【正文】 % % % %三 房 二 廳 二 衛(wèi) % % % % %四 房 二 廳 二 衛(wèi) % % % % %四 房 二 廳 三 衛(wèi) % % %五 房 二 廳 二 衛(wèi) % % %五 房 二 廳 三 衛(wèi) % %總 體 % % % % % % %注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)抽樣樣本為珠江新城板塊、天河北、東風(fēng)東、濱江、番禺板塊的高端項(xiàng)目， 2022/1/11目前市場的主流戶型是寬松實(shí)用型的 121150㎡的三房二廳（套房） ，也是高端客戶主要需求戶型，所占比例最大（%） ；隨著人們經(jīng)濟(jì)收入的提高，150180，180㎡以上的戶型呈上升趨勢，并出現(xiàn)市場空白。廣 州 高 端 洋 房 待 開 發(fā) 總 量市 郊62%市 區(qū)38% 市 區(qū)市 郊廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 26市區(qū)高端洋房比例約為 38%，比市郊要少，總體價(jià)值較高；市郊土地資源多，項(xiàng)目規(guī)模大，可塑性強(qiáng)，并具有相對價(jià)格以及環(huán)境優(yōu)勢，以區(qū)域的規(guī)模效應(yīng)吸納高端客戶群。由于高端洋房的熱銷，不少大發(fā)展商將后期開發(fā)的產(chǎn)品類型都設(shè)計(jì)為高端洋房，如麗江最后一期麗島翠堤、雅居樂上善若水、錦繡香江等項(xiàng)目都鎖定 250 以上的大戶型高端洋房，并在 2022－2022 年搶閘開售。豪景大廈錦城花園東山雅筑早期 94100㎡的小三房二廳120150㎡的三房二廳、集中于 30 歲以上，主要為高級公務(wù)員廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 25廣州市郊高端洋房多數(shù)集中在番禺板塊部分豪宅項(xiàng)目中。中海錦苑匯美景臺140230㎡的四房二廳集中于 35 歲以上，主要為私企業(yè)主東山（東風(fēng)東、五羊新城）板塊以高層為主教育強(qiáng)區(qū)、成熟配套69007500元/㎡居住用地基本上開發(fā)完畢早期豪宅區(qū)，以教育、配套為主要資源，但目前周邊環(huán)境略顯雜亂，密度又過大，已大大降低其居住舒適度。名雅苑、帝景苑、中怡城市花園、希爾頓陽光早期 100120㎡的三房二廳；后期120－150㎡集中于 2635 歲之間，主要為外資白領(lǐng)、私企業(yè)主及企業(yè)中高管理層濱江東板塊以高層為主江景豪宅區(qū)950015000元/㎡一線江景不再批出用地，居住用地基本開發(fā)完畢以江景稀缺資源為主要賣點(diǎn)，成為廣州豪宅區(qū)，富人集中地。星匯園、凱旋新世界、保利香檳花園、新城海濱花園121150㎡的三房二廳、151180㎡的四房二廳集中于 30 歲以上，主要為私企業(yè)主，企業(yè)中高層管理層及高級公務(wù)員天河北板塊以高層為主 城市 CBD62008000元/㎡可開發(fā)地塊少，后期可推出樓盤僅有 4 個(gè)（多為舊樓盤推新貨）廣州成熟商務(wù)區(qū)，各方面配套成熟，亦聚集了一批精英人士，租售市場活路。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 24? 廣州市區(qū)各高端板塊特點(diǎn)對比板塊 產(chǎn)品類型 賣點(diǎn) 價(jià)格區(qū)間（毛坯） 飽和度 美譽(yù)度 代表樓盤 主力戶型 客戶特征珠江新城板塊以高層為主，輔以小高層、多層新中央商務(wù)區(qū) CBD68009500元/㎡已建 20 個(gè)樓盤，尚有 53塊地塊未開發(fā)作為廣州新 CBD，可預(yù)見前景無限，升值保值潛力大。部分個(gè)性豪宅項(xiàng)目如廣園東的匯景新城，有前期別墅的支持，洋房的創(chuàng)新性較強(qiáng)，如疊加復(fù)式，也奠定了高端檔次。沿江一線的高端項(xiàng)目包括凱旋會、金海灣、中信君庭、城啟天鵝灣等項(xiàng)目，由于江景資源稀缺，不少早期江景的項(xiàng)目已經(jīng)有了一定程度的價(jià)格漲幅。近 郊 別 墅 各 項(xiàng) 目 開 發(fā) 量 對 比 圖0%20%40%60%80%100%華 南 碧 桂 園 廣 州 雅 居 樂 錦 繡 香 江 麗 江 清 華 坊 珊 瑚 灣 畔 南 湖 雅 居 樂 萬 科開 發(fā) 量 待 開 發(fā)近 郊 別 墅 開 發(fā) 量 對 比 圖待 開 發(fā) 量32%已 開 發(fā) 量68%已 開 發(fā) 量待 開 發(fā) 量廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 22 廣州高端洋房供應(yīng)量分析廣州市區(qū)高端洋房多數(shù)集中在珠江新城、天河北、東風(fēng)東和沿江一線的豪宅項(xiàng)目中。對于處于城市別墅的華南板塊，有先天之利。華南板塊大部分別墅用地基本已經(jīng)開發(fā)完畢，僅華南碧桂園、南湖雅居樂、萬科等有別墅供應(yīng)以外，其余均以洋房開發(fā)為主?？茖W(xué)城、南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目雖然上馬不久，但是保利、城建、奧園等大發(fā)展商看準(zhǔn)地段發(fā)展前景，傾力打造別墅等高檔項(xiàng)目，產(chǎn)品規(guī)劃和形態(tài)方面都保持較高水平，目前已經(jīng)開發(fā)項(xiàng)目雖不多，但持續(xù)開發(fā)力較強(qiáng)?；ǘ嫉膭e墅集中在山前大道板塊，有自然資源的王子山、芙蓉障風(fēng)景區(qū)附近，隨著國際空港——新機(jī)場的啟用，汽車城、珠寶、皮革四大支柱產(chǎn)業(yè)的支持，物美價(jià)廉的度假型別墅將受到廣州商旅客戶的青睞，引起供應(yīng)量上升。別墅開發(fā)若能持續(xù)遵循市場供求規(guī)律，有條不紊，相信未來廣州別墅市場仍大有可為，供求依然可以達(dá)到平衡。廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 17? 遠(yuǎn)郊別墅供應(yīng)量以及典型項(xiàng)目分析遠(yuǎn)郊別墅未來供應(yīng)量以及供應(yīng)項(xiàng)目預(yù)測：板塊 項(xiàng)目 儲備土地（㎡） 別墅開發(fā)情況花都板塊 碧桂園項(xiàng)目祈福項(xiàng)目 占地 133 萬（2 千畝）合和項(xiàng)目 首期占地 73 萬，總建 129 萬 首期聯(lián)排別墅 43 套南航碧花園 占地 169 萬五溪御龍灣 占地 20 萬 首期 120 套，二期 100 套泰湖山莊 占地 268 萬，總建 52 萬 首期共 430 套別墅廣園東板塊 鳳凰城 規(guī)劃別墅用地 666 萬（1 萬畝） 目前開發(fā)量約 199 萬㎡匯景新城 規(guī)劃別墅用地 萬翡翠綠洲 規(guī)劃別墅用地 533 萬（8 千畝） 首期開發(fā)量約 113 萬㎡甲天下 規(guī)劃別墅用地 200 萬（3 千畝） 首期開發(fā)量約 79 萬㎡科學(xué)城、南沙 保利林語山莊 規(guī)劃別墅用地約 30 萬，總建 50 萬 共 800 套別墅南沙奧園 占地 66 萬，總建 43 萬 籌備中南沙濱海花園 總占地 280 萬，一期占地 33 萬，總建 16 萬 一期 333 套別墅，新推 120 套別墅廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 18遠(yuǎn) 郊 別 墅 已 開 發(fā) 量 所 占 比 例 圖已 開 發(fā) 量26%待 開 發(fā) 量74%已 開 發(fā) 量待 開 發(fā) 量（注：以上數(shù)據(jù)來源于中地行市場部數(shù)據(jù)庫 202219，單位：萬平方米）根據(jù)上表數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可得，遠(yuǎn)郊別墅所儲備的別墅用地較多，約 2385 萬㎡，目前已經(jīng)開發(fā)的別墅用地僅占總用地的26%，待開發(fā)的別墅用地約 1764 萬㎡，待開發(fā)量約占總量的 74%。典型別墅項(xiàng)目有華南碧桂園、錦繡香江、廣州雅居樂、清華坊、珊瑚灣畔等。遠(yuǎn)郊別墅花都板塊 科學(xué)城、南沙等新區(qū)板塊廣園東板塊城市別墅番禺板塊 南湖板塊廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 16城市別墅主要集中在番禺板塊以及南湖板塊。廣園東板塊典型項(xiàng)目主要是匯景新城、翡翠綠洲、鳳凰城、甲天下等別墅項(xiàng)目，該板塊別墅項(xiàng)目較為檔次參差，有高檔的匯景新城，中檔的鳳凰城，主要以大社區(qū)、統(tǒng)一規(guī)劃、山體、人工湖景等環(huán)境優(yōu)勢為賣點(diǎn)。遠(yuǎn)郊板塊的別墅以度假型別墅為主，大部分是二次置業(yè)的客戶群，有少部分是生活型的別墅，作為終極住宅。注：因市區(qū)批復(fù)可開發(fā)別墅較少，參考性較弱，如珠江別墅，在此不作比較類型。埔南路 約 534 約 210 甲天下別墅園 增城新塘陳家林風(fēng)景區(qū) 近 200 / /匯景新城 天河廣州市天河匯景路 約 約 7 廣園東板塊林語山莊 科學(xué)城羅南大道 30 萬 約 50 萬 廣州雅居樂花園 番禺區(qū)南大路 約 314 約 434 麗 江 花 園 番禺大石鎮(zhèn)南浦島 81 149 錦 繡 香 江 番禺迎賓大道長隆動(dòng)物園段 533 267 華 南 碧 桂 園 番禺華南干線迎賓路段 67 58 清 華 坊 南村鎮(zhèn)新城區(qū)興業(yè)大道北 19 / /珊 瑚 灣 畔 番禺區(qū)大石鎮(zhèn)沙溪大道 49 50 番禺板塊南沙濱海花園 南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廣隆管理區(qū) 280 多 150 多 宏城花園 東山區(qū)二沙島 約 約 珠江別墅 珠江新城金穗路 52 200 區(qū)新世界別墅 東山區(qū)二沙島 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 13金碧御水山莊 花都區(qū)山前大道 約 200 約 46 南航碧花園 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 160 50 多 五溪御龍灣 廣清高速公路獅嶺北山前大道出口 24 10 多 雅居樂雍華庭 花都區(qū)新都大道 20 10 多 雅寶新城 花都廣清公路側(cè) 60 60 1花 都 區(qū)泰湖山莊 花都花僑鎮(zhèn) 267 62 廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 14二、 廣州高端市場供應(yīng)量分析 廣州未來三年別墅主力供應(yīng)板塊分析1) 按區(qū)域距離市區(qū)遠(yuǎn)近來分，可以分為遠(yuǎn)郊別墅和城市別墅? 遠(yuǎn)郊別墅以及城市別墅的定義遠(yuǎn)郊別墅——主要指距離經(jīng)濟(jì)中心區(qū)（CBD）的行車距離在 1～2 個(gè)小時(shí)內(nèi)區(qū)域的別墅項(xiàng)目，多數(shù)具有天然優(yōu)美的山湖林海資源，區(qū)域開發(fā)時(shí)間短，生活配套設(shè)施不齊全。近年由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交通的便利程度日益提高， “在市區(qū)工作，在郊區(qū)生活”成為現(xiàn)代富人的理想生活境界。? 客戶已經(jīng)逐步將別墅的第二居所概念打破，別墅上升為買家的第一居所和終極居所。在大部分同質(zhì)別墅的市場沖擊下，買家越來越成熟理性，考慮自身家庭需要成為重中之重。廣州的別墅群體對別墅的消費(fèi)比較務(wù)實(shí)，購買時(shí)都以“實(shí)用價(jià)值第一，享受第二”為原則，由高端向中高端發(fā)展已成為趨勢。廣州非常注重每個(gè)別墅園區(qū)的環(huán)境建設(shè)，每一幢房子功能分布合理，花園面積、露臺面積大，而價(jià)格并不像北京、上海那樣高得離譜，一套 150 萬元的別墅，其價(jià)值品位不低于上述兩地一套 500 萬元?jiǎng)e墅。廣州的別墅本地人、港人、潮汕人占到了總量 90%以上，珠江三角洲地區(qū)的置業(yè)者、澳門、臺灣人、日本人、新加坡人等境外人士、華僑等占到了 10%。? 經(jīng)濟(jì)后勁強(qiáng)大。商住型、出租型別墅整體分布圖廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 9從上圖可知，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)的市場份額比較大（34%） ，其 次是度假型別墅（27%） 、商住和出租型別墅約占 19%和 12%，由 于旅游地產(chǎn)近年才逐步興起，經(jīng)營型別墅目前主要集中在南沙，約 占 8%。有部分別墅差別并不太明顯，如商住型別墅和出租型別墅，有些片區(qū)別墅類型有重疊現(xiàn)象，如經(jīng)濟(jì)型別墅也有部分度假客戶購買，側(cè)重于度假的功能。如：廣興華花園、華僑樂園。如：南沙奧林匹克花園等。? 經(jīng)營型別墅——就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅，一般來說，別墅僅僅是度假區(qū)的一個(gè)組成部分，還有如酒店、娛樂設(shè)施等相關(guān)營業(yè)性配套共同組成。租客大都是外資企業(yè)的高級職員或高層管理人員。如：南航碧花園、雅寶新城、金碧御水山莊、東方夏灣拿等。這類別墅適合的人群比較散，既有私營企業(yè)老板，也有文化界成功人士，還有持外國護(hù)照在內(nèi)地做生意的華人。如：碧桂園鳳凰城、廣州雅居樂花園、華南碧桂園等?？傮w來說，廣州目前市場的主流別墅分為以下幾大類型：? 經(jīng)濟(jì)型別墅——就是把別墅作為第一居所需求。功能從以前的臨時(shí)休養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。特別是 2022年限制別墅用地的政策出臺，導(dǎo)致近來別墅熱的升溫，從西關(guān)大屋、新河浦小洋房、華僑新村到二沙島的別墅，乃至今日被受注目的番禺清華坊，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。2022年 18月 別 墅 成 交 情 況04000080000120220160000202200天 河 東 山 白 云 番 禺 花 都單 位 ： 平 方 米0500010000150002022025000單 位 ： 元 /平 方 米成 交 面 積 成 交 均 價(jià)廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司 南村別墅項(xiàng)目策劃案中國優(yōu)質(zhì)物業(yè)專業(yè)代理 6別墅用地停止供應(yīng)，使得別墅將成為稀缺資源，從長遠(yuǎn)來看意味著別墅所面臨競爭的激烈程度將有所降低，成為高端買家所追捧的搶手貨。加大土地出讓后的監(jiān)管力度，防止少數(shù)開發(fā)商圈占大量土地浪費(fèi)資源和沖擊市場。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。凡是通過炒賣各種協(xié)議、立項(xiàng)批準(zhǔn)書、規(guī)劃許可證后變相取得土地的，國土資源管理部門一律不予承認(rèn)，不得辦理用地手續(xù)。嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人使用農(nóng)民集體土地進(jìn)行商品房開發(fā)。嚴(yán)禁以科技、教育等產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策名義取得土地后用于商品房開發(fā)。經(jīng)營性用地也必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。 政策法規(guī)劃