【正文】 ② ) 專題片 以寫 實(shí)手法為主，全面包括項(xiàng)目地理位置、交通、園藝、綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理、首期發(fā)售以及公司介紹等內(nèi)容，是對(duì)項(xiàng)目總體規(guī)劃理念、經(jīng)營管理模式較為全面的介紹，該片是以銷售為周要目的，它是具有一定階段性、針對(duì)性而播放的宣傳資料。 在滾動(dòng)的推廣宣傳期，應(yīng)當(dāng) 根據(jù)宣傳內(nèi)容和節(jié)奏選擇性價(jià)比最為合適的媒介進(jìn)行整合推廣，做到連續(xù)性，為下階段推廣做下伏筆與銜接。 買房即獲得 600 元 /平方米的 標(biāo)準(zhǔn) 裝修優(yōu)惠 。 ② ) 普通的展銷會(huì)不能快速聚集人氣，產(chǎn)生羊群效應(yīng)。 推盤方式 為了降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，最大化的實(shí)現(xiàn)我司的利潤目標(biāo)，我部門建議如下的推盤計(jì)劃： 保留部分景 觀、區(qū)位等因素好的單元， 前期以朝向與景觀、通風(fēng)、采光不好的單位以超低價(jià)位推盤，注意意向客戶的管理與統(tǒng)計(jì)，推盤幅度為意向人數(shù)的 15%20%，以達(dá)到幾人搶一戶的熱銷氛圍， 后期可根據(jù)市場(chǎng)情況和銷售進(jìn)度追加部分套型。 ③ 目前期如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，鞏固及塑造發(fā)展商自己的品牌形象，為日后的銷售及發(fā)展 打下良好的基礎(chǔ)，并且明確遠(yuǎn)期的目標(biāo)。為了贏得較好的企業(yè)品牌和市場(chǎng)占有率，建議 ： 一期 ： 以低于目標(biāo)群體的認(rèn) 知價(jià)格 4700 元 /平 方米的均價(jià)， 強(qiáng)占市場(chǎng)，造成轟動(dòng)效應(yīng) 。 本盤 東面緊鄰萬畝果林， 地勢(shì)開闊， 都能望一片郁郁蔥蔥的果林，該賣點(diǎn)在樓市中并沒有多少樓盤能做到。 ② ) 以最好的方位布置客廳與主臥，依次排列原則。 全盤 園林 面積應(yīng)該占有較大比率，與周邊寬闊的景觀視野同步營造小樓盤大寬度的整體效果 ，創(chuàng)造層面豐富的景觀效果 ，形成 依江靠林風(fēng)水格局。 本盤 具有獨(dú)特的四維立體空間 地貌 。 二 四 、 項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)調(diào)研的結(jié)果說明，在中小房型的配套選擇上，有 %共同 選擇了風(fēng)情酒吧、 VIP 會(huì)所、 生態(tài)園林水景、中心花園、醫(yī)療保健 、 健身室 。 東南面 30 米規(guī)劃大道晚期動(dòng)工 。 7. 網(wǎng)絡(luò)問卷情況： 二二 . 戶型 建議 ： 小戶型的總貨量大概在千套以上，但市場(chǎng)空缺依然較大。在此屬于首次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá)到 54%，第二次置業(yè)的達(dá)到 %。首先，廣州將在 2020 年前建成超過 200 公里的地鐵，織就發(fā)達(dá)的地鐵網(wǎng)絡(luò)，將大大拉近郊區(qū)與市中心之間的距離。 社區(qū)規(guī)劃： 該項(xiàng)目西靠曉港灣，占地面積 4883 平方米，總建筑面積約 7 萬平方米，由 4 棟 32層的高層住宅組成，其中首 2 層為大型商場(chǎng)群樓， 3 至 32 層為住宅。臥室?guī)в酗h窗，視野開闊，正對(duì)該期中心園林和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。 藍(lán)山 約有 100 套單位 5. 東圃板塊： 盈彩美居 有少量單位 6. 廣州大道南板塊 ： 本盤 還有少量貨尾單位 7. 原芳村： 逸彩新世界 將在 “ 五一 ” 推出 100 套單位 8. 工業(yè)大道板塊： 新盤 保利百合花園 二期預(yù)計(jì) “ 五一 ” 發(fā)售，總貨量 300 多套 東曉 (論壇 像冊(cè) 戶型 樣板間 ) 南 南洲路板塊： 包括 曉城 、 英豪花園 和 益鵬翠苑 等，總貨量不超過 200 套 9. 石井地區(qū) : 金碧新城 有 500 套貨量 二十 、 海珠區(qū)主要樓盤概況 1. 愛都銘軒：鄰近地鐵交會(huì)站 地點(diǎn)：廣州市海珠區(qū)東曉南路 5 號(hào) 單元評(píng)點(diǎn)： 1 梯 9 戶設(shè)計(jì)，呈直線排列，雖然沒有電梯，但是因?yàn)樵摋澟c旁邊兩棟相通，可以搭乘這兩棟的電梯。 信步閑庭 現(xiàn)正發(fā)售 71－ 144 平方米的單位，裝修價(jià) 4380－ 5600 元／平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目的外立面和戶型設(shè)計(jì)都很有特色，兩棟塔樓分別高 26 層和 15 層，戶型設(shè)計(jì)主要針對(duì)白領(lǐng)階層，以中小戶型為主 。 現(xiàn)場(chǎng)目擊：該項(xiàng)目 11 月下旬奠基，目前正在打樁。為了避免南向單位不可望江的局限，該盤把北向、南向的每個(gè)單位都做成 45 度角望江朝向，這樣使每個(gè)單位都可望江。 價(jià)格：預(yù)計(jì)將超過 5000 元／平方米 入市時(shí)間： 2020 年五一前 □ 天地花園 ［預(yù)計(jì) 2020 年五一前內(nèi)部認(rèn)購］ 項(xiàng)目介紹：該盤位于赤崗藝苑路，即珠江 帝景苑 南門外，自來水廠對(duì)面，由廣州天地房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。其中，成交均價(jià)上漲了 129元 /m2,達(dá)到 2383 元 /m2；成交套數(shù)增加了 175 套；成交全額增加了約 5000 萬元，成交面積增加了 萬平方米。除此之外，表現(xiàn)搶眼的還有 珠江南景園 、 江南新苑 、 本盤 和 金碧花園 等。在白云大道樓盤繼續(xù)表現(xiàn)搶眼之時(shí)，南湖項(xiàng)目則略為平淡?？梢灶A(yù)見，隨著可選擇范圍的縮小，黃埔區(qū)的成交還會(huì)受到進(jìn)一步制約。 天河區(qū)去年 12 月成交均價(jià)達(dá)到新高，主要原因是當(dāng)月天河區(qū)高價(jià)豪宅的供應(yīng)量較大所造成的。高品味的樓盤將成為買家之首選。一房單位在開售當(dāng)天就已售罄，在短短一個(gè)多月時(shí)間，現(xiàn)在金碧翡翠華庭的兩房單位基本上售完，剩下主要都是大單位。中小戶型始終走俏市場(chǎng)。這些區(qū)域的房子價(jià)位大多在 5000 多元 /m2 左右，有些樓盤甚至只有 4000 多元 /m2,且多數(shù)樓盤規(guī)模大，綠化、商業(yè)等配套設(shè)施也比較好。 即便這兩個(gè)板塊的房?jī)r(jià)今年也在一些大盤的帶動(dòng)下， “ 熱鬧 ” 起來。 天河公園板塊的 華景新城 ，在去年推售陶然庭苑一期時(shí)，均價(jià)只有 5300 元／平方米，年初推出二期均價(jià)為 5700 元／平方米，等到 “ 十一 ” 第三期尚景新寓公開發(fā)售時(shí)，均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 6600 元／平方米。黃石路一帶，荷塘月色一期單價(jià)去年在 4000 元左右，現(xiàn)在二期則已升至 5000 元左右。 以海珠為例，去年廣州大道南一帶還有不少單價(jià) 4000 元左右的房子，今天，這些樓盤都升到近 5000 元了。 九 、廣州市房地產(chǎn)重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r (一 )、 主力地區(qū) ： 番禺、天河、海珠 。海珠區(qū)政府表示，將在未來幾年內(nèi)，要對(duì)這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行整合，形成以高檔次的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)為主，具有較強(qiáng)輻射能力的區(qū)域性、多功能、現(xiàn)代化專業(yè)批發(fā)貿(mào)易中心和物流園區(qū)。 萬畝果林改造成為瑞寶生態(tài)公園和東風(fēng)生態(tài)公園的設(shè)計(jì)規(guī)劃就圍繞在本項(xiàng)目東北兩面 ， 本盤 無疑是這些利好的最大受益樓盤。 海珠區(qū) 將 迎來了 “ 海珠區(qū)府新辦公大樓奠基和海珠區(qū)人民法院奠基 ” 的雙喜臨門 利 好消息。 １） 經(jīng)濟(jì)增速從大幅回落到逐月回升 今年上半年廣州經(jīng)濟(jì)的增速先降后升，呈 V 字形運(yùn)行軌跡。 周邊配套 周邊成熟的生活配套數(shù)不勝數(shù)，好又多超市、百佳超市、好信廣場(chǎng)、肉菜批發(fā)市場(chǎng)、銀行、中小學(xué)校、醫(yī)院、酒店 、 中大布匹市場(chǎng)、天雄紡織城、海珠電器商業(yè)廣場(chǎng)和華南汽貿(mào)廣場(chǎng) ，讓你的生活方便無憂，精彩自在。 三、 調(diào)研方式 1. 房管，土地，規(guī)劃等相關(guān)部門訪談 ； 2. 報(bào)紙文獻(xiàn)資料收集與分析 ； 3. 網(wǎng)站合作調(diào)研 ； 4. 項(xiàng)目自身情況調(diào)研 ； 5. 項(xiàng)目規(guī)劃洽談會(huì) ； 6. 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)考察 ； 7. 有關(guān)人員訪談 ； 8. 相關(guān)資料收集整理 ； 9. 需求市場(chǎng)調(diào)研 ； 10. 專項(xiàng)訪談問卷（ 200 人次） ； 11. 報(bào)紙公開問卷調(diào)查（ 400 人次） ； 12. 入室 主體問卷（ 100 人次） ； 13. 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計(jì)分析和列聯(lián)表統(tǒng)計(jì)分析） 。 本專案組員 將憑著創(chuàng)意性的策劃理念、專業(yè)的代理經(jīng)驗(yàn)、敏銳的市場(chǎng)觸覺及對(duì)市場(chǎng)的深入掌握，結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)向及銷售情況、供求關(guān)系，為 本盤 制 定營銷策略，旨在通過整合營銷策劃和手段，強(qiáng)化 本盤 的優(yōu)勢(shì)，提高 本盤 的總體素質(zhì)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，令 本盤 推出市場(chǎng)，奪取最大的銷售業(yè)績(jī)，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。而科學(xué)的策劃是項(xiàng)目成功的基石之一。樓盤位置，占地面積，總建設(shè)面積，開發(fā)商，總投資，開工竣工日期，容積率 ，類別，檔次及整體布置，裝修材料，硬件設(shè)備，配套服務(wù)功能以及功能分區(qū)，公開銷售日期，銷售價(jià)格，開發(fā)期價(jià)格的變化情況，銷售率，付款方式，銀行按揭安排，車位配套，物業(yè)管理公司以及費(fèi)用。擁有山景果園與江景雙重景觀，在該區(qū)域當(dāng)數(shù)稀缺性產(chǎn)品。周邊視野空曠開闊，朝看萬畝果林，晚觀江堤灣畔，盡享情趣美景。通過拉開城市發(fā)展空間，調(diào)整經(jīng)濟(jì)空間結(jié)構(gòu)，加大中心鎮(zhèn)建設(shè)投入，加快了我市城市化進(jìn) 程，花都、番禺、增城的發(fā)展快速推進(jìn) 。 2. 生態(tài)公園規(guī)劃讓居住價(jià)值提升 此外，前段時(shí)間海珠區(qū)政府公布了萬畝果林改造成為瑞寶生態(tài)公園和東風(fēng)生態(tài)公園的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這兩公園位于廣州大道南東西兩側(cè)的廣州 “ 南肺 ” 萬畝果園 ，分別定位為休閑游憩公園和城市森林自然公園。 交通規(guī)劃助力區(qū)域發(fā)展 今年中，中大布匹市場(chǎng)拆遷后的瑞康路將和逸景路連接，到時(shí)，路網(wǎng)設(shè)計(jì)將更加系統(tǒng)化。 市場(chǎng)價(jià)格 ① 商品房屋銷售價(jià)格穩(wěn)中有升 ； ② 租賃價(jià)格持續(xù)小幅上升 。 十一 、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展因素分析 (一 ) 政策法規(guī)： 政府宏觀調(diào)控力度大大加強(qiáng) 土地宏觀調(diào)控政策 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 央行加息政策 《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售和銷售管理的通知》：將規(guī)定定金收取不得強(qiáng)制 (二 ) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)總部效應(yīng)凸現(xiàn) (三 ) 人口： 購買力強(qiáng)勁 (四 ) 社會(huì)： 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)、 IT技術(shù)和信息化促使房地產(chǎn)業(yè)加快升級(jí) (五 ) 交通 ：地鐵五號(hào)線 十二 、 廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) (一 ) 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 房地產(chǎn)投資 將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長態(tài)勢(shì) 二手房市場(chǎng)將繼續(xù)保持旺盛態(tài)勢(shì) (二 )結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì) 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展將尤其突出 住宅投資比例 逐步走高 ，住宅質(zhì)量提升 各區(qū)特色定位將進(jìn)一步分化，老城區(qū)的開發(fā)地位下降，新城區(qū)迎來投資熱潮 十三 、 廣州市 地產(chǎn)價(jià)格水平 拓展半徑不斷擴(kuò)大 對(duì)比廣州去年和今年各區(qū)樓盤，發(fā)現(xiàn)，中低價(jià)盤的 “ 勢(shì)力圖 ” 發(fā)生了不小的變化。 同和路樓價(jià)一年升千元 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同和路的南方醫(yī)院和梅花園地段的樓價(jià)在一年內(nèi)已上升了 1000 多元／平方米。 城市假日?qǐng)@ 去年中首推新貨，銷售均價(jià)只有 4300 元／平方米，下半年價(jià)格迅速調(diào)升，漲到 4800 元／平方米。 調(diào)查 還 發(fā)現(xiàn)，雖然中低價(jià)盤的名字還是那幾個(gè)，但與去年的價(jià)格相比，他們各自的均價(jià)也有所增長，增長幅度 在 100 元／平方米左右。 但是，現(xiàn)在 低價(jià)位 的房子，大多向外 “ 邁出 ” 了一環(huán)，主要分布在外環(huán)線 ——— 環(huán)城高速的附近及外圍地帶。元旦期間幾個(gè)以小戶型為主打的樓盤自然就人頭洶涌 。 3. 投資意識(shí)更為強(qiáng)烈 在廣州，投資型住宅物業(yè)主要集中在天河體育中心周邊附近地區(qū)以及新港東路的琶洲會(huì)展區(qū)域，而這兩個(gè)區(qū)域亦是目前市場(chǎng)上眾多樓盤的集中地。 2. 開始引進(jìn)全新的營銷理念。 4. 僑惠花園 發(fā)展商 ： 廣州市華僑房屋開發(fā)公司 地理位置 ： 海珠區(qū) 海珠廣州大道南 903 號(hào) 占地面積： 4 萬平方米 總建筑面積 ： 3 萬余平方米 綠化率 ：幾乎無綠化 規(guī)模 ： 9 棟 多層 戶型面積 ： 70 平方米 — 110 平方米 價(jià)格 ：均價(jià) 4500 元 付款方式 ：一次性、分期付款 入住日期 ：現(xiàn)房 銷 售 率 ： 80% 物業(yè)管理 ： 元 /平方米 配套 ：目前配套設(shè)施均未到位 點(diǎn)評(píng) ：戶型太差，手續(xù)有問題，目前暫且拿不到房產(chǎn)證，由于價(jià)格很低（均價(jià) 3800 元 /平方米），故前期板式多層已售磬，目前兩棟典式多層（一梯六戶）銷售情況很差，由此可見，消費(fèi)者購房首要關(guān)心的問題還是銷售價(jià)格，只要有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，即使承擔(dān)一定的購房風(fēng)險(xiǎn)，也有敢于“吃螃蟹”的消費(fèi)者存在，而且不在少數(shù)。 2. 黃埔區(qū) 缺貨制約成交 黃埔區(qū)去年 12 月仍然沒有大的突破，總成交量為 255 套，成交均價(jià)為 4747 元 /m2,比去年 11 月 4588元 /m2 略高。雖然表現(xiàn)不錯(cuò)，但這幾個(gè)項(xiàng)目的成交情況也比較平緩，未出現(xiàn)一天簽約幾十套的 “ 兇猛勢(shì)頭 ” 。 4. 海珠區(qū) 成交量 即將超越天河 海珠區(qū)一掃去年 11 月后勁不足的疲態(tài)，共簽約 1080 套，簽約面積 134029 平方米，成交金額 81905萬元，成交均價(jià) 6110 元 /m2, 與去年 11 月相比，去年 12 月海珠區(qū)成交量有所增長，增幅約 30%，其成交均價(jià)已突破 6000 元 /m2 大關(guān)。二手樓成交量也有回升。其戶型設(shè)計(jì)以三房單位為主，一梯四戶設(shè)計(jì)，其中 70－ 80 平方米為兩房?jī)蓮d、 80－ 90 平方米為小三房、 90－ 100 平方米為三房?jī)蓮d、 120－ 130 平方米為四 房?jī)蓮d，實(shí)用率接近 9 成。 入市時(shí)間：預(yù)計(jì) 2020 年四五月開始接受內(nèi)部認(rèn)購 □ 濱江明珠苑 ［預(yù)計(jì) 2020 年年底前上市］ 項(xiàng)目介紹：濱江明珠位于濱江東一線臨江位置，居