營(yíng)業(yè)主 ? 老城區(qū)居民 ? 部分外來(lái)人口 ? 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入且向往優(yōu)質(zhì)生活的人員（特別是有車一族） （注：本項(xiàng)分析還須經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查） 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 21 第四章 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目的定位如同一篇文章的中心思想，項(xiàng)目的規(guī)劃布局、推廣策略、營(yíng)銷管理都是文章中的不同段落，雖然各自表達(dá)不同的方面，但所表達(dá)中心思想必須是一致的。 依據(jù)項(xiàng)目 “襄樊品質(zhì)地產(chǎn)領(lǐng)航者” 的總體定位，針對(duì)本項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，提出以下幾點(diǎn)建議： 一、基本規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代流行的歐式為主。雖然現(xiàn)在在一線城市如北京、上海、廣州慢慢開始興起一股民族和 復(fù)古的建筑風(fēng)格，那是因?yàn)檫@些大城市的歐風(fēng)已經(jīng)泛濫，市場(chǎng)需要有新的東西進(jìn)行沖擊。但襄樊作為三線城市、房地產(chǎn)起步較晚，具有現(xiàn)代韻味的歐式建筑應(yīng)該是大多購(gòu)房者的一種追求。 項(xiàng)目分階段、分組團(tuán)建設(shè)。一組團(tuán)一種特色，既滿足不同年齡、喜好、品位的需求，又各具特色。建議各組團(tuán)以圍合式建筑，保持各自相對(duì)獨(dú)立和私密性，并與園林景觀相輔相成；同時(shí)又須注重項(xiàng)目整體風(fēng)格的和諧與統(tǒng)一。 項(xiàng)目原計(jì)劃有多種產(chǎn)品形式，但在產(chǎn)品品種的規(guī)劃上，在考慮產(chǎn)品豐富的同時(shí)，更重要的是要考慮市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)品的接受度以及成本的投入大小。故，我司建議項(xiàng)目以小 高層為主。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 22 項(xiàng)目規(guī)模雖大， 二 、建筑外立面設(shè)計(jì)建議 外立面色彩與選材 考慮到襄樊的氣候比較炎熱，市區(qū)的很多小區(qū)外立面都采用了米黃、灰等暖色調(diào)，顏色雷同；因此，我司建議本項(xiàng)目使用藍(lán)、白冷色系或檸檬黃、橙色等明朗系的顏色，給人一種清新、自然的視覺感受；同時(shí)更能從周邊眾多項(xiàng)目中突現(xiàn)出來(lái)。 在外墻的選材方面，建議貼外墻磚，這樣整體感覺比較高檔，同時(shí)外墻磚與墻漆相比較，成本雖然有所增加，但是其抗污能力強(qiáng)，容易清潔，使用壽命也長(zhǎng)，可以減少后期的維護(hù)費(fèi)用。 屋頂色彩與設(shè)計(jì) 屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)：我司建議屋頂采用坡屋頂設(shè)計(jì) ，結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，可設(shè)置為坡屋頂，并設(shè)坡檐，同時(shí)適合華中地區(qū)雨水較多的氣候特點(diǎn)，更好的起到隔熱防雨的效果。 建議屋頂色彩為藍(lán)色系，與天空的背景形成一體，如此設(shè)計(jì)含蓄穩(wěn)定，使屋頂與墻面兩者相互襯托，相映成趣。 窗戶的色彩搭配： 包括窗框色彩和玻璃色彩。 窗框及玻璃色彩為白色系。 如此，可與墻面色彩有機(jī)的搭配，使之外立面變得豐富及生動(dòng)。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 23 陽(yáng)臺(tái)的形式與色彩搭配 形式： 采用磚墻與不銹鋼欄桿，使之觀景效果好，外立面的感覺更為清爽。 色彩構(gòu)成 ： 磚墻部分沿用墻體的顏色，護(hù)欄金屬部分采用同色系。 建 筑材料選擇建議 我司建議項(xiàng)目在選材用材當(dāng)中，在不增加投資成本的前提下，盡量選用材質(zhì)較好的環(huán)保材料，以此提高產(chǎn)品品質(zhì)和居住者的生活質(zhì)量。也為后期包裝推廣制造賣點(diǎn)。 三、 園林景觀設(shè)計(jì)建議 對(duì)于本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)，在體現(xiàn)園林風(fēng)格的同時(shí)，要突出 “別致” ，通過(guò)一種與眾不同的園林特色，達(dá)到?jīng)_擊市場(chǎng)的效果。 園林的整體功能設(shè)計(jì)體現(xiàn)在以下三個(gè)方面： ? 回歸自然 隨著工作節(jié)奏的加快，人們工作之余，總希望有一個(gè)溫馨怡人的環(huán)境。在所有休閑環(huán)境中，莫過(guò)于恬靜的自然環(huán)境。在綠色的自然環(huán)境中，可以讓心靈回歸大自然，消除許多煩惱與疲倦。 園林環(huán)境是住戶所接觸的環(huán)境體系中最重要的一環(huán)。 因此， 本項(xiàng)目的園林景觀設(shè)計(jì) 應(yīng)解決如何讓人回歸自然，并與自然融為一體的問題。 ? 樂趣的載體 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 24 園林景觀給予人們的是居住的樂趣，住在本項(xiàng)目，所有人住戶都找到享受環(huán)境、享受生命的場(chǎng)所。 ? 功能的需要 園林景觀的設(shè)置要滿足住戶休息、娛樂、交際、運(yùn)動(dòng)等功能，而且能考慮到各年齡層次、不同性別人士的需要。 園林設(shè)計(jì)建議： 1） 風(fēng)格建議：東南亞園林 我司建議采用目前南方城市較多運(yùn)用的東南亞藝術(shù)園林風(fēng)格（現(xiàn)在在北方也有多個(gè)項(xiàng)目采用）。 東南亞的藝術(shù)園林是一種自然、熱烈又休閑 的風(fēng)格。它正吻合了人們對(duì)現(xiàn)代人居環(huán)境和生活方式的一種追求：追求自然的純美，追求熱情奔放的個(gè)性，以及獨(dú)立休閑的空間感。也正是這種魅力令都市人心神向往！ 同時(shí)我司認(rèn)為 :結(jié)合項(xiàng)目所在地的氣候和環(huán)境，營(yíng)造東南亞藝術(shù)園林的條件較為充足。 2） 整體規(guī)劃、分組布局，一個(gè)組團(tuán)一個(gè)中心景觀； 在小區(qū)主入口處，須設(shè)置一個(gè)中心景觀園林，而各組團(tuán)也有各不相同的小中心景觀。節(jié)點(diǎn)或園林加以“景點(diǎn)化”，每一節(jié)點(diǎn)（園林）就是每一道韻味各異的風(fēng)景?！耙痪耙幻Q，一景一特色！” 以中央園景為領(lǐng)袖、各組團(tuán)相映成輝。 ? 在社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)上體現(xiàn)三級(jí)式庭院 分級(jí)，即圍繞中央綠化 —— 組廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 25 團(tuán)綠化 —— 庭院綠化三個(gè)層次，布置景觀綠化。在對(duì)植物的選擇上，喬木、灌木、草坪相互搭配，使之既有層次感、舒適感，又適宜于襄樊的氣候變化。 ? 建議多引進(jìn)一些名貴的樹種，（如：樟樹）這樣有益居住者的身心健康，同時(shí)可以提高園林品質(zhì)，使園林層次更加豐富。 ? 針對(duì)小區(qū)景觀適當(dāng)?shù)脑黾右恍┚哂邢宸?dāng)?shù)靥厣男∑?，（如：小型雕塑）更能突出小區(qū)的文化氛圍。 ? 為維護(hù)小區(qū)環(huán)境，適當(dāng)?shù)木嚯x擺放垃圾桶、果皮箱等，同時(shí)在垃圾桶、果皮箱上注明“請(qǐng)把丟垃圾給我”、“愛護(hù)環(huán)境關(guān)愛生命”等親切的公益語(yǔ)言，潛在提高住戶愛護(hù)環(huán) 境的意識(shí)。 ? 適當(dāng)?shù)臄[放一些景觀指示牌、園林的植物標(biāo)示牌，讓業(yè)主休閑娛樂的同時(shí)增加更多的日常知識(shí)。同時(shí)在危險(xiǎn)區(qū)域設(shè)置警示牌，充分為住戶安全考慮。 ? 適當(dāng)?shù)脑谛^(qū)內(nèi)設(shè)置一些休閑區(qū)域，供業(yè)主日常的休息、娛樂；（注：休閑椅應(yīng)當(dāng)設(shè)置在較大的植物底下或者陽(yáng)光篷下，這樣有利于在太陽(yáng)下或者雨天使用。） 3）、體現(xiàn)親水共享空間 水景設(shè)計(jì)作為與人的生活密切相連的物質(zhì)之一，已越來(lái)越被居住者所重視。但由于本項(xiàng)目缺乏天然水景，如果大規(guī)模的營(yíng)造水系，就意味著高成本的投入，同時(shí)后期的維護(hù)也會(huì)相對(duì)較大，并且維護(hù)難度也大；且水域范圍過(guò)大和過(guò) 于分散，不利于居者的交流和融合。園林設(shè)計(jì)既要體現(xiàn)親水又需實(shí)現(xiàn)共享。故我司建議：中央園景及主景觀可廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 26 設(shè)計(jì)湖景及小型的溪流，但不宜大范圍、大工程建造水景。 ? 在中央 園林 設(shè)置疊加式瀑布一座，讓清澈的水流在小區(qū)內(nèi)流動(dòng)，給予靜態(tài)的湖區(qū)以靈性與獨(dú)特魅力。 ? 利用人工造景，有意識(shí)地在園區(qū)每個(gè)組團(tuán)內(nèi)塑造適當(dāng)?shù)乃盎蛘叩袼茏鳛辄c(diǎn)睛之筆。 ? 形成一定水邊的景點(diǎn)。例如設(shè)置湖畔茶座，供住戶休息、觀賞之用。 4）、 入口處 —— 彰顯大氣！ 小區(qū)的入口造型是一個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)志！也是一張項(xiàng)目的名片！只有氣宇軒昂才能彰顯大氣！如廣州的碧桂園鳳凰城的鳳凰 矗立、駿景花園的駿馬奔騰！均讓居者引以為豪。我司建議配合項(xiàng)目現(xiàn)代建筑形式，以歐式浮雕為主題造型，羅馬建筑回廊為陪襯。 5）、景觀軸線：當(dāng)今景觀綠化的注重主題化、實(shí)用化、系列化。 本項(xiàng)目景觀規(guī)劃設(shè)置建議以主入口為景觀軸線起點(diǎn)，形成一條縱向景觀軸線。配合蜿蜒的溪流，布置一條曲折的景觀軸線（同時(shí)也是人行主干道）貫穿整個(gè)社區(qū)。 設(shè)置多類運(yùn)動(dòng)空間： 在園區(qū)內(nèi)分散設(shè)置一定的戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施，提高居住者的活動(dòng)空間，滿足不同年齡層的需要： ? 兒童天地： 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 27 兒童天地包括以下區(qū)域： ? 成長(zhǎng)天地：引進(jìn)樂普森等國(guó)際知名企業(yè)生產(chǎn)的 組合性兒童動(dòng)動(dòng)器械； ? 戲水區(qū)：鍛煉體能，親近水的樂園； ? 游樂場(chǎng)：秋千、滑梯、沙池任孩子玩?zhèn)€夠； ? 逍遙天地（針對(duì)中老年人） 在園林內(nèi)分散穿插地分布運(yùn)動(dòng)量較小的項(xiàng)目，如：健身徑，按摩徑、緩跑徑、太極島等調(diào)節(jié)性場(chǎng)所。 會(huì)所 會(huì)所的設(shè)置應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： ? 滿足小區(qū)居民的基本需求 ? 對(duì)市政配套設(shè)施不足的補(bǔ)充 ? 與周邊項(xiàng)目相區(qū)別，并體現(xiàn)項(xiàng)目檔次與品位 另外在建筑外型、位置、布局方面都應(yīng)與小區(qū)整體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，既然項(xiàng)目定位于大型、人文健康社區(qū)，與生活密切相關(guān)的大型娛樂、體育休閑設(shè)施必不可少，也是真正區(qū)別大盤與迷你盤的標(biāo)志。由于本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的工作壓力大，活動(dòng)時(shí)間少，更需要健身、娛樂器材來(lái)加強(qiáng)鍛煉和放松。因此游泳池，網(wǎng)球場(chǎng)，藍(lán)球場(chǎng)的設(shè)置必不可少。 風(fēng)情商業(yè)街 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 28 作為一個(gè)大型社區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)布局顯得尤為重要，因?yàn)檫@直接關(guān)系到項(xiàng)目的人氣。因此，我司建議本項(xiàng)目在允許的條件下，將臨馬路的底層作為商業(yè)街區(qū)規(guī)劃。但不能簡(jiǎn)單處理為門面街鋪，應(yīng) 力求 營(yíng) 造出一個(gè)風(fēng)情濃郁的商業(yè)空間，沿街的商鋪 柱廊 、多樣的商業(yè) 形態(tài) ， 各種小品及裝飾 ，共同組合出一個(gè)豐富的空間。 各類服務(wù)中心 除了規(guī)劃方案中所提到的如：休閑、運(yùn)動(dòng)等活動(dòng)設(shè)施外，建議增加 社區(qū)診所 的服務(wù)性能。 ? 社區(qū)診所： 處理日常小疾病。 五、 物業(yè)服務(wù) 居家和居住質(zhì)量的高端標(biāo)準(zhǔn)由多重元素組成，這其中的物業(yè)服務(wù)便是一個(gè)極其重要的元素。 物業(yè)服務(wù)不是具體的體現(xiàn)常規(guī)物業(yè)管理的內(nèi)容，而是策劃與樓盤定位相符合的高品質(zhì)服務(wù)，本項(xiàng)目將通過(guò)人性化的服務(wù)體現(xiàn)業(yè)主的 “ 高尚風(fēng)范，上品名門 ” 的尊貴地位，并從服務(wù)中感受到高素質(zhì)的生活體驗(yàn)。而這種體驗(yàn)就是與業(yè)主身份相符合的提升。 居家和居住標(biāo)準(zhǔn)的高端化，對(duì)物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范化的管理、個(gè)性化的服務(wù)、專業(yè)型打理、人性化的呵護(hù)，是高端化物業(yè)管理的最佳演 繹。 對(duì)于本項(xiàng)目，我司就此提出： 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 29 “ 100＋ 1”服務(wù) 為滿足業(yè)戶的生活個(gè)性需求，特別開創(chuàng) 九鼎尚城 “ 100＋ 1”服務(wù)方程式，全面照顧業(yè)主生活中的一點(diǎn)一滴，并從業(yè)主的居住需求出發(fā)，隨時(shí)開發(fā)第 101 項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，讓生活在九鼎尚城人仕獲得 101%的居住滿足，從而體現(xiàn)九鼎尚城的服務(wù)追求永無(wú)止境，不斷發(fā)掘及創(chuàng)新服務(wù)，真誠(chéng)關(guān)注業(yè)戶生活的方方面面。 “ 100＋ 1”服務(wù)內(nèi)容包括標(biāo)準(zhǔn)制定的服務(wù)項(xiàng)目，也包含個(gè)性化服務(wù)，其個(gè)性化服務(wù)分為有償和無(wú)償?shù)膬深?。凡是服?wù)中心人力付出，一律無(wú)償提供，服務(wù)中心自身以外的人力及消費(fèi)由業(yè)主支付 。 服務(wù)宗旨 在合理合法的前提下，在滿足客人基本要求的基礎(chǔ)上，令客人喜出望外。如：當(dāng)親友自遠(yuǎn)方來(lái)訪時(shí)，業(yè)主只要告訴服務(wù)中心一聲，即可為其代辦旅游，為其安排瀏覽事宜。如同有一位特別助理或私家侍從一般，專線接聽業(yè)戶的服務(wù)電話、專人專心為業(yè)戶打理生活瑣事?? 提供全程“五”心級(jí)服務(wù)： ◇ 住得舒心：物業(yè)服務(wù)中心 24 小時(shí)服務(wù)，隨時(shí)恭候業(yè)戶； ◇ 服務(wù)細(xì)心：業(yè)戶生活的每一個(gè)細(xì)節(jié)都是服務(wù)中心關(guān)注的重點(diǎn)； ◇ 生活開心：服務(wù)中心在第一時(shí)間對(duì)業(yè)主的要求做出反應(yīng)； ◇ 辦事誠(chéng)心：誠(chéng)懇專心，服務(wù)中心為業(yè)戶提供全新服務(wù)； 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 30 ◇ 感知盡心：進(jìn)行 全方位一體化管理，對(duì)業(yè)戶生活的一點(diǎn)一滴無(wú) 不盡心以待。 “ 100＋ 1”服務(wù)是一種尊貴定向服務(wù)，以物業(yè)服務(wù)中心為中心，使各部門之間成為一個(gè)有效的整體，為業(yè)主提供的服務(wù)包羅萬(wàn)象，每件事，每個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)做到盡善盡美。 23 種后顧之憂由物業(yè)服務(wù)中心替業(yè)主解決 Morningcall 24小時(shí)前臺(tái)管家服務(wù) 代訂各種鮮花 代叫出租車 代訂車、船、飛機(jī)票 代領(lǐng)郵件票