【正文】 因此，越早補(bǔ)足訂金的客戶，抽獎(jiǎng)的機(jī)會越多，獲獎(jiǎng)的可能性也越大。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 53 活動(dòng)安排： 征文開始（略） 征文結(jié)束（略） 初評（略） 復(fù)評（略） 頒獎(jiǎng)（略） 獎(jiǎng)勵(lì)形式 一等獎(jiǎng)： 一名 5000 元； 二等獎(jiǎng)： 二名 3000 元； 三等獎(jiǎng)： 三名 1000 元； 優(yōu)秀獎(jiǎng)： 10 名 500 元 開盤期 經(jīng)過前段時(shí)間的實(shí)效推廣，已積累了相當(dāng)部分客戶，此時(shí)，宣告正式開盤，全面引爆市場，消化前期積累之有效客戶，掀起第一輪購房狂潮，并營造轟動(dòng)熱銷效應(yīng)。其時(shí)作為對項(xiàng)目品質(zhì)的支撐還需從實(shí)實(shí)在在的資料著手：建筑、園林、服務(wù)、生活品質(zhì)。 〖效果預(yù)測〗 對襄樊住宅市場的分析，引發(fā)市民對居住品質(zhì)和生活品質(zhì)的關(guān)注。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 48 主題二：襄樊市場是否存在真正意義的品質(zhì)地產(chǎn) 遍地開花的概念地產(chǎn)，是否是襄樊市民所追求的品質(zhì)地產(chǎn)？ 襄樊發(fā)展商經(jīng)過數(shù)年的市場磨練，積累了不少開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)了不少樓盤，但是市場所流行的概念地 產(chǎn)，是否就是襄樊市民所追求的品質(zhì)地產(chǎn)呢？其實(shí)更多的只是表面上的模仿或者是敷衍了事。入市時(shí)間的啟動(dòng)意味著項(xiàng)目全面對外展示并可接受參觀咨詢登記，依據(jù)是通過入市到銷售之間的時(shí)間充分儲蓄客源，力求運(yùn)用“水壩蓄水”的原理運(yùn)作整個(gè)項(xiàng)目的銷售；而開盤時(shí)間的制定則以入市時(shí)間為基準(zhǔn)，再根據(jù)市場的狀況、銷售節(jié)點(diǎn)以及足夠的蓄客期，確保能產(chǎn)生一炮走紅的效果。 內(nèi)容： ? 九鼎集團(tuán)將引導(dǎo)襄樊品質(zhì)地產(chǎn)。 目的： ? 引發(fā)市場對品質(zhì)地產(chǎn)的關(guān)注，重新界定襄樊住宅市場。 禮品： 如雨傘、手提袋等，既美觀又實(shí)用，其實(shí)是對品牌的一種持久 綜上所述，本項(xiàng)目在宣傳、推廣、銷售過程中，主要利用宣傳單張、樓書、展板，采取 人流聚集點(diǎn)派發(fā)、定點(diǎn)投放，同時(shí)配合項(xiàng)目圍墻廣告、燈桿道旗、售樓部包裝，周期性報(bào)紙廣告等輔助形式，推動(dòng)銷售掀起一輪又一輪高潮。而且費(fèi)用跨度大，既可以選擇規(guī)模宏大、展示企業(yè)形象、樓盤規(guī)模的促銷晚會，也可以選擇花費(fèi)不高、但能吸引人氣的街頭宣傳 、露天 電影等規(guī)模較小的促銷活動(dòng)。但相對夾報(bào)而言，報(bào)紙廣告的費(fèi)用昂貴。 4） 戶外廣告 戶外廣告，一種是戶外固定廣告，所設(shè)定的位置一般都比較醒目，特別是交通干道的匯 流處，人流量非常大、覆蓋面廣、是宣傳企業(yè)、項(xiàng)目品牌和樹立公眾形象的首選、是企業(yè)實(shí)力的另一種展示，缺點(diǎn)是發(fā)布費(fèi)用昂貴。但作為當(dāng)前最能被普通市民接受、交流的主要工具，本項(xiàng)目在宣傳方式的選擇上，依然離不開報(bào)刊廣告。因此，其目標(biāo)客戶群體覆蓋范圍較廣，理論上覆蓋襄樊全市和周邊城市，但從實(shí)際情況來看，主要還是集中在項(xiàng)目的周邊和樊城區(qū)。但與此同時(shí)，由于各樓盤竟相克隆、模仿，而不是從產(chǎn)品策劃、定位上下工夫，不是真正從市場需求出發(fā)來選擇合適的產(chǎn)品形態(tài)和推廣方式。 但是品質(zhì)地產(chǎn)是建立在過硬的產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)品質(zhì)之上，發(fā)展商必須 舍得、用心、創(chuàng)新 ，才能將品質(zhì)發(fā)揮到極致。 品質(zhì)地產(chǎn)包括如下幾個(gè)方面： 硬件： 包括建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)，園林品質(zhì)、配套品質(zhì)、裝修品質(zhì)等，與現(xiàn)有襄樊住宅水準(zhǔn)相比，可以講是一個(gè)跨越式的革命。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 34 前面已經(jīng)提 到了個(gè)性化的服務(wù)內(nèi)容，標(biāo)準(zhǔn)化的公共常規(guī)服務(wù)包括 ? 保持公共環(huán)境的干凈、整潔 聘請專業(yè)的清潔、園林維護(hù)人員，精心打理、修飾每一寸空間，確保小區(qū)衛(wèi)生清潔，小區(qū)草常綠、樹常青、花常開，為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)自然、整潔的社區(qū)環(huán)境。 “ 100＋ 1”服務(wù)是一種尊貴定向服務(wù)，以物業(yè)服務(wù)中心為中心，使各部門之間成為一個(gè)有效的整體，為業(yè)主提供的服務(wù)包羅萬象，每件事，每個(gè)細(xì)節(jié)都會做到盡善盡美。而這種體驗(yàn)就是與業(yè)主身份相符合的提升。因此游泳池，網(wǎng)球場，藍(lán)球場的設(shè)置必不可少。 4）、 入口處 —— 彰顯大氣！ 小區(qū)的入口造型是一個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)志！也是一張項(xiàng)目的名片！只有氣宇軒昂才能彰顯大氣！如廣州的碧桂園鳳凰城的鳳凰 矗立、駿景花園的駿馬奔騰！均讓居者引以為豪。） 3）、體現(xiàn)親水共享空間 水景設(shè)計(jì)作為與人的生活密切相連的物質(zhì)之一，已越來越被居住者所重視。 ? 在社區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)上體現(xiàn)三級式庭院 分級，即圍繞中央綠化 —— 組廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 25 團(tuán)綠化 —— 庭院綠化三個(gè)層次，布置景觀綠化。 ? 功能的需要 園林景觀的設(shè)置要滿足住戶休息、娛樂、交際、運(yùn)動(dòng)等功能，而且能考慮到各年齡層次、不同性別人士的需要。也為后期包裝推廣制造賣點(diǎn)。 屋頂色彩與設(shè)計(jì) 屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)：我司建議屋頂采用坡屋頂設(shè)計(jì) ，結(jié)合當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，可設(shè)置為坡屋頂，并設(shè)坡檐，同時(shí)適合華中地區(qū)雨水較多的氣候特點(diǎn)，更好的起到隔熱防雨的效果。但襄樊作為三線城市、房地產(chǎn)起步較晚，具有現(xiàn)代韻味的歐式建筑應(yīng)該是大多購房者的一種追求。 （ 2） 中端市場： 總價(jià) 2025萬元 包括首次置業(yè)和部分二次置業(yè)； 以提高居住舒適度為主； 以三房的中等戶型為主，主力面積為 110— 130m2。以此鍛造一個(gè)社會階層，賦予這個(gè)階層一種金質(zhì)的生活意境，實(shí)現(xiàn) 生活的全面升級。并不單單指產(chǎn)品、環(huán)境，甚至不是從表面所看到的一切，而是一種態(tài)度，一種建立恒久之業(yè)的永遠(yuǎn)的態(tài)度。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 13 小結(jié)：對本項(xiàng)目來說，做品質(zhì)就應(yīng)該從精致著手，通過硬件的提升（硬件包括：建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、配套等），軟件的完善（軟件指物業(yè)服務(wù)），把精致落實(shí)到細(xì)處，提高居住者的品質(zhì)，鍛造居住者的金質(zhì)人生 ，實(shí)現(xiàn)襄樊地產(chǎn)品質(zhì)的一場革命。 —— 品質(zhì)地產(chǎn)就是本項(xiàng)目切入市場的最大核心。 園林 ： 鄂西北歷年來一直是湖北的 “ 旱包子 ” ，對水的渴望尤為強(qiáng)烈。地理、交通條件優(yōu)越。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的價(jià)格高于周邊低價(jià)樓盤 15%以上，如果不尋求差異化的產(chǎn)品及推廣策略 。這一點(diǎn)從漢江國際的高價(jià)位卻銷售一空的情況可見一斑！而對于開發(fā)區(qū)樓盤銷售不暢的現(xiàn)狀，一方面是由于區(qū) 域供求關(guān)系不平衡所造成；另一方面是由于項(xiàng)目定位失當(dāng)、推廣策略偏差造成的（錦繡天池的戶型面積偏大；東風(fēng)國際花園推廣策略失當(dāng)）。居民可支配收入逐年提高。雖然近兩年，持續(xù)升溫的住房需求消化了一部分空置房。多數(shù)項(xiàng)目的開發(fā)仍停留在滿足“簡單的居住需求”上，因此諸如：單體樓、無小區(qū)花園或無會所、缺乏配套設(shè)施、管理和服務(wù)落后的情形仍然大量存在。襄樊的房地產(chǎn)從價(jià)格競爭 時(shí)代開始向 規(guī)模競爭 時(shí)代 演變。 上世紀(jì) 90 年代中期，襄樊的房地產(chǎn)企業(yè)還為數(shù)不多，一兩家公司 基本 壟斷 了 襄樊建筑市場。 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 Value integrating amp。 90 年代末，房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般冒了出來，市場競爭愈來愈烈。 在這個(gè)過程中，外地開發(fā)商帶來了新的運(yùn)營理念，使襄樊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)別樣的態(tài)勢。 二、競爭態(tài) 勢分析 市場競爭激烈 在近期，許多開發(fā)商（等）爭相進(jìn)駐襄樊，項(xiàng)目周邊現(xiàn)在擁有 東風(fēng)國際花園、萬眾星苑、錦繡天池、風(fēng)和苑等一系列的競爭樓盤。但存量房仍達(dá)到 24 萬平方米，占襄樊市每年開發(fā)量的 20%，遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的警戒線。作為老工業(yè)基地，襄樊有著較為深厚的基礎(chǔ)，城市化進(jìn)程加快；居民收入水平逐年增長， 2021 年 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7550 元，比上年增長 7％。而本區(qū)域值得關(guān)注的二手房租賃市場（一套 2 房 2 廳的月租金高達(dá) 700~800 元）、倉儲市場、乃至于小型生產(chǎn)用房卻被開發(fā)商所忽視。則極有可能形成，項(xiàng)目的推廣鬧得紅紅火火，項(xiàng)目的銷售卻是死氣沉沉，而低價(jià)競爭樓盤沒有投放廣告卻漁翁得利。但是本項(xiàng)目所擁有的地理優(yōu)勢同時(shí)也被周邊樓盤所共享，也就沒有地段優(yōu)勢所 言。一條穿城而過的漢江實(shí)現(xiàn)少數(shù)人臨水而居夢想，沿江兩岸成為襄樊豪宅的集散地。 品質(zhì)地產(chǎn)指的不僅僅是產(chǎn)品品質(zhì)，它還包括服務(wù)品質(zhì)、居住品質(zhì)。從這個(gè)層次來講，如果我們能打造出高品質(zhì)大盤，實(shí)際上我們就超越了低層次的惡性競爭，在高層次的競爭領(lǐng)域，我們沒有對手。賦予居住者崇高的居住文化和生活修養(yǎng)，進(jìn)一步體現(xiàn)居住者的生活品質(zhì)以及生活理念。 我們所要做到的是：以超前的規(guī)劃，合理的戶型，藝術(shù)性的建筑，過硬的質(zhì)量，環(huán)保的建材，完善的配套，優(yōu)質(zhì)的服務(wù) ，公園式的環(huán)境，人性化的社區(qū)管理等各方面 ， 將 品質(zhì)觀念貫穿于 本項(xiàng)目的 每一個(gè) 細(xì) 節(jié)，創(chuàng)造符合理想人居的全新生活方式 ，打造居住者的金質(zhì)人生。 （ 3）高端市場： 總價(jià) 30萬元以上 二次置業(yè)或多次置業(yè)； 以實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)生活為目標(biāo)； 以高端產(chǎn)品為主，包括超大戶型單位等。 項(xiàng)目分階段、分組團(tuán)建設(shè)。 建議屋頂色彩為藍(lán)色系，與天空的背景形成一體，如此設(shè)計(jì)含蓄穩(wěn)定，使屋頂與墻面兩者相互襯托，相映成趣。 三、 園林景觀設(shè)計(jì)建議 對于本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)，在體現(xiàn)園林風(fēng)格的同時(shí)，要突出 “別致” ，通過一種與眾不同的園林特色，達(dá)到?jīng)_擊市場的效果。 園林設(shè)計(jì)建議： 1） 風(fēng)格建議：東南亞園林 我司建議采用目前南方城市較多運(yùn)用的東南亞藝術(shù)園林風(fēng)格（現(xiàn)在在北方也有多個(gè)項(xiàng)目采用）。在對植物的選擇上，喬木、灌木、草坪相互搭配，使之既有層次感、舒適感，又適宜于襄樊的氣候變化。但由于本項(xiàng)目缺乏天然水景，如果大規(guī)模的營造水系，就意味著高成本的投入，同時(shí)后期的維護(hù)也會相對較大，并且維護(hù)難度也大；且水域范圍過大和過 于分散，不利于居者的交流和融合。我司建議配合項(xiàng)目現(xiàn)代建筑形式，以歐式浮雕為主題造型，羅馬建筑回廊為陪襯。 風(fēng)情商業(yè)街 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 28 作為一個(gè)大型社區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)布局顯得尤為重要，因?yàn)檫@直接關(guān)系到項(xiàng)目的人氣。 居家和居住標(biāo)準(zhǔn)的高端化，對物業(yè)服務(wù)提出了更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范化的管理、個(gè)性化的服務(wù)、專業(yè)型打理、人性化的呵護(hù)，是高端化物業(yè)管理的最佳演 繹。 23 種后顧之憂由物業(yè)服務(wù)中心替業(yè)主解決 Morningcall 24小時(shí)前臺管家服務(wù) 代訂各種鮮花 代叫出租車 代訂車、船、飛機(jī)票 代領(lǐng)郵件票 代辦旅游手續(xù) 清洗私家車 ?? 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 31 ◇ 金牌服務(wù)員輕松完成業(yè)主的 18份需求 ◇ 健康咨詢顧問服務(wù) 小區(qū)內(nèi)送餐服務(wù) 寵物喂養(yǎng)指導(dǎo) 寵物短期看護(hù) 代訂報(bào)紙、雜志 上門收洗衣服 家居清潔 地板打蠟 ?? 健康檢查 家庭小藥箱 特色門診咨詢 專科門診預(yù)約 病人短期看護(hù) 心理診所（發(fā)泄、聊 天等） ?? 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 32 ◇ 10 項(xiàng)全能服務(wù)讓 SOHO 商務(wù)伴侶真正成為業(yè)主的好幫手 ◇ 娛樂前沿任業(yè)主挑選 電 話、傳真 代擬文稿 小型會務(wù)辦理 打字、復(fù)印 電腦培訓(xùn) 即時(shí)消息發(fā)送（需預(yù)約） 電腦重要病毒發(fā)作日提示 交通信息咨詢 娛樂快訊發(fā)布 ?? ?? 小規(guī)模聚會策劃 書畫展書覽 小型音樂會 棋類活動(dòng) 經(jīng)典音樂唱片交流 健美培訓(xùn) 壁畫租賃 各種珍藏展品活動(dòng) 廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 33 服務(wù)感受超前融入 為使客戶從售樓前期接觸開始即能感受九鼎尚城尊貴生活品質(zhì)，同時(shí)感受與樓盤同質(zhì)的禮遇，特設(shè)禮賓部與售樓部進(jìn)行快速對接專車接送，禮賓司負(fù)責(zé)開啟客戶的車門及引路等，專人陪同指引，專人接受反饋，將物業(yè)管理的高生活品質(zhì)溶入于售樓過程中。 ? 公共設(shè)施維護(hù)服務(wù) 包括建立房屋及公共設(shè)施的方案、嚴(yán)密的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和維修計(jì)劃、嚴(yán)格的日常管理和巡檢制度。 軟件： 軟件就是質(zhì)服務(wù)品質(zhì)， 服務(wù)是活的產(chǎn)品，是高理念、高品質(zhì)的服務(wù)，是高理念、高品質(zhì)產(chǎn)品的延伸 ，強(qiáng)調(diào)的是一種新的服務(wù)觀念和服務(wù)意識。本案的營銷推廣將緊扣“品質(zhì)”這個(gè)核心，以此獲得市場的認(rèn)可和掌聲。導(dǎo)致現(xiàn)有的宣傳方式的邊際效應(yīng)迅速減小，購房者對于這種空洞、廣 州 市中旗 房 地產(chǎn)顧問 有限公司 38 概念性的廣告反映已逐漸麻木，甚至產(chǎn)生消極后果。因此，本項(xiàng)目推廣、促銷的原則是：實(shí)效、實(shí)用、合理、覆蓋范圍遵循著這一原則，我們無論是在項(xiàng)目的開盤期、還是在項(xiàng)目強(qiáng)銷期，抑或項(xiàng)目收尾期，在選擇 宣傳方式時(shí)候，同時(shí)啟動(dòng)區(qū)域性和區(qū)域外消費(fèi)市場。只是在平面廣告的設(shè)計(jì)上應(yīng)該體現(xiàn)出有創(chuàng)新、有創(chuàng)意，而不要 平淡無奇。如果單純從宣傳項(xiàng)目知名度來說，并不實(shí)惠；但如果考慮到樹立企業(yè)品牌和對后期運(yùn)作項(xiàng)目的潛在影響。采用夾報(bào)的形式能更好避免報(bào)紙廣告的劣勢，符合直接、適用、實(shí)效、有針對性的宣傳原則，比報(bào)刊廣告有更大的靈活性和經(jīng)濟(jì)性。 〖宣傳物料〗