【正文】 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 1 第一部分 市場現(xiàn)況分析 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 2 ㈠海珠區(qū) 隨著廣州城市東南移和番禺、花都撤市改區(qū)海珠整個地理位置必然會從原來的城鄉(xiāng)結(jié)合部變?yōu)槌鞘械男呐K位置，它實際是連接廣州與珠三角聯(lián)系的樞紐。而且是全市面積最大的老城區(qū)。海珠區(qū)是近幾年廣州房地產(chǎn)發(fā)展勢頭最猛的區(qū)域之一，在“老廣州”眼里，海珠區(qū)早已起著天翻地覆的變化，隨著內(nèi)環(huán)路及其放射線的修通、八橋一隧道年票制的實行、地鐵二號、三號線的建設以及大批工業(yè)廠房的外遷、城市中效果較為顯著，海珠區(qū)的交通網(wǎng)絡和居住環(huán)境都得到了根本性的改變。 ● 客村，利好消息接踵而來 客村使在 河南居民的眼中充其量也只屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，村屋雜亂無章，新興生活小區(qū)雖然多如牛毛，但卻由于群龍無首，而顯得舉步維艱，價格由此也一直處于偏低的水平。廣州大道將成為新城市的中軸線，客村立交以南沿線，區(qū)政府已初定為華南地區(qū)大型的貨流、物流中心；廣州新規(guī)劃中投資５０億元的 會展中心、生物島、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等大批重點項目都將落戶客村，地鐵２號、３號線的河南交匯點也將在客村；未來海珠區(qū)政府將移至客村，海珠區(qū)體育文化廣場選址客村，新領(lǐng)事館區(qū)規(guī)劃建在客村 。 加上世界百貨巨頭“沃爾瑪”在此區(qū)落戶，加大了區(qū)域內(nèi)的生活配套，提高了該區(qū) 域的知名度。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 3 ● 工業(yè)大道已名不符實 若干年前，由工業(yè)大道北至廣州大道南，數(shù)十間大型的廠區(qū)一字排開，但近年，它們已在不知不覺中，陸續(xù)脫變成一個個花園式的生活小區(qū) 。 據(jù)了解，工業(yè)大道的買家多為認同此區(qū)的原居民，以及荔灣區(qū)的部分拆遷戶，是海珠區(qū)中檔樓盤的集中地。 ● 新港路，吸引河北的白領(lǐng)一族 新港路與河北一河之隔的板塊，一直以來都受著老城區(qū)中收入人士的關(guān)注，年票制的實施，橋梁及環(huán)城路的不斷修建，地鐵２號線的即將貫通，以及相比河北低出20xx元／平方米的價格都令它對河北人的吸引力越來越大 。 隨著番 禺、花都的撤市改區(qū)，海珠區(qū)已變成了廣州的城市中心區(qū)，河南、河北的概念，即使在老廣州的觀念中，隨著時日的變更，界線也變得越來越模糊。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 4 ⑴城區(qū)建設 海珠區(qū)未來發(fā)展總體思路是有限發(fā)展以商貿(mào)、房地產(chǎn)為龍頭的第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化提升第二產(chǎn)業(yè)。在城區(qū)建設方面，海珠區(qū)計劃逐步成為 5 大中心： ①江南大道、江南西、寶崗大道、同福路 4 條道路為主的商業(yè)中心； ②琶洲地區(qū)國際會展中心為主的商貿(mào)功能信息中心，主要發(fā)展國際商務、國際貿(mào)易； ③中山大學、國際生物島和科技產(chǎn)業(yè)園為基礎(chǔ)的科研中心。 ④廣州大道南一線專業(yè)市場為主 的物流中心； ⑤以果園為重點的旅游中心。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 5 ⑵交通規(guī)劃 20xx 年 12 月 28 日開通運營的地鐵二號線全長 米，從江南大道與昌崗路的交界處開始，向東沿新港路并途徑客村一直到達琶洲與一號線形成十字形架構(gòu)。根據(jù)廣州市委市政府批準的方案，地鐵二號線將在 20xx 年底開通曉港站至三元里站， 20xx 年秋交會時全線開通觀光運營，據(jù)預測，二號線首通段開通后，廣州地鐵每天的客流量將增加到 30 萬到 35 萬人次。 預計 20xx 年開通運營使用的三號地鐵線路初選 18 個站點，其中客村站成為二號線和三號線的交界點。兩線交匯地帶帶給眾多 商家契機，全球最大零售商沃爾瑪將進駐距離此線 1 公里等距離的地方，占地面積為 24 萬平方米。 海珠區(qū)市政規(guī)劃，正在建設中一條黃洲大橋與天河區(qū)直接連接。該橋在海珠區(qū)連接琶洲塔以西的新港東路段，接天河的科韻路，將與廣州大橋一起將珠江新城包在懷內(nèi)，投資六個億，預計 20xx 年建成。此橋的建設更縮短了海珠區(qū)最南端的琶洲島與天河區(qū)的距離，使海珠區(qū)與天河區(qū)的連接更加密切。 ▲以上的城市規(guī)劃說明了，海珠區(qū)未來的發(fā)展?jié)摿O大。由此帶來的商機將不斷涌現(xiàn)。對于新規(guī)劃的區(qū)域，必將有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 6 ⑶商業(yè)規(guī)劃短訊 ☆家樂福公 司簽約江南大道中萬國廣場，生存業(yè)態(tài)以“超市 +百貨”帶旺購物中心為主； ☆美國沃爾瑪公司定址為廣州大道南。距地鐵三號線、客村立交和原珠影廠各 1 公里距離； ☆“好又多”百貨公司和廣州安穗信和房地產(chǎn)在南洲北路開辦面積約 1400平方米南洲商場； ☆廣州城建開發(fā)宏城連鎖超級市場有限公司與廣州威信地產(chǎn)開發(fā)公司簽約，在石榴崗 2 號粵信廣場首二層開辦面積約 3000 平方米的超級市場； ☆廣州長江企業(yè)發(fā)展有限公司和七喜電腦公司簽定協(xié)議，擬在江南大道中151153 號開辦面積約 8000 平方米的，主要經(jīng)營電腦產(chǎn)品和電腦配套產(chǎn)品。 ▲以上的商業(yè)規(guī)劃說明海珠區(qū)的商業(yè)經(jīng)濟逐漸趨向成熟，由此帶來的社會商機將無可估計。而好又多百貨落戶本項目所在區(qū)域，則說明南洲路有著強大的消費力及消費人群。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 7 ⑷前景展望 廣州城區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，對海珠區(qū)來說是利好消息。廣州要向周邊發(fā)展，無非是東南西北四個方向。往西，有行政區(qū)域的限制。往北，要保護“北肺”和水源；往東，核心天河區(qū)已開發(fā)成熟少有空地；中心城區(qū)密不堪言，黃埔條件又不太成熟；只好南向海珠及番禺發(fā)展。海珠區(qū)又因本身就是市區(qū)，比番禺黃埔等離河北市中心近，必成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱選之地。 地位的改變必然帶來定位 的改變，海珠區(qū)第三產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展就是定位改變的具體表現(xiàn)。隨著城市規(guī)劃日益完善，海珠區(qū)和其他城區(qū)相比較優(yōu)勢還是比較明顯，區(qū)政府認為未來的海珠區(qū)完全可以定位為商業(yè)繁榮、環(huán)境質(zhì)量高的生態(tài)區(qū)域。 在土地資源利用上來說海珠區(qū)由于工廠多，所以易地改造撤遷。這樣會會騰出大批地塊。成本低、環(huán)境好、市政配套齊全，加上城市新中軸線、國際生物島、新廣交會會館、國際會展中心、新領(lǐng)事館區(qū)等，這些無疑都是房地產(chǎn)業(yè)的利好因素。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 8 ⑸分析總結(jié) 規(guī)劃中的海珠新區(qū)前景令人幢憬，大批工廠的搬遷給海珠區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商提供了充足的成片開發(fā)用地，市 政府對海珠區(qū)的近遠期規(guī)劃及番禺的撤市設區(qū)和城市中軸線的東移南擴使海珠區(qū)從原來的“市郊”變成未來的城市中心區(qū)，區(qū)位價值突顯，此必將引發(fā)海珠區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的另一個高潮，并使區(qū)內(nèi)樓盤身價倍增。區(qū)內(nèi)樓盤的戶型、面積和價格估計仍將以小戶型、中小面積和低價格為主持續(xù)一段時間，近期難有大的變化。至于長遠的發(fā)展趨勢，將取決于既定規(guī)劃的實施速度和程度，如樓價向高價攀升，則戶型將會有一些變化，譬如二房的比例會減少，而三房的比例會增多，面積也將以大面積為主。 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 9 占地面積比例圖 建筑面積比例圖 從海珠區(qū)今年在售的 34 個隨機樓盤的規(guī)模分布情況看，呈 兩頭大，中間小分布。占地面積在 1 萬平方到 5 萬平方所占的比例最多，約達 50%；總建筑面積在 5 萬平方米以下的占了 40%左右， 5 萬到 10 萬平方的約占 20%， 10 萬以上的大型樓盤也約占 40%。 占地面積 ( 單位：萬平方米）26%49%15%10%0 . 2 2 ～11 ～55 . 5 ～101 2 ～52 建筑面積 ( 單位：萬平方米）37%21%18%24%2 . 0 3 ～56 . 8 ～1 01 0 . 7 ～1 82 1 . 5 ～2 0 0 南洲路項目市場情況分析及 項目建議初案 10 從海珠區(qū)今年在售的 41 個隨機樓盤的戶型分布情況看，主力戶型所占的比例接近 60%，第二主力戶型所占的比例約 30%，附帶戶型所占的比例就不足 10%。而從戶型間隔來看，二房約占 50%，面積主要集中在 6080 平方米之間；三房約占 40%，面積主要集中在 75100 平方米之間；一房占 6%，面積主要集中在3045 平方米之間；其它輔助戶型總共只占 4%左右。 戶型名稱 主力戶型 第二戶型 第三戶型 合計 比例 公寓