【導(dǎo)讀】而且是全市面積最大的老城區(qū)。海珠區(qū)是近幾年廣州房地產(chǎn)發(fā)展勢頭最猛。都得到了根本性的改變。也一直處于偏低的水平。廣州大道將成為新城市的中軸線，客村立交以南沿。０億元的會(huì)展中心、生物島、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)等大批重點(diǎn)項(xiàng)目都將落戶客村，地鐵２號、３號線的河南交匯點(diǎn)也將在客村；未來海珠區(qū)政府將移至客村，海珠區(qū)體育文化廣場選址客村，新領(lǐng)事館區(qū)規(guī)劃建在客村。若干年前，由工業(yè)大道北至廣州大道南，數(shù)十間大型的廠區(qū)一字排開，但近年，它們已在不知不覺中，陸續(xù)脫變成一個(gè)個(gè)花園式的生活小區(qū)。遷戶，是海珠區(qū)中檔樓盤的集中地。根據(jù)廣州市委市政府批準(zhǔn)的方案，地鐵二號線將在20xx年底開通。珠江新城包在懷內(nèi)，投資六個(gè)億，預(yù)計(jì)20xx年建成。珠區(qū)最南端的琶洲島與天河區(qū)的距離，使海珠區(qū)與天河區(qū)的連接更加密切。廣州城區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，對海珠區(qū)來說是利好消息。占地面積在1萬平方到5萬平方所占的比例最多，約達(dá)50%；總建筑面

　　

【正文】 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及 項(xiàng)目建議初案 46 ㈨項(xiàng)目現(xiàn)場包裝建議 鑒于現(xiàn)在的買家較以往成熟，他們除了看樓盤質(zhì)素、價(jià)格及地段外，還會(huì)從各方面細(xì)微之處去感受、了解項(xiàng)目的基本情況和發(fā)展商的實(shí)力，而現(xiàn)場包裝在此就擔(dān)當(dāng)重要的角色。 為此，認(rèn)為應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝，使其能以個(gè)性化的特色吸引買家的購買欲望。 為配合本項(xiàng)目建筑物的整體形象， 現(xiàn)提供如下包裝建議： 項(xiàng)目外圍墻對項(xiàng)目的包裝尤為重要，建議添置富含個(gè)性特色的鑄鐵圍欄，同時(shí)配合突出項(xiàng)目賣點(diǎn)的宣傳燈箱，將樓盤名稱、發(fā)展商名稱、代理商名稱、售樓電話、促銷賣點(diǎn) 等信息添置其中，使客戶知道項(xiàng)目現(xiàn)正發(fā)售的信息及增加樓盤銷售氣氛。并可在圍墻四周種植四季常綠的棕櫚樹、灌木及鋪設(shè)草地，充分發(fā)揮“圍墻”的宣傳作用； 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及 項(xiàng)目建議初案 47 通過整潔的工地形象，進(jìn)一步提升項(xiàng)目潛在硬件環(huán)境及文明形象，為日后銷售 提煉賣點(diǎn)。 、道路指引 建議地盤盡早安排清晰的廣告牌，令項(xiàng)目形象可一目了然，并能長期起到指引及有效的宣傳的作用。 建議戶外廣告設(shè)立的位置如下： ①車站候車廣告； ②東曉東路與南洲路交界； ③售樓部樓頂及售樓部外； ④項(xiàng)目樓體。 指引標(biāo)志 T 型旗 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及 項(xiàng)目建議初案 48 ㈩項(xiàng)目附加值建議 ⒈由于該項(xiàng)目存在 區(qū)域附近就業(yè)的外地戶口白領(lǐng)階層較多，他們都渴望有廣州市正式戶口或藍(lán)印戶口，為他們的生活提供方便。建議能提供購房入戶的優(yōu)惠政策。 ⒉建議能聯(lián)系海珠區(qū)的有名小學(xué)、中學(xué)，為購買本項(xiàng)目業(yè)主的子女提供入學(xué)的方便。（解決小區(qū)城內(nèi)無名牌中、小學(xué)的問題） 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及 項(xiàng)目建議初案 49 第四部分 資金需求及利潤測算 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及 項(xiàng)目建議初案 50 一、 資金需求 由于南洲路用地屬性與珠江新城不一樣，最好能征用到 2 萬平方米，現(xiàn)有用地 12861m2，加上后面兩塊用地剛好 2 萬平方米左右，可作為小區(qū)規(guī)劃，則市政配套費(fèi)少近 50%，暫按 2 萬平方米測算。 1. 現(xiàn)有用地所 需資金 a、 征地費(fèi)及轉(zhuǎn)讓費(fèi)： 186 萬＋ 232 萬＝ 418 萬 b、 拆遷費(fèi)約 100 萬 c、 地價(jià)： 1031 萬 50%＝ 500 萬 2. 征地余下部分土地費(fèi)用 a、 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 180 萬 b、 征地款： 12 畝 53 萬＝ 636 萬 c、 地價(jià)：（ 8000m2 ） 285＝ 638 萬 50%＝ 300 萬 則 2 合計(jì)需資金 2134 萬 3. 設(shè)計(jì)費(fèi)及管理費(fèi) a、 設(shè)計(jì)費(fèi)： 15 元 /m2 56000m2＝ 84 萬 b、 前期費(fèi)用及管理費(fèi)用可與珠江新城分?jǐn)偅?50 萬 綜上所述，該項(xiàng)目到開工時(shí)需資金約 20xx 萬 二、 利潤預(yù)測 該項(xiàng)目成本若能控制在 3000 元 /m2 以內(nèi)，則可有利潤空間 500～ 800元 /m2，按 2 萬平方米、 容積率計(jì)算，共計(jì) 56000m2，則可獲稅前利潤2800～ 4480 萬；稅后利潤為 1900～ 3000 萬，平均利潤約 2500 萬。 三、 該項(xiàng)目開發(fā)用地最好在 2 萬平方米以上，則可降低許多成本，如銷售成本、管理成本、市政配套費(fèi)及財(cái)務(wù)成本。 南洲路項(xiàng)目市場情況分析及 項(xiàng)目建議初案 51 目 錄 第一部分 市場現(xiàn)況分析 ................................................................................................1 ㈠海珠區(qū) ...................................................................................................................2 第二部分 項(xiàng)目分析 ......................................................................................................16 ㈠項(xiàng)目理解 .............................................................................................................17 ㈡項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 .................................................................................................21 ㈢目標(biāo)客戶定位 .....................................................................................................25 ㈣項(xiàng)目形象定位 .....................................................................................................27 ㈤項(xiàng)目價(jià)格定位 .....................................................................................................30 第三部分 項(xiàng)目建議 ......................................................................................................31 ㈠全新冠名建議 .....................................................................................................32 ㈡規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 .....................................................................................................33 ㈢建筑設(shè)計(jì)建議 .....................................................................................................34 ㈢園林設(shè)計(jì)建議 .....................................................................................................36 ㈣會(huì)所設(shè)施建議 .....................................................................................................39 ㈤物業(yè)管理 .............................................................................................................40 ㈥裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 .....................................................................................................41 ㈦智能化建議 .........................................................................................................43 ㈧售樓部及示范單位建議 .....................................................................................44 ㈨項(xiàng)目現(xiàn)場包裝建議 .............................................................................................46 ㈩項(xiàng)目附加值建議 .................................................................................................48 第四部分 資金需求及利潤測算 ..................................................................................49 附表：競爭對手資料