【導(dǎo)讀】約45220平方米，主體住宅部分22900平方米；地下建筑面積約8800平方米，設(shè)二層地下車庫，該大廈的地理位置優(yōu)越，交通方便，其建筑、設(shè)備現(xiàn)代先進(jìn)，屬高檔商住大廈。理人才隊(duì)伍，采用國優(yōu)大廈的標(biāo)準(zhǔn)對該大廈進(jìn)行管理。根據(jù)國家建設(shè)部頒布的33號(hào)令和廣。我物業(yè)公司將依據(jù)合同及本物業(yè)管理方案對大廈進(jìn)行管理，計(jì)劃管理。一周年使該大廈成為廣州市一流的物業(yè)管理大廈，第二年創(chuàng)廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈。一方面通過高質(zhì)量的管理提高開發(fā)單位的市場聲譽(yù)，增加公眾對開發(fā)商的信心，促進(jìn)某。與健康，自身完美組合”的建筑特色。處處立意為先，以人為本，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧，每一細(xì)。套設(shè)施、設(shè)備所具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作將面臨的難點(diǎn)和重點(diǎn)。確雙方的契約關(guān)系。等手段強(qiáng)制執(zhí)行。24小時(shí)的保安服務(wù)工作，實(shí)施人防、物防與技防的相結(jié)合。確保治安防范萬無一失。設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是大廈住戶生活的基本保障。對此，我們組建一支專業(yè)化水平高的水電技

　　

【正文】 /租戶“行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則”，開展有效的形象管理，具體做法有： （ 1）在某物業(yè)大廈內(nèi)全面導(dǎo)入 VI 形象，根據(jù)不同位置配置各種標(biāo)識(shí)牌，有統(tǒng)一的形象，體現(xiàn)出無處不在的文化氛圍和對人的尊重，使人們一進(jìn)入某物業(yè)大廈，馬上就能夠感到典雅、舒適的環(huán)境和自由，飄逸的氣氛、完善統(tǒng)一的視覺系統(tǒng)、方便快捷的通訊信息和管理人員身先士卒的文明言行。 （ 2）開展文化娛樂活動(dòng)，每年重點(diǎn) 舉辦 2— 3 次大型活動(dòng)，組織大廈內(nèi)各業(yè)主 /租戶及組團(tuán)單位積極參加。如舉辦體育健身活動(dòng)，以組團(tuán)單位之間開展友誼比賽等項(xiàng)目活動(dòng)。 中國最大管理資源中心 第 18 頁 共 61 頁 （ 3）與旅行社聯(lián)系，管理處不定期組織大廈業(yè)主 /租戶廣州郊外游（具體景點(diǎn)另定）增強(qiáng)雙方的理解、溝通。 3．制度文化建設(shè) 對于某物業(yè)大廈的文化建設(shè)，我們制定長遠(yuǎn)的文化戰(zhàn)略，為達(dá)到既定目標(biāo)，我們擬定了文化建設(shè)組織機(jī)構(gòu)，專人負(fù)責(zé)，制定各管理規(guī)章制度，予保障各項(xiàng)文化建設(shè)的正常開展。同時(shí)，文化建設(shè)制度本身也傳達(dá)著某物業(yè)大廈作為一個(gè)文化匯集型物業(yè)的個(gè)性化文化內(nèi)涵。 （ 1）我們將制 訂《某物業(yè)大廈文化手冊》，通過該手冊對大廈文化的思想和行為進(jìn)行誘導(dǎo)和軟性約束。 （ 2）設(shè)立大廈文化部，專職組織開展大廈的各種文化活動(dòng)，如開展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛國家、愛大廈評比日等一系列有序的組織活動(dòng)。 （ 3）對各種文化活動(dòng)加以制度規(guī)范、落實(shí)、跟蹤，包括制定活動(dòng)的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、方式、程序等。保證文化活動(dòng)朝著積極、健康、有益的方向去發(fā)展。 4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè) 精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價(jià)值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。某物業(yè) 大廈精神文化的內(nèi)涵就是中國傳統(tǒng)文化精髓和現(xiàn)代科技思想的高度融合，我們將通過各種途徑將精神文化建設(shè)落到實(shí)處。 （ 1）利用各種紀(jì)念日、節(jié)假日傳播某物業(yè)大廈文化精神。如入伙儀式、鑰匙交接儀式、升國旗儀式、給黨過生日、“十?一”愛國征文活動(dòng)等。 （ 2）設(shè)置大廈物業(yè)管理咨詢點(diǎn)，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業(yè)大廈的文化觀。 （ 3）辦好墻報(bào)、宣傳欄、宣傳類的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計(jì)劃生育、兒童免疫等方面的信息。 （ 4）辦某物業(yè)大廈內(nèi)部刊物，對某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對性的傳播，對大廈 業(yè)主 /租戶各組團(tuán)單位進(jìn)行有酬投稿征文活動(dòng)。 九、管理費(fèi)用的收支預(yù)算 （一）廣州新豪實(shí)業(yè)發(fā)展公司某物業(yè)管理中心將為大廈所有的業(yè)主 /用戶提供優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，據(jù)穗價(jià) [1999]100 號(hào)文件及我公司對某物業(yè)周邊環(huán)境的實(shí)地考察，并考慮到某物業(yè)業(yè)主 /用戶的承受能力，管理中心按二級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，（即住宅部分 1。 5 元 /月? m2，商業(yè)部分 5 元 /月? m2，），報(bào)經(jīng)物價(jià)部門審批后，向業(yè)主 /用戶收取管理服務(wù)費(fèi)，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)。 （二）應(yīng)業(yè)主 /用戶的要求：提供系列的專項(xiàng)或特約服務(wù)，管理中心、服務(wù)中心明 碼標(biāo)價(jià)，由業(yè)主 /用戶自愿委托與付費(fèi)，收費(fèi)原則上保本微利，由管理中心組織安排。 （三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府 [1995]152 號(hào)文件精神，開發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費(fèi)用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米 3 元一次性向物業(yè)管理公司提供。 （四）開發(fā)建設(shè)單位所委托管理的經(jīng)營場地，如車場等，其收益按除去維護(hù)費(fèi)用、公共分?jǐn)傎M(fèi)用及交稅后按 7:3 分成，即開發(fā)建設(shè)單位占 7 成；物業(yè)管理公司占 3 成。 （五） 管理服務(wù)費(fèi)的收支預(yù)測：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭平衡，第三周年后略有結(jié)余。 1． 管理費(fèi)收入預(yù)測（細(xì)表）（第一周年，暫按入住率 70%） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 61 頁 22900 1。 5 元 / m2 70%=24045 元 288540 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 50%=27675 元 332100 3 車輛保管費(fèi) 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 720xx0 18000 48000 首年車輛保管費(fèi)不分成，其收入彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足 200 600/位 50%=60000 元 單車保管費(fèi)收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費(fèi)收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計(jì) （車輛保管費(fèi)分成） 75220 元 （車輛保管費(fèi)不分成） 117220 元 902640 元 1406640 元 （細(xì)表）（第二周年，暫按入住率 90%） 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 收 入 年收入 1 住宅物業(yè)管理費(fèi) 住宅： 22900m2 22900 1。 5 元 / m2 90%=30915 元 370980 2 商業(yè)用途部分物業(yè) 商業(yè)： 12300m2 12300m2 5 元 /m2 80%=49200 元 590400 3 車輛保管費(fèi) 汽車位： 200（按 7： 3 分成） 200 600/位 50% 30%=18000 元 216000 18000 48000 單車保管費(fèi)收入： 100 15=1500 元 摩托車保管費(fèi)收入： 100 40=4000 元 （維持平衡，不分成） 合計(jì) 103615 元 1243380 元 3．大廈管理中心首年成本、費(fèi)用支出測算表 （單位：元） 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 61 頁 序號(hào) 項(xiàng) 目 月 支 出 年支出 1 基本工資 49500 594000 2 教育培訓(xùn)費(fèi) 2250 27000 3 福利、保險(xiǎn) 24502 294024 4 公共設(shè)備、設(shè)施日常運(yùn)行、維修保養(yǎng)費(fèi) 14045（不含電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)） 168540 5 行政辦公費(fèi) 5400（含接待費(fèi)） 64800 6 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 3300 39600 7 清潔保潔費(fèi) 6200（含工具用品、垃圾清運(yùn)、外 墻清洗、消殺費(fèi)、水池的清洗等費(fèi)用） 74400 8 綠化費(fèi) 2300（含工具、肥、農(nóng)藥及盆景的更換等費(fèi)用） 27600 9 治安綜合費(fèi) 4500 54000 10 電梯保養(yǎng)費(fèi) 9200 110400 11 不可預(yù)見費(fèi) 2430 29160 12 管理者酬金 7824 93888 13 稅金 6780 81360 合計(jì) 138231 1658772 說明： 1．以上收支合計(jì)物業(yè)公司第一年虧損： 252132 元（車保費(fèi)不分成）。 2．以上的收入和支出測算是以我物業(yè)公司提供一流的管理服務(wù)支出為依據(jù)計(jì)算的。 2． 管理服務(wù)費(fèi)與水、電費(fèi)分開；管理服務(wù)費(fèi)全部用于大樓的物業(yè)管理服務(wù)，公共照明、動(dòng)力電、空調(diào)所發(fā)生的水電費(fèi)根據(jù)實(shí)際情況另作分?jǐn)偂? 由以上費(fèi)用測算可以看出，物業(yè)管理公司是虧損經(jīng)營，所以，在管理首年、第二年車場保管費(fèi)收入將不進(jìn)行分成，以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。在管理的第三年車場保管費(fèi)收入 5： 5 分成，物業(yè)管理公司所得部分用以彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。 十、“某物業(yè)”維修基金的建立、管理與使用 （一） 維修基金的建立 根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部（建住房 [1998]213 號(hào)）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定以 及廣州市國土房管局 [20xx]118 號(hào)文件（ 20xx 年 5 月 12 日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，解決在物業(yè)管理實(shí)際操作過程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費(fèi)用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點(diǎn)，該項(xiàng)基金的建立辦法如下： 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1日前核發(fā)的，購房者應(yīng)依照國家建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購房款 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 商品房預(yù)售許可證在 1998 年 10 月 1日后核發(fā)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依照《條例》第三十二條規(guī)定按物業(yè)總投資 2%繳交物業(yè)管理維修基金。 在維修基金不足使用時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報(bào)給大廈業(yè)主或上級主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。另外，可按每月或每年發(fā)生的維修后的維修期由各業(yè)主單位商討分?jǐn)偂? （二）維修基金的管理 1．維修基金的存儲(chǔ)： 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?。 2．維修基金的增值 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 61 頁 為保證維修基金的安全，維修基金閑置時(shí)，除可用于購買國債或 者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。 3．維修基金的專用結(jié)算 維修基金在物業(yè)維修中的使用，須由物業(yè)管理公司出具大廈審核簽章后的費(fèi)用匯總單，交銀行辦理結(jié)算。 （三）維修基金的使用 維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項(xiàng)基金的使用具有以下要求： 1．專項(xiàng)存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩?yán)禁挪作他用。 2．動(dòng)用維修基金，事先必須做出維修計(jì)劃及預(yù)算，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)后再生效。 3．大修、更新、改造工程結(jié) 束后及時(shí)結(jié)算，公布帳目。 第二章 某物業(yè)管理規(guī)章制度 第一節(jié) 公眾管理制度 一、大廈精神文明建設(shè)公約 愛國家 愛大廈 立公約 共執(zhí)行 大廈美 怡心神 愛環(huán)境 護(hù)草茵 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 危與難 皆挺身 公有物 惜如金 害蟲 滅 臟物扔 黃賭消 毒品禁 重安全 講文明 道與德 親力行 總則： 愛國家 愛大廈 立公約 共執(zhí)行 熱愛國家，熱愛我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己的辦公大廈。熱愛我們的大廈，建設(shè)我們的大廈，是我們的責(zé)任，訂下公共遵守的公約，進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束，全員參與，鄭重承諾，那么某物業(yè)將成為真正的楷模大廈，理想的辦公場地。 環(huán)境篇 大廈美 怡心神 愛環(huán)境 護(hù)草茵 舒適、寧靜、文明的大廈環(huán)境能夠凈化人的心靈。護(hù)草茵雖是小事一樁，但人人講究清潔衛(wèi)生，不亂吐痰，不亂扔垃圾，共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境，某物業(yè)大廈就能心曠神怡，萬事順意。 協(xié)作篇 舉止佳 典雅真 睦近鄰 義與信 大廈各單位之間的相互協(xié)作是建立新型和諧的辦公環(huán)境的重要因素。舉止文明，高尚雅典，建立大廈新型友好的協(xié)作關(guān)系。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 61 頁 社會(huì)篇 助公益 尊師生 軍警民 魚水情 積極熱心參加社會(huì)公益活動(dòng)，獻(xiàn)出真誠，獻(xiàn)出愛心，與人方便，自己方便，