【正文】 室：隨樓附送高級(jí)浴室潔具及配件，包括：浴缸（主人套房）或有機(jī)玻璃淋浴間，座廁，洗手盆配水龍頭，并附送單桿冷熱水龍頭、花灑、玻璃鏡、排氣扇。 家私的搭配使室內(nèi)生輝 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 42 裝修材料的選擇能夠?qū)κ痉秵挝黄鸬疆孆堻c(diǎn)睛的妙筆功效 陽(yáng) 臺(tái)：廳、房的陽(yáng)臺(tái)用白色落地鋁合金框配白色玻璃推拉門，鋼化玻璃配鐵通花護(hù)欄，內(nèi)設(shè)高級(jí)不銹鋼可升降式晾衣架，并配水龍頭及防水電 掣一個(gè)。臨路面單位的廳、房部分采用中空雙層隔音玻璃。 天 花：客廳、臥室、 陽(yáng)臺(tái)均批蕩扇灰掃高級(jí)乳膠漆，廚房、浴室用鋁扣天花。 參考建議： 地 面：廳、走廊鋪高級(jí)拋光磚（ 80 80），臥室鋪高級(jí)拋光磚（ 60 60），廚房、浴室、陽(yáng)臺(tái)鋪優(yōu)質(zhì)防滑耐磨磚。舒適型的裝修標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)介定在 200300 元 /m2之間的幅度。 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 41 ㈥裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 結(jié)合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，應(yīng)當(dāng)是 精細(xì)、舒適而不奢華，力求一步到位 。 建議本項(xiàng)目聘請(qǐng)具有一定知名度的物業(yè)管理公司（如城建總物管），這將對(duì)項(xiàng)目的銷售起積極作用。發(fā)展商為了迎合市場(chǎng)的需求及趨勢(shì)，紛紛聘請(qǐng)知名的物管公司，一方面利于利用該公司的名氣消除客戶的“后患之憂”；另一方面通過早期住戶入住的滿意，贏取后期小區(qū)的口碑，利于后期的銷售。 ⑼游泳池：面積不需太大，只需滿足兒 童戲水要求。 ⑺棋牌室：設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。 ⑸健身室、桑拿中心：提供健身器材及專人指導(dǎo)。 ⑵ 家政服務(wù)中心：提供上門清潔等家政服務(wù) ⑶網(wǎng)吧：除提供網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上交友、網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)外，還可于網(wǎng)上查詢股票行情、收看最新的電影，并提供酒水、飲料、餐點(diǎn)。 會(huì)所不須包羅萬有，重要的是匹配住宅檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，令到住宅物業(yè)的附加值提升。建議以較大量的喬木種植為綠化背景，利用色彩、質(zhì)感、大小等不同植物形態(tài)的對(duì)比，結(jié)合室外的 生活配套設(shè)施，創(chuàng)造出立體綠化效果。 綠化原則： 建議將自然引入生活，創(chuàng)造親切宜人、現(xiàn)代、使用、優(yōu)美的室外生活環(huán)境。 若在售樓前能夠真實(shí)體現(xiàn)精巧實(shí)用的綠化設(shè)計(jì)，讓客人親眼目睹，必然會(huì)成至佳促銷手段，因此建議在施工條件允許的基礎(chǔ)，先做好主體綠化，配合有特色的售樓部與樣板房設(shè)計(jì)，必然會(huì)形成良好的視覺效果，引起購(gòu)買沖動(dòng)。 本項(xiàng)目所處 地域，歷史上為工業(yè)和生活混合區(qū)，環(huán)境略顯擁擠和雜亂，使得項(xiàng)目周邊的景觀環(huán)境欠佳。 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 36 ㈢園林設(shè)計(jì)建議 近年來不少發(fā)展商聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外著名的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)公司為其項(xiàng)目設(shè)計(jì)，以加強(qiáng)項(xiàng)目的整體包裝和直接、快速、有效地提升產(chǎn)品的價(jià)值及檔次。而本項(xiàng)目周邊多為顏色深悶 、外型呆板的私房及商品房，給人感覺檔次較低。 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 34 ㈢建筑設(shè)計(jì)建議 根據(jù)以上市場(chǎng)分析及經(jīng)驗(yàn)所得，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)所需的戶型間隔要求如下幾點(diǎn)： ①戶型間隔肆正、實(shí)用； ②戶型面積要求實(shí)用率高且實(shí)用性高，不浪費(fèi)； ③朝向好，采光、通風(fēng)要求較好； ④要有優(yōu)美的景觀。 結(jié)合本項(xiàng)目，建議項(xiàng)目首層除了臨街面作為商鋪用途外，向小區(qū)內(nèi)一面則作架空層綠化和活動(dòng)場(chǎng)所，不但可增加綠化面積、休閑活動(dòng)空間，還可從感性方面起到增大項(xiàng)目的規(guī)模，擴(kuò)大樓間距的作用，從而提高項(xiàng)目 的檔次。如規(guī)模較大的項(xiàng)目則以大面積綠化著稱；規(guī)模較小的項(xiàng)目則通過利用首層架空、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、天臺(tái)等地方作綠化用途，以此增加綠化率和活動(dòng)空間，而這些措施大多得到消費(fèi)者的認(rèn)同。 由所提供之樓盤市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，附近區(qū)域一年來商品樓均價(jià)在￥ 3000 ￥ 5000 元 /m2 ，考慮到市場(chǎng)承接力和項(xiàng)目自身 條件以及資金回籠速度等綜合因素，建議本項(xiàng)目平均定價(jià)為： 3500 元 /m2～ 3800 元 /m2（標(biāo)準(zhǔn)裝修） 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 31 第三部分 項(xiàng)目建議 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 32 ㈠全新冠名建議 為了增加廣告的效果，提高市場(chǎng)的關(guān)注度，提升樓盤的檔次，建議根據(jù)樓盤本身的特點(diǎn)、檔次，給本項(xiàng)目全新冠名，盡量創(chuàng)造品牌效應(yīng)。健康生態(tài)家園 其中： 動(dòng)感活力無限 —— 代表本項(xiàng)目將營(yíng)造一個(gè)，康體設(shè)施齊全的動(dòng)感活力小區(qū)； 健康生態(tài)家園 —— 代表本項(xiàng)目將營(yíng)造一個(gè)綠色、和諧、健康、休閑、舒適的特色園林精品小區(qū)。 ● 和諧的倫理關(guān)系 本項(xiàng)目潛在客戶中有大部分為區(qū)域性買家，區(qū)域忠誠(chéng)度高，喜歡與親朋戚友“聚居”，因此本項(xiàng)目以創(chuàng)建的綠化環(huán)境及完善的休閑配套再加上親善細(xì)致的物業(yè)管理，相信能使買家滿足其區(qū)域情結(jié)。 ● 完善的配套 本項(xiàng)目周邊的生活配套已趨完善，但較高檔次的休閑娛樂設(shè)施則仍顯欠缺，因此本項(xiàng)目若能彌補(bǔ)此方面的空缺，相信一定能吸引大批的區(qū)域買家。 項(xiàng)目定位主要是針對(duì)目標(biāo)客戶群的特征，對(duì)本項(xiàng)目的理解為： 地段 +優(yōu)美綠化環(huán)境 +完善配套 +實(shí)惠階段 +和諧的倫理關(guān)系 ● 地段： 地處南洲路，離主干東曉東路約 800m，多條公交線路途徑，交通較為便利。 心理特點(diǎn)： 思想比較理性，對(duì)交通便利性和生活配套，居住環(huán)境要求比較高，心態(tài)年青，若產(chǎn)品設(shè)計(jì)富有閃光點(diǎn)，易于引起共鳴，可快速形成購(gòu)買行為。 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 26 ● 區(qū)域外客戶 客戶特征： 主要是老城區(qū)居?。ㄌ貏e是海珠區(qū)）的原居民及區(qū)域附近就業(yè)的外地戶口白領(lǐng)階層，家庭人數(shù)在 23 口之間，以青年人為主，年齡跨度為 2535 歲之間。 消費(fèi)特點(diǎn)： 區(qū)域忠向往更好的居住環(huán)境，享受更高層次的居住文化。在宣傳策略上用“東曉東路”概念淡化偏遠(yuǎn)形象，拉近本項(xiàng)目與城區(qū)之間的距離。 解決方法： 建議以配套先行的開發(fā)模式，在項(xiàng)目開售前會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等配套設(shè)施已建成使用，如便利店、超市、電信樓等生活設(shè)施，在售樓期間已讓客戶石感受到生活的便利，第一期買家入住即可全面享受小區(qū)配套，通過業(yè)主對(duì)樓盤的良好口碑的傳播，增加目標(biāo)客戶的購(gòu)買信心。 （項(xiàng)目地塊實(shí)景） 堤岸圖片 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 24 如華南板塊樓盤（樓市熱點(diǎn)效應(yīng)、板塊知名度高）同區(qū)域的海珠區(qū)樓盤如（中海名都、柏濤雅苑、光大花園、保利花園、金碧花園、逸景翠園等（由于發(fā)展商的知名度高，實(shí)力雄厚，在市場(chǎng)上有一定的影響力。 解決方法： 在小區(qū)營(yíng)造會(huì)所，設(shè)置基本休閑娛樂設(shè)施以彌補(bǔ)空缺（詳細(xì)建議見后） 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 23 ，臨近涌邊污水發(fā)出的異味較大。 解決方法： 結(jié)合自身?xiàng)l件，營(yíng)造小區(qū)配套和創(chuàng)造主題花園及環(huán)境小品設(shè)施（如人象雕塑、石棋、親子嬉水區(qū)、盆景種植園），使人與環(huán)境達(dá)到互動(dòng)，造成內(nèi)外環(huán)境反差，增強(qiáng)買家的購(gòu)買欲。 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 22 ● 項(xiàng)目劣勢(shì)： ⒈項(xiàng)目周邊環(huán)境欠佳 。 —— “南肺”萬畝果園。 離東曉東路、工業(yè)大道、廣州大道、內(nèi)環(huán)路等主要交通要道，僅數(shù)百米，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。加上交通上優(yōu)于洛溪及華南板塊（不用過橋、買路費(fèi)），可吸引部份原意購(gòu)買該區(qū)域之客源。 本項(xiàng)目位處于海珠區(qū)新開發(fā)區(qū)域，由于位置緊鄰洛溪板塊，所以客戶面較廣。 如餐飲店、便利店、肉菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全。市政配套設(shè)施未能跟上，而且地塊所處區(qū)域知名度目前比較低，市場(chǎng)認(rèn)同感不足，尚未具有區(qū)域號(hào)召力。 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目建議初案 16 第二部分 項(xiàng)目分析 南洲路項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析及 項(xiàng)目